南京市房地产市场研究报页.doc

目 录第一章 五月份宏观环境- 2 -1.政策法规热点追踪- 2 -1.1.中央宏观政策法规追踪- 2 -2.楼市热点追踪- 10 -2.1.全国及重点城市楼市热点追踪- 10 -2.2.江苏区域及南京楼市热点- 14 -3.南京市政动态- 18 -第二章 五月份南京土地市场篇- 20 -1.土地挂牌信息- 20 -2.土地成交信息- 21 -2.1.土地成交概况- 21 -2.2.成交地块分析- 21 -3.五月土地市场小结- 22 -第三章 五月份南京商品房市场整体运行特征- 24 -1.整体情况- 24 -2.单日认购、成交量分析- 25 -3.每月成交套数分析- 26 -4.南京市商品住宅成交价格分析- 26 -5.销售套数十强排行榜- 27 -第四章 五月份南京市各片区商品房市场运行特征- 28 -1.南京5月各片区预计上市与实际上市市场- 28 -2.城南片区区域市场- 29 -3.城中片区区域市场- 30 -4.城东片区区域市场- 31 -5.城北片区区域市场- 32 -6.河西片区区域市场- 33 -7.仙林片区区域市场- 34 -8.江宁片区区域市场- 35 -9.江北片区区域市场- 36 -第五章 城南片区重点项目追踪- 38 -1.金地自在城- 38 -2.万科金色里程- 39 -3.金浦名城世家- 40 -4.蓝岸3G- 41 -5.朗诗绿色街区- 42 -第六章 市场总结分析- 43 -第一章 五月份宏观环境1.政策法规热点追踪1.1.中央宏观政策法规追踪 国资委要求央企积极参建保障房 切实保证质量国务院国资委3日通知要求，中央企业要深刻认识国家推进保障性住房开发建设的重要意义，把积极参与保障性住房开发建设作为企业履行社会责任的重要途径，进一步加大对保障性住房开发建设的投入力度，发挥中央企业的骨干和带头作用。通知还强调，要切实保证保障性住房的质量。 通知要求，有关中央企业要及时收集掌握地方政府在保障性住房方面的规划、进度安排、项目资料和政策支持等信息，加强与地方政府有关部门的沟通，争取地方政府的支持，在地方政府的领导下，按照市场化运作方式，通过多种途径参与保障性住房开发建设。 勘察设计企业要充分发挥在人员、资质、经验等方面的优势，主动承接保障性住房的规划和设计。房地产开发企业要抓住各地在保障性住房土地供应、投资补助、财政贴息、融资、税费等方面出台优惠政策的机会，将保障性住房与商业性房地产开发有机结合起来。通知强调，中央企业在保障性住房开发建设中，要始终树立“质量第一”的意识，切实防止质量安全事故的发生。 银监会澄清传言 5月无出台房地产信托新规计划5月3日，针对部分媒体报道银监会将于5月出台房地产信托业务新规，银监会有关负责人表示，银监会一贯要求信托公司在依法合规、风险可控前提下开展房地产信托业务，没有在5月出台房地产信托业务新规的计划。 近日，传言称，银监会可能于5月1日前出台新规，进一步规范并收紧房地产信托业务，以防止房地产金融风险在信托业蔓延。 不过，中国信托业协会最新公布的一季度数据显示，在遭遇调控房地产企业融资渠道趋紧的情况下，一季度投向房地产领域的新增信托项目金额高达710.98亿元，同比增长12.5%。 根据去年全年新增2864.08亿元的数额，这个增速与去年平均每季度房地产信托增速基本持平。 房地产行业历来都是一个资金为王的行业，其资金主要来源于银行。而从去年下半年起，中央就明确要求，金融机构要严格控制对政府融资平台与房地产领域的贷款。房地产调控、信贷政策持续收紧，融资渠道几近掐断，开发商的资金链愈发紧张，开发商“不差钱”或将成为过去式。 “十二五”房地产调控政策必将以保障民生为主轴2011年中国房地产高峰论坛暨房地产蓝皮书发布会6日举行，房地产蓝皮书副主编尚教蔚副研究员，就房地产发展“十二五”及未来十年房地产市场展望做主题报告，他提出，房产政策方面，“十二五”乃至未来十年房地产调控政策必将为保障民生为主轴。 首先，从房地产市场需求看，房产特别是住房需求主要来自两方面：一是新增家庭住房需求，二是既有家庭改善性住房需求。以新增家庭住房需求将呈下降趋势，根据“五普”人口数据，全国人口婚配年龄段人口高峰将在2014年到来。城市人口的婚配人口高峰在1998年已经到达。我国城市化速度“十一五”期间出现了下降趋势，导致我国城市新增长数量将呈下降态势，新增家庭需求也呈现萎缩趋势。 二既有家庭改善性需求取决于经济增长和收入分配格局变化，也就是取决于家庭收入的储蓄水平。如果未来我国能够保持较高增长率并实现相对公平的收入格局，则经济在三到五年收入增长后，既有家庭改善型需求可能再次释放。 三城市住房需求结构分化，住房需求结构主要取决于收入水平和家庭结构，并对我国人口结构，城市化速度，经济发展条件变化特点，改善性住房需求占比增加，小户型住房需求逐渐萎缩。 其次，从房地产市场供给来看，近期城镇新增房地产供给仍将保持快速增长趋势，“十二五”后期及“十三五”进入平稳供给期，但出现大幅下降的可能性也很小。2009、2010年房地产开发企业土地购置新开工高峰，在建项目将在2011年、2012年形成实际有效地房地产供给，国家近年来加大了住房保障支持力度，大批增长的中小户型用房供给将在2011、2012年集中上市。 发改委部署全国商品房销售明码标价专项检查据国家发展和改革委员会5日介绍，发展改革委已要求全国各级价格主管部门在近期集中人力和时间，组织开展商品房销售明码标价执行情况专项检查。 发展改革委表示，欢迎全国广大消费者和社会各界共同参与监督商品房明码标价执行情况。消费者和各界人士发现商品房销售存在未按规定明码标价等违法行为的，可以拨打全国统一的12358价格举报电话，向当地价格主管部门反映情况、提供线索，价格主管部门将依法查处。 发展改革委日前发布的商品房销售明码标价规定和北京市发展改革委发布的商品房销售明码标价实施细则已于5月1日起正式施行。日前，发展改革委会同北京市组成10个检查组，对北京市30多家房地产开发企业在售楼盘明码标价执行情况进行了调查和检查。 经查，北京市部分楼盘未在交易场所醒目位置明码标价、未一次性公开所有预售房源、未如实标示优惠折扣、未如实标示已售房源价格、未标商品房价格相关因素等问题。 发展改革委5日公开责成北京市发展改革委依法处罚违反商品房销售明码标价规定等法规的10余家房地产企业，并持续跟踪相关企业整改情况，确保规定落实到位。 2011年全国土地利用计划下达日前，国土资源部印发关于下达2011年全国土地利用计划的通知。该计划中，新增建设用地计划安排量比去年略有增加。 通知要求，切实发挥土地利用计划的管控作用。各级国土资源主管部门要科学运用土地利用计划管控手段，把握好调控的力度和节奏，增强调控的针对性和灵活性，促进经济平稳较快发展和社会和谐稳定。 统筹安排土地利用计划指标。2011年国家只预留国家基础设施建设项目计划指标，其余计划指标全部下达地方。各省（区、市）国土资源主管部门要结合城乡建设用地增减挂钩、新增围填海用地和盘活存量建设用地等工作，统筹安排建设用地计划指标，为当地经济社会发展提供必要用地。优先安排民生建设用地，对保障性安居工程用地实行计划指标单列，做到应保尽保，保障文化教育、医疗卫生和公共服务用地；对农村建设用地实施计划指标单列；保障基础设施、抗灾救灾、水利建设、节能减排和生态建设等用地，严禁向高能耗、高污染、产能过剩行业供地，推动经济结构战略性调整。节约集约用地，加大存量建设用地挖潜盘活力度。 推进土地利用计划差别化管理。统筹区域用地。清理批而未征、征而未供土地，允许依法调整使用。改进计划管理方式，落实计划分级管理制度，下达各省（区、市）的计划指标除预留必要的省级重点建设项目指标外，其余计划指标应分解下达到市、县。 严格加强土地利用计划执行监管。严格建设用地审批审查，实时监控计划执行情况，加强计划执行考核。凡是没有落实保障性住房建设用地计划指标安排要求的，将相应扣减所在省（区、市）的计划指标。 国土资源部相关负责人称公租房以40平方米为主国土资源部相关负责人今天上午称，公共租赁住房套型建筑面积应控制在60平方米以内，以40平方米为主。 据悉，今年全国住房用地计划供应21.80万公顷，与2010年全国住房用地供应计划（18.47万公顷）和实际供地量（12.63万公顷）相比，分别增加18.5%和72.6%。其中，保障性安居工程用地和中小套型商品房用地计划是17.13万公顷，占住房用地供应计划的78.6%，比去年提高两个百分点。保障性安居工程用地计划是7.74万公顷，占住房用地供应计划的35.5%，与2010年计划（6.58万公顷）和实际供地（3.24万公顷）相比，分别增加17.6%和138.9%。国土资源部土地利用管理司司长廖永林指出，要完善商品住房用地预申请制度，推进信息公开，“在公示保障性安居工程项目划拨用地时，一并向社会公示申请用地单位，接受社会监督。”此外，各地实践比较成熟的“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、“商品住房用地中配建保障性住房”和“土地利用综合条件最佳”等四种招拍挂创新做法。 廖永林强调，市、县国土资源管理部门要会同有关部门严把保障性安居工程各类房型建设标准，公共租赁住房套型建筑面积应控制在60平方米以内，以40平方米为主。套型建筑面积标准、廉租住房、公共租赁住房只租不售及违约处罚条款等必须在国有建设用地使用权出让合同或国有建设用地划拨决定书中明确约定，强化履约监管。 同时，严禁擅自利用农村集体建设用地兴建公共租赁住房，坚决制止乱占滥用耕地的建设行为，严格规范距城镇较远、住房困难职工较多的工矿企业利用自用土地兴建保障性住房行为，坚决制止和严肃查处“小产权房”等违法违规行为，维护好土地供应、使用秩序。 国土部发文完善土地招拍挂制度国土资源部有关负责人12日在新闻通气会上表示，关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见已于近日印发。意见要求，积极发挥招拍挂在市场配置土地资源中的作用，完善商品住房用地预申请制度、土地交易平台、土地出让合同，积极探索招拍挂出让方式创新，保持地价平稳合理调整。 意见明确，市、县在向社会公布年度住房用地出让计划的基础上，进一步细化拟出让地块、地段的规划和土地使用条件，完善商品住房用地出让预申请制度。在公示保障性安居工程项目划拨用地时，一并向社会公示申请用地单位，接受社会监督。 意见肯定了“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、“商品住房用地中配建保障性住房”和“土地利用综合条件最佳”等四种招拍挂创新做法，要求各地因地制宜，选择恰当的土地出让方式和政策，落实政府促进土地合理布局、节约集约利用，有效合理调整房价地价，保障民生，稳定市场预期的目标。 意见要求，完善土地交易平台，积极推行国有经营性建设用地网上挂牌出让方式。市、县国土资源主管部门可以通过网上发布出让公告信息，明确土地开发利用、竞买人资格和违约处罚等条件，组织网上报价竞价并确定竞得人。 央行上调存款准备金率0.5个百分点 冻资3700亿中国人民银行12日宣布，从5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 这是央行年内第五次上调存款准备金率，也是去年以来第十一次上调。本次上调大约可锁定商业银行3700亿元资金。至此，大型商业银行存款准备金率升至21%的历史高位。 兴业银行资深经济学家鲁政委认为，此次调整意在将社会融资总量控制在适度水平，保持政策中性。虽然4月M2增速已低于16%的目标水平，但表外融资发展较快、外汇占款估计增加较多、通胀预期仍未消退，流动性仍略显宽松。因此，需要继续加强流动性管理和社会融资总量的控制。 国泰君安首席经济学家李迅雷认为，在重启3年期央票的情况下依然上调存款准备金率，估计4-5月热钱流入量不小，央行又不想通过提高央票招标利率来扩大发行规模,避免加息预期增强，因此选择继续上调存款准备金率。 鲁政委表示，本次上调存款准备金率后，预计5月不会再加息。从全年来看，准备金率还有继续上调空间，但上调频率将有所下降。 交通银行首席经济学家连平表示，未来存款准备金率还有一定上调空间。相比1-4月，目前通胀压力趋减，货币政策在稳健基调不变情况下会适时微调，较一季度趋松。本轮加息已近尾声，预计年内还会加息一次。 住建部：房地产市场调控力度不放松住房城乡建设部表示，住房城乡建设部向各地派出保障性安居工程专项巡查联络员，主要职责是核查项目建设情况，发现工作中存在的问题，总结典型经验。 住建部副部长齐骥日前在保障性安居工程专项巡查工作动员会议上表示，组织开展保障性安居工程专项巡查工作，是促进今年目标任务全面完成的重要举措。 据介绍，专项巡查联络员的主要职责有三项，一是核查各市县2011年保障性安居工程目标任务包括年度建设计划、开工项目信息、竣工项目信息在网上公开、公示及更新情况。二是现场核查保障性安居工程建设进度情况，重点巡查今年建设项目的开工情况和往年结转项目的竣工情况。三是现场核查建设进度滞后项目存在的问题，对未开工项目或建设进度明显滞后的要查明原因，及时向省级住房城乡建设部门和专项巡查工作组办公室反馈信息。 住建部要求，各地要确保全面完成年度保障性安居工程的目标任务。同时，各地要继续落实房地产市场调控政策，坚持调控方向不动摇，调控力度不放松。 房产调控下一步目标:“三基本 两协调 一严控” 住房和城乡建设部住房改革与发展司司长倪虹今天在接受访问时表示，针对部分城市房价过快上涨的现象，国务院出台的一系列加强房地产市场调控的政策措施已取得初步成效，但成果尚需巩固。我国房地产市场调控的下一步方向与目标是“三基本、两协调、一严控”。 倪虹表示，搞好房地产市场调控，是当前一项重要任务，也是一项长期任务。我国下一步调控的方向与目标“三基本、两协调、一严控”具体表现为：供需保持基本平衡、结构保持基本合理、价格保持基本稳定，与经济社会发展相协调、与住宅产业发展相协调，严格控制投机投资性需求。要实现这样的目标，需要从增加供给、加大保障性住房建设力度，调节需求、完善差别化税收信贷政策，加强监管、规范房地产市场秩序等方面共同给力。 房价的平稳是房地产市场健康发展的一个重要标志。对于什么是影响中国房价平稳的因素，倪虹认为有以下两点：第一，一般情况下，商品价格由供需关系决定。供需平衡，价格就稳定；供需失衡或者扭曲，价格就会波动。第二，商品的本质属性也会影响到供需关系，进而影响商品价格。住房具有消费品和投资品的双重属性，既有居住功能，也有投资功能。当投资性住房需求达到一定比例的时候，正常的住房供需关系被扭曲了，进而价格也可能被扭曲了。要想让房价保持平稳，达到一个合理的水平，就要抑制投机投资性需求，鼓励和引导自住型和改善型住房需求。 国土部土地监控细化到县城 地价异常须一律上报国土资源部对土地市场的监控再度升格。自去年12月份开始，全国105个重点城市需要及时上报高价地块外，如今，这一范围已悄悄扩大到全国所有县级及以上城市。 5月26日，国土部向各省国土部门下发了关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函，上述决定开始生效，该文件要求各县级国土部门对2011年以来的成交地块进行清理，对漏报的地块应在6月30日前补充上报。异常交易地块上报范围的扩大，意味着国土部将直接监测各县级城市的地价变动情况，以便及时为三四线城市房地产价格波动作出预警。国土部土地利用司司长廖永林近日对第一财经日报记者透露，除地方上报之外，国土部每月也在监控此事。自上述通知下发至今年5月5日，各地共上报“交易异常”地块90宗，今年4月份一个月共上报8宗地块。 对于地方上报的这些“异常”地块如何处理，廖永林表示，如果发现出让过程中有违法规定的地方，我们会要求地方解除土地出让合同，甚至在土地出让还没有完成的情况下，我们会直接叫停一些地块的出让。2.楼市热点追踪2.1.全国及重点城市楼市热点追踪 北京：盖公租房单位将享税收优惠市住建委昨天发布了关于贯彻落实公共租赁住房税收优惠政策有关问题的通知，6月1日起，公租房建设单位在申报相关材料并通过认定后，可享受到城镇土地使用税、印花税、契税等多项税收减免的优惠。 去年9月，财政部、国家税务总局下发关于公租房税收优惠的通知。包括公租房建设期间用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税；建造公租房可免征印花税；公租房经营管理单位购买住房作为公租房可免征契税、印花税；符合一定条件的公租房可免征土地增值税等。而本次通知下发了具体贯彻的实施细则。 据了解，建设单位建设的公租房项目要先由市住建委认定，再由市住建委将认定的公租房项目信息提供给市地税局。公租房的建设主体或产权单位要提供立项文件、项目名称、建设主体、建设规模、配建比例，或运营主体、运营房屋套数、配租方案、配租对象等信息，经过认定的公租房项目可享受国家规定的税费优惠政策。 北京最贵住宅每平米30万 业界称不能预示涨价潮北京最贵住宅的纪录刚刚被位于海淀玉渊潭公园区域的钓鱼台7号院刷新。公示内容显示，院内一栋楼拟售均价高达每平方米30万元人民币。这引得民众纷纷为之咋舌，业内人士在关注之余表示，如此高价并不能预示北京住宅新一轮涨价潮。 北京市房地产交易管理网日前公示内容显示，位于海淀玉渊潭公园区域的钓鱼台7号院4栋楼取得销售证，其中3号楼拟售均价达到30万元/平米，还有两栋拟售价格为20万/平米。 钓鱼台7号院售价创新高也引起了不少业内人士关注。中国房地产协会副会长陈国强在接受中新社记者采访时表示，30万每平米的高房价只是极为特殊的情况，这一定价并不能预示北京住宅新一轮涨价潮。他特别指出，该楼盘处在特殊地理位置，邻近钓鱼台国宾馆和玉渊潭公园，其周边环境及资源决定了它是“北京市最好的房源之一”，其高额定价是由市场决定的。 陈国强认为，民众应理性看待钓鱼台7号院等高价楼盘和普通住宅的区别，无需过于放大这一个案，因少数楼盘高价拉高整体楼市预期。他还谈到，宏观调控以来，北京楼市成交量与去年相比出现明显下滑。他个人认为，今后房价应该会出现一个稳中有降的回落，相信市场也会更趋于理性。 上海“一房一价”细则出台 公示30多项内容不得在标价之外加价销售商品房，楼盘促销和停车位销售都要明码标价。上海市发改委日前下发关于贯彻落实的通知(以下简称通知)，明确了上海 “一房一价”细则。凡在本市的商品房经营者销售新建商品房，应当按照细则实行明码标价，二手房明码标价参照细则执行。 通知规定了开发商需要公示的30多项内容，这些公示内容通过楼盘基本信息表、房源价格信息表、已登记房源信息表和收费项目信息表等 4张表格张贴在售楼处的显著位置，让购房者能够买得明白。其中，对楼盘促销、停车位销售都要明码标价，并要求公布已登记房源实际成交均价。对已取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源。商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，商品房经营者在广告和宣传中涉及的价格信息，与现场交易标示的价格信息应当一致。 据悉，本市各级价格主管部门首先将组织本辖区内房地产开发企业集中学习解读有关明码标价的相关法律、法规、规章和规范性文件，事先提醒告诫。之后，各区(县)价格主管部门将依法对商品房经营者执行明码标价的情况进行监督检查，检查对象以一手房为主。 5月广州近五成新盘楼价下降“新国八条”广州细则在2月24日正式出台至5月30日满3月，网易地产调查结果显示，广州市一手房成交量在观望了两个月之后开始回暖，5月的成交量大涨近四成，在广州全市抽查的100个主流楼盘的成交均价进行对比，依然有39%新盘呈现涨价趋势，47%的新盘出现降价趋势，14%的新盘价格未变动。 成交量涨四成均价微跌 网易房产数据中心近日以2011年3月27日-4月25日和2011年4月26日-5月25日这两个时间段30天的一手房成交数据做参考，发现“新国八条”广州细则出台3个月后，全市成交量开始出现增加，从上月的5304套升至7353套，环比增长38.6%，成交面积更是大幅增长了44.9%。而成交均价则从12658元/平方米降至11811元/平方米，下滑了6.7%。 此外，“新国八条”广州细则出台3个月后，新增供应量也趋于平衡。出台后第一个月新增供应套数为3605套，新增供应面积为49万平方米，出台后第二个月新增供应套数为6851套，新增供应面积为81万平方米，而第三个月新增供应套数则为6004套，新增供应面积为64万平方米。 39%新盘仍呈涨价趋势 同时，网易房产数据中心以这两个时间段的成交均价为参考基数，在广州全市抽查了100个主流楼盘的成交均价进行对比，考虑到正常的浮动情况，假设浮动正负2%以内的楼盘为价格没有变动，涨幅超过2%的楼盘为升价，跌幅超过2%的楼盘为降价，那么意味着广州有39%的楼盘依然出现涨价的趋势，比上月的57%减少了18%，较为意外的是，有47%的楼盘价格出现降价现象，比上月调查的18%大大增加了29%。另外，14%的楼盘价格基本没有变化。 首付提高下半年楼价难维持 此前，广州、南京、太原等地已经出现部分银行将首套房贷首付上调至四成或五成，经纬地产研究中心高级主任朱健分析，首付成本增加影响最大，对很多资金本来就不充裕的首次置业者来说，即使遇到价格合适的楼盘，也很难出手拿下。首付上调，刚性需求顿时遭遇腰斩。市场需求难以为继，供求短时间出现逆转，开发商为求资金回流不得不调整价格迎合市场，下半年楼价难以维持。 观望气氛浓厚 35城市新房成交面积深圳跌幅最大昨日中国指数研究院公布了上周35个城市一手房成交情况的监测报告，数据显示，监测的其中20城市楼市成交量上涨，但涨幅并不显著。 重点城市中，南京市涨幅最高，达56.43%，其次是北京市，涨幅22.77%，上海、成都及重庆的涨幅都在5%左右，上周深圳跌幅最大，跌幅达59.1%，其次广州跌幅19.70%。 【新房成交面积降六成】 监测数据显示，上周，一线城市和二线城市供应量均下跌。 在上周监测的35个城市中，20城市楼市成交量上涨，重点城市中，5个城市成交面积环比上涨，其中南京涨幅最高，达56.43%，其次是北京，涨幅达22.77%。上海、成都及重庆的涨幅都在5%左右。 深圳在上周一手住房市场成交量环比大幅回落，共成交484套，环比下降了59.1%；深圳跌幅最大，一手房成交面积环比下降了近六成。其次是广州，跌幅为19.70%。 【均价环比上涨10.7% 】价格方面，根据监测的多数城市价格稳定，个别城市波动明显，如海口价格涨幅达到14.36%，而深圳上周一手房成交均价为15781元/平方米，涨幅达到10.69%。面对一手房成交量的答复下跌，上周深圳的一手房成交均价为15781元/平方米，反而环比还上涨了10.7%。 根据2011年，深圳的监测数据显示，整个深圳商品住宅成交量波动较大，1月末成交量环比大幅下滑，并低于去年平均水平。2月初正值春节，商品住宅成交量跌至0.3万平方米。2.2.江苏区域及南京楼市热点 限购令后南京楼市首迎别墅上市潮伴随“红五月”全市掀起的房源上市高峰，别墅市场近期也悄然启动。据365地产家居网统计，5月南京楼市或将迎来11家楼盘推出别墅房源，整体上市量约为235套。 宣传“乐退”生活的江宁纯新盘鸿信云深处预计5、6月份首次推出22栋独栋别墅，1500万元起售；江北老山“地王”美达九月森林也将在5月首次开盘，推出20套高端别墅房源，令人关注；同样是在“两江”区域，大吉山水田园、加州城、阳明山庄等楼盘也将推新，成为别墅新房的供应大户。此外包括银河湾卓苑、卧龙湖国际社区、英郡华府等项目都将陆续推出各自的别墅新房源，别墅市场也将再起波澜。尽管别墅产品在限购背景下整体疲软，但千万级别墅却逆市走强，诸如绿城玫瑰园等楼盘销售平稳，网上房地产数据显示新开盘价格多集中于3-4万元/，稳步上升。南京天浦置业有限公司总经理助理邵秀丽表示，“绿城的第四代产品更注重业主的精神需求，引导与自然接触的生活方式，结合稀缺资源体现自身价值”，在目前的市场背景下，这样的产品更能吸引到一次性付款的高端人群。 南京多家银行首套房贷利率上浮10%南京市场的房贷利率优惠早已全面取消，上个月，邮储银行又率先将首套房首付比例提高至五成。记者获悉，不少银行正在不断突破“首套房首付三成、基准利率”的标准，首套房贷款利率已升至基准的1.1倍。 包括建行、中行等大型国有银行在内，中信、浦发、深发展、上海等银行近期都已提高了首套房贷利率，要求比基准利率上浮10%。即便门槛已经提得很高，仍有相关人士向记者坦言，银行贷款额度还是非常紧张，申请后2个月内能下款已经算比较快。 在首付比例上，除了邮储银行较高，农行、华夏等银行也要求需首付四成以上。 此外，银行向购房者提出的附加条件也在增多。市民周先生近日向建行申请贷款，工作人员提出必须同时申请网银、手机银行、电话银行和短信银行等四项电子银行产品才可办理。 对于政策尚未调整的银行来说，也不排除进一步加码的可能性。“如果有贷款需求还是尽快申请。”工行相关人士昨说，近期贷款政策有可能还要调整，申请房贷在一个阶段内会越来越难。 南京河西楼盘开打“楼王”大战 一天只卖掉11套句容大盘碧桂园凤凰城大打低价牌，结果一天卖了2000套房源，几乎相当于南京全市一个月的销量。这个星期风向突变，以河西为代表的不少高端楼盘纷纷开始推出“楼王”，22日，天正滨江率先拿出68套均价2.2万元的“楼王”供应市场，开发商称当天卖了11套。对于限购令后举步维艰的豪宅市场来说，河西“楼王大战”的“第一枪”并不惊艳，而在接下来的竞争中，谁能成为赢家，最终恐怕只能由市场来说话。城东的保利紫晶山也推出了60套洋房和19套别墅，前者均价1.8万，后者每套总价在650万到1000万之间。截止到22日下午，售楼处透露当天共认购了20套房源，其中包括4套别墅，南京东郊的自然环境依然是购房者的首选因素。究竟什么是“楼王”？业内人士介绍，通常是一个小区最核心，景观最佳，位置最好的楼幢，面积一般也比较大，当然价格也往往卖的最贵，简单地说，“楼王”就是一个小区品质最好的房子。开发商一般会选择在整体销售的中后期推出，专门针对高端置业人群。 资金链吃紧 南京土地出让开发商不敢举牌29日下午，南京出让4幅地块，3幅商业及市场用地各有其主，最受市场关注的城东一幅高价住宅用地却因无人报名竞拍而意外流标。这是今年南京土地拍卖市场首现流标。 今年南京土地出让的步伐明显放缓，土地拍卖场次不多、地块推出量较少，其中住宅用地更是稀少，因此，昨天出让的No.2011G16城东住宅用地颇引人注目。出让公告显示，这幅位于南京市白下区双麒路以东的住宅地块总用地面积为85646.55平方米，地块挂牌出让总价高达11亿，起始楼面价约7018元/平方米，即便是底价出让，也足以成为区域市场的价格标杆。 此前市场传言，来自北京的一家大型房企有意摘走该地块，并已表达了“托底”意愿，然而昨天拍卖现场人气低落，最终结果是“无人报名”竞拍。 业内人士分析说，地块起拍价过高是阻碍开发商拿地的主要原因。今年楼市销售始终未现旺势，开发商资金回流并不顺畅，随着调控政策的深入推进，地产业洗牌开始加速，不少上市公司通过出售地产业务退出了“地产江湖”。而昨日在坊间流传的“央行令各银行停止房地产开发贷款”的消息更让开发商坐卧不安。可以肯定的是，监管层对房地产开发风险的严控只会升级不会放松。 今年房地产开发企业在南京的拿地热情已不复往昔，而当地主管部门还在酝酿出台抑制土地市场过火的办法，经过研究论证，下一步可能实行“限地价、竞配建”的方式，即对地价实行高额限制，同时设定一些出让条件，比如地块里必须配建多少套保障房等。新规一旦施行，土地市场有望进一步降温。 5月南京房价涨幅0.17%创新低 库存量超3.4万套截至30日下午5点，5月南京新房认购量达4165套，成交3082套，日均认购量重新达到百套之上，成交量环比增加954套。不过，81个样本楼盘房价平均涨幅接近0.17%，涨幅跌至今年最低；3.4万套的库存量也创下今年新高。业内人士认为，后市房价进一步下跌或可预期。据365网尚数据监控中心统计，5月，那竟是市共有23个楼盘推出2700余套新房源，比预期的7000多套上市量缩水不少。降价楼盘明显增多，两江板块继续充当降价“先锋”。江北苏宁环球旗下两个大盘以及大华锦绣华城给出大幅优惠，让江北房价重回“7”字头；江宁也有不少楼盘给出优惠，出现了“8”字头房价。近一半楼盘开盘当天的去化率低于50%；仅不到三成的楼盘去化率在七成以上。进入5月，南京楼市每日可售房源基本在33000套左右：5月17日为全月最低点，32879套；5月27日达到全月最高点，为34263套。相比2010年4月17日2.1万套的低点，库存量上升了1.3万套。 “在销售目标及回款双重压力之下，开发商推盘节奏将会加快。上市量大，购买力被限，下半年南京楼市竞争将十分惨烈。”一位业内人士表示，若政策不松动，以目前主力楼盘的去化速度判断，今年南京楼市库存量可能会突破4万套，后市房价进一步下跌或可预期。3.南京市政动态 南京南站站房5月底交付 汽车站到火车站仅需1分钟高铁南京南站的整体站房将于5月底交付， “南京汽车客运南站”在高铁站房的西北角，这里就是未来乘坐长途大巴的地方。从汽车站东侧出口出来，就是高铁站房的一楼大厅，通过实地测算，从这个出口到一楼大厅的火车票售票处，步行仅需一分钟左右。下汽车后在这里购票，然后乘电梯上二楼就可以到达高铁候车室了。 仙林湖再添规划利好 未来将有3条地铁贯通继上个月仙林副城规划亮相一个月之后，“六组团”之一白象片区控制性详细规划公开也于近日露面。正处于白象片区的仙林湖板块再添规划利好。仙林管委会的相关负责人曾表示，近两年仙林地区将重点发展仙林湖周边区域，而现在白象片区的详细规划出台刚好印证了这一点。白象片区位于仙林地区的东部，东临句容市宝华、西接仙鹤片区、南接青龙片区。仙林湖、七乡河、九乡河、龙王山生态景观都在此区域范围内。而仙林湖周边又有保利、万科、栖霞、高科置业等多加品牌开发商拿地进驻。规划显示，区域内高速公路为四桥连接线。道路宽60米，双向八车道。而轨道交通方面，除了地铁二号线之外，还将有地铁四号线、十五号线通过白象片区。一共设有五处站点，其中，2号线与15号线在经天路站对接，4号线与15号线在仙林东站对接，这对于高科荣境、保利仙林湖这些紧靠地铁附近的楼盘，无疑是个极大的利好。在城市设计方面，规划在白象片区采取“一核、一轴、两届面、多片区”的结构。其中一核指结合仙林湖及周边商业中心打造片区综合公共活动中心，一轴指的就是仙林大道，两届面就是仙林大道两侧的界面，而多片区是指设置多个不同功能、空间特色的景观片区，分别展示高教、居住、产业等形象。其中要特别提到的是，规划划定两个特定意图区座位片区特色体现和环境景观控制的重点区域。分别为龙王山景观风貌特色区和中心风貌区。 在仙林副城的规划里，白象组团被定位为仙林副城高等教育及高档住宅的集聚区、高新技术产业发展的重点区域。要求加快电子信息产业、生活居住以及地区中心的建设，重点发展先进制造业、科技研发、高等教育以及居住职能。第二章 五月份南京土地市场篇1.土地挂牌信息序号坐落实际出让面积(m2)容积率用地性质起始价(万元)挂牌日期保证金（万元）NO.2011G20浦口区江浦街道团结村2号1573362.14二类居住用地1350005月23日27000NO.2011G21六合区大厂街道丁家山路西南侧84925.81.0R2.8二类居住用地385005月23日7700（数据来源于南京国土资源局网站，由新润城市场部整理分析）NO.2011G20的地块，东至珠泉西路；西至巩固北路；北至江淼路；南至团结路。该幅地块总出让面积为157336平米，为住宅和商业用地，该地块综合容积率为2.14，挂牌价为135000万元。NO.2011G15地块，东至丁家山路；西至现状；北至现状（扬子电视台）；南至兴达路。该幅地块总出让面积为84925平米，为住宅和商业用地，该地块容积率为1.0R2.8，挂牌价为38500万元。2.土地成交信息2.1.土地成交概况5月有四块土地成交，出让面积约29.9万平方米，实际售价35亿元。2.2.成交地块分析地块编号坐落实际出让面积(m2)容积率用地性质成交价格(万元)楼面地价(元/)竞得公司NO.2011G17六合区沿江工业开发区葛中路以东，晓汤路以南38702.31.99商业用地办公用地100001298江苏世纪车城汽车实业有限公司NO.2011G18六合区沿江工业开发区葛中路以东，晓汤路以北29298.41.2市场用地75002133江苏世纪车城汽车实业有限公司NO.2011G19六合区雄州街道雄州东路以北24275商业用地办公用地29002390南京钢铁集团冶山矿业NO.2011G14建邺区滨江大道以南，江山大街东、西两侧228374.84.28商住混合用地3300003376南京青奥城建设有限公司和南京奥体建设有限公司联合竞得（数据来源于南京国土资源局网站，由新润城市场部整理分析）3.五月土地市场小结 青奥城处女地 花落谁家被指无悬念NO.2011G14地块被江山大街分成两部分，江山大街以东至金沙江街之间的部分，未来将建青奥中心，江山大街以西到友谊路之间的范围，将建青奥村。该地块北侧和东侧已经较为成熟，仁恒江湾城、南京国际博览中心、保利香槟国际就在地块周边。再往北是中央商务区，两幢标志性建筑金奥大厦和南京新地中心，非常醒目。地块南侧紧邻红旗南河，地块再往南，为正在施工中的燕山路南延工程。由于NO.2011G14地块的用途为青奥城建设用地，而且对竞买单位的要求甚多，尹霄飞认为5月10日该场土地竞拍结果不言自明，“肯定是和政府有合作关系的大型房企，甚至不排除河西国资集团自己拿地并进行建设。”而河西新城区开发建设指挥部的一位官员也透露，这幅地块将由政府主导规划、设计和建设。 城东纯住宅地流拍 六合两幅地底价成交29日下午，南京出让4幅地块，3幅商业及市场用地各有其主，最受市场关注的城东一幅高价住宅用地却因无人报名竞拍而意外流标。这是今年南京土地拍卖市场首现流标。 今年南京土地出让的步伐明显放缓，土地拍卖场次不多、地块推出量较少，其中住宅用地更是稀少，因此，昨天出让的No.2011G16城东住宅用地颇引人注目。出让公告显示，这幅位于南京市白下区双麒路以东的住宅地块总用地面积为85646.55平方米，地块挂牌出让总价高达11亿，起始楼面价约7018元/平方米，即便是底价出让，也足以成为区域市场的价格标杆。 此前市场传言，来自北京的一家大型房企有意摘走该地块，并已表达了“托底”意愿，然而昨天拍卖现场人气低落，最终结果是“无人报名”竞拍。 今年房地产开发企业在南京的拿地热情已不复往昔，而当地主管部门还在酝酿出台抑制土地市场过火的办法，经过研究论证，下一步可能实行“限地价、竞配建”的方式，即对地价实行高额限制，同时设定一些出让条件，比如地块里必须配建多少套保障房等。新规一旦施行，土地市场有望进一步降温。 第三章 五月份南京商品房市场整体运行特征1.整体情况【红五推盘】5月，南京共有23个楼盘推出了2700余套新房源，比预期的7000多套上市量缩水甚多。综观整个5月南京楼市，推盘节奏呈现“前低后翘”之势，尤其是后两周，推盘的楼盘数有显著增长。两江板块多楼盘降价销售，在前3周基本“垄断”了刚需的关注度。低价入市的中海凤凰熙岸销量不俗，而保利香槟国际以及天正滨江均推出的“楼王”，价格自然不菲，但出乎意料的是，成交量也可圈可点。【成交】在降价盘以及低价刚需盘的助力下，今年5月南京楼市销量却好于预期。相比4月认购2793套、成交2153套的惨淡成绩，5月还算小“红”了一把。而跟去年5月认购3056套、成交1853套的销量相比，双量均上升了1000余套。【商业】商铺市场在5月的成交还是很不错的，据365地产家居网商业频道的统计，截止2011年5月30日，5月南京商铺成交面积为40617.49平方米。这既远远高于2010年同期的25553.25平方米，也高于2011年4月的30281.19平方米。同比去年成交量涨幅高达到58.95%，相比4月，涨幅也达到了34.13%。对于商铺成交量出现上涨的原因，业内较为集中的观点有三个：住宅限购带动商铺投资、商铺投资价值得到了提升及前期观望人群开始出手。【价格】5月全市81个楼盘样本的房价平均涨幅接近0.17%。其中，9个楼盘标本价格有着不同幅度的上涨，占总楼盘标本数的11%。5月份房价回调的楼盘标本有6家，占比7%。2.单日认购、成交量分析（数据来源于365地产家居网，由新润城市场部整理分析）5月1日-5月31日，南京楼市认购4480套，成交3158套，从每天的认购、成交走势图来看，5月里南京楼市的日均销量基本站稳了百套以上。这一数据，无论是环比2011年4月销量，还是同比2010年5月销量，均出现了不同程度的上涨。因此，五月里，南京楼市开始出现了“回暖”之声。尽管销量略有起色，然而整体来看，仍然差强人意。首先，去年5月销量之所以低迷，乃是因为去年出台的“4.17”楼市新政威力正强，反观今年5月，虽然同样经历政策年，然而有了金三银四消化政策影响，5月南京楼市所受到的政策冲击明显要小了许多；其次，进入5月，开发商推盘明显积极，而且优惠促销手段日渐增多，进一步推动了楼市销量的走高。3.每月成交套数分析（数据来源于365地产家居网，由新润城市场部整理分析）5月南京共成交3158套商品房，比四月上涨48.4%，开发商降价引起了成交套数的增加，综观5月热销楼盘案例，不难发现，也仅仅中国铁建江佑铂庭、左右阳光、朗诗绿色街区当日去化率在8成以上，这些楼盘共同的特点是品牌开发商+定价相对合理。实际上，更多楼盘的去化速度趋缓，甚至一些降价楼盘也未获得较好的收成，冷热不均的特征明显。热销个盘无法支撑整个南京楼市的回暖。4.南京市商品住宅成交价格分析5月份，成交价格在10000元/平米以下的占了48%，价格在万元以下的房源依然占据了市场成交的绝大部分销量。而价格在12000元/平米以上的则有39%，虽然楼盘降价但高端楼盘的价格还是不菲的，保利香槟国际开盘的价格在27000元/,但购房者大部分选择一次性付款。5.销售套数十强排行榜排名项目名称所属板块销售套数销售均价1万达广场建邺区53617000元/平米2中海凤凰熙岸鼓楼区23026000元/平米3保利紫晶山栖霞区20917000元/平米4天润城浦口区1809100元/平米5旭日爱上城浦口区1758000元/平米6时代景园溧水县1696000元/平米7大华锦绣华城浦口区1648000元/平米8中粮彩云居江宁区9012000元/平米9朗诗钟山绿郡栖霞区8021000元/平方米10融侨世家江宁区7510500元/平米 （数据来源于南京365地产家居网）第四章 五月份南京市各片区商品房市场运行特征1.南京5月各片区预计上市与实际上市市场据365网尚数据监控中心统计，5月，南京共有23个楼盘推出了2700余套新房源，比预期的7000多套上市量缩水甚多。但都市圈推出了3000多套，都市圈楼盘“攻陷”南京楼市。5月份，在南京楼市唱主角的是来自句容的碧桂园凤凰城。这一个楼盘的上市套数就比南京8大片区的总数还多，而且，据365地产家居网的跟踪数据，两次推盘销量均引起了抢购，低价是其热销的根本原因。而限贷不限购，也吸引了南京不少“被限购”的炒房客。而南京8大板块中，城中板块未发出任何声音。江宁取代江北，位居5月南京供应量之首，江北次之。河西板块最后一周在保利香槟国际、中海凤凰熙岸以及御江金城的助力下，保住了第三的主力地位。城南板块最近几个月，在板桥大盘发力下，一直有稳健的表现。而城东近期在保利紫晶山、朗诗绿郡以及紫金东郡的角逐下，上市量常常能保证在百余套左右。2.城南片区区域市场特征：新房源出现空档期 5月份城南板块双量齐降（数据来源于南京网上房地产，由新润城市场部整理分析）4月份，城南板块的认购量和成交量都翻了一番左右，“银四”大显威力。不过，这样强劲的势头未能在5月份持续。网上房地产的数据显示，5月份，城南板块共认购349套，成交186套。与四月份相比（认购428套，成交390套），认购量下降了近两成，成交量则下降幅度比较大，超过了5成。进入5月份，城南板块新房源变得稀缺。5月15日，朗诗绿色街区推出了二期首批188套新房源，这是5月份板块内的首批新房源。虽然朗诗绿色街区这批新房源销售情况不错，但是毕竟数量有限，并未对整个板块产生太大影响。金地自在城在5月28日推出了新房源，与前期动则数百套的公寓房源相比，5月份这批60套花园洋房显然不能对市场产生太大的震撼。对于城南板块在5月份的表现，板块内的很多开发商都有准备。“没有新房源的情况下，靠平时走量很难形成一个销售高峰”，这样的观点也成为大家的共识。就5月份这个空档期，开发商也没有太过急躁，要么之前已经推了，要么就是改变计划后延。进入5月底，金地自在城、凤凰和美等项目将会再次启动。金地自在城将会推出花园洋房及6期公寓房源，凤凰和美也将推出二期房源。从目前掌握的情况来看，这批房源的数量还比较大。由此可以预测，市场没有太大变化的情况下，6月份城南板块的销售量将会再次上扬。3.城中片区区域市场特征：