开发产品成本的核算.ppt

房地产开发企业会计,第七章开发产品成本的核算,本章要点,1、房地产开发企业开发产品成本的构成内容与成本核算对象2、房地产开发企业开发间接费用的归集与分配3、土地开发成本的归集和结转4、配套设施开发成本的归集和结转5、房屋开发成本的归集和结转6、代建工程开发成本的核算,第一节开发产品成本概述,一、开发产品成本的分类为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发产品开发过程中所发生的各项费用支出。,开发产品成本概述,成本与费用,开发成本,期间费用,土地开发成本,房屋开发成本,配套设施开发成本,代建工程开发成本,开发产品成本概述,二、开发产品成本的构成开发产品成本包括以下六个成本项目：（一）土地征用及拆迁补偿费或批租地价：是指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。（二）前期工程费：是指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。（三）基础设施费：是指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。,开发产品成本概述,（四）建筑安装工程费：是指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。（五）配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼儿园、托儿所、消防、自行车棚、公厕等设施支出。（六）开发间接费：是指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等。,开发产品成本概述,三、开发产品的成本核算对象开发产品的成本核算对象，是指企业在进行成本核算时，为归集和分配费用而确定的费用承担者。合理确定成本核算对象，是正确组织开发产品成本核算的重要条件。一般来说，房地产开发企业应结合开发工程规模的大小、工期长短及结构类型等因素，确定成本核算的对象。,第二节开发间接费用的核算,一、开发间接费用的构成内容借方：登记开发现场发生的各项间接费用。贷方：登记期末分配转入“开发成本”账户的开发间接费用。月末结转后，该账户应无余额。,开发间接费用的核算,为了组织开发间接费用的明细分类核算，分析各项费用增减变动的原因，进一步节约费用开支，开发间接费用应分设如下明细项目进行核算：（一）职工薪酬（六）劳动保护费（二）折旧费（七）利息支出（三）修理费（八）其他费用（四）办公费（五）水电费,开发间接费用的核算,二、开发间接费用的归集和分配（一）开发间接费用的归集开发间接费用的归集，是在“开发间接费用”账户中进行的。房地产开发企业发生的各项开发间接费用，应借记“开发间接费用”账户，贷记“应付职工薪酬”、“累计折旧”、“递延资产”或“长期待摊费用”、“银行存款”等科目。如果房地产开发企业不设置现场管理部门而由企业(即公司本部)定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其所发生的间接费用，可记入企业的管理费用。例7-1,开发间接费用的核算,二、开发间接费用的分配每月终了，应对开发间接费用进行分配，按实际发生数计入有关开发产品的成本。开发间接费用的分配方法，企业可根据开发经营的特点自行确定。不论土地开发、房屋开发、配套设施和代建工程，均应分配开发间接费用。为了简化核算手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发成本的自用土地和不能有偿转让的配套设施的开发成本，均不分配开发间接费用。这部分开发产品应负担的开发间接费用，可直接分配计入有关房屋开发成本。,开发间接费用的核算,按采用的分配标准不同，开发间接费用可按预算间接费比例法和直接费比例法进行分配。（1）预算间接费比例法。这种分配方法是将实际发生的开发间接费用，按各开发项目预算开发间接费用的比例进行分配的一种方法。其计算公式如下：分配率=本月实际发生的开发间接费用/本月各开发项目预算（计划）开发间接费用总和某项开发项目应负担的开发间接费用=该开发项目预算（计划）开发间接费用*分配率采用这种分配方法，要求开发企业有较为健全的开发成本预算。,开发间接费用的核算,（2）直接费比例法。这种分配方法是将实际发生的开发间接费用，按各开发项目直接费用的比例进行分配的一种方法。其计算公式如下：分配率=本月实际发生的开发间接费用/本月各开发项目直接费用总和某开发项目应负担的开发间接费用=该开发项目直接费用*分配率例7-2,第三节土地开发成本的核算,一、土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置土地开发成本核算对象的确定土地开发也称建设场地开发，是指对土地和地下各种基础设施进行开发建设，包括供水、供电、供热、排水、排污等地下管线的铺设以及地面道路的平整等。企业在确定土地开发成本核算对象时，除了应遵照开发成本核算对象的一般原则外，还应结合本企业土地开发项目的具体情况，以有利于成本费用的归集和有利于土地开发成本的及时核算为原则来确定。1对于一般的土地开发，可以每一独立的开发项目即“地块”作为成本核算对象。2对于开发面积较大，工期较长，分区域开发的土地，可以一定区域作为成本核算对象。,土地开发成本的核算,(二)土地开发成本项目的设置企业开发的土地，因其设计要求不同，开发的层次、程度和内容都不相同，有的只是进行场地的清理平整，如原有建筑物、障碍物的拆除和土地的平整；有的除了场地平整外，还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设等。因此，就各个具体的土地开发项目来说，它的开发支出内容是不完全相同的。一般来说，企业对土地开发成本的核算，可设置如下几个成本项目：(1)土地征用及拆迁补偿费；(2)前期工程费；(3)基础设施费；(4)开发间接费。,土地开发成本的核算,二、土地开发成本的划分和归集的原则（一）土地开发成本的归集房地产开发企业开发的土地，按其经济用途可将它分为如下两种：一种是为了转让、出租而开发的商品性土地(也叫商品性建设场地)；另一种是为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地。前者是企业的最终开发产品，其费用支出单独构成土地的开发成本；而后者则是企业的中间开发产品，其费用支出应计入商品房、出租房等有关房屋开发成本。,土地开发成本的核算,企业对于两种不同类型的建设场地的成本归集，应采用不同的方法。1.企业开发商品性建设场地所发生的费用，直接记入“开发成本-土地开发成本”明细账的成本项目中。2.企业开发自用建设场地所发生的费用，能够分清负担对象的，直接记入该对象的“开发成本房屋开发成本”明细账的成本项目中，不需单独核算土地开发成本。3.企业开发自用建设场地所发生的费用，如果涉及两个或两个以上成本核算对象的，应先归集其发生的费用，记入“开发成本土地开发成本”明细账的成本项目中。待土地开发完成投入使用时，再按一定的标准将其分配计入有关房屋建筑物等开发产品成本。,土地开发成本的核算,（二）土地开发成本的结转在“开发成本土地开发成本”账户核算的土地开发成本，应按月结账。完工后结转成本。对于已完工的土地开发项目的成本，应根据用途采用不同的方法加以结转。1.企业为有偿转让而开发的商品性土地，开发完成后，将其实际成本转入“开发产品”账户结转时，借记“开发产品商品性土地”账户，贷记“开发成本土地开发成本”账户。2.企业自用的建设场地，应在开发完工投入使用时，将其实际成本结转计入有关商品房、出租房等开发产品的成本中.结转时，借记“开发成本房屋开发成本”账户，贷记“开发成本土地开发成本”账户。,土地开发成本的核算,3.企业自用的建设场地，开发完成后近期暂不使用的，应将其实际成本先转入“开发产品”账户，即借记“开发产品自用土地”账户，贷记“开发成本土地开发成本”账户。当企业再进行房屋开发建设时，再将其土地开发成本自“开发产品”账户转入“开发成本”账户，即借记“开发成本房屋开发成本”账户，贷记“开发产品自用土地”账户。【例73】,第四节配套设施开发成本的核算,一、配套设施的种类及其支出归集的原则,公共配套设施,能有偿转让,不能有偿转让,商店、银行、邮局、中小学、幼儿园、医院、文化站等,给排水、供水、供电、供暖、供气的增容、增压设施、交通道路等,配套设施开发成本的核算,为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出，并准确地计算房屋开发成本和各种大型配套设施的开发成本，对配套设施支出的归集，可分为如下三种：（一）对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本房屋开发成本”科目中归集其发生的支出；（二）对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开发成本配套设施开发成本”科目进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本；（三）对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在“开发成本配套设施开发成本”科目进行归集。,配套设施开发成本的核算,二、配套设施开发成本核算对象和成本项目的设置成本核算对象：各配套设施项目。对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施，如果工程规模较大，可以把各该配套设施作为成本核算对象。如果工程规模不大、与其他项目建设地点较近、开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的，也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象,六个成本项目：(1)土地征用及拆迁补偿费或批租地价；(2)前期工程费；(3)基础设施费；(4)建筑安装工程费；(5)配套设施费；(6)开发间接费。,配套设施开发成本的核算,对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施，可仅设置如下四个成本项目：(1)土地征用及拆迁补偿费或批租地价；(2)前期工程费；(3)基础设施费；(4)建筑安装工程费。,三、配套设施开发成本的核算在“开发成本明细账”账簿内设置“配套设施开发”二级账户。借方：登记配套设施所发生的各项费用。贷方：登记完工后转入“开发产品”账户或分配结转到“房屋开发成本”等账户的配套设施成本。期末借方余额反映的是尚未完工的配套设施已发生的成本。还应设置“配套设施开发明细账”（三级账），账内按每一开发项目开设账户，以记录和反映不同开发项目的实际开发成本。如：“开发成本配套设施开发某设施”,配套设施开发成本的核算,对能有偿转让大型配套设施分配的支出，记入“开发成本配套设施开发成本”。开发间接费用，先归集再分配。,配套设施开发成本的核算,对配套设施与房屋等开发产品不同步开发，或房屋等开发完成等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成的，经批准后可按配套设施的预算成本或计划成本，预提配套设施费。,配套设施开发成本的核算,开发产品预提的配套设施费的计算，一般可按以下公式进行：某项开发产品预提的配套设施费=该项开发产品预算成本（或计划成本）配套设施费预提率式中应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋、能有偿转让在开发小区内开发的大型配套设施,【例7-4】某企业2008年4月开发建设住宅小区，根据设计规划需建设A、B、C三幢住宅楼，一个商店，一座锅炉房和一座水塔，其中商店建成后转让给商业部门，锅炉房和水塔不能有偿转让，锅炉房与商品房同步建设，而水塔与商品房不同步建设。上月末结转自行开发完工的建设场地开发总成本80万元，其中：土地征用及拆迁费40万元，前期工程费15万元，基础设施费25万元，按各建筑物实际占地面积进行分配。,建设场地成本分配表,根据上述分配表编制会计分录如下：借：开发成本房屋开发（A）200000开发成本房屋开发（B）240000开发成本房屋开发（C）224000开发成本配套设施开发（商店）104000配套设施开发（锅炉房）24000配套设施开发（水塔）8000贷：开发成本土地开发800000,根据上月末建设场地开发成本的结转情况，本月初配套设施开发明细账的余额情况如下,配套设施开发明细账成本计算对象：商店,根据上月末建设场地开发成本的结转情况，本月初配套设施开发明细账的余额情况如下,配套设施开发明细账成本计算对象：锅炉房,根据上月末建设场地开发成本的结转情况，本月初配套设施开发明细账的余额情况如下,配套设施开发明细账成本计算对象：水塔,本月份发生下列经济业务：1、4月3日，锅炉房领用一台锅炉进行安装，锅炉的实际成本80000元，支付安装费5000元，做如下会计分录：借：开发成本配套设施开发（锅炉房）85000贷：原材料设备80000银行存款50002、4月15日，企业承付某施工企业工程进度款共计630000元，其中商店530000元，锅炉房100000元。做如下会计分录：借：开发成本配套设施开发（商店）530000（锅炉房）100000贷：应付账款某施工单位630000,3、4月20日，锅炉房已竣工，将其实际成本209000元按受益对象计划成本进行分配。,锅炉房成本分配表,编制会计分录如下：借：开发成本房屋开发（A）52250房屋开发（B）62700房屋开发（C）57475配套设施开发（商店）36575贷：开发成本配套设施开发（锅炉房）209000,4、4月22日商品房A、B已竣工，应结转其实际成本，但水塔尚未开工建设，报经批准按水塔的预算成本100000元分配计入各受益对象。,预提水塔工程费用分配表,编制如下会计分录：,借：开发成本房屋开发（A）25000房屋开发（B）30000房屋开发（C）27500配套设施开发（商店）17500贷：预提费用预提配套设施费（水塔）100000,预提费用明细账,预提配套设施费（水塔）,5、4月28日，用银行存款支付水塔建筑安装工程费110000元。做如下会计分录：借：开发成本配套设施开发（水塔）110000贷：银行存款1100006、4月30日分配开发间接费用，商店应负担1000元，做如下会计分录：借：开发成本配套设施开发（商店）1000贷：开发间接费用1000,7、4月30日，水塔已完工，结转其实际成本118000元。做如下会计分录；借：预提费用预提配套设施费（水塔）118000贷：开发成本配套设施开发（水塔）118000,结转水塔实际成本后，预提费用（水塔）明细账记录如下,预提配套设施费（水塔）,8、4月30日将水塔实际成本大于预提建设费用的差额分配计入有关在建项目成本（未完工的在建项目有商品房C和商店）。,预提水塔成本差额分配表,根据上述分配表编制如下会计分录：借：开发成本房屋开发（C）11000开发成本配套设施开发（商店）7000贷：预提费用预提配套设施费（水塔）18000,预提配套设施费（水塔）明细账户记录如下表,预提配套设施费（水塔）,9、4月30日商店已竣工，结转其实际成本696075元。做如下会计分录：借：开发产品配套设施（商店）696075贷：开发成本配套设施开发（商店）696075,配套设施商店、锅炉房、水塔三个明细账户的登记结果,配套设施开发明细账（见“配套设施开发明细账”）,第五节房屋开发成本的核算,一、开发房屋的种类及其核算对象和成本项目房屋开发是房地产开发企业的主要经营业务。,房屋开发用途,出租,周转房,代建房,销售,房屋开发成本的核算,房屋的成本核算对象：（一）一般房屋开发项目，以每一独立编制设计概(预)算，或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。（二）同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近，同一施工队伍施工的，可以合并为一个成本核算对象，于开发完成算得实际开发成本后，再按各个单项工程概预算数的比例，计算各幢房屋的开发成本。（三）对于个别规模较大、工期较长的房屋开发项目，可以结合经济责任制的需要，按房屋开发项目的部位划分成本核算对象。,二、房屋开发成本项目的设置,土地征用及拆迁补偿费,前期工程费,基础设施费,公共配套设施费,开发间接费用,成本项目,公共配套设施费,(一)土地征用及拆迁补偿费房屋开发过程中发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价。能分清成本核算对象的，应直接计入有关房屋开发成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目，并记入“开发成本房屋开发成本”科目的借方和“银行存款”等科目的贷方。(二)前期工程费房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等各项前期工程支出，能分清成本核算对象的，应直接记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目，并记入“开发成本房屋开发成本”科目的借方和“银行存款”等科目的贷方。,房屋开发成本的核算,(三)基础设施费房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、绿化、环卫设施以及道路等基础设施支出，一般应直接或分配记入有关房屋开发成本核算对象的“基础设施费”成本项目，并记入“开发成本房屋开发成本”科目的借方和“银行存款”等科目的贷方。(四)建筑安装工程费房屋开发过程中发生的建筑安装工程支出，应根据工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用发包方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其建筑安装工程支出，应根据企业承付的已完工程价款确定，直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本房屋开发成本”科目的借方和“应付账款应付工程款”等科目的贷方。例7-6,房屋开发成本的核算,(五)配套设施费房屋开发成本应负担的配套设施费是指开发小区内不能有偿转让的公共配套设施支出。在具体核算时，应根据配套设施的建设情况，采用不同的费用归集和核算方法。1、配套设施与房屋同步开发，直接记入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”项目，并记入“开发成本房屋开发成本”科目的借方和“应付账款应付工程款”等科目的贷方。,房屋开发成本的核算,2、配套设施与房屋非同步开发，可采取预提的办法。(六)开发间接费企业内部独立核算单位为开发各种开发产品而发生的各项间接费用，应先通过“开发间接费用”科目进行核算。每月终了，按一定标准分配计入各有关开发产品成本。应由房屋开发成本负担的开发间接费用，应自“开发间接费用”科目的贷方转入“开发成本房屋开发成本”科目的借方，并记入有关房屋开发成本核算对象的“开发间接费”成本项目。,房屋开发明细账成本核算对象：甲房屋,房屋开发成本的核算,三、己完房屋开发成本的结转房地产开发企业对已完成开发过程的商品房、代建房、出租房，应在竣工验收以后将其开发成本结转“开发产品”科目。会计入员应根据房屋开发成本明细分类账记录的完工房屋实际成本，记入“开发产品”科目的借方和“开发成本房屋开发成本”科目的贷方。“开发产品”科目应按房屋类别分别设置商品房、代建房、出租房等二级科目，并按各成本核算对象进行明细分类核算。,将土地开发成本计入房屋开发成本有两种情况：第一种情况是：已单独核算了土地的开发成本。会计分录如下：借：开发成本房屋开发（某房屋）贷：开发成本土地开发（某土地）如果已将土地的开发成本转入了开发产品，在开始建设房屋的时候，会计分录如下：借：开发成本房屋开发（某房屋）贷：开发产品土地（某土地）,第二种情况是：开发完土地，准备直接开始建房。,【例7-5】某企业2008年3月份，开始开发经营出租房A公寓，本月发生的经济业务如下：1、3月2日，用银行存款支付A公寓拆迁补偿费25万元，设计费5万元（前期工程费）。会计分录如下：借：开发成本房屋开发（A公寓）300000贷：银行存款300000,2、3月8日，A公寓领用需要安装设备一台进行安装，实际成本为12万元。分录如下：借：开发成本房屋开发（A公寓）120000贷：原材料设备1200003、3月12日，企业收到乙承包单位工程价款结算单，应付A公寓工程进度款30万元（建筑安装费）。做如下会计分录：借：开发成本房屋开发（A公寓）300000贷：应付账款应付工程款（乙单位）300000,4、月末分配开发间接费用，A公寓应分配8000元，1号楼分配12000元。借：开发成本房屋开发（A公寓）8000（1号楼）12000贷：开发间接费用200005、月末，A公寓已完工，但配套设施尚未完工，报经主管部门批准，同意用其预算成本9万元，预提计入成本。做如下会计分录：借：开发成本房屋开发（A公寓）90000贷：预提费用预提配套设施费90000,6、A公寓完工后直接用于出租，假定按成本模式核算，结转其实际成本。借：投资性房地产A公寓818000贷：开发成本房屋开发（A公寓）818000,A公寓开发成本的归集和结转的明细账登记结果见电子表格“土地房屋开发明细账”,第六节代建工程开发成本的核算,一、代建工程的种类及其成本核算的对象和项目代建工程是指企业接受有关单位的委托，代为建设的工程，或参加委托单位招标，中标后承建的开发建设工程。成本核算对象：一般可按工程合同或委托单位的要求，以施工图预算所列的单位工程作为成本核算对象。,代建工程开发成本的核算,成本项目：(1)土地征用及拆迁补偿费；(2)前期工程费；(3)基础设施费；(4)建筑安装工程费；(5)开发间接费。在实际核算工作中，应根据代建工程支出内容设置使用。二、代建工程开发成本的核算设置“开发成本代建工程开发（某工程）”明细账户。借方：登记企业发生的各项代建工程费用。贷方：登记代建工程竣工后，转入“开发产品代建工程”账户的代建工程的实际成本。,【例7-6】某企业2008年5月份接受委托兴建风景区，发生如下经济业务。1、5月2日，企业用银行存款支付拆迁补偿费30万元，设计勘察等费用4万元，做如下会计分录：借：开发成本代建工程开发（风景区）340000贷：银行存款340000,2、5月15日，企业承付甲施工企业工程进度款40万元。做如下会计分录：承付工程款时：借：开发成本代建工程开发（风景区）400000贷：应付账款甲施工企业400000支付工程进度款时：借：应付账款甲施工企业400000贷：银行存款400000,3、5月20日，支付风景区绿化费2万元，做如下会计分录：借：开发成本代建工程开发（风景区）20000贷：银行存款200004、5月31日，企业分配风景区应负担的开发间接费用3万元。做如下分录：借：开发成本代建工程开发（风景区）30000贷：开发间接费用30000,5、5月31日，风景区竣工，结转其实际成本790000元，做如下会计分录：借：开发产品代建工程（风景区）790000贷：开发成本代建工程开发（风景区）790000,根据上述分录，登记“开发成本代建工程（风景区）”明细账,代建工程开发明细账（见“代建工程开发明细账”）,本章小结,在本章里，主要探讨了房地产开发企业开发产品成本的构成内容与成本核算对象，讲述了账户设置和核算原则。重点叙述了开发间接费用、土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本以及代建工程开发成本的核算。,第七章,完,例7-1宏坤房地产开发企业下设开发现场管理部门，该部门2006年5月发生各项费用合计65408元，其中：职工薪酬19250元，折旧费21000元，修理费7350元，办公费4410元，水电费2478元，劳动保护费5250元。修理费、办公费、水电费和劳动保护费已用银行存款支付。另为开发房地产专项借款本月利息支出4200元，及发生的其他间接费用合计1470元，已用银行存款支付。该企业本月开发间接费用归集的会计分录如下：借：开发间接费用65408贷：应付职工薪酬19250累计折旧21000银行存款25158登记明细分类账,例7-2宏坤房地产开发企业在2006年10月共发生开发间接费用87360元。应分配开发间接费用的各开发产品实际发生的直接费用共计1040000元，其中：A商品房100000元，B商品房240000元，A出租房150000元，B出租房140000元，大型配套设施（商店）160000元以及商品性土地250000元。按直接费比例法分配开发间接费如下：分配率87360/1040000=0.084A商品房应分配的开发间接费1000000.0848400(元)B商品房应分配的开发间接费2400000.08420160(元)A出租房应分配的开发间接费1500000.08412600(元)B出租房应分配的开发间接费1400000.08411760(元)商店应分配的开发间接费1600000.08413440(元)商品性土地应分配的开发间接费2500000.084=21000(元),根据资料，可以编制开发间接费用分配表，如书上表7-2所示。根据开发间接费用分配表，即可将各开发产品成本分配的开发间接费用记入各开发产品成本核算对象的“开发间接费”成本项目，并将它记入“开发成本”科目的借方和“开发间接费用”科目的贷方，作如下分录入账：借：开发成本房屋生产成本（A商品房）8400房屋生产成本（B商品房）20160房屋生产成本（A出租房）12600房屋生产成本（