季度土地市场形势报告暨近期土地市场发展趋势页中指.ppt

2011年一季度土地市场形势报告暨近期土地市场发展趋势研讨,中国指数研究院2011年3月,市场：一季度全国土地市场相对低迷政策：紧盯市场变化持续加码热点：部分推出和成交地块仍受热捧对策：抓住机遇、加强研究、理性拿地,目录,市场：一季度全国土地市场相对低迷政策：紧盯市场变化持续加码热点：部分推出和成交地块仍受热捧对策：抓住机遇、加强研究、理性拿地,目录,一季度全国土地市场供给整体下降，起价变化趋于平稳,截至2011年3月29日（本报告3月数据均为3月1-29日的数据，以下同），全国一季度共推出土地5178宗，土地总面积23315万平方米，规划建筑面积41757万平方米。比2010年一季度分别增长9%、下降6%、2%。从推出土地的底价来看，一季度全国土地价格水平比较平稳，1-3月份，地面地价分别为1857元/、1818元/、1723元/，2、3月分别环比下降2%、5%。而楼面地价分别为1002元/、1005元/、1009元/，三个月基本上没有变化。,数据来源：CREIS中指数据、,住宅用地供应量下降明显，底价稳中有升,相比而言，住宅市场供给量下降比较明显。截至2011年3月29日，全国一季度共推出住宅土地1693宗，土地总面积9609万平方米，规划建筑面积23051万平方米。比2010年一季度分别下降5%、23%、14%。从推出住宅用地的底价来看，一季度全国住宅用地价格稳中有升，1-3月份，地面地价分别为2862元/、3232元/、3388元/，2、3月分别环比上涨13%、5%。而楼面地价分别为1231元/、1329元/、1378元/，整体仍保持上涨态势。,数据来源：CREIS中指数据、,一季度全国土地市场成交量稳价跌,截至2011年3月29日，全国一季度共成交土地4181宗，土地总面积19139万平方米，规划建筑面积34528万平方米。比2010年一季度分别增长10%、下降2%、增长2%。成交量稳定。从成交价格来看，全国一季度土地价格连续下跌，地面地价1-3月分别下跌20%、3%、10%；楼面地价分别下跌19%、14%、5%。,数据来源：CREIS中指数据、,截至2011年3月29日，全国一季度共成交住宅土地1403宗，土地总面积8090万平方米，规划建筑面积19203万平方米。成交宗数与2010年一季度基本持平，仅减少2宗，其他两个指标分别下降20%、12%。从成交住宅用地的价格来看，一季度全国住宅用地价格持续下降，1-3月份，地面地价分别为3981元/、3719元/、3671元/，2、3月分别环比下跌7%、1%。而楼面地价分别为1785元/、1501元/、1436元/，环比分别下降了16%、4%。,住宅用地成交量价齐跌,数据来源：CREIS中指数据、,一季度土地成交溢价率大幅下跌,一季度全国土地溢价率大幅下滑，1月份，溢价率为32%，2月即下跌为18%，3月更跌至8%。成交住宅用地的溢价水平也出现大幅下滑，1月份，溢价率为37%，2月即下跌为14%，3月更跌至9%。,数据来源：CREIS中指数据、,可以看出：从供应和成交来看，整体供给以及住宅用地供给都出现下降，整体成交量稳定，但住宅用地成交量减少（非住宅用地的成交在增长）。在调控政策影响下，整体土地市场价格以及住宅用地价格均下降。尽管市场低迷，地方政府并未调低土地出让价格预期，整体出让底价稳定，住宅用地出让底价甚至稳中有升。市场对地方政府提高底价的行为并不认可，虽然底价上升，但成交价下降，导致溢价率大幅下降。,小结,市场：一季度全国土地市场相对低迷政策：紧盯市场变化持续加码热点：部分推出和成交地块仍受热捧对策：抓住机遇、加强研究、理性拿地,目录,土地、货币政策是影响市场的根本因素,2004年土地招拍挂政策出台后，土地购置面积增速大幅下降，地价涨幅显著扩大，是2005年以来房价涨幅扩大的重要原因；另一方面，2007-2010年，货币政策转向是市场波动的重要因素，2009年全国商品房销售面积超常增长、2010年遭遇严厉调控政策但全国商品房销售面积仍创下历史新高，与当年货币投放较多密切相关（2010年全年新增房地产贷款2万亿元，与2009年持平）。土地、货币，一个影响供应、一个影响需求，是影响市场根本因素。,抑制性政策对房价影响一般有半年到一年的滞后，但2010年国十条力度大，影响在一个季度内即显现,2007年-2008年，抑制性政策出台约半年后，全国销售面积从2008年1月起开始下降，7月后房价开始环比下跌；2010年4月出台的国十条政策力度大，影响更快，全国销售面积在5月即下降，房价在6月出现下跌。,外部经济环境：宏观经济与房地产市场相互依存，密切相关,GDP、M2、收入等指标是影响房地产市场的关键变量,图：2001-2010年商品房销售面积、销售额、投资额与GDP季度同比增长率,2007年3季度，商品房销售面积、销售额的增长率达到阶段性高点，而GDP增速在2007年4季度达到阶段高点。,2008年3季度，商品房销售面积、销售额增长率达到阶段性低点，而GDP增速在2009年1季度才达到阶段性低点。,商品房市场变化领先宏观经济约1-2个季度,2007Q3,2007Q4,2008Q3,2009Q1,2009Q4,2010Q1,2009年3季度，商品房销售面积、销售额增长率到达阶段性高点，而GDP增速在2010年1季度达到阶段高点。,综合来看：土地招拍挂政策、经济增速和货币投放加快是2005年-2010年房地产市场走势不同于1998-2004年的主要原因,2005-2010年，全国商品房均价涨幅从之前的5%扩大到10%，而销售面积增速从21%缩小到13%，主要源于两个原因：,图：1998-2010年不同指标复合增长率（不考虑通胀因素，均为名义增长率）,2005年后，土地出让面积增速大幅下降，全国土地购置面积的复合增长率从26%大幅下降至1%（2005-2006年连续两年下降），而土地单价复合增长率从10%上升到26%，大大高于同期商品房均价涨幅。另一方面，宏观经济从2005年起进入新的增长周期，2005年-2010年GDP、人均GDP、M2、居民存款等指标的复合增长率大大高出此前水平。如GDP增速从11%扩大到17%（不考虑通货膨胀），M2增速从16%扩大到19.4%。,图：2010年全国商品房市场量价变化及代表性政策,4月“国十条”,“9.29新政”,1月“国十一条”,1月“国八条”,概述：2010年以来政策紧盯市场变化持续加码，密度大且涉及方面全,经济手段和行政措施并用，不断强化地方政府责任经济手段：不断地强化和严格实施差别化的信贷和税收政策，如全国范围内提高首次购房和二套住房的首付比例和利率，停止对家庭第三套住房的贷款等；行政措施：在部分城市限购、限制外地人购房贷款、限制外资购房，以问责省级政府和力促地方政府及各部委出台配套措施抓落实等。抑制投资投机需求和增加供给并重，特别是保障房政策落实力度大,国八条的“抑、增、保、稳”行政色彩明显,2010年中央政府先后出台“国十条”和“9.29新政”对房地产市场进行严厉调控。2011新年之初，国务院办公厅发布“国八条”，进一步加强房地产市场调控，调控力度大大超过2010年，限购政策最为突出。其中首次明确要求各地公布“房价控制目标”，表明调控从通过经济、行政手段调控房地产市场转为直接调控房价。,新政改变各方预期和行为，间接抑制土地市场影响明显,新政,开发商,中央政府,地方政府,金融机构,购房者,地方：明确“房价控制目标”，巧妙灵活落实限购政策,开发企业：2011年资金状况更趋紧张，拿地谨慎，是土地市场低迷的重要原因，新政同时带来了新的拿地机遇。,金融机构：预计新增房贷下降30%,购房者：各类需求都将受到抑制,中央：保八(七)无忧，高举调控大棒,市场：一季度全国土地市场相对低迷政策：紧盯市场变化持续加码热点：部分推出和成交地块仍受热捧对策：抓住机遇、加强研究、理性拿地,目录,一季度土地市场总价排行榜,一季度土地市场住宅用地单价排行榜,北京市丰台区丽泽金融商务区E-13、E-14地块,3月30日下午，北京市丰台区丽泽金融商务区E-13、E-14地块商业金融项目在国土资源局进行竞拍，内蒙古巨力实业集团有限责任公司和内蒙古汇能集团汇能房地产开发有限公司联合体经过18轮竞价以14.7亿元斩获该地块，楼面价约为13103元/平方米。本次共有三家企业参与本次竞拍角逐，分别是2号竞拍者北京金泰房地产开发有限责任公司、15号竞拍者内蒙古巨力实业集团有限责任公司和内蒙古汇能集团汇能房地产开发有限公司联合体，以及51号竞拍者韩建地产。,北京市丰台区东铁匠营顺八条5号用地,在北京市土地整理储备中心竞拍现场，共有4家公司参与竞拍，底价7000万元，竞价达到9000万元后，竞拍阶梯由200万元调整至100万元。经过60多轮竞价，北京世纪鸿房地产公司以1.54亿元拍得，楼面价1.2万元/平方米，溢价率高达120%。,上海市奉贤区航南公路南侧、远东路东侧区域地块,3月25日，上海市奉贤区航南公路南侧、远东路东侧区域地块被上海恒大投资有限公司拍得，除了上海恒大投资有限公司，旭辉地产也参与了这一地块的现场竞拍。其中上海恒大在主持人报出网上最高报价时，曾一度准备放弃报价，但最终，该企业以总价20862万元摘得该地块。这一价格是该区域内单价最高地块。,市场：一季度全国土地市场相对低迷政策：紧盯市场变化持续加码热点：部分推出和成交地块仍受热捧对策：抓住机遇、加强研究、理性拿地,目录,市场低迷、政策严厉，也给开发商带来了新的机遇，开发商要加强研究、理性拿地。具体来说，就是要:1、合理选择进入城市，以及在每个城市合理配置投资量；2、密切关注进入城市的动态竞争环境；3、深入研究所关注区域推出和成交地块情况，合理选择投标地块，并理性确定合理价位。,对策：抓住机遇、加强研究、理性拿地,选择城市城市投资潜力研究,选择城市，要从房地产市场规模、增长速度、潜在需求、供求对比等多个方面全方位进行评价，并进行横向比较研究，决定是否进入一个城市。城市投资潜力研究，运用“城市投资吸引力研究模型”，帮助企业全面充分了解重点关注城市的房地产投资潜力情况，能够为企业城市选择及投资规模决策提供参考。,跟踪市场土地情报和竞争分析,每周提供土地情报、包括推出地块、成交地块等，帮助企业及时获得关注城市宗地信息情报；每月提供土地市场竞争分析，包括土地推出情况、土地成交、价格水平、溢价情况、重点地块、投标及竞得企业等多个方面的总结分析，并与全国重点城市楼面地价、溢价水平等方面进行对比分析，帮助企业全面深入了解关注城市的土地市场变化及竞争情况。,关注热点地块价值测评,针对企业选定城市的关注地块（建筑面积5万平米以上），运用市场比较法、假设开发法、成本逼近法等多种估价方法实时测评推出地块价值，并模拟土地未来价值走势，为企业提供拿地价值建议。选取可比成交地块作为比较样本，并对比较样本进行调查和修正求取比较价格，通过市场比较法测评目标地块市场价值；模拟房地产开发过程分析开发产品及开