“渝安厂房建设”可研评估.doc

内容提要一、渝安微车、发动机厂房建设项目，对于促进地区经济发展，改善投资环境，发展重庆工业等都具有重要意义，项目建设是必要的。二、可研报告提出的建设规模偏大，车间建筑面积确定的依据不充分。评估后，核定总建筑面积170000 m2，较可研报告提出的建筑面积190000 m2减少20000 m2，减幅10.53%。三、工程拟建地的地层和地质构造条件较好，交通条件及施工条件具备，能满足工程建设的需要，工程选址是适宜的。四、工程平面功能划分基本合理，交通组织明确，能满足消防疏散要求，结构方案基本可行，给排水及电气设计能满足规范需要，主要技术经济指标基本合理，建设方案基本可行。五、项目投入总资金11065万元，其中：建设投资10945万元，占项目投入总资金的98.92%；流动资金120万元，占项目投入总资金的1.08%。评估后，核定建设规模工程总投资为10020万元，较可研报告估算投资11065万元核减1045万元，减幅9.44%。财务评价项目基本可行。六、建议进一步深化和完善以下内容：（一）根据各单位使用功能要求，深化各层平面设计，尽量避免二次装修。（二）优化立面和室外环境景观设计，使其与周边建筑风格更加协调、统一。（三）优化建筑材料和设备选择，加强建筑经济管理与控制，提高工程效益。（四）抓紧落实建设资金。（五）建议工程实施采用代建制，并严格实行招标制、工程监理制，以保证工程的顺利实施和质量，并注意环境保护和水土保持。一、项目概况项目新建建筑总面积为190000 m2，包括发动机车间、总装车间、焊装涂装车间、油化库及锅炉房等。2005年10月重庆剑谊工程管理咨询有限公司编制了重庆市井口工业园区龙润科技有限公司渝安微车、发动机厂房建设项目可行性研究报告（以下简称可研报告）。可研报告推荐方案新建建筑总面积为190000 m2，包括发动机车间、总装车间、焊装涂装车间、油化库及锅炉房等。发动机厂房跨度为2x21m，柱距8.0m。微车总装厂房为三连跨，跨度为3x24m，柱距8.0m。微车焊装、涂装厂房为四连跨，跨度为4x24m，柱距为8.0m。食堂、倒班宿舍平面形状大致呈“L”形，食堂为一层,层高为4.50m；倒班宿舍共六层，2及1层为商业用房，层高分别为4.20m、4.50m，14层为倒班宿舍，层高均为3.30m。工程投入总资金11065万元，建设工期14个月。项目业主重庆市井口工业园区龙润科技有限公司，是经重庆市人民政府批准成立，获政府授权专门从事井口工业园区开发建设、招商引资的咨询服务的国有独资有限责任公司。二、项目建设的必要性本项目是重庆市井口工业园区为了有效地配合渝安集团微车发动机项目的顺利进行而建设的，特通过由工业园区下属的龙润科技有限公司将厂房建好后租赁给渝安集团的方法来降低渝安集团的前期投资，而龙润科技有限公司则利用收租金的方式回收投资，以此达到共赢的目的。渝安集团是沙坪坝区的重点骨干企业，也是重庆市66户重点增长点企业之一。面对激烈竞争的市场，渝安集团需要进一步扩大企业规模，培育新的利润增长点来保持公司的持续发展能力，全面提高企业综合竞争力。评估认为，渝安微车、发动机厂房建设项目，对于促进地区经济发展，改善投资环境，发展重庆工业等都具有重要意义，项目建设是必要的。三、项目建设内容及规模可研报告拟定的项目总建筑面积为190000 m2，包括发动机车间、总装车间、焊装涂装车间、油化库及锅炉房等。可研报告提出的建设内容包括发动机车间、总装车间、焊装涂装车间、油化库及锅炉房等是合理的；可研报告提出的建设规模偏大，车间建筑面积确定的依据不充分。评估后，核定总建筑面积170000 m2，较可研报告提出的建筑面积190000 m2减少20000 m2，减幅10.53%。四、项目选址项目建设地址位于重庆市井口工业园区 B12-1、B12-3、B13-1、B13-2、B18号地块，建设用地500亩，重庆市规划局同意该项目的选址。评估认为，拟建地址符合城市规划和沙坪坝区总体规划要求，建筑功能能较好地适应该地区关于工业用地的使用性质，且地势平坦，交通方便，市政设施完善，工程地质条件较简单，无不良地质现象，该选址方案基本适宜。五、建设方案发动机厂房跨度为2x21m，柱距8.0m。本厂房生产类别为戊类，发动机试验工段生产类别为丙类，耐火等级二级。微车总装厂房为三连跨，跨度为3x24m，柱距8.0m。本厂房生产类别为戊类，耐火等级二级。微车焊装、涂装厂房为四连跨，跨度为4x24m，柱距为8.0m。本厂房生产类别为丁类，耐火等级二级。食堂、倒班宿舍平面形状大致呈“L”形，食堂为一层,层高为4.50m；倒班宿舍共六层，2及1层为商业用房，层高分别为4.20m、4.50m，14层为倒班宿舍，层高均为3.30m。建筑工程等级二级，耐火等级二级。评估认为，厂房平面布置不够明确，功能分区基本合理，交通组织明确，能满足消防疏散要求，立面造型端庄，建筑空间使用效率高，结构方案基本可行，给排水及电气设计能满足规范需要，主要技术经济指标基本合理。评估建议：（一）根据各单位使用功能要求，深化各层平面设计，尽量避免二次装修。（二）细化立面设计，使其与周边建筑风格更加协调、统一。（三）补充完善建筑构造设计内容，优化建筑材料选择，体现健康、高效、经济、节约等要求。（四）补充建筑智能化设计内容，以提高个车间的智能化程度。（五）尽量选用节能设备，以降低设备的能源损耗。（六）优化室外环境景观设计，补充采暖通风与空调设计内容。六、环境保护可研报告针对项目营运期废水、废气、粉尘、噪声、废弃物等提出的治理措施基本可行，建议充实施工期环境保护措施内容。七、投资估算可研报告估算所采用的定额、设备价格依据、材料价格依据与实际相符，估算编制方法正确，国家法规、文件的使用符合有关规定和要求。可研报告估算的结果：项目总投资为11065万元，其中，建设投资静态部分为10743万元，建设投资动态部分（即建设期贷款利息）为202万元，流动资金120万元。评估后项目总投资为10020万元，其中，建设投资静态部分为9698万元，建设投资动态部分（即建设期贷款利息）为202万元，流动资金120万元。八、财务分析可研报告财务分析参照建设项目经济评价法与参数、投资项目可行性研究指南等计算项目财务指标。财务内部收益率13.21%；资本金收益率：10.59%；投资回收期：8.84年；财务净现值：2182万元；投资利润率：11.15%；投资利润率：12.12%；借款偿还期：7.60年。评估认为：可研报告财务指标计算符合有关规定要求，财务分析结果显示项目具有盈利能力，借款偿还期满足银行要求；虽然前述投资评估认为项目总投资应作以调整，但其调整只对投资利润率和投资利税率指标有所影响，且影响程序不大，不会影响财务分析结论；因而项目从财务上讲是可以接受的。评估建议：财务分析按调整后的总投资重新计算财务指标（投资利润率和投资利税率）。九、结论及建议渝安微车、发动机厂房建设项目，对于促进地区经济发展，改善投资环境，发展重庆工业等都具有重要意义，项目建设是必要的。可研报告拟定的建设地址基本适宜，建设方案基本可行。但提出的建设规模偏大，车间建筑面积确定的依据不充分。评估后，核定总建筑面积170000 m2，较可研报告提出的建筑面积190000 m2减少20000 m2，减幅10.53%。评估后核定建设规模工程总投资为10020万元，较可研报告估算投资11065万元核减1045万元，减幅9.44%。评估建议进一步深化和完善以下内容：（一）根据各单位使用功能要求，深化各层