房地产开发投资概论

第四讲：房地产开发投资概论,张辉北京大学经济学院,主要内容,1、基本概念2、房地产开发的基本程序3、开发项目的可行性研究4、开发项目的规划设计5、商品住宅项目投资分析研究6、招标与投标7、房地产开发的趋势,1.1房地产开发,房地产开发是以城市土地资源为对象,在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。是房地产开发企业遵照城市规划的要求,通过投资,在城市地域上建设起适合城市社会和经济发展需要、满足用户要求的房屋建筑及其综合配套设施,并以此实现企业经济目标和提高土地使用的社会经济效益的活动。,1.2房地产开发的特点,开发成本高,投资量大。开发建设期长,投资周转慢。市场具有地区性和分散性。需求具有稳定性。涉及面广,综合性强。成交价格在某一范围内具有不确定性,1.3房地产开发分类,根据开发项目所在的位置,可分为城市新区房地产开发和旧城区房地产开发。根据开发的规模,可分为零星地段的房地产开发和成片小区开发。根据开发的深度,可分为土地开发和房屋开发。根据开发的方式,可分为定向开发、联合开发、合作开发和单独开发。,2、房地产开发的基本程序,可行性研究,前期工作,建设实施,营销与服务,2.1可行性研究,机会研究和立项市场调查和分析规划方案费用测算和经济评价风险分析综合效益评价与方案推荐,2.2开发项目的前期工作,立项、机构组建土地取得规划、设计规划、设计方案报批资金取得拆迁、清场,2.3建设实施,发包（招标）办理开工手续施工准备（三通一平等）工程施工的管理与控制竣工验收决算,2.4营销和服务,营销计划广告与营销策划预售、租、售产权登记等法律手续售后服务物业管理,3开发项目可行性研究,可行性研究是在建设项目的投资前期,通过对项目的投资环境和条件调查研究,对各种建设方案、技术方案以及项目建成后的生产经营方案实施的可能性、技术先进性和经济合理性进行分析和评价的过程。房地产开发项目可行性研究是房地产开发过程中首要的和最关键的工作。可行性研究主要回答三个问题，即技术上是否可行、经济上是否合理和项目的风险有多大。,3.1可行性研究的内容与步骤,3.1.1房地产开发项目可行性研究的作用房地产开发具有投资量大、涉及面广、建设期长等特点。因此,在投资前,为了避免和减少投资决策的盲目性,提高开发项目综合效益,应在市场预测和投资环境分析的基础上,对拟建项目在技术上是否先进适用、经济上是否合理、财务上是否盈利、建设上是否可能等进行综合论证。通过可行性研究,明确该开发项目是否可行,从而为投资决策提供科学的、可靠的依据。,3.1.2房地产开发项目可行性研究的内容,(1)总论。(2)市场调查和需求分析。(3)开发项目场地的现状与建设条件分析。(4)规划设计方案。(5)项目的建设工期、进度控制和交付使用的初步安排。(6)投资估算。(7)资源供应。(8)经济分析和财务评价。(9)社会经济评价。(10)结论,3.1.3可行性研究的阶段划分,机会研究初步可行性研究详细可行性研究项目评价,3.1.4可行性研究的工作程序,(一)项目筹划(二)市场调查与分析(三)优化和选择开发方案(四)方案评价(五)编制研究报告,3.2市场分析,房地产开发投资活动的首要环节是寻找和确认市场机会,即投资机会,为此要进行市场分析,即对房地产市场的技资环境、房地产供需状况和价格、市场趋势进行调查和分析。从而为开发项目的市场定位和目标选择提供决策依据。,3.2.1房地产开发投资的影晌因素,3.2.2市场调查,程序：1、明确目标2、制定研究计划3、组织实施4、分析和处理信息5、提出研究报告,内容：1、环境调查2、供需情况调查3、开发场地调查。,3.2.3市场机会分析,是否具备相应的资源、能力和优势？确定最有吸引力的开发机会：市场规模和市场增长市场细分,是一个识别具有不同需要的用户群的过程。评估细分市场:该细分市场的规模与发展潜力;细分市场竞争结构状况;企业的目标与能力。开发项目的市场定位:识别可利用的竞争优势;选择若干个确立优势；宣传竞争优势。,房地产项目投资市场分析一般内容,1市场分析的程序,2市场分析之资料内容总体市场分析之资料分可成大环境分析与区域环境分析两部分。,表1总体市场研究分析的资料内容,表2区域环境因素条件分析内容,2市场分析之资料内容总体市场分析之资料分可成大环境分析与区域环境分析两部分。表1总体市场研究分析的资料内容,2市场分析之资料内容总体市场分析之资料分可成大环境分析与区域环境分析两部分表2个体市场分析之资料内容,3.3开发方案,开发目标：何处投资开发和开发何种项目土地开发？构筑物开发？房屋开发？住宅？商场？写字楼？投资规模：取决于风险分析贷款？合作？分期？开发时间：开工和开盘时间。预售？现房？分期？,3.4经济评价,开发项目方案的确定,须建立在多方案比较的基础上,因为每个方案在建筑、结构、装饰和材料选用以及工艺等方面各有其优缺点。所以要进行多方案比较,选出技术上先进、经济上合理的设计方案。,3.4.1费用测算,总投资构成：(一)土地有偿使用和拆迁和偿费(二)前期工程费(三)建筑安装工程费：直接费、间接费、利润、税金(四)基础设施费(五)公共配套设施费(六)开发企业的经营管理费(七)其他代收费用(八)建设期贷款利息施工费用：投资估算、设计概算、施工图预算、工程结算、竣工决算,3.4.2财务评价,1投资利润率。2投资回收期。3借款偿还期。4净现值。,3.5风险分析,在房地产开发项目的经济评价中,所引用的数据均来自估算或预测,不可能完全与未来的情况相符,从而使决策具有潜在的误差和风险。,3.5.1主要风险因素,(一)市场风险(二)经营风险(三)利率风险(四)政策风险(五)其他风险,3.5.2风险分析方法,1、敏感性分析假定风险因素的变化程度，计算变化后的财务指标，进行对比分析。2、概率分析假定风险因素符合概率假设，用概率的方法计算财务指标的统计特征值。,3.5.3风险防范,(一)风险回避：消极防范措施。(二)风险转移：保险转移、风险控制转移风险财务转移(三)风险控制：选择风险小项目、做好市场研究、投资组合、分期开发。,4开发项目的规划设计与评价,设计方案是一切评价的基础对方案的正确评价是科学决策的基础,4.1开发项目的规划设计,一、城市规划二、居住区规划三、开发区工程勘察与设计四、规划设计的组织与委托,4.2设计方案评价,4.2.1基本指标(一)用地容积率(二)建筑密度(三)建筑间距(四)户室比(五)造价4.2.2评价方法多目标、多主体、多结果、,5商品住宅项目投资分析研究,影响住宅项目投资的因素有多方面，住宅项目投资分析不可能面面俱到，应抓住重点，进行分析。一般而言，投资分析的基本内容如下：（1）项目投资目标的确定。主要从投资者角度，研究项目投资必要性以及投资者的基本投资目标；（2）项目市场研究。在必要性研究基础上，对住宅项目市场情况进行分析，预测项目的未来发展前景；（3）项目区位选择。根据投资者的预期，对各种可能的项目投资区位进行分析和评价，选出较为合理的项目投资区位；（4）项目投资规模分析。根据项目外部环境和自身条件，确定项目合理的投资规模；（5）项目市场定位。这里主要分析住宅投资档次，吸引范围，价格定位，销售方式以及建设进度计划等；,5.1住宅项目投资分析的依据和内容,（6）项目资金筹措。在投资过程中，投资者除了利用自有资金外，还可以通过其他渠道进行项目的融资，保证项目顺利实施和获得较高财务效率，因此需要对此进行研究；（7）项目投资和成本估算。主要是指利用各种估算技术及实际经验，全面科学估算项目的投资和成本费用；（8）项目的经济财务评价。根据上面的分析，测算出项目投资的各项指标，进行指标分析和评价；（9）项目投资风险分析。在投资分析过程中，需要分析各种不确定性因素，研究这些因素对项目投资的影响，为项目决策提供建议。,5.1住宅项目投资分析的依据和内容,5.2住宅项目投资分析的基本思路,图1：住宅项目投资分析思路,(1)投资的表层分析，主要是基于项目基本特征的描述和分析，选择项目的投资区位，即“定位子”。在这一层次分析过程中，主要是进行项目市场研究，包括项目外在投资环境分析，市场竞争分析和项目自身条件的评价。这一层次研究方法是通过项目数据收集和市场调查，建立项目基本的材料库，然后对这些数据资料进行分析综合，明确项目投资概况，最终完成住宅投资区位选择。,图2：住宅投资外部环境影响因素,521表层分析,（2）项目市场特征分析。项目市场特征分析主要是在前面外部环境分析的基础上，通过市场调查和数据分析，综合评价项目的市场特征，进行市场细分。主要分析的内容包括地区住宅市场的目前发展趋势、地域分布和价格特征，住宅消费者的偏好、收入水平、动机及分布，项目竞争者的背景、实力和行为特征等。,521表层分析,（3）投资者竞争力分析。投资者竞争力分析主要是通过与其他竞争者的比较，分析投资者在市场竞争中的优势、劣势、机会和威胁，即进行投资者的SWOT分析。该分析的目的的让投资者能够在激烈的市场竞争中找到自己的定位，能够扬长避短，确立竞争优势，选择有利于项目发展的空间。对于住宅项目而言，投资者竞争力分析主要包括：投资者的产品设计能力，市场运作能力，资金实力，政府资源，土地成本控制能力，质量控制水平，品牌形象，人力资源，营销水平以及物业管理能力等。（4）确定项目的区位选择。根据上面的分析，明确项目的基本概况，确定项目投资区位。,521表层分析,外部环境,区位选择（定位子）,图：区位选择示意图,市场特征,投资者竞争力,在表层分析基础上，接着进行项目投资的过渡层分析。过渡层分析主要是指根据投资项目的概况和市场细分，最终选定项目规模、成长率、目标市场和融资方式等，即“定调子”。在这一层次分析中，根据市场研究的分析结果，首先进行项目市场预测，主要是市场需求水平预测和项目投资风险预测，然后给予项目准确的市场定位，为后面的里层分析奠定基础。,522过渡层分析,（1）市场预测。市场预测主要包括两方面的内容，即市场的需求预测和风险预测。就住宅项目而言，需求预测的目的主要是了解投资项目在将来一段时期内可能销售水平及增长率。需求预测的基本思路是：首先预测未来项目所在地区的住宅总需求量，估计测算市场供给量的变化趋势，然后由两者之差得出项目的销售前景。市场预测过程中，既可以运用定性方法，也可以运用定量的方法。一般而言，可采用定量分析为主，辅之以定性分析。住宅项目由于投资大，建设周期长，投资过程中不确定因素较多，项目市场风险较大。因此在投资分析过程中，还需要进行项目的风险预测。在分析过程中，要着重分析政策、市场、金融和经营风险对住宅投资的影响，在此基础上提出合理的投资建议，尽可能将风险降低到最低点。,522过渡层分析,（2）市场定位。市场定位的主要任务是确定项目开发类型，目标客户和范围，开发时机和营销策略（主要是价格定位）。市场定位分析的基本思路是首先分析投资者、客户和市场三者关系，然后确定项目开发理念，最后寻求项目的最佳定位（见下图）。,投资者客户市场图：市场定位示意图,投资理念及市场定位,522过渡层分析,进行完项目的前面两个层次分析后，应该进行项目里层分析。里层分析主要是在上面分析的基础上，确定项目开发规模，投资计划和融资方式，进行项目财务上的评价，判断项目投资可行性，即“定盘子”。这一层次的分析相对较为深入，是整个投资分析的“重头戏”，分析的结果将直接决定项目的投资决策可行与否。（1）项目开发规模的确定。就住宅项目而言，住宅的投资开发规模的决定主要决定于以下因素：住宅未来销售水平，投资者资金实力和融资能力，住宅建设质量，项目经济规模和项目的风险及风险承受能力等。,523里层分析,（2）项目投资计划。对于住宅项目尤其是规模较大的住宅项目而言，决策者和研究人员一定要慎重选择项目投资计划。项目的投资计划主要包括项目投资方式，投资进度以及资金投放时机选择等。（3）融资方式。在项目投资过程中，不同融资方式会产生不同经济效益。项目融资方式的选择主要取决以下因素：项目规模，投资者的预期盈利水平，投资者资金实力和融资能力，项目的风险等。在我国，住宅项目投资的融资渠道除了自有资金外，主要是金融机构的贷款。因此，在融资方式选择中，要分析利率变化对项目投资效益的影响。最终确定自有资金和借款的比例，借款时机，还款时机和方式。,523里层分析,（4）项目的经济效益评价。在前面分析的基础上，计算住宅项目的各项财务分析指标，包括动态和静态指标，分析项目的财务可行性。评价过程中，一般要设计项目全部投资和自有资金的现金流量表，项目损益表，资金来源与应用表投资计划与资金筹措表，总成本费用估算表，销售收入和销售税金及附加估算表，借款还本付息计算表等（见下表）。,523里层分析,表：住宅投资经济评价指标与基本财务表对应关系,净现值（基准收益率）,现金流量表（自有资金）,净现值（基准收益率）,损益表,投资利润率,债务偿还能力,资金来源与应用表,借贷偿还期,流动比率,根据上面的分析，对项目不同的方案的结论进行对比，最后经过适当的调整，确定项目最终方案。,524最后结论,6招标与投标,基本概念：标的、发包、承包、招标、投标、甲方、乙方、拍卖与招投标的不同。,6.1开发工程招标的方式,6.1.1竞争招标(1)公开招标。(2)有限招标。6.1.2协议招标通常适用于:(1)因特殊理由只能考虑特定承包企业。(2)工程与已经发包的大工程相联系,不易分割。(3)公开招标或选择性招标未能产生中标单位。(4)工程任务适合于通过邀请协商的方式达成交易。,6.2开发工程招标工作机构,专业的招标工作机构一般只负责技术性和事务性的作,最终决策仍由开发企业作出。开发企业可以委托专业机构来组织工程的招标三类人:决策人员专业技术人员助理人员,7房地产开发的若干趋势,7.1市场细分市场细分是市场发展的必然.市场细分有可能能找到市场的新蛋糕.市场细分要对人群进行透彻的了解.,7.2小城镇房地产开发,小城镇发展的历史机遇：城市的空心化、农村的城镇化、大城市的卫星城化、一小时经济圈。在小城镇发展中寻找投资机会-产业发展分析产业发展的指向性理论、产业发展的梯度理论。规模经济理论。,7.3设计创新,常见的不良倾向：住宅贵族化。绿地公园化。铺地广场化。小区城市化。道路随意化。配套商业化风格欧美化。物管粗放化。装修宾馆化。解决途径：个性、环保、科技。,7.4行业规范和企业品牌建设,行业规范：1、目前存在着信誉危机。2、政府部门正在加大整治力度。3、业内企业面临着重新洗牌的考验。品牌建设：1、规划设计和服务质量是品牌的龙头2、高质量和个性化是创品牌的生命线3、创品牌和塑造企业形象要统一4、高品质和合理价位要统一,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),专题7：城中村改造,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),城中村概念,从土地所有权的角度出发，城中村是指那些位于城市建成区或城乡结合部，被城市建设用地包围或半包围的、没有或是仅有少量农用地的村落，表现为相对集中的农村集体用地被成片的城市建设用地所包围。,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),我国大城市城中村改造任务,例如，我国城市数量从1978年的193个，到2007年末发展到655个；据统计，2005年我国城市建成区面积达到32520平方公里，仅仅从1991年到2002年就增加了16567平方公里，此外，2007年末地级及以上城市（不含市辖县）行政区域面积达到28000平方公里。1995到2000年五年，天津市市区建成区面积仅增加了27平方公里，而2000到2003年的三年内，天津市市区建成面积就增加了101平方公里，相当于三年内建成了1/3个天津城。新增101平方公里市区面积基本上都是市郊农村地域，市区新增158万人口基本都是农村人口。1999年天津市（不含市辖县）非农业人口比重为81%，而2003年已经下降到了69%。,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),城中村特征物质特征,资料来源：现场调查；文献资料；访谈,村内建筑密度和容积率普遍比较高。村内用地功能十分紊乱，住宅用地、工业用地、商业用地混杂在一起，安全隐患巨大。村内交通不成体系,无消防和急救通道。村内文化娱乐设施和公共服务设施严重缺乏，环境质量低下。村中垃圾成山，渣土、工程土乱堆乱放严重。一般，村内没有系统的排水系统，以致村中污水到处乱流。,例如，2008年某村有各类人口9227人。本村户籍人口1297人;外来租房暂住人口2980人；外来常住人口7410人。总外来人口已经达到本村户籍人口的8倍多。,资料来源：现场调查；文献资料；访谈,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),城中村特征社会特征,城中村虽然村中几乎没有任何从事农业活动的村民，但是村落并没有纳入到城市生活中；村集体一般不负担村民的教育、就业、养老金和医疗保险等义务。村内人口成分十分复杂，治安、卫生等问题十分突出。村中居民文化程度普遍不高，村中高中或中专以上学历一般在5%以下。,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),城中村特征经济特征,（1）改革开放以来经过多次大规模国有和公共土地征用，农民赖以生存的土地资源已经十分有限；（2）城中村一般虽是一个自然村，不过一般没有什么农业活动，支撑整个村子经济发展的主要是第二和第三产业；（3）厂房和房屋租赁在村经济中占有相当大的比重。,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),城中村特征精神特征,出租屋经济的繁荣使得很多村民已经逐渐习惯了不劳而获、游手好闲、无所事事，精神文化活动非常落后，整日靠赌博消耗时间。村内新村民容易萌生了“二世祖”现象，他们农民不是农民，市民不是市民，只愿坐享其成，不愿创造价值。村中“二世祖”一旦与村中外来三无人员勾结起来，不但对城中村的未来健康发展构成很大威胁，而且也是城市一个重要的不安定因素。,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),城中村类型（1）,根据城市与村庄相交接的形态特征城中村可以划分以下六类：全包围型半包围型（相交型）外切型飞地相邻型相离型内切型。,按城中村演变的历史过程可以将城中村划分为以下四个阶段：农村居住聚落阶段；半城中村、城乡接触阶段；城中村、城乡冲突阶段；城中村瓦解、城市化阶段。,从城中村的空间位置、发育程度、与城市用地的关系等因素考虑，城中村可以划分为以下三类：成熟型（成熟的城中村）；成长型（扩展中的城中村）；初生型（形成中的城中村）。,SHAG/021105/SH-PR(2000GB),城中村类型（2）,在城市规划中，一般会按照自然村实际拥有的农用土地现状及城市建设发展情况，划分为以下三种情况：A类，几乎没有农用地的城中村，或已经完全被城市所包围的地区；B类，有少量农用地的