山西房地产业带动作用及其发展战略研究.doc

山西房地产业带动作用及其发展战略研究山西房地产业带动作用及其发展战略研究房地产业是国民经济的基础产业和先导产业，在经济社会格局中占据十分重要的地位。改革开放以来，特别是“十五”时期，随着全省国民经济的快速发展和经济结构调整的不断深化，居民收入水平的大幅度提高，全省房地产业得到了持续、迅速的发展。但是发展中也出现了一些影响全省经济社会发展的问题。研究解决发展中存在的突出问题，探讨和寻求促进房地产业健康快速发展的途径和对策，更好地发挥房地产业在促进国民经济发展和加快城镇化建设、增加社会就业、改善城乡居民居住条件等方面的积极作用。本报告以经济普查数据资料和相关统计数据资料为依据，采用规范分析和实证分析相结合的方法，从定性和定量两个角度，对全省房地产业的发展历程和现状进行了全方位的分析，特别是总结了“十五”期间的发展成就及其经验，探讨了房地产业与国民经济的关系，阐明了房地产业是国民经济发展的支柱产业之一；同时分析研究了全省房地产业发展中存在的突出问题以及与全国和中部省份比较的主要差距。并针对山西房地产业的发展现实，结合山西“十一五”发展规划，通过进一步的分析探讨，提出了加快山西房地产业发展的战略对策，期望能对政府宏观调控起到参考作用。第一部分 房地产业的特性及其发展历程一、房地产业的概念、特征及定位房地产又称不动产，有狭义和广义之分。狭义的房地产是指土地和土地上永久性建筑物及其衍生的权利，即房屋财产和房屋相关的土地财产的总称。广义的房地产除狭义房地产内容外，还包括诸如水、矿藏和森林等自然资源。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住房、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地（含水面、海域）及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。同时，房地产具有：固定性、耐久性、异质性、高价值特性、投资与消费的双重性、外部性等。房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务等经济实体所组成的产业部门。把房地产业作为一个独立的产业部门划入第三产业，是各国的惯例。按照国际产业分类标准（ISIC-rev3）及中国2002年10月底开始实施的国民经济行业分类（GB/T4757-2002），房地产行业属于服务业，它只包括与房地产建设相关的服务活动、物业管理活动、中介服务活动及政府服务管理活动，不包括与房地产建设相关的建筑业的活动。二、房地产业在国民经济中的地位与作用（一）房地产业在国民经济中的地位房地产是社会经济的基本要素和场所，是居民生活消费的载体。房地产业在整个国民经济中属于基础性产业。它的基础产业地位主要表现在以下几个方面：1、房地产是经济活动的基本物质前提，是国民经济发展的基本保障房地产是社会一切产业部门不可缺少的物质空间条件，更是构成各个产业部门不可或缺的基本要素。满足各种不同功能要求的房屋构成了工业、商业、服务业、金融业等诸多行业的基本场所。房地产作为产业部门固定资产的重要组成部分，也直接参与生产和价值实现的经济过程。因此，房地产是构成整个社会财富的重要内容，是国民经济发展的基本保障。2、房地产是人类生活水平提高和社会全面进步的基本条件随着收入水平的提高，人们对居住条件和居住环境质量的需求也将随之提高。现代住宅不仅是一个生存空间、单纯的个人或家庭的载体，而且是一种发展和享受资料，是居住者运用和发展智力、体现自己的价值和进行学习、研究、娱乐以及社交等活动的重要场所。房地产是人类生活水平提高和社会全面进步的基本条件。3、房地产业是城市经济发展和城市现代化的重要物质基础在某种意义上讲，城市的发展实际上就意味着房地产的发展。土地、房屋、道路及其它公共设施，构成城市的基本框架，各种风格的房屋建筑不仅是城市经济存在和发展的空间，也是一个城市立体形象的物质外壳和主体，更是一个国家和城市的文明水准的基本标志。一般而言，现代化城市是否具有高效率的经济活动，决定于城市基础设施是否高效化和合理化，而这些又是与房地产业的发展密不可分的。4、房地产业是创造社会财富的重要源泉土地是财富之母，房地产业作为一个高附加值产业，在土地开发和房屋建设中，不仅给开发企业带来利润，也给社会创造出巨大的物质财富，推动着城市迈向现代化，促进着整个国民经济的增长。随着土地有偿使用制度的推进以及住房商品化、货币化的发展，国有土地使用权出让金已成为地方国民经济建设资金的重要来源之一。5、房地产业是国民经济的支柱产业房地产业产业链长、关联度大，能直接或间接地引导和影响很多相关产业的发展。据国家2002年国民经济投入产出核算资料显示：房地产业的感应度系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于平均水平之上。在我国每增加1亿元的住宅投资，其他23个相关产业相应增加1.479亿元；被带动的直接或间接相关较大的产业有60多个。不仅如此，住宅消费还能带动诸如钢铁、建材、化工、汽车、交通、家电、装饰、家具和文化市场等生产资料和生活资料消费的相应增长，其比率大约是1:6。住宅业对于GDP的直接贡献率为4.36%，间接贡献率为4.77%，对于经济增长的总贡献率为9.13%，住宅业正在成为国民经济发展的支柱产业。其次，由于房地产具有不可移动性和耐久性以及保值和增值的作用，从而使得不动产的信托、抵押成为现代信用的基础，也是最安全可靠的投资领域。金融机构从保值的角度出发，往往鼓励购买房地产，或者直接投资经营房地产，使房地产金融投资服务成为金融业的一项主导和传统的业务，在房地产发展成熟的美国，房地产业贷款占全国商业银行贷款总额的比重达40%左右。（二）房地产业在国民经济中的重要作用房地产业在现代社会经济系统中所起的作用，不仅包含着其固有的承载体的基本作用，同时还包含着它在国民经济活动链中连接生产与生活的作用，影响公共投资和个人消费倾向的作用，以及促进产业结构优化调整，拉动城市基础设施发展，改善城市生产、生活环境，促进城市经济发展的重要作用。因此，房地产业的发展，促进了城市经济的繁荣和发展，起到了直接推动国民经济蓬勃发展的作用。1、有助于优化城市经济结构，提高城市的集聚效益城市经济是以城市为依托的各种经济活动和经济关系的总和。房地产业为城市经济提供了基础设施，可以扩大城市的基础设施、公共设施和生活设施的数量和质量，增加设施功能，合理调整各类设施的分布；可以组成生产协作网和商业流通网络，从而可以吸引更多人才，聚集更多的技术、资金等生产要素，促进城市经济活动的社会化、现代化的发展，提高城市的集聚效益。2、有利于优化城市生态结构，改善投资环境我国经济发展需要有一个对国内外投资具有强大吸引力的投资环境，客观上需要对城市进行开发和改造，使投资者不仅能够获得便于投资建厂、兴办各类企业和开展商务活动等所需要的土地、厂房、办公楼和各种便捷、畅通、安全的基础设施和服务设施，而且能在生活上获得包括吃、住、行、玩在内的基础设施、文化娱乐设施和生活服务设施。因此，房地产业对于优化城市空间结构，建设良好的城市生态环境和投资环境，更好地吸引国内外的投资，具有十分重要的作用。3、能够促进房地产资源的合理配置，增加财政收入房地产资源是否合理配置和经济利用，直接关系到城市的功能结构和空间布局，关系到城市人流、商流、物流、信息流的流向和质量，关系到城市的规模效益，空间效益和集聚效益。我国现在城市土地使用结构和空间布局尚不合理，土地利用集约化程度还比较低。因此，一是可以通过房地产的综合开发，来转换土地利用方式，进行结构调整，优化产业结构。二是积极推进土地有偿使用制度，加快土地的市场化，促进城市用地结构重新调整和合理布局，从而获取土地的最大使用效益。三是通过房地产的多元化经营，为城市财政提供一个稳定的资金来源，使城市建设进入“以土养土，以房养房”的良性循环。4、优化消费结构，提高消费水平1998年住房制度改革以来，取消福利、实物分房，住宅分配实行商品化、货币化；开放房地产市场，鼓励居民私人购买住房，提高人们的居住水平和质量。随着房地产业的快速发展，住宅消费商品化进程的加快和有关金融政策的不断完善，人们的消费结构逐渐得到优化，房地产业促进社会消费结构合理化的作用也将充分体现出来。5、吸引外资、促进对外开放发展房地产业可以吸引外资，促进中国巨大市场的对外开放，以不断改善投资环境和较为丰厚的投资回报，使其成为外商竞相投资的重要领域。发展房地产业可以促进城市基础设施、公共服务设施、工业化标准厂房、高新技术智能化办公用房的建设，从而带动交通运输等配套设施的改善，为吸引外资，促进对外开放创造良好的硬件条件。三、山西房地产业的发展历程山西解放前已存在房地产业，当时不仅在政府的法规中有关于不动产的规定，而且太原、大同等一些主要城市中都有房地产大业主和专业性的房地产开发经营公司，他们大量占有土地、建造新屋、改造旧屋或者出售和出租房产，并且随着资本的集中和积聚开始走向垄断，还出现了房地产业与金融业的结合。改革开放以来，房地产业得到前所未有的发展。随着住房制度改革的深化和住宅建设步伐的不断加快，房地产业已成为经济发展的重要增长点，并逐步成为国民经济中的支柱产业。山西房地产业和全国一样，其发展大致可分为以下四个阶段：（一）第一阶段（1958年1978年）：城镇住房实行供给制从1958到1978年，由于我国长期实行高度集中的计划经济体制和“重积累、轻消费、高积累、低消费”的政策，住房作为消费资料的生产是置于生产资料的生产之后的，难以形成大规模的专业化生产，同时在城镇住房方面，实行的是统建统分、福利分配的制度，土地从行政划拨获得，住房从福利分配获得，因此不存在土地交易和房屋交易的概念，更没有房地产市场这一称谓。（二）第二阶段（19791991）：房地产业的复苏阶段1979年开始的经济体制改革给我国房地产业的复苏的带来了契机。10余年间，围绕发展住宅建设，改善人民居住条件，培育房地产市场，国家采取了一系列的改革措施。这些措施主要集中在城镇土地使用制度和居民住房制度的改革上。同我国一些发达地区相比，山西的房地产业起步较晚。80年代中期，省、市（地区）陆续组建了以房地产开发建造公寓和工业厂房为主的城市建设综合开发公司，规模很小。80年代末，全省仅有98家房地产企业，全年开发投资额不足10亿元。（三）第三阶段（19921997）：房地产市场形成阶段这一时期房地产业规模逐年扩大，覆盖全省，各类房地产公司数量增加，房地产开发投资较快增长。同时房地产市场交易也日趋活跃，房地产买卖、租赁、拍卖、代理、咨询等业务迅速发展。全省各地还兴起设立与建设开发区的热潮，使房地产业的发展进入了较快发展时期。（四）第四阶段（1998年-2005年）：房地产业进入新的发展阶段随着市场机制的逐步建立，竞争环境日益改善，山西房地产业经过一段时间发展和调整，逐渐走向成熟，运行质量不断提高，1999年全省房地产开发投资比上年增长25.8%。“十五”期间，全省房地产开发投资规模逐步扩大，开发投资累计完成532.1亿元，是“九五”期间的2.9倍，年均增幅达35.1%，比“九五”期间年均增速高14.9个百分点，比同期全社会投资年均增速高13.9个百分点。占全社会投资总额的比重，由“九五”时期的5.5%上升到8.9%。房地产开发投资规模持续扩大，已成为拉动山西固定资产投资增长和经济快速发展的重要力量。第二部分 山西房地产业发展取得的主要成就“十五”期间，山西的房地产业进入一个新的发展阶段。房地产业的快速发展在山西社会经济的快速健康发展中，发挥了不可替代的作用。一、房地产开发企业迅速壮大，开发实力有效增强房地产开发企业由少到多，由小到大，开发实力不断增强。到2005年底，全省的房地产开发企业达到1243家，比2000年增加500多家。企业总资产达450多亿元，从业人员近3万人。从事物业管理的单位450多家，资产总计达15亿元，从业人员近2万人；房地产中介服务单位230多家，从业人员3000多人，从事其他房地产活动的单位有200多家，从业人员6000多人。从单位个数、资产总计、从业人数等指标均是“九五” 期末2000年的2-3倍。房地产业队伍的壮大，为山西房地产业今后的发展奠定了坚实的基础。二、房地产开发建设规模迅速扩张，开发结构和消费主体发生深刻变化（一）房地产开发投资快速增长“十五”期间，全省房地产开发投资规模逐步扩大，开发投资累计完成532.1亿元，是“九五”时期的2.9倍，年均增幅达35.1%，比“九五”期间年均增速高14.9个百分点，比同期全社会投资年均增速高13.9个百分点；占全社会投资总额的比重，由“九五”时期末的6.4%上升到9.6%。“十五”期间，开发投资逐年的增幅分别是18.2%、44.6%、41.0%、 52.5%，和22.8%。其中2005年的房地产开发投资是“九五”时期五年累计投资的1.3倍。“十五”期间商品房建设投资累计完成398.9亿元，是“九五”时期的2.7倍，年均增幅达38.0%，比“九五”时期高13.9个百分点，每年的增幅分别是19.1%、36.9%、42.4%、72.0%和22.7%。其中2005年商品房建设完成投资139.3亿元，比上年增长22.7%。房地产开发投资规模持续扩大，已成为拉动山西固定资产投资增长和经济快速发展的重要力量。（二）房地产开发结构发生新的变化，商品住宅建设的主体地位继续得到加强“十五”时期，在国家宏观调控政策引导下，房地产开发企业抓住机遇，调整结构，商品住宅建设的主体地位得到有效加强。房地产按用途可分为住宅、商业营业用房、办公楼和其他四类。“十五”期间商品住宅累计完成投资314.8亿元；商业营业用房投资为99.6亿元；办公楼投资为33.6亿元。占房地产开发投资的比重分别为59.2%、18.7%和6.3%。同期竣工商品住宅面积为2056.3万平方米、竣工商业营业用房面积为317.2万平方米、竣工办公楼面积为119.1万平方米。占全部竣工房屋面积的比重分别为81.0%、12.5%和4.7%。商品住宅的主体地位得到明显加强。（三）商品房新开工规模不断扩大，一级市场供应显著增加在房地产开发投资快速增长的同时，商品房施工、竣工规模也快速扩大。五年间累计新开工面积3597.4万平方米，是“九五”时期的2.8倍；年平均增长38.7%，比“九五”时期高5.9个百分点。“十五”时期，房地产开发竣工房屋面积累计达到2537.6万平方米，年平均增长17.3%。其中，2005年房地产开发竣工房屋面积667.3万平方米，比上年增长了17.8%。从开发用途来看，商品住宅新开工面积2885.7万平米，年平均增长33.6%，是“九五”时期的2.4倍；办公楼新开工面积146.0万平方米，平均每年增长78.5%，是“九五”时期的9.9倍；商业营业用房101万平方米，平均每年增长75.5%，是“九五”时期的8.2倍，商品房一级市场供应状况得到显著改善。全省城镇居民的居住水平和居住质量也得到很大的改善，人均住房面积由“九五”期末的12.5平方米，增加到“十五”期末的19.6平方米。（四）房地产消费需求旺盛，个人成为市场消费的主体“十五”期间，商品房销售面积累计达2064.8万平方米、销售额累计达370.5亿元，分别以年平均27%和44.9%的速度快速增长。销售面积逐年的增幅分别是23.0%、27.2%、20.3%、34.2%和42.7%。销售额逐年的增幅分别为48.6%、35.5%、35%、48.1%和77.5%。其中2005年商品房销售面积688.7万平方米，销售额152.2亿元，分别为2000年的3.6倍和7.1倍。住宅销售面积五年累计1805.5万平方米，销售额五年累计276.7亿元，占同期商品房销售面积的87.4%、销售额的74.6%。其中2005年住宅销售面积619.9万平方米，销售额116.3亿元，占同期商品房销售面积的90.0%、销售额的76.4%。住宅占了商品房销售市场的主要份额。个人成为房地产市场的消费主体。随着住房制度改革的不断推进，福利分房逐步退出了历史舞台，个人购房比重不断上升，个人逐步成为房地产市场的消费主体。目前个人购买房屋的主要类型还是以住宅为主。“十五”期间，个人购买住宅面积累计1660万平方米，实现销售额累计256.4亿元，个人购房占商品住宅销售面积和销售额的比重均在90%以上，个人购买住宅面积的比重比“九五”期间上升了24.6个百分点。三、房地产开发业对国民经济持续快速发展做出了积极贡献“十五”时期，全省房地产开发业快速发展，保持了开发投资、开工面积、竣工面积、商品房销售的快速增长势头，对固定资产投资的增长和经济发展目标的实现做出了积极贡献。“十五”期间，全省房地产业实现增加值累计为403.1亿元，是“九五”期间的2.6倍，每年的增加值分别为56.9亿元、65.8亿元、78.7亿元、95.1亿元和106.5亿元，按现价计算每年的增幅分别为12.8%、15.6%、19.6%、20.8%和12.0%。全省房地产业增加值占全省GDP的比重也在提高。全省房地产开发业的较快发展，有效地促进了经济增长，也促进了居民的居住水平明显提高。2005年山西城镇人均住房面积为19.6平方米，比2000年增加了7.1平方米。城镇住宅成套率超过了80%。众多功能齐备、配套完善、环境幽雅的住宅小区的建成，使居民居住环境得到了有效改善。在2001年至2005年间，山西国内生产总值年平均增长12%，房地产开发投资同期年平均增长35.1%。房地产开发对国民经济的拉动作用逐步增强。2005年房地产开发投资对GDP增长的贡献率为8%，比2000年提高4个百分点，已成为促进山西经济增长的重要力量。四、物业管理和中介服务组织发展迅速物业管理和房地产中介服务是伴随着房地产市场的发展而产生、发展起来的。随着山西房地产市场的快速发展，房地产物业管理和房地产中介服务在促进房地产市场的繁荣、保障房地产交易的安全、节约房地产交易成本、商品房售后管理和服务等方面发挥了越来越重要的作用，为居民提供了便捷的服务和准确的信息，促进了房地产市场的较快发展。到2005年，全省物业管理企业为465家。其中，二级企业6户，三级及其他企业459户。从隶属关系看，中央企业7户，省属企业14户，市级及市以下444户。从业人员共计21133人，平均每个单位45.4人，从业劳动报酬为11323.5万元，人均年报酬5358元。代管维修基金7270.2万元。管理房屋建筑面积5948.9万平方米，其中，住宅4412.9万平方米，办公用房361.5万平方米，商业用房206.9万平方米，工业仓储用房64.28万平方米。资产总计为56575.4万元，平均每个企业121.7万元，主营业务收入23292.5万元，主营成本为19715万元，主营业务税金及附加为1460.1万元。房地产中介服务企业发展较快。截至2005年末，全省共有房地产中介服务机构294家，从业人员1860人，企业资产总计达2.1亿元，平均每户71万元，主营业务收入3327万元，主营成本为1137万元，主营业务税金及附加为171万元，营业利润为810.3万元。房地产估价总额144.6亿元，房地产经纪成交建筑面积6996.2万平方米。第三部分 房地产业对国民经济及其相关产业的带动作用房地产业作为消费终端产业，产业关联度高，在经济发展中占有十分重要的位置，而且房地产作为一切活动的空间保障，其发展状况与广大人民的生产生活密切相关，是拉动经济增长、保障社会稳定的重要产业之一。一、房地产业与经济增长的关系房地产业是一个资金密集型和管理密集型的行业。作为生产要素的固化载体，房地产业的投资带有明显的最终消费特征，其投资通过产业关联效应和乘数效应，推动了地区的经济增长，特别是在国内经济低迷时期，房地产业是扩大内需、推动国民经济走出低谷的重要产业之一。（一）房地产业对经济增长具有推动作用我国国民经济增长的三大动力是投资、消费和净出口。在经济全球化的影响下，净出口的不确定因素较大。我国作为世界大国，经济增长的关键不能仅仅依靠净出口来拉动，启动内需成为保障经济健康、平稳和持续发展的必然选择。房地产业作为消费终端产业，与投资和消费两大因素密切相关，即一面是固定资产投资的重要组成部分，另一面则是人民安居乐业的重要消费需求之一，因此是启动内需，拉动投资的主要行业之一，对经济的健康、平稳和持续发展有着重要的作用。房地产业对经济增长的影响，主要表现在其投资所产生的消费需求效应和供给效应。房地产业消费需求效应主要表现为带动作用，如在生产时对钢材、水泥、建筑材料、劳动力等方面的需求。这些需求通过关联效应反映到国民经济中的各个部门，使各部门现有生产能力得到充分利用，从而拉动经济的循环增长。房地产业的供给效应通过供给关系与其他产业部门发生的关联，推动经济增长。房地产业作为消费终端产业，从生产角度分析已不具有供给效应，但通过商品房消费者的消费作用则提供了一定的供给效应，如装饰业、社区服务业、餐饮业、娱乐业、卫生、教育等第三产业，从而产生持续性的消费，推动经济增长。（二）房地产业对山西经济增长作用的分析 随着城镇住房制度的进一步改革，以及中央提出启动内需以后，房地产业才开始较快发展，特别是在1998年国务院颁发了国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知后，房地产业成为中国经济中启动内需的重要突破口。 1、房地产业和经济增长的数量关系分析 “十五”期间，随着山西经济的全面复苏和快速发展，房地产业也进入了持续、快速的发展时期。2005年房地产增加值达到了106.5亿元，在2000年的基础上翻了一番，年均增速达到了16.1%，高于同期全省GDP的增速，是发展速度最快的行业之一，起到了启动内需和拉动经济增长的作用。 如图3-1所示，“十五”时期房地产业投资增速明显高于同期全省GDP、全社会固定资产投资增速以及房地产业增加值的增长速度。可以看出，投资先于经济增长，具有一定的滞后期，其对于经济增长的拉动效应要在今后几年内才能逐渐表现出来。 同期，房地产业的投资也连年上升，投资总额从2000年的39.5亿元上升到2005年的178亿元，占全社会固定资产投资总额的比重也从2000年的6.3%上升到2005年的9.4%，投资效应明显显现，对经济增长的作用不断加大。 2、房地产业的拉动系数 房地产业对经济增长的拉动主要表现在投资所产生的消费需求效应。房地产业投资对国民经济的拉动作用是指以一定速度增长的房地产业投资所拉动GDP的增长量或增长率。本研究拟采用动态计量经济学所倡导的误差修正模型来描述房地产业投资和国民经济的相互作用。建立经济学模型的传统方法主要是以理论为导向，依据某种已经存在的经济理论或者已经提出的对经济行为规律的某种解释设定模型的总体结构，这种建模途径对先验的经济理论有很强的依赖性。 一般来讲，在经济数据中，以不变价格表示流量的序列往往表现为一阶单整。对于房地产业来说，房地产业投资和国内生产总值都是以不变价格表示的流量指标，一般情况下属于一阶单整。据此，它们之间可以存在这种长期稳定的关系，可以建立误差修正模型来讨论这种关系。根据现有资料，通过建立国内生产总值、固定资产投资和房地产业投资的基本模型，可以得到以下方程： GDP= 732.67 + 1.86FAI（固定资产投资） （方程一） (t=9.67) (t=29.31) F=859.29 R2=0.995 Y（房地产业增加值）= 37.69 + 0.4X（房地产业投资） （方程二） (t=18.88) (t=21.47) F=461.15 R2=0.991 从方程一、方程二来看，通过检验t统计值和F统计值，二者均远大于标准值，并且修正自由度的可决系数R2=0.995和R2=0.991，整体显著性明显满足。这些表明上述方程中的自变量和因变量具有显著的相关性，模型的模拟效果良好，用上述模型进行分析具有可行性。 根据模型显示出的数量关系，可以得出以下几个结论： 首先，房地产业是消费行业。房地产业投资对于增加值的弹性系数仅为0.4（小于1），表明房地产业投资虽然是固定资产投资中的重要部分，但是与固定资产投资的其它项目相比，房地产业的投资是消费行业，而不是创造效益的行业。也就是说，房地产业没有明显的投资拉动作用，是固定资产投资中比较特殊的行业之一。 其次，房地产开发建设作为产业链的龙头，带动相关产业的发展，而这些相关产业正是山西的优势或支柱产业。房地产开发建设，涉及到40多个产业部门，据测算，每100亿元房地产开发投资可以诱发国民经济各部门的产出286亿元。依此计算“十五”期间全省累计完成房地产开发投资532.1亿元，可诱发产生各经济行业投资额达1521.5亿元，有力地拉动了全社会固定资产投资的增长。同时，房地产开发投资乘数效应为1.67。方程二表明房地产业投资的边际倾向为0.4，也就是说房地产业的投资乘数效应为1.67，即新增投资1亿元可以带来整体消费市场的消费1.67亿元。按2005年的投资数额来看，全省房地产业共投资178亿元，可以带动社会消费297.3亿元，占到当年全部社会消费品零售总额的20%以上，具有很明显的消费拉动作用。 第三，根据经验和理论分析，房地产业的投资不能完全转化为经济增加值，其中的原因一方面是房地产业的投资中有相当一部分为土地投资，这部分投资对于经济增加值的影响不大，几乎没有作用，另一方面房地产业投资具有一定的滞后期，在当期一般不能够全部他出体现来。 二、房地产业与就业的关系 房地产业对就业的影响表现为两个层面：第一个层面是房地产业本身能够提供一定的就业机会和就业岗位；另一个层面是房地产业投资时能带动相关产业发展，特别是建筑业的发展能够提供大量的就业机会或就业岗位。 从第一个层面上看，房地产业由于整体规模较小，在经营开发时对从业人员的能力要求比较高，所能够提供的就业机会和就业岗位比较少。统计数字表明，1998年到2004年间，虽然房地产业蓬勃发展，但是就业人数仅从1.17万人上升到1.7万人，并且在上升过程中还有一定的波动。此外，从下图所示来看，房地产业从业人员的工资始终处于上升的趋势，但是根据统计资料，从2001年以来，全省房地产业从业人员的工资开始低于全省平均工资水平。因此，近几年来房价不断走高，并不是房地产业从业人员的人力成本加大所致。 从第二个层面来看，房地产业建设必然会给相关产业，特别是建筑业和服务业带来直接的就业。对于与房地产业关联度最大的建筑业来说，在房地产业的投资建设过程中对建筑业的就业量影响最大。根据国家统计局的测算，每亿元建筑工程投资与施工面积比为116.7，而且每增加10亿元建筑工程投资，就可以增加167万平方米的施工面积，而完成1万平方米的施工面积需要从业人员167人。由此推算，“十五”期间山西可以安排就业人数近100万人。山西每年都要新增劳动力20多万人，而且这些新增劳动力大部分来自农村。因此，房地产业的发展对带动农村剩余劳动力转移、增加就业、提高农民收入都有着非常积极的作用。根据山西2002年的投入产出直接消耗系数，建筑业中间投入合计系数达到了0.735，远远高于其他行业，间接带动了其他行业就业人数的增加，其中对工业产品的直接消耗达到了0.59，极大地促进了工业行业中的就业增加，诸如钢铁、水泥等行业。并且由于建筑业中从业人员大多为农村剩余劳动人员，因此对于全省实现充分就业、提高农民收入、保障社会稳定起到了积极有效的作用。 此外，房地产业的消费还将带来一系列的就业增加。根据建设部的测算，房地产业所带来的物业管理就业容量十分巨大，一般情况下普通住宅每2000平方米、高档住宅每1000平方米就可以安排一人就业。根据测算，2005年全省仅新建住宅的物业管理一项就可以新增就业4000多人，并且随着房地产业开发的不断加大，所能够提供的就业岗位将会更多。 因此，房地产业对于就业来说，其本身能够提供的就业岗位十分有限，更多的是体现在关联产业所提供的就业岗位。通过初步估算，2005年房地产业的相关产业所能够提供的就业岗位达11万余人，占到当年新增就业人口的1/4左右，为经济稳定增长、社会安定祥和提供了有力的保障。 三、房地产业和金融的关系 房地产业是一个资金密集型的产业，与金融业的关联度比较高。房地产业与金融业的关系主要体现在通过多种金融方式和金融工具筹集、融通资金，支持房地产业的开发、流通和消费，以便促进房地产业健康发展。针对房地产业的金融工具和金融方式主要包括吸收房地产存款、开办住房储蓄、办理房地业抵押贷款等多种方式。 根据2004年山西省金融运行报告资料：2004 年全省房地产开发企业贷款以及其他房地产贷款118 亿元；个人房地产贷款165 亿元。2004 年，全省房地产不良贷款余额为17.83亿元，不良贷款率为6，其中房地产企业和个人住房贷款不良贷款余额分别为16.53亿元、1.3 亿元。 根据2005年山西省金融运行报告资料：到2005年末，全省房地产贷款余额为259.5亿元，其中房地产业开发贷款136.8亿元，占总额的52.7%，个人住房贷款122.7亿元，占47.3%。此外，房地产不良贷款余额为16.62亿元，不良贷款率6.4%，保持在较低的水平。其中，自营性房地产贷款不良率为5.54%，自营性房地产开发贷款不良率为8.25%，个人住房贷款不良率为2.32%。房地产业贷款余额占当年全部贷款余额的5.99%，处于安全线以内，个人贷款不良率下降为2.32%，远远低于房地产开发贷款不良率。 从房地产业开发投资额的增长情况来看，2005年全省房地产业投资额比2004年增加了29.6亿元，而同期房地产业开发贷款增加了18.8亿元。从中可以看出，在房地产业投资开发增量中，贷款占到63.5%，房地产业对于金融业的依赖程度非常大。 从不良贷款余额来看，2005年不良贷款余额出现下降，其中房地产开发贷款不良率从14.0%下降到10.1%，个人贷款不良率有所上升达到了2.32%，即便如此，个人贷款依然是优质产品，不良率依然居所有贷款项目的末位。 四、房地产业和政府税收及财政收入的关系 房地产业作为新兴产业之一，近几年来发展迅速，目前已成为政府财政收入的主要来源之一。1994年分税制改革以后，地方政府针对财权控制能力下降，不得已便开始努力培养与地税相关的产业，而房地产业的税种恰恰属于地税，并且还具有提高城市形象、实现土地增值等性质，因此便成为政府重点保护和扶持的对象。目前，与房地产业相关的税费大致有：营业税、企业所得税、个人所得税、外商投资企业和外国企业所得税、城镇土地使用税、土地增值税、房产和城市房地产税、车船使用和牌照税、使用税、印花税、契税、耕地占用税、城市建设维护税及教育费附加等十余个。其中，除企业所得税的一部分和外商投资企业和外国企业所得税两项为国税税种外，其他诸如营业税、个人所得税、土地增值税等均为地税税种。 近年来，随着国民经济的持续较快发展，房地产业呈现快速发展势头，房地产税收入也连年上升。根据2004年税收收入分产业统计年报报表显示，2004年房地产业税收收入合计为3.75亿元，其中国税收入为2103万元，是2003年的3.46倍，地税收入达到了3.54亿元，同比增长了24.2%。 从上图中可以明显看出，房地产业税收收入中，国税收入部分所占比例非常小，2004年仅为5.61%，而地税收入则占到了94.39%。因此可以说房地产业税收的税种主要是地税，发展房地产业可以有效增加地方财政收入。 根据统计，在房地产业税收收入中营业税占居主导地位。2004年全年营业税达到了2.79亿元，占全部税收收入的74.5%。此外，2004年企业所得税和个人所得税与2003年相比也有大幅度的增长。 第四部分 山西房地产业发展中存在的主要差距与问题 “十五”时期，山西房地产开发业得到了长足的发展，但是与中部六省以及全国平均发展水平比较，存在的差距和问题是比较突出的。 一、山西房地产开发业与中部六省以及全国平均水平比较，存在的主要差距 （一）房地产开发投资规模小，占全省全社会投资和全国房地产开发投资总量的比重低 “十五”期间，山西房地产开发投资规模不断扩大，由2000年的39.5亿元扩大到2005年的178亿元，增长了4.5倍；五年累计完成开发投资532.1亿元，是“九五”时期的2.9倍。但与中部省份比较，山西房地产开发投资规模在中部六省中始终排末位。五年累计完成投资仅为排位第一湖北省的39.3%，为排位第五江西省的58.4%。2001和2002年，房地产开发投资总量排位第一的湖北省分别是山西的3.2倍和2.6倍，排位第五的江西省是山西的1.4倍和1.5倍。20032005年，房地产开发投资总量排位第一的安徽省三年分别是山西的2.5倍、2.5倍和2.6倍，2004年排位第五的河南省是山西的1.8倍，2003年和2005年排位第五的江西省分别是山西的1.9倍和1.7倍。 从房地产开发投资占全社会投资总额的比重来看， 2005年山西的比重为9.6%，比2001年的6.6%提高了3个百分点，呈现逐年上升的态势，但比全国同期的比重17.8%低8.2个百分点，比中部地区同期的比重13.6%低4.0个百分点，在中部六省排位第五；比排位第一的安徽省低8.6个百分点，比排位第六的河南省仅高0.7个百分点。 再从房地产开发投资占全国房地产开发投资总量的比重来看，山西所占的比重虽然在逐年提高，到2005年山西房地产开发投资占全国同期的比重为1.1%，比2001年的0.7%提高了0.4个百分点，但在中部六省中仍是最低的，居末位。山西的比重比中部六省中排位第一的安徽省低1.8个百分点，比排位第五的江西省低0.8个百分点。 上述比较结果充分表明：山西房地产开发投资规模小，占全社会投资和全国的比重小，仍有着较大的发展潜力和广阔前景。 （二）房地产开发投资增速起伏波动大，平均增速居中部六省第五位 “十五”期间，山西房地产开发投资增速起伏波动较大，呈弧形波浪状，从增速最低的2001年的18.2%到2004年的52.5%，相差34.3个百分点，再回落到2005年的22.8%，相差29.7个百分点。“十五”时期，山西房地产开发投资年平均增速为35.1%，比全国同期高8.7个百分点，但比中部地区平均增幅低1.9个百分点，居中部六省第五位，比湖北（24.3%）高12.7个百分点。从各个年份看， 2002年和2004年山西房地产开发投资增速相对较快，分别比中部地区平均增速快9.8和6.5个百分点，位居第二和第一。2001、2003和2005年山西房地产开发投资增幅较低，分别比中部地区平均增幅低9.3、7.7和8.1个百分点，在中部六省中分别排第五、第四和第五位。增幅分别比排位第一的江西省或河南省低31.7、30.2和27.3个百分点。只有2004年山西的开发投资增幅居六省第一位，增幅比第二位的安徽省高1.5个百分点。反映了山西开发投资增速起伏波动较大，平均增速明显较低的特征。 （三）商品住宅投资所占比重低，在中部地区居末位 从商品住宅投资占整个房地产开发投资的比重与全国和中部六省的比较来看，“十五”期间山西累计完成住宅投资314.8亿元，占整个房地产开发投资的比重为59.2%，比同期全国住宅投资所占比重67.3%低8.1个百分点，比中部地区住宅投资所占比重66.3%低7.1个百分点。分年度来看，山西住宅投资占房地产开发投资的比重从2001年的61.5%提高到2005年的65.7%，但在中部六省中的排位却由2001、2002年的第四位下滑为2003、2004和2005年的第六位。2005年山西商品住宅投资所占比重比中部六省排位第一的湖北低5.2个百分点，比排位第五的湖南省低1.3个百分点。反映出“十五”期间山西商品住宅投资不足、所占比重较低。 （四）商品房竣工面积增速较低，人均水平在全国和中部六省中处落后地位 “十五”时期，在房地产开发投资较快增长的同时，山西商品房竣工面积也在逐年增加，全省商品房竣工面积从2000年的306.4万平方米增加到2005年的667.3万平方米，扩大了2.2倍；五年累计竣工面积达2537.6万平方米，年平均增长17.3%，比同期全国平均增速高1.8个百分点，但比中部地区平均增速低4.3个百分点，增速居中部六省第五位，比排位第一的江西省低18.4个百分点，比排位第六的湖北（15.4%）仅高1.9个百分点。同时山西商品房年竣工面积绝对值在中部六省中也是最小的。2005年全省商品房竣工面积仅占同期全国竣工面积的1.4%，占中部地区六省竣工面积的7.6%，仅为排位第一安徽省的36.7%，排位第五河南省的48.6%。 另外，从按城镇人口计算的人均竣工房屋面积与全国和中部六省的比较来看，山西仍处于落后地位。“十五”期间，全省按城镇人口计算的人均竣工房屋面积为1.96平方米，比同期全国平均水平少1.8平方米，比中部六省平均水平少0.7平方米，排中部六省第五位，仅比人口大省河南省人均多0.1平方米，比中部排位第一的江西省人均少1.8平方米。 （五）商品房销售价格明显高于中部其他五省，价格增幅居中部六省首位 “十五”期间，山西商品房平均销售价格（平均价格=销售额/销售面积）从2000年的1118元/平方米，上涨到2005年的2210元/平方米，年平均增幅达14.6%，居中部六省首位，比中部六省平均增幅高4.6个百分点，比全国平均增幅高5.6个百分点。从商品房价格绝对值来看，“十五”期间山西商品房平均价格虽然低于全国平均水平，但在中部六省中位居第一或第二位；五年中商品房价格比中部六省平均价格每平方米分别高111元、111元、180元、122元和438元；仅有三个年份比湖北省分别低14元、21元和173元，一个年份比安徽省低10元，而比五年始终位居第六的江西省每平米分别高377元、373元、401元、422元和681元。 （六）房地产开发投资的贡献率远低于全国平均水平，在中部六省中居下游水平 “十五”时期，山西房地产开发业虽然有了长足的发展，但房地产开发投资对全社会投资和GDP的贡献率远低于全国平均水平，在中部六省中居下游水平。全国房地产开发投资对全社会投资的贡献率为20%，对GDP的贡献率为13%，而山西房地产开发投资对全社会投资贡献率为10%，对 GDP的贡献率为6%，山西均不及全国的一半，在中部六省中排第五或第六位。五年间山西房地产开发投资对全社会投资的贡献率比中部六省排位第一的省份分别低15、13.9、29.4、14.3和14.5个百分点，对GDP的贡献率比中部六省五年排位第一的省份分别低8.3、7.6、18.1、7.7和9.6个百分点。反映出山西房地产开发投资对全社会固定资产投资的直接拉动作用有限，对GDP的贡献份额明显偏低。 综合上述比较分析，“十五”期间，山西房地产开发业与全国和中部省份比较，存在着开发投资规模小，占全社会投资的比重低，投资增长速度起伏波动大，商品房价格增幅大等问题，房地产开发投资在拉动全社会投资增长和国民经济快速发展中的作用未能得到充分发挥。“十一五”时期，山西必须抓住中央实施“中部崛起”的战略机遇，在认真贯彻落实国家宏观调控政策的同时，紧密结合本省发展实际，扩大房地产开发投资规模，调整优化房地产开发投资结构，规范房地产市场运行机制，努力推动山西房地产开发业上规模、上水平，使之尽快步入中部地区和全国发展的快车道。 二、山西省房地产业发展中存在的主要问题 根据对山西房地产开发业发展的现状及其在国民经济发展中的作用和地位的进一步分析表明，山西房地产业在“十五”期间虽然得到长足的发展，对拉动山西社会经济发展起到了一定作用，但房地产业发展过程中仍然存在着结构不合理、房价增长过快过高、空置面积增加等突出问题。这些问题如不引起足够的重视，就将会影响到房地产业持续快速健康发展，进而影响到国民经济的稳定增长。 （一）房地产开发企业规模小，市场竞争实力弱 目前山西房地产开发企业的开发经营水平在全国处于下游水平，融资水平偏低、单位平均开发总量明显偏小，房地产企业缺乏高素质管理人才，经营者素质也普遍不高，与资金密集、管理密集的产业特点不相适应。截至2005年底全省的1243个开发企业中，拥有一级资质的企业仅2个，与2000年持平，二级资质的企业63个仅占企业总数的5%，三级资质的企业242个，占19.5%，四级和暂定资质的企业937个，占到总数的75.4%。同时到“十五”期末，山西每个房地产开发企业平均拥有的资产为4948万元，年均仅增长4.6%，增速远低于同期国民经济的发展速度。2005年全省房地产开发完成投资178.0亿元，平均每个企业仅完成投资1507万元，远低于全国平均水平。 （二）商品住宅销售价格偏高，增速过快 “十五”期间，由于山西经济的快速健康发展，人们的生活水平快速提高，在其它消费增长平稳的情况下，居民改善居住条件的愿望非常强烈，促使房地产一级市场需求旺盛，但同时也出现了商品房价格上涨过快的问题。20012005年商品房平均销售价格分别为1349元/平方米、1435元/平方米、1611元/平方米、1777元/平方米和2210元/平方米，年平均增幅达14.6%，各年的增幅分别为20.7%、6.4%、12.3% 、10.3%和24.4%。其中住宅的销售价格分别为1249元/平方米、1253元/平方米、1263元/平方米、1534元/平方米和1876元/平方米，年平均增幅达13.8%，各年的增幅分别为26.8%、0.3 %、0.8% 、21.5%和22.2%。商业营业用房销售价格分别为2419、2698、3135、3403和5759元/平方米，年均增幅为15.5%，各年的增幅分别为：-13.7%、11.5%、16.2%、8.5%和69.2%。 近年来商品住房价格偏高，既有市场方面的因素，如建筑材料价格上涨，住宅品质的提升，土地价格的上涨等，也有管理方面的原因，诸如商品房开发、供给结构不合理、以及开发商利用市场信息的不对称，有意炒作等等。 （三）商品房开发供给结构性矛盾突出 目前山西房地产开发投资处于快速发展阶段，但商品房的开发和市场供给的结构性失衡问题十分突出，主要表现在：一是非住宅商品房开发较快。“十五”期间，住宅投资累计完成314.8亿元，是“九五”累计的3.1倍，年均增幅为29.4%，非住宅投资累计完成217.3亿元，是“九五”累计的6.2倍，年均增幅高达45.9%，非住宅的建设规模和发展速度远快于住宅的发展。其中：办公楼完成投资33.6亿元，是“九五”累计的6.8倍，年均增幅达45.1%，商业营业用房开发投资99.6亿元，是“九五”累计的8.7倍，年均增幅达51.7%。二是经济适用房建设发展缓慢。20012005年间，经济适用房投资分别为14.3、17.7、16.1、17.2和16.1亿元，环比增速分别为-16.1%、23.7%、-9.2%、7.3%和-6.7%，远低于同期房地产开发投资的增幅，