大庆北国之春梦幻城项目整体战略定位和发展.ppt

现在这里是一片荒芜,明天这里将是国际一流水准的北国之春梦幻城,让我们一起见证北国之春梦幻城的成长历程,谨呈：梦幻侏罗纪探险时代（北京）投资管理有限责任公司,大庆城市转型里程碑全国旅游新城新坐标,大庆市北国之春梦幻城项目整体定位及发展战略报告,工作所处阶段与提交成果,项目整体定位及发展战略报告,工作内容,提交成果,项目启动区定位及物业发展建议报告,项目营销战略与策略报告,阶段划分,第一阶段整体定位及发展战略,第二阶段启动区物业发展建议,第三阶段营销战略与策略,大庆市场研究东北旅游市场研究旅游地产模式研究国外成功案例研究项目整体战略研究项目功能布局研究项目开发策略研究,启动区发展策略研究启动区功能布局研究启动区物业配比建议启动区经济测评,45个日历天,时间进度,30个日历天,30个日历天,项目整体营销战略研究可售物业价值点梳理细分市场客户研究启动期形象策略价值展示策略,写在定位开始之前,立意。,关于本项目的理想,同一个项目，不同个主体，寄寓不同的理想成功运营区域，打造目的地旅游，实现区域价值增值，确保经济利益实现,政府愿景,将本项目建设成为“世界一流，中国唯一，面向全国”旅游项目，迈出大庆城市由能源城市向旅游城市即城市职能转换的关键一步。,运营商目标,定位于“城市运营商”，希望借势政府和旅游配套设施的开发，提升住宅价格和后续土地价值，实现后续土地的一级开发，最终获得较高利润。,运营商目标第一，政府目标是基础。,政府目标,打造国际一流水准、国内首家以侏罗纪探险时代为主题的综合旅游休闲娱乐项目；,承载城市理想大庆政府重点招商引资项目，是带动城市及区域旅游产业发展、完善城市功能、提升城市形象的名片项目,壮大接续产业、完善城市功能、建设宜居城市,本项目是大庆培育壮大接续产业的一个标志性工程，更是完善城市功能、建设宜居城市、不断满足群众更高层次文化需求的重要举措；,项目将进一步提升大庆国际知名度和国际形象，每年为大庆新增上百亿元旅游收入，同时还带动和促进大庆乃至黑龙江省旅游业提档升级和跨越式发展。,标准“世界一流，中国唯一，面向全国”,城市名片，带动区域产业升级与发展,运营商目标,将本项目打造成具有号召力的旅游目的地，打造侏罗纪主题公园品牌，后期可以将侏罗纪品牌作为公司自有资产，打包上市；,运营商理想综合开发，打造目的地旅游，通过旅游设施带动住宅和土地价值提升，最终实现200亿盈利,旅游配套设施提升住宅和后续土地价值,在兑现政府承诺的基础上，通过旅游配套设施的开发，提升住宅价格和后续土地价值，即后期土地的一级开发；,项目预期利润目标为200亿左右；启动区进行二级开发完成后，进行一级土地运作，而不是开始单纯获利。,打造具有“北国风情的”目的地旅游项目,项目利润目标预计200亿左右,项目理想,“梦幻城”以梦幻侏罗纪探险为主题，集大型游乐、生态休闲旅游、温泉度假、超星级酒店、康体健身运动、会展商务、特色购物、美食、娱乐为一体国际一流水准的“超级新城”,报告内容,第一部分：旅游新城发展困局,第三部分：旅游新城突围战略,第四部分：旅游新城的成功之路,项目发展模式研究,项目核心问题提炼,项目发展战略解析,项目开发举措,第二部分：突破三线城市旅游困局,位于大庆城市边缘，大庆为三线城市，与哈尔滨直线距离163公里，齐齐哈尔183公里,项目位置：地处大庆市高新技术开发区北湖片区，南侧紧邻建设中的滨州户居住区，西邻规划中的兰德湖居住。,看本体,对外交通,四通八达，交通便利，与各交通枢纽联系紧密项目位置距哈大高速公路出入口10公里；距规划中的让胡路火车站约25公里；距大庆火车站约15公里；距龙凤火车站约16公里，,对内交通，外围道路交通便捷，道路通达性较好项目南侧紧邻环城路西邻经九街北侧为学伟大街东侧为G015国道,靠近机场，外围道路交通便捷，与大庆市交通枢纽联系紧密,11,飞机场,看本体,选址区内北湖面积为3.04平方公里，其余有部分荒草地、鱼塘和大量耕地。周边道路情况：用地东侧为新G015国道，西侧为经九街，南侧为环城路，北侧为学伟大街。基地地形较平整，规划区域内地势平坦，基地总体地势由北向南逐渐变低，但相对高差不大，地质条件好，易于开发。,用地条件：,地块占地面积：,总用地20.11平方公里，地块呈西北东南走向，地势平坦、相对高差不大,总占地面积20.11平方公里，其中陆地面积17.07平方公里，北湖水面3.04平方公里。,看本体,项目背景：地块中部区域景观价值最优化，拥有优势的湖景岸线资源，适于集中开发，构筑核心价值,湖景景观,湿地景观,森林景观,视点,地块北部：依靠天然湖景资源，俯视森林绿色景观；开发建议：适度开发，独占景色优势产品；,地块中部：沿优势的湖景岸线资源，各优势资源集中区域；开发建议：集中开发，构筑核心吸引力；,地块南部：毗邻现有环城区域地产居住区域；开发建议：选择开发，提升项目核心价值；,视点,视点,视点,看本体,大规模旅游地产区域综合开发项目，一期开发372公顷，部分设施已经确定，有资金快速回笼要求,用地指标,规模：项目总占地20.11平方公里，其中北湖占地3.04平方公里，现状建设用地69.41公顷。其中一期开发372公顷。用地性质：涵盖居住用地、公共设施用地、工业用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地、水域和其他用地等七大类用地组成,限制条件,项目界定：三线城市/无强势资源/大规模/旅游新城开发,看本体,启动资金与滚动投入资金差额，决定项目需要持续增值并规避启动风险,财务条件限制下，整体增值和规避启动风险是项目成功的关键,启动资金,滚动投入资金,银行贷款30亿元，其中20亿元为基础设施建设投入,设施投入：温泉20亿，侏罗纪公园30亿，酒店40亿，会展中心4亿，高尔夫5亿，马球2亿，水上公园8亿，滑雪场20亿,实际启动资金10亿,设施需投入119亿,项目财务目标解析,看财务,旅游市场：大庆为非旅游型城市，对于旅游项目而言城市吸引力不足,大庆2008年旅游接待人群江省内排名,单位：亿元,大庆接待旅游人群数量相对较小。2008年，全年接待游客640万人次，实现旅游收入14.1亿元，同比增长5.2%；国内过境游客为主，平均停留停留时间为1.8天；非旅游型城市，旅游接待人群在黑龙江省排名第三，远低于哈尔滨和齐齐哈尔。,单位：万人,据市旅游局介绍，1997年以来的旅游统计数据，来我市旅游的游客中，约九成是省内游客。南方游客来我省旅游，然后从哈尔滨等方向来到我市，而不是从南方专程来到大庆。大庆网,相关链接,大庆2004-2008旅游收入,大庆2004-2008旅游接待人群,看大势,旅游交通：城市立体交通网路欠完善，城市辐射范围有限，成为发展旅游业的障碍,公路辐射（车速按60-80公里/小时计）：1小时车程：至安达市40公里，以及大庆周边各县2小时车程：覆盖达大安市151公里，肇东市124公里3小时车程：齐齐哈尔183公里，哈尔滨163公里，松原206公里，绥化222公里4小时车程：白城268公里，西至兴安盟300公里，北至海伦243公里铁路辐射向南至长春453公里，东至伊春507公里，车程需要6小时左右航空辐射：飞机航程：大庆-北京1小时50分；大庆-青岛2小时；大庆-大连1小时40分；,看大势,旅游资源：作为旅游地产项目，自身资源湖泊、温泉等资源稀缺性相对不足,项目内部拥有北湖，北湖面积较大，有3.04平方公里，北湖水资源丰富，水质较好，已经达到饮用水标准，内部盛产鱼、虾等项目内部具有天然温泉资源，每平方公里可打井一口，稳定出水200吨项目内部有草甸、森林资源，环境优美,看本体,项目位置：地处大庆市高新技术开发区北湖片区，南侧紧邻建设中的滨州户居住区，西邻规划中的兰德湖居住；规模：项目总占地20.11平方公里，其中北湖占地3.04平方公里，现状建设用地69.41公顷。其中一期开发372公顷。,地产：陌生区域大盘，平台价格难实现高价值；且内生市场吸纳量有限，市场支撑力不足,项目所在区域新村板块在售项目,项目区位图,周边项目售价：高层4100-4500元/平米，多层：4500-5000元/平米，别墅8000-8500元/平米2008年大庆市商品房销售面积241.2万平方米（数据来源：大庆市统计年鉴）,看本体,项目核心问题提炼,实现项目整体价值提升的困境：,困境1：关于单纯地产开发，难以实现高价值，且长期市场吸纳量有限，内生市场支撑力不足,困境2：关于旅游开发，三线非旅游城市，城市吸引力不足，且自身无强势资源,项目核心问题提炼,Q:三线城市、自身无强势资源的大规模旅游地产综合开发项目，如何处理旅游和地产的关系，实现项目整体增值并规避启动风险？,报告内容,第一部分：发展旅游新城的困局,第三部分：旅游新城突围战略,第四部分：旅游新城的成功之路,项目发展模式研究,项目核心问题提炼,项目发展战略解析,项目开发举措,第二部分：突破三线城市旅游困局,发展模式研究,发展机会研究,破局。,关于旅游地产模式研究,项目开发模式研究,纵观国内与国际旅游地产，其发展模式主要有三种类型,“旅游地产三种发展模式,模式一：旅游功能主导型,深圳东部华侨城,典型案例,天津京津新城,深圳华侨城,发展模式,模式一：城市功能主导型,模式三：旅游+城市混合功能主导型,实现土地增值和规避启动风险，首先需要处理旅游和地产的关系,世联研究模型,天然植被资源,水域资源,资源特征,原生态资源特质临海自然环境多样性的地理属性空间,东部华侨城的自然资源体系,谷地资源,山林资源,多样性的资源属性特征（山谷、水域、临海）：为区域塑造原生态与城市差异较大的主题性度假区奠定基础,【资源特征】依托强势的山、海、湖资源自然资源，结合区域生态特征打造主题产品,深圳东部华侨城,【配套优势】自身配套功能体系的建立以满足旅游功能为主,海拔471米的深圳地标山地高尔夫球场,无可复制的首席配套东部原生态旅游景区,南中国山地顶级度假酒店茵特拉根酒店,以瑞士文化为主题的茵特拉根酒店是一所超五星级主题酒店；拥有中国规模最大室内动感SPA馆、唯一纯欧式户外山林SPA体验地茵特拉根矿泉SPA。,深圳东部华侨城,距珠三角其它城市2小时车程,距深圳20分钟车程,珠三角腹地客源市场,深圳客源市场,东部华侨城的区位交通体系,【城市关联】依托腹地都市深圳和珠三角区域交通体系支撑，但体现城市功能的关联较弱,深圳东部华侨城,交通距离：东部华侨城距离宝安机场60公里，距离罗湖车站40公里，距离蛇口码头50公里;距深圳市中心仅20分钟车程，2小时车程范围内可辐射深圳、香港、澳门、东莞及珠江三角洲各城市。,深圳东部华侨城区域客源市场结构构成,深圳客源市场,珠三角客源市场,短假休闲度假、一居,短假休闲旅游观光,度假居住,常住一居,主要市场构成,区域性旅游度假客源有效支撑东部华侨城发展，并形成较大的客源支撑,【市场效应】区域都市旅游度假消费市场支撑，珠三角和深圳是区域发展核心客源市场来源,深圳东部华侨城,旅游度假,城市居住,客户来源：以深圳为主力，少量的东莞、上海客户。其中深圳客户以南山和福田客户居多，其中南山客户集中在华侨城、科技园和蛇口片区，福田客户主要集中在香蜜湖片区。另外罗湖片区占少量；置业目的：度假占60%，第一居所客户占28%，其余为商务接待和投资客户占6%；,链接：,天麓二区、七区开盘客户分析,东部华侨城主营业务构成：,旅游项目运营：主题公园是华侨城主营业务的之一,配套地产开发：单纯的主题公园运营不是东部华侨城盈利的主要来源，度假地产销售支撑区域的持续收益,我们的优势在于，旅游业务带来稳定现金流，地产业务快速回笼资金。华侨城董事长刘平春,东部华侨城虽然也是旅游园区，但近期业绩迅速增长的主要动力，还是来自与景区同步开发的地产售。华侨城董秘李柯辉,2008年上半年：门票收入毛利率为52.36，旅游业务对总体利润贡献为1.71亿元,东部华侨城1号别墅推出,2007年,2008年,大侠谷、海菲德红酒小镇、观音座莲,天麓,2008年上半年：旅游地产销售收入1.7亿元,区域总体收益,开发历程,两者相结合的的区域收益特征,旅游+地产开发模式,初期35亿元,【盈利特征】初期投入35亿资金打造旅游，旅游业务带来稳定现金流，地产业务快速回笼资金,深圳东部华侨城,纵观国内与国际旅游地产，其发展模式主要有三种类型,“旅游地产三种发展模式,模式一：旅游功能主导型,深圳东部华侨城,典型案例,天津京津新城,深圳华侨城,发展模式,模式一：城市功能主导型,模式三：旅游+城市混合功能主导型,实现土地增值和规避启动风险，首先需要处理旅游和地产的关系,世联研究模型,【资源特征】项目不具有强势自然资源，依托高档的人工度假设施启动开发,天津京津新城,【配套特征】配套自成体系，体现新城开发的特征，城市属性突出,天津京津新城,配套开发进程：承担城市功能的配套与旅游设施同步开发，如超市、银行、邮局、书店、移动通信等；未来规划配套：引奥特莱斯、医院、中小学校、幼儿园、大学等，逐步完善“新城”的城市配套。,【城市关联】京津新城位于京津塘之间，城市关联较弱,交通：项目区域位于京津塘之间，距离北京通州区70公里，距离唐山80公里，距离天津市中心25公里；,天津京津新城,天津京津新城,深圳京津新城区域客源市场构成,北京客源市场,环渤海客源市场,短假休闲度假居住,短假休闲度假居住,一居,养老型一居,区域度假客户为主，城市功能的配套成为度假有效支撑项目发展的关键,旅游度假,城市居住,【市场效益】以区域市场为主，京津唐客户占绝对比例，并涵盖环渤海区域外围客户,从2004年开盘以来，京津新城别墅产品一直占据天津别墅市场份额的50%以上；客户主要以来源涵盖了天津、北京、唐山、深圳、山西、上海以及海外地区；促成别墅买家最后下购买决定的重要原因是宏大的配套和无可限量的区域发展前景。京津新城老总访谈,链接：,开发收益,京津新城模式发展的动态财务特征以设施带动的新城开发模式、初期主要启动温泉、酒店、高尔夫为项目开发启动点；酒店以服务和涵盖广泛的配套组合，形成以温泉、会议、娱乐、健身等为一体的综合性配套设施酒店、温泉、高尔夫成为区域发展收益的核心主体设施；马术俱乐部、教育基地等设施的收益率较低。,房地产收益变化,旅游设施收益构成,天津京津新城,【盈利特征】初期投入资金30亿元，依靠酒店、高尔夫等核心设施收益带动地产，增长相对缓慢,纵观国内与国际旅游地产，其发展模式主要有三种类型,“旅游地产三种发展模式,模式一：旅游功能主导型,深圳东部华侨城,典型案例,天津京津新城,深圳华侨城,发展模式,模式一：城市功能主导型,模式三：旅游+城市混合功能主导型,实现土地增值和规避启动风险，首先需要处理旅游和地产的关系,世联研究模型,深圳华侨城,【资源特征】项目不具有强势自然资源，前期区域环境改造、主题旅游及配套设施提高区域价值,1983年的华侨城,“二十年前来华侨城时，深南路还是汽车一过尘土飞扬，大片荒丘中只有几处工地”深圳市民,当时的深南大道,华侨城早期状况,华侨城早期开发,1987年华侨城的建设状况,分别于2001、2006年开始运营，都是深圳目前最顶级的酒店之一，较好地提升了区域形象；,威尼斯皇冠假日酒店、洲际酒店开业,于1998年开始运营，至今接待游客人次在2000万左右，与锦绣中华、世界之窗共同成为国家5A级景区；,分别于2001、2002年进入华侨城区域，形成辐射周边的区域商圈，与逐步形成的食街、酒吧街共同构成城市化的商业体系；,于2004年12月28日开通，从罗湖火车站至世界之窗，作为连接深圳城市东西两端的主干线，使华侨城进入轨道交通时代。,欢乐谷开放进一步强化主题游乐区的地位,沃尔玛、铜锣湾百货的进驻形成了区域商业中心,地铁一号线的开通，大幅缩短华侨城与城市的时间距离,华侨城丰富的配套,深圳华侨城,【配套特征】以城市的模式配建设施，随着区域逐渐融为城市的一部分,与城市关联特征位于深圳市西部，距深圳中心区约4公里，贯穿华侨城的深南大道提供了优越的交通条件，保持与城市有效关联；保持相对独立的城市组团，但承担城区功能，并随着区域城市化，配套日渐城市化并完善，最终发展成为复合城市资源与生态环境，以居住、旅游和高端产业为主要功能。,深圳华侨城,【城市关联】通过便捷交通与城市保持有效关联，同时又保持相对独立的组团,居住区,商业区,旅游区,文教,体育,居住区,产业区,产业区,居住区,旅游区,旅游区,不同的地区考虑的因素不一样，除了政府的支持力度外，主要考虑三大方面的内容：首先是区域市场，其次是资源条件，要有成片的土地及良好的生态等，再次是成本概念。华侨城投资总监丁伟明,华侨城选择进入一个城市通常考虑哪些因素？,华侨城是真正开发旅游的，地产是为旅游服务的，为旅游提供现金流，华侨城的地产和旅游是分开管理的。华侨城投资总监丁伟明,华侨城的旅游+地产的模式是如何发展的？,华侨城选择旅游地产需要考虑当地的地产消化量、消费量，海南缺乏支撑，无产业，单靠旅游支撑，房地产缺乏本地市场支撑，空置率较高。华侨城投资总监丁伟明,华侨城为什么没选择海南的滨海旅游地产？,华侨城还是擅长于城市旅游开发，主题公园主要以一线城市为主，二线城市对大型主题公园的支撑不足，华侨城长沙的项目是参股的形式，现在的经营现状较好。华侨城旅游总策划师刘小鸣,华侨城老总访谈语录：,国内的主题公园与国外有那些差别？,深圳华侨城,【市场效益】以区域市场客户是项目有效支撑,深圳华侨城,【盈利特征】初期投入资金1亿元，依靠主题公园资源强势旅游设施，带动地产实现高溢价,替换,案例研究小结三种发展模式所具备的条件与要求,三种发展模式所具备的条件,核心不同点说明白，主要是盈利模式和影响力,本项目发展模式选择,审视城市关联性城市属性明显，承担城市功能,审视项目目标和自身条件，对位三种发展模式，遴选适合项目的发展模式：,本项目发展模式：以旅游+城市混合功能为主导的发展模式，旅游树形象，房地产有效支撑，旅游和地产同时启动互为驱动，带动区域实现高价值。,审视发展目标国际一流、国内唯一、放眼全国，项目的客户市场将是全国型,审视资源特性具备北湖、温泉一定资源，但稀缺性不足,破局。,项目旅游和地产机会研究,项目发展机会研究,旅游市场,项目发展机会研究模型,全国旅游市场机会研究区域旅游市场机会研究本地旅游市场机会研究,项目发展机会研究模型,地产市场,区域旅游地产发展现状本地房地产市场分析旅游地产的成长规律,一、旅游发展机会研究,全国旅游市场机会研究,区域旅游市场机会研究,本地旅游市场机会研究,案例选择原则,全国目的地型旅游地产综合开发案例研究重点借鉴其成功先决条件和发展历程,三亚亚龙湾旅游度假区着重分析了其中两个复合功能型旅游新城昆明滇池旅游度假区,全国目的地旅游,大规模、区域型开发,亚龙湾占地18.62，依托三亚城市影响力和强势海滩资源，成为中国目前引人注目的度假胜地,大力投入基础设施建设外，不断推出各种旅游设施：筹资1亿元人民币，建成亚龙湾的标志性建筑中心广场；投入20多亿元建设道路、电站、供水排水管网、污水处理厂、燃气站和管道、光缆等；数十家国际一流水平的滨海度假酒店。国际品牌五星级度假酒店的引入，被业界认为是亚龙湾真正实现脱颖而出的关键要素。；一个国际标准的高尔夫球场；一个占地面积约20万平方米集海上运动、旅游观光、餐饮娱乐为一体的滨海公园蝴蝶谷等国家4A级旅游景区；湖滨商业街。,1.三亚亚龙湾,区域整体规划和多个项目聚集开发，使区域成为开发热点，区域影响力日趋提升,补充完善说明一下,亚龙湾经历了从培育-发展-日渐成熟的动态发展过程，政府标签和城市营销活动是提升区域知名度的关键,承办96中国度假休闲游开幕式，是加速亚龙湾开发建设，树立亚龙湾度假旅游品牌，进而提升三亚和海南旅游形象的千载难逢的机遇。通过承办96中国度假休闲游开幕式，亚龙湾发展度假旅游的资源优势和巨大潜力得到中央领导和社会各界的承认。,三亚亚龙湾,总结出三个发展阶段，每个阶段的核心设施及标签是什么？,政府政策及社会各界的大力支持，是亚龙湾成功发展的另一关键要素,三亚市政府同意对亚龙湾内建设项目市政配套费予以减收优惠，并规定凡1998年底前报建开工项目免收市政配套费公司参照国家有关规定，就亚龙湾土地开发实现首次转让可适当延长免缴土地增值税期限问题，向政府税务部门提出申请，并最终于1999年8月获国家税务总局批准同意，继续免征土地增值税5年,党和国家领导人江泽民、李鹏等曾亲临亚龙湾，对亚龙湾的开发建设提出具体明确的要求接待过许多外国政要、28个国家的党政代表团、39个国家的驻华外交官受到各部委、海南省、三亚市领导，从专家学者、旅游业人士等社会各界的关怀与支持,积极争取政府有关部门支持，使区域内的发展商受惠良多,受到社会各界的支持和认同,三亚亚龙湾,政府政策支持，城市动作（交通改善等）,滇池为昆明旅游的重要节点，依托景观及民族特色风情，是全国首批12个国家级旅游度假区之一,滇池介绍：位置位于昆明市中心南部，面积297平方公里，素有“高原明珠”之美誉，是昆明风景名胜中心昆明滇池国家旅游度假区，是经国务院批准，于1992年10月成立的全国12个国家级度假区之一，也是我国唯一地处内陆的国家级度假区度假区控制规划面积18.06平方公里。南濒滇池、北连市区、东与官渡接壤、西与著名风景区西山隔水相望目前已经形成功能区：以高尔夫球场、中央酒店、度假别墅组成的度假中心；以游乐园为中心游乐区；以云南民族村为重点的民族风情园；以大型旅游商品城为中心商业中心区,2.昆明滇池,历经16年，滇池经历了从最初统一规划-分阶段建设-趋于成熟的发展过程，政府标签与度假区的自我营销起到了关键作用,政府的政策驱动，及成功承办国际民间艺术节、东盟外长会议、国际旅游节等大型活动，极大地提高了度假区的知名度,昆明滇池,总结出三个发展阶段，每个阶段的核心设施及标签是什么？,经国务院批准，决定于1992年将滇池度假区建成全国12个国家级度假区之一1997年，昆明市委、市政府分别下发了关于加快昆明滇池国家旅游度假区开发建设的决定和昆明滇池国家旅游度假区管理办法两个文件，明确指出度假区是昆明辖区内的“特区”。1999年召开的世界园艺博览会在度假区中建有4个大型项目：八卦迷宫、云南民族文化艺术中心、昆明现代大型游乐场、国际旅游保健中心。2001年，云南民族村被国家旅游局评为全国首批4A级旅游景区成功承办国际民间艺术节、东盟外长会议、国际旅游节等多个国际、国内大型活动，极大地提高了度假区的知名度2004-2007年期间，度假区管委会实施“二次创业”的发展战略在市委、市政府正确领导下，度假区工委、管委会领导班子的带领下，滇池国际旅游度假区全面参与现代新昆明建设、进军呈贡大渔新区开发建设、实现度假区“第三次腾飞”。,滇池国家旅游度假区在政府政策导向下，是昆明旅游开发的热点区域,政府政策支持,昆明滇池,成功的先决条件：依托城市影响力如旅游城市的吸引力、区域景观资源和标签；是区域内开发热点区域，聚集效应提升了其影响力；其发展历程均经过了一个较为长期的动态发展过程。,全国目的地型旅游度假区域案例研究小结,全国目的型旅游度假区其成功的关键因素总结,参照成功案例与本项目对位研究1：大庆拥有一定的旅游资源，但是非强势旅游资源，旅游的吸引力不高,石油文化资源,石油文化旅游独具特色。以铁人纪念馆、大庆油田历史陈列馆和油田科技博物馆为代表的石油文化是大庆特色旅游的拳头产品，在黑龙江省也是独一无二的旅游产品，在国际国内都有很大影响，大庆石油工业旅游2002年被国家旅游局列为全国推介的十条工农业旅游线路之一,地热资源,大庆是国内罕见的大规模地热富集区，静态储量达3000亿立方米，水源充足；温度较高，地热水出口温度在4090之间；水质优良，水中含有锌、硒、钙等20多种对人体有益的微量元素。,湿地资源,大庆地处松嫩平原，地势低平，形成了独特的原始湿地。具有面积大、发育成熟、类型丰富的特点。湿地面积有120多万公顷，占全国已知湿地总面积的4.95%，全市散布着150多个大小湖泊，有北国“百湖之城”的美誉,民族风情资源,杜尔伯特蒙古族自治县是省内唯一的少数民族自治县，有着悠久的历史和古朴的民风，传统的民居、饮食、文化、体育、祭祀，构成了杜尔伯特草原独特的人文风景线。,古文化资源,肇源县白金宝古文化遗址、辽金遗存、青铜文化遗址被列为国家一级文物保护单位，先后出土的猛犸象化石、披毛犀化石、东北野牛化石极具历史价值，具有白金宝遗址、大庙旅游区、衍福寺（双塔、照壁）、出河店古战场遗迹、寿山将军墓等古文化旅游景点,城市价值资源,大庆城市价值逐步成上升趋势，大庆成为中国内陆首家“国家环境保护模范城市”、“全国优秀旅游城市”。先后获得联合国“迪拜改善居住环境良好范例奖”和“中国人居环境范例奖”，2006年被评为全国十大魅力城市。,旅游资源,大庆城市旅游资源,参照成功案例与本项目对位研究2：项目所在区域属于大庆城市规划的重点区域，但非热点区域，缺乏大型旅游项目的聚集效应,大庆市地图,大庆重点规划“庆北新城”，规划范围是五湖地区（含空港地区），以黎明湖、滨洲湖、兰德湖、北湖和萨北湖为核心的东城区北部临湖滨水地区，北湖片区是未来发展规划的重点区域,庆北新城规划图,北湖片区内部项目只有北国之春梦幻城项目，周边无其它在建设项目，因此该区域非大庆市开发的热点区域,图不对,对位研究小结：本项目先天条件不足，自身无强势资源，非城市开发热点区域，因而必将经历培育-发展-成熟较为漫长的发展过程,亚龙湾、滇池,本项目,依托条件,开发区域,发展过程,三亚、昆明城市影响力高；有强势的海景、湖景资源优势,大庆城市影响力不高；资源优势不明显,时间较长，动态发展,时间较长，动态发展,属于城市开发热点区域,是重点区域，不属于城市开发热点区域,一、旅游发展机会研究,全国旅游市场机会研究,区域旅游市场机会研究,本地旅游市场机会研究,1、发展阶段：东北旅游圈形成以冰雪自然景观及反季节旅游的为特色，处于观光旅游发展阶段,大陆大旅游圈所处发展阶段,中国大陆旅游圈格局及发展阶段,1、发展阶段：东三省接待游客以国内游客为主，停留时间一般为2-3天，旅游发展处于观光旅游阶段,2008年，东三省共接待国内外旅游客群约32948万人次，较2005年增长了90%以上，实现了量的飞跃；2005-2008年，入境游也呈快速增加的势头，2008年达到了504.63万人次，较2005年增长了102%；根据2008年黑龙江省统计过夜游平均停留时间为2.2天，大庆为1.8天旅游人群中，国内游占有主导地位，占比高达98%；入境游的游客主要以:泰国、马来西亚、俄罗斯、韩国、日本、及我国港澳台地区游客为主；,数据来源：东三省各省政府报告,2、旅游开发：按照旅游市场发展的一般规律，区域市场已经达到休闲度假规模化发展阶段，区域应该具有多个中高端旅游度假项目,休闲度假市场发展的一般规律,2、旅游开发：当前区域市场提供的旅游产品以冰雪旅游体验为主，形式单一，发展档次以中低档次为主，陷于重复竞争之中,观光快速发展,度假启动期,度假规模化发展,度假高层次发展,可提供的观光、文化旅游功能,度假功能单一无法满足需求,主题式单一中低档次为主,度假主题：高尔夫度假如：五龙高尔夫盛京高尔夫,多元化创新化复合化,观光主题：人文古迹如：九.一八历史博物馆大庆油田历史陈列馆,体验主题：冰雪如：亚布力滑雪场太阳岛度假区,主题文化主题：主题公园如：海林威虎山影视城嘉荫恐龙地质公园中影世纪城,休闲度假的发展阶段需求,度假产品多样化趋势休闲度假呈逐步增加观光游仍占主导地位文化主题的发展成熟,2、旅游开发：以度假区为单元的主题旅游产品供给总量较少，目前没有形成复合化的知名的主题旅游度假区,东北三省区域旅游体系,自然风光旅游度假区,其他（人文历史）,特色主题旅游度假区,苇海鼎翔生态旅游度假区丹东天华山风景名胜区沈阳怪坡风景区锦州市博物馆名胜风景区千山国家级风景名胜区沈阳棋盘山旅游开发区镜泊湖风景名胜区齐齐哈尔扎龙自然保护区松花湖景区,医巫闾山沈阳昭陵沈阳棋盘山旅游开发区张氏帅府博物馆锦州辽沈战役纪念馆金源文化旅游区金源文化旅游区大庆铁人王进喜纪念馆黑龙江电视塔,沈阳棋盘山旅游开发区鞍山汤岗子温泉旅游度假区大连金石滩国家旅游度假区沈阳绿岛旅游度假区哈尔滨太阳岛公园亚布力滑雪旅游度假区长影世纪城,3、消费者诉求：东北地区现阶段主题旅游设施单一，近年来消费者对主题旅游消费需求升温，高端度假需求外溢,大庆人到外地旅游的比较多，有单位集体组织的一般人数比较多，算是大单，散客也非常多，我们去年总共有3万的客人。一般境内游夏天都喜欢去沿海城市，大连、青岛、烟台、辽宁。冬天一般去海南三亚，云南。大庆本地没有什么可玩的地方，要是度假肯定还是去外地，顺便购物。大庆中国国旅旅行社经理,东北的休闲度假市场,高端客户对主题旅游的需求难以满足,到东北旅游人群对东北旅游第一印象就是冰雪艺术，其次是森林风光、火山景观胜地、中俄边境文化、抗战遗址纪念教育基地，夏季旅游避暑，近些年有发展起来的势头，但是没有形成规模化，冬季就是冰雪艺术节、滑雪、看雪，冬季接待80%去东北旅游的客户都是和雪有关系。哈尔滨某旅游社王总,区域旅游市场小结,人均GDP处于旅游度假稳定发展阶段，但旅游市场主题单一，低水平开发，缺乏度假体验产品供应，导致需求外溢提供复合旅游、休闲娱乐、度假为主的产品有市场支撑,一、旅游发展机会研究,全国旅游市场机会研究,区域旅游市场机会研究,本地旅游市场机会研究,旅游业成为大庆由能源型城市向旅游型城市转型的重点，旅游业政策扶持力度加大,旅游业发展三年行动计划：以发展“石油文化、生态湿地、特色温泉”旅游产品为重点，利用三年时间，高标准打造一批在国内具有影响力的旅游精品，全面提高大庆旅游业的竞争能力和发展水平，塑造“绿色油化之都、天然百湖之城、北国温泉之乡”的城市形象，使旅游产业成为全市科学和谐跨越发展的重要推动力量,大庆市旅游定位：国家“十一五”规划已把我市列为首批资源型经济转型城市，要将旅游业作为发展开放型经济的重点和第三产业的核心，努力把旅游业培育发展成为我市新的经济增长点。充分发挥大庆旅游资源优势，进一步加快旅游产业发展，做大做强旅游产业，把大庆建设成为旅游经济强市-大庆市人民政府印发关于发展大庆旅游产若干意见,“绿色油化之都、天然百湖之城、北国温泉之乡魅力大庆”,习近平副主席叮嘱大庆加快城市转型：9月22日，中共中央政治局常委、中央书记处书记、国家副主席习近平来到大庆，出席大庆油田发现50周年庆祝大会，他一再叮嘱大庆要加快城市转型，努力建设更具发展活力、更适宜人居的大庆。,冬季严寒而漫长的气候特征，使发展旅游受到严重季节影响，但有利于利用挖掘反季节旅游特色,大庆市地处北纬45度46分至46度55分之间，由于维度偏高，冬长严寒，夏秋凉爽；全市年平均气温4.2，最冷月平均气温18.5，极端最低气温39.2；最热月平均气温23.3，极端最高气温39.8。,气候：冬季漫长，夏秋凉爽，年平均气温4.2度；年降雨量不丰沛，水资源匮乏,图1大庆年平均气温分布图,图2大庆年平均降水量分布图,由于大陆性和季风共同影响，大庆年气候变化多端，秋季多寒潮，降温急剧，春温高于秋温，春雨少于秋雨，水资源严重匮乏。,景点少、分散，内容不丰富，旅游相关配套设施档次较低，对当地人群吸引力不足,景点少、分散，内容不丰富，配套档次较低，难以满足当地需求,大庆市主要景点分布图,大庆市主要酒店一览,来大庆旅游的人大部分是政府接待之类的，旅游景点就是石油纪念馆，铁人纪念馆等等，还有参观石化企业生产流程的，一般都是官方组织的居多，都是红色旅游。大庆中国旅行社经理张玉妍女士,大庆市周边有一些设施，像林甸温泉、龙凤湿地、泰康自驾游，但是好玩的地方不多；在市里面也没有什么好玩的，像儿童乐园，一般都是有孩子的才去，但是去的也比较少。大庆石油学院教师李先生,访谈语录：,旅游市场机会研究结论,1、从全国市场角度看，大庆在先天条件不足的情况下，未来发展成全国目的地旅游城市需要有经历培育、发展过程，但站在未来的发展趋势上应该放眼全国2、区域市场：东北区域市场基础较好，但处于观光旅游阶段，旅游产品低水平开发，难以满足高端度假需求，导致需求外溢，因而应立足于区域3、本地市场：旅游成为政府重点发展产业，政策推动力强，气候具有反季节旅游优势，以石油为特色的红色旅游市场吸引了省内外游客，立足本地，消化本地内生市场；,旅游市场,地产市场,项目发展机会研究模型,全国旅游市场机会研究区域旅游市场机会研究本地旅游市场机会研究,区域旅游地产发展现状本地房地产市场分析旅游地产的成长规律,项目发展机会研究模型,二、旅游地产发展机会研究,区域旅游地产发展现状,本地房地产市场分析,旅游地产成长规律,整体发展状况：旅游地产主要分布在以大连为主的沿海城市，东北内陆城市市场供应较稀缺，旅游地产尚在起步阶段,东北区域旅游地产发展现状，东北区域旅游地产发展处于两极化发展在大连及周边沿海城市，旅游地产发展迅速，多数以沿海海景景观资源为依托，主要旅游地产项目为沿海国际中心、星海湾一号、大连渔人码头等，购房人群主要是东三省人群及大连本地人士在东北黑龙江、吉林、辽宁等内陆省市，旅游地产发展处于起步阶段，项目不多，成散点式分布，但有发展的趋势，主要项目有哈尔滨东方红星水库旅游地产项目，长白山国际旅游度假区（建设中）等项目,长白山国际旅游度假区,东方红星水库项目,沿海国际中心,星海湾一号,渔人码头,星海湾一号,沿海国际中心,大连渔人码头,辽东南城市群：以沈阳、大连为中心，包括鞍山、抚顺、本溪、丹东、辽阳、营口、盘锦、铁岭等城市；哈尔滨城市群：包括齐齐哈尔、绥化、牡丹江、大庆、鸡西、双鸭山、鹤岗、七台河等城市,辐射到伊春和佳木斯；长春城市群：长春为中心，包括吉林、四平、松原、辽源等城市,东北城三大市群在空间构成,区域核心城市发展所处阶段,1.长三角城市群2.珠三角城市群3.京津冀城市群4.半岛城市群5.辽中南城市群6.海峡西岸城市群7.中原城市群8.徐州城市群9.武汉城市群10.成渝城市群11.长株潭城市群12.哈尔滨城市群13.关中城市群14.长春城市群15.合肥城市群,截至2008年底，东北区域四大核心城市城市化率，基本处于城市化快速发展阶段：哈尔滨城市化率47%；长春城市化率为46%；沈阳为65%；大连为59%。,东北区域中心城市处于快速城市化发展阶段，选择哈尔滨作为典型城市，研究其旅游地产项目发展水平,哈市典型案例阿卡迪亚，是哈尔滨城市远郊度假项目，依托高尔夫、滑雪场、温泉等特色配套设施，实现了城市最顶尖豪宅价格,占地面积：550000平方米建筑面积：70000平方米位置：地处哈尔滨阿城玉泉鸽子洞，紧邻哈阿高速公路和301国道，驾车从哈尔滨市中心到达项目需一个小时左右。资源条件：稀缺的自然资源，高尔夫、滑雪场、温泉等特色配套设施，是其实现价值峰值的重要依托产品情况：共有150套别墅，产品形式为独栋和双拼，目前实现单价约10000元/平米，总价和哈尔滨市最高端项目哈公馆看齐。,哈公馆,太阳城,阿卡迪亚,哈尔滨汇集松花江及城市资源于一体的豪宅项目；,产品形式：全部为独栋产品，本身即体现稀缺性。户型设计：6个可选户型，248-1241平米。在条件允许情况下也可以根据业主要求单独设计建造。,项目特点依托优势资源条件，打造旅游度假设施，通过独栋别墅的稀缺形式，哈市本地客户第二居所旅游度假为主,项目策略：项目依托国家级生态保护林，实现0.127的全城首低容积率，绿化率高达91.7%，通过营造自然资源的稀缺及超大的产品占地，实现项目的成功稀缺的地形资源：项目位于距哈尔滨市最近的浅山区。北面群山而立、南面森林绵绵，为项目创造出特色产品提供了条件稀缺的自然资源：本项目具有丰富的地表水。地下100米深处就是富含锶和偏硅酸的优质矿泉水，再往下近千米就是储量巨大的地热田。客户：客户主要以哈尔滨本地客户为主，一定数量的周边城市群客户，少量的东三省客户；,哈市典型案例东方红星水库旅游地产项目，休闲度假主题，购房多为哈尔滨当地人群,红星水库位于阿城东部，距离哈尔滨47公里，距离哈尔滨车程50分钟，是目前哈尔滨周边最近的山水特色鲜明、文化底蕴浓厚、生态保护完好的大型旅游度假风景区。红星水库是一个集旅游、度假、休闲、饮食娱乐、体育运动为一体的旅游度假国家AAAA级综合项目,楼盘情况：占地面积:179000平方米总建筑面积:76800平方米总投资：17.6亿楼盘周边配套：游泳馆、会所、滑翔翼、滑雪场等水上娱乐项目容积率：2.69绿化率：25%规划户数：956户购房人群：东三省人群，主要是哈尔滨当地人群，满足休闲度假需要,区域旅游地产小结,旅游地产尚在起步阶段，主要分布在以大连为主的沿海城市，东北内陆城市供应较稀缺；在城市未发展到城市人口外溢条件下，具备创新设施的旅游地产项目也是可以吸引当地旅游度假置业客群。,区域旅游地产研究结论：,二、旅游地产发展机会研究,区域旅游地产发展现状,本地房地产市场分析,旅游地产成长规律,依托城市行政区划分住宅市场已经发展成为新村板块和让胡路板块，其余区域项目供应相对较少,城市之光洋房联排高层,鑫苑小区高层,丽水华城多层高层,银亿阳光城多层高层,未来城多层高层,阳光佳苑多层高层,怡水湾多层高层,学府花园洋房联排高层,锦绣华城多层高层,万城华府多层洋房高层,沿湖城联排双拼洋房高层,瀚城国际高层多层别墅,新村板块,让胡路板块,格林小镇高层多层,大唐世家联排叠拼多层高层,让胡路板块特征：依托成熟配套/学区/湖景资源，以多层为主导，均价5500-6000元/平米，去化速度快，客群以油田系职工改善置业为主,新村板块特征：依托湖景/学区资源，市场供应多层和高层及少量低密产品，高层与多层拉差不明显，整体去化速度快，以油公司职工/公务员为主,让胡路板块：依托成熟配套，以多层为主导，均价5500-6000元/，去化速度快，客群以油田系职工改善置业为主,学区资源、成熟配套资源、湖景资源,依托资源,55006000元/平米,平台价格,平层占主导地位，高层loft,产品形式,150200套/月,销售速度,基本上都是本地油田体系职工，外来客户很少,客户特征,新村板块：依托湖景/学区资源，产品相对复合，高层与多层价差不明显，去化速度快，以油公司职工/公务员为主,湖景资源、学区资源,依托资源,高层：4100-4500元/平米多层：4500-5000元/平米别墅：8000-8500元/平米,平台价格,平层和高层,产品形式,平均200300套/月,销售速度,主要为油田职工、公务员。,客户特征,市场项目分期供应量总结,市场项目主力户型与畅销户型总结,市场结论：客户以本地客户为主、畅销户型面积适中，初次改善需求明显，建筑风格处在主题化初级阶段,开发体量/年消化量,市场总体消化量在200-300万平米，各项目分期开发量基本在10-30万平米基于整体市场表现良好的支撑各盘去化速度均好，典型项目年消化量可以达到20-25万平米；结合项目目标与强势的资源，众多利好；建议启动区开发25-30万/年,客户：以大庆本地客户为主,油田职工为整个城市房地产市场的核心客户，客户内生性明显两个区域由于职能差异，客户有一定区分，让区以油田职工为主，新村以油田职工、政府机关公务员、教师为主新村是城市热点板块，吸引面广，能吸引让区客户购买，但让区仅辐射本区域，客户呈现单向化流动,风格、畅销产品/户型,消化速度快：市场供应物业类型中，大庆市场当前发展所处阶段下洋房（多层）畅销；别墅产品供应较少，去化率较快；小高层、高层已经被市场接受，在与多层差价300-500的情况下可实现高速度；畅销户型面积：TH集中在180-240，多层(洋房)面积集中在90-140两居/三居，高层户型面积集中在80-130两居/三居；市场目前大多项目没有明确的风格倾向，且明显呈现出混搭意向，社区风情化意象不纯粹。但对本地客户对具有一定差异化风格的楼盘（格林小镇、沿湖城、瀚城国际等）有明显倾向。,二、旅游地产发展机会研究,区域旅游地产发展现状,本地房地产市场分析,旅游地产成长规律,根据旅游地产成长规律，本项目将采取立足区域、放眼全国的发展路径,本地旅游休闲自住类,区域旅游度假resort类,目的地型resort,Resort的功能,单一,复合,空间和人口的覆盖,广泛,集中,本地需求,机场等基础条件的兴建资源条件竞争力的进一步提高产品和活动符合更广泛市场的需求更大范围的区域推广,具备区域内的强势资源条件和吸引力相对复合功能，综合满足市场需求与区域市场保持100-300公里黄金距离,一般性资源具备部分休闲度假功能,区域市场,广泛市场,夏威夷,Bintan,ForestHighland,结合旅游地产成长规律旅游度假区不断提升资源环境和市场竞争力，功能逐渐复合，覆盖市场空间随之逐渐扩大：,项目发展方向小结,旅游+城市复合功能的旅游新城开发模式,立足本地，消化本地内生市场；同时，充分整合利用已形成的红色旅游市场游客资源辐射区域，分享西线旅游线路客群资源数量和停留时间，打造与“海景”相等价值的旅游度假地产站在未来发展角度，放眼全国，发展成为具有全国影响力的东北西部区域核心城市亮点项目,关于项目发展模式,关于项目发展路径,旅游+城市,立足区域放眼全国,报告内容,第一部分：发展旅游新城的困局,第三部分：旅游新城突围战略,第四部分：旅游新城的成功之路,项目发展模式研究,项目核心问题提炼,项目发展战略解析,项目开发举措,第二部分：突破三线城市旅游困局,开发模式,发展路径,愿景,战略制定,“世界一流、国内唯一、放眼全国”的超级旅游新城,本项目发展战略制定原则,成功案例,“旅游+城市”复合功能主导的开发模式,？,立足本地，辐射东北，放眼全国,我们对成功的复合功能型旅游新城案例进行了深入研究，从案例中寻找此类度假的发展理念和发展战略,新加坡圣陶沙美国Talega社区LaJolla，美国加州YalongBay帕拉德罗，古巴Cancun,墨西哥多摩，日本帕拉德罗，古巴夏威夷，美国LaJolla，美国加州NapaValley，美国加州NavyPier，美国芝加哥HiltonHeadIsland，美国,复合功能型旅游新城与区域发展基础要素和企业发展目标倾向趋同,圣陶沙，新加坡美国