【房地产】中原：领悟townhouse(别墅产品研究).ppt

领悟TOWHOUSE,别墅的细节,别墅的尺寸,综述,1,2,3,思维导示图,别墅的细节,1,思维导示图,别墅的细节,客厅,卧室,卧室,餐厅,客厅,餐厅,卧室,中厅,客厅,餐厅,主卧,无中厅的设计：受限于进深，如果进深过长，中间部分无法采光，并且较少面积赠送,有中厅的设计：可以较大幅度增加进深，缩小面宽，解决中部采光问题，但是牵涉客厅高度、客厅与餐厅层差以及楼梯问题较多。层与层之间的标准层差为3米左右,主卧,露台,主卧,卧室,有中厅的跃式设计：解决了楼梯过长与占地面积过大的问题，但是随之而来就是增加层数层与层之间的标准层差为1.5米左右,别墅的细节,南入户与北入户,因为TH产品的特殊性，决定了TH中景观是客户选择的第一理由，所以一般TH的客厅是朝向景观面，但是车行道只从TH的一面通过，这样就决定了TH的入户方式分为两种。这里的南北并不代表方向，南入口一般是指从客厅方向入户，北入口一般是指从餐厅或者厨房方向入户。,北入户：餐厅入户,南入户：客厅入户,北入户：起居室入户,北入户：餐厅玄关入户,别墅的细节,客厅的高度,6米或以上,4米或以下,4米6米,客厅的高度在4米以下，因为客厅的采光及通风都受到影响。并且客厅无法掉水晶灯。典型代表：凤凰谷别墅。,坡地别墅易受到地形变化影响，所以容易产生4.5米的客厅高度，这样的客厅一般是下沉式客厅，综合评价，高度适中、使用感受较好，但是提供的改造空间较小,6米高的厅高较受到客户喜好，并且未来的可改造空间较大，但是客厅如果做为下沉式设计，较多问题会集中在客厅与餐厅的高差，如果高差超过50公分，未来使用视觉干扰较大。典型代表：大山地,客厅中部会出现一道横梁，在风水上不太好，但是提供客户改造的机会，属于折中方案。典型代表：森林一号,别墅的细节,客厅与餐厅的高差,处于同一平面,高差在50150公分,高差在50公分以下,使用感受、空间感受、未来的改型空间较大，但是受单体面积限制较大建议选用,空间感较好，但是使用感受极差，在客厅望去全部是家具腿部不建议选用,使用感受，客厅空间较好，但是未来改造空间较小。建议选用,别墅的细节,一楼洗手间在哪里,一楼洗手间的问题，决定了TH整体的整体面宽，所谓影响深远。核心原因是政府规定，洗手间必须有直接的通风及采光，并且TH不同于独栋别墅，有较大面宽及多面采光，设计的空间受限较大。,厕所的开窗对着入户位置,厕所的开窗对着中空,厕所的开窗侧面对着玄关,厕所的开窗对着车库,建议选择,建议选择,不建议选择,厨房,厕所,餐厅,厕所直接采光,不建议选择，浪费了采光面,别墅的细节,餐厅是否直接采光,餐厅直接采光,餐厅临中厅间接采光,餐厅通过厨房间接采光,不建议选择，受厨房的进深限制较大,可以选择，未来可能会面临将中厅改造为电梯厅的可能，餐厅的采光会出现问题,建议选择，采光良好,别墅的细节,楼梯的种类与高度,单跑楼梯,双跑楼梯,楼梯的种类与客厅及餐厅的高度息息相关，所以随着客厅高度变化，楼梯的高度也由单跑楼梯变为双跑楼梯，甚至三跑楼梯。但是随着跑数的增加，楼梯的占地面积也随着增大。,踏步的高度不宜大于210MM踏步的宽度不宜大于220MM楼段的最大坡度不宜超过38度,3米,3米,3米,楼梯的跑数受客厅的高度与面宽的限制,别墅的尺寸,2,思维导示图,部分TH面积区间一览表,部分TH面积区间一览表,别墅的尺寸,基地的面宽,相对面宽与进深而言，面宽决定了项目的整体规划，所以在项目的整体规划中，面宽的大小是最需要斟酌。普通TH的最小面宽为6米。限制面宽的最大问题是TH二楼的布局，当二楼设置为两间卧室。厕所面对中厅采光，就决定了TH的最小面宽（不排除二楼只做一间卧室或者出现书房的可能，面宽还有可能缩小）。较为普遍的面宽选择为6米7.9米，此部分面宽产品为市场主流产品，面积多集中在200平米250平米左右。面宽超过8米的产品，即为奢侈，面积多集中在300平米左右及以上。并非面宽越大，产品越好。,别墅的尺寸,客厅的开间与进深,客厅,5米,7米,客厅的面宽与进深受基地与平面布局的影响较大市场200平米250平米的主流产品，基本的开间为6米7米。进深为6米左右。整体面积约在40平米左右。300平米左右的大户型，开间较为集中在7米8米及8米以上，进深多为7米左右，整体面积约在5060平米。开间与进深并非越大越好，受空间感影响与客厅的采光，选择适中的产品更为重要面积越大的客厅，家具的选择余地越小，装修时平面布置也越为困难,别墅的尺寸,主卧的面积,主卧,多数TH的主卧都为独立楼层设置，所以开间与进深对主卧的影响不大，适中的面积可以增加主卧功能的选择。市场200平米250平米的主流产品，主卧面积约在2535平米左右。300平米左右的大户型，主卧面积集中在3540平米左右。主卧的尺寸部分体现在主卫的功能与空间中，罗列部分洁具的标准尺寸，以做参考,部分洁具标准尺寸浴缸长度：1680、1520、2220浴缸宽度：720浴缸高度：450坐便尺寸：750*350洗手盆：550*410化妆台：1350*450*600,别墅的尺寸,次主卧的开间,次卧,市场200平米250平米的主流产品，只有部分产品设置有双主卧的产品，但是受面宽的限制，大多数产品的次主卧都不带有独立的洗手间，次卧开间一般在3米左右，较少做到2.8米（空间感很差）大户型产品一般集中在4米左右，都设置有独立卫生间次主卧设置中必须考虑下列四种家具的摆放，此为客户实际需求,床单人床：900*2000双人床：1500*2000高度：450左右床靠高度：850*950左右,衣柜宽度：8001200厚度:500以上,床头柜宽度：500800高度：500700厚度：400500,写字台长度：11001500宽度：550650高度：700750,别墅的尺寸,思考厨房与餐厅的面积,从人体力学的角度考虑厨房与餐厅的面积：室内的动作空间是以人和家具、人和墙壁、人和人之间的关系来决定的。例如人坐在餐桌前进餐时，椅背到桌边的距离约为50厘米，当其起身准备离去时，椅背到桌边的距离约为75厘米。人在室内行走时，一人横向侧行需要45厘米的空间，正面行走需要60厘米，两人错行，其中一人横向侧身时共需90厘米。两人正面对行时则需120厘米。根据上述尺寸我们就可以确定出餐厅的空间安排。当然，在实际设计时应采用稍有富裕的尺寸。餐厅的要求与它的功能有直接的关系，餐厅的功能最为单一，所以从家具的尺寸配合人的实际动作空间去出发考虑实际的空间尺寸，取得不错的效果。,酒吧台高度：9001050酒吧台宽度：500酒吧登高度：600750,圆餐桌直径：二人：600四人：900六人：11001250八人：1300十人：1500,方餐桌直径：二人：700*800四人：1350*850八人：2250*850,综述,3,思维导示图,综述,TH的定位TH的定位，决定了TH的整体规划与细部尺寸，TH为纯正舶来品，在国外多为自住需求。引入国内后迅速沾染上别墅血统，提高尊贵感，在TH产品中出现一个重要的分支，“渡假类型”，度假类型的产品在整体布局规划与细部尺寸及功能选择完全不一样。这点较为重要TH的选择借用一句广告语，“选择这里就是选择了一