上海万业_两湾置业_非常中心_产品定位报告_161PPT.ppt

,产品定位缘起,内部因素,外部因素,中远两湾城目前以居住功能为主,已经形成成熟的居住区,区域需要注入新鲜的城市元素,新的城市元素意味着新的形态,V期有着承担两湾新形象的责任,上海的写字楼市场欣欣向荣,各种新型办公概念不断涌现,创意产业开始给城市注入活力,各种创意产业园不断涌现,创意中心的价值越来越受到瞩目,站在5.5的层高上，我们可以看的更远,市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析产品定位篇产品定位依据产品形象定位产品概念定位产品组合构想项目卖点构想项目入住圈层构想规划建议篇产品经济指标测算商业规划建议产品规划建议,Content,目录,市场篇,市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析,买不买房看环境，掏不掏钱看产品,上海楼市主基调,目前上海楼市并不景气，日成交量已经下降到450套左右，可以说市场观望气氛非常浓厚。从左图也可以看出，综合指数从去年到今年大幅下降，买房市场完全主导，房地产市场竞争日益激烈，开发风险也不断增大。,市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析,进入2006年，办公楼指数依然看涨，但主导价格租金上涨的依然是城市中心的甲级写字楼，普通写字楼开发竞争压力日益增大，需要寻找突破点。,办公楼整体走势看涨,市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析,2005年-2006年上半年上海写字楼累计供应量、吸纳量和空置率（单位：万平方米）,数据来源：合美数据库,甲级写字楼的不断涌现对普通写字楼的开发造成冲击,近年来，上海写字楼空置率不断降低。然而进入2006年后，由于普通写字楼的硬件设施和软件服务已经渐渐不能满足当今企业的办公需求，许多新兴的公司不在青睐乏味陈旧的办公空间，导致整体空置率开始小幅反弹。,2006年01-08月上海甲级写字楼市场整体租金走势,数据来源：合美数据库,市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析,虽然整体空置率小幅下滑，但是甲级写字楼仍然是供不应求的状况，直接表现就是租金水平从2006年初的0.8美金/平方米/天飙升到现在的1.1美金/平方米/天，企业对甲级写字楼的强烈需求一方面带动了甲级写字楼产品的开发和热销，另一方面对普通写字楼造成了冲击作用。,市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析,传统六大成熟商圈地位依然稳固,目前上海甲级写字楼市场各板块租金走势（单位：美元/平方米/天）,数据来源：合美市场部,市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析,传统六大成熟商圈甲级写字楼售价、租金及投资回报率一览,市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析,传统六大成熟商圈办公物业优势分析,优势一城市核心CBD，地理位置绝佳，人流、物流高度集中；优势二交通优势明显，往往呈现立体化状态；优势三政府高度重视，项目立项标准高，开发企业实力强，产品具备国际一流甲级写字楼水准；优势四功能复合，业态多样，往往以城市综合体的形态出现。,然而，不是所有的办公物业都能够有这样好的先天条件，办公楼开发的新思路何在,市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析,城市新兴区域写字楼发展的新亮点,政府大力倡导知识杨浦，由多个LOFT办公综合项目，逐渐形成创意办公集群,由于小洋山深水港的建设，惠南镇开始出现特殊的写字楼集群。,小洋山深水港,外滩,延安路高架,南北高架,黄浦江,虹桥开发区,南京西路,徐家汇,淮海路东段,陆家嘴,成熟写字楼集群,新兴写字楼集群,宝山,依托高校知识杨浦,南汇,轨道交通天山,商住第一街长寿路,北外滩,事件契机世博板块,火车站,长寿集群依托上海新客站，以普陀商住第一街为契机，日趋成熟。,天山集群基本沿轨道交通站点建设，目前尚未成形。,事件营销带来的写字楼发展契机,市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析,新兴写字楼区域甲级写字楼售价、租金及投资回报率一览,市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析,新兴写字楼区域的自我推广武器,武器一轨道交通上海的轨道交通日益发达，地铁上盖其便捷性不容忽视；武器二高校园区与高校的合作也是一条特色的办公集群之路，这类办公集群往往具备了强烈的人文气质和文化氛围；武器三政府规划如张江科技园等众多政府规划支持的科技创业区，是办公集群的生力军；武器四特殊产业为特殊行业定制办公场所，通过了解特定行业企业的办公习惯，为他们量身打造的写字楼也很有市场。,市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析,观点一传统地理位置已经不再是核心卖点,从写字楼的发展趋势总结的几个观点,甲级智能写字楼占据城市的正核心，往往地理意义上的中心概念成为营销中的最大的核心卖点，随着城市中心地块的减少，写字楼出现于新兴的城市办公区域，这些区域非地理意义上的城市中心，但往往凭借着便捷的交通条件、建筑本身的规划卖点以及客户群的准确定位，与核心区写字楼形成差异化互补营销,市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析,观点二非甲级写字楼由于产品硬件差需要寻找其他突破点,与甲级写字楼比产品力、比硬件，普通写字楼肯定要处于劣势，这就需要在软件服务上，概念创新上，以及特殊客户群诉求上寻找突破，另辟蹊径。,市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析,普陀,闸北,杨浦,黄浦,徐汇,长宁,静安,卢湾,虹口,中远两湾城v,16000元/m2,15000元/m2,16000元/m2,18000元/m2,从借鉴项目看项目未来价格优势,从地理位置上来看，与本案营销概念类似的写字楼项目除静安创展中心以外，均没有本项目好，而其售价基本上在15000元/平方米以上。所以本案未来主打产品LOFT办公如果以15000元/平方米的价格推出，在价格上的优势将非常明显。,人民广场,市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析,16000元/m2,借鉴写字楼创新启示,地址：杨浦区大连路920号总建筑面积：23万多平方米层高：3.4-6.5米功能组合：7栋16至25层的住宅，三栋22层的创意LOFT和38套1-3层商铺组成的创意商业街,小档案,市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析,文化地产和创意LOFT,地址：闵行区广通路18号用地面积：8万平方米总建筑面积：10万多平方米绿化率：35%。层高：5.5米功能组合：集准甲标准写字楼、复式LOFT创意办公楼、特色商业街”等功能为一体,小档案,市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析,特色商街和创意LOFT,启示一为办公企业创造更自由的空间,市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析,过往的写字楼采用诸如标准层高、标准装修、标准功能等传统开发模式。而现在出现的诸多写字楼在层高突破上往往采用挑高的形式，增加企业办公使用面积和空间的变化性，同时通过空间规划和新科技的应用，鼓励更具随意性的工作方式和更富创意的办公空间,地址：静安区西康路926号用地面积：0.89万平方米总建筑面积：2.8万平方米层高：4-5.5米功能组合：11层的办公房，标准面积80-330平方米左右，主力面积150-200平方米，吸引知识密集型企业(KIBS)进驻,小档案,市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析,挑高办公产品，面积随意,启示二政府鼓励知识密集型企业发展,市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析,知识密集型企业成长性强，目前政府鼓励发展，包括诸如信息服务业、广告公关服务业、市场服务业、管理咨询服务业、研发服务业、金融服务业以及技术性服务业等行业，这些企业对员工的思维能力非常重视，喜好富有创意的工作环境,采用“BLOCK”（街区）概念，在保留原有城市印记和生活氛围的前提下，以适合人的规划尺度，保留历史的老建筑，以及引领时代的功能建筑，为旧的社区注入新活力，从而达到城市的振兴。,地址：曲阳路910号用地面积：4万平方米总建筑面积：约15万平方米特色：花园式办公功能组合：由住宅、办公、酒店式公寓、休闲、商业为一体的综合小区,小档案,市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析,花园式办公产品,启示三开发企业寻求产品的不断创新,由于在硬件上与甲级写字楼不能相比，因此，在建筑细节上，非甲级写字楼出现了一些创新的产品模式，比如复城国际的花园式办公产品以及所谓的BLOCK街区等崭新的办公概念。,市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析,市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析,地址：曲阳路910号总建筑面积：总建面100万平方米特色：其理念启发自美国硅谷和巴黎左岸，依托周边各所著名大学和各类科研院所的丰富资源，集合国内外科技文化型企业、风险投资机构，加上园区办所提供的公共服务，创造一个互动的平台，为智慧型创业者、知识工作者及科技人员打造一个知识创新的社区。功能组合：由创智中心、创智SOHO、江湾体育公园、科技园四个部分组成,小档案,花园式办公产品,市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析,市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析,启示四以创意为诉求的办公已经取得了很好的效益,以创智天地为例，其目前出租的写字楼平均租金水平已经达到了0.71.0美金/平方米/日的水平，吸引包括甲骨文公司等众多知名创意型企业入驻，可以说在效益上已经得到了实际的论证，同时，这种Live+Work的办公生活方式已经得到了客户群体的认可。,本案周边写字楼项目分析,市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析,除绿地和创大厦为5A甲级写字楼以外，其他周边普通写字楼均价稳定在15000元/m2左右。其中静安创展中心以创意办公产品的形式独树一帜，推出挑高4-5.5米的办公产品，其售价高于平均约20左右。,20%的产品增值空间，给我们信心足以抵抗未来房地产可能的降价趋势,在售创意办公与周边非甲级办公楼价格、租金比较,创意办公楼虽没有甲级写字楼那么好的位置和智能化配置，由于空间上的可塑性和概念上的吸引力以及功能上的丰富性，与一般写字楼（非甲级）相比较，创意办公在价格和租金上有一定的优势。对非核心商圈的新兴写字楼进行概念包装，突破传统办公观念，往往能够取得一定的价格优势。,市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析,为什么要借鉴创意产业,市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析,1.LOFT及SOHO概念的经典体现,在发展现代艺术的同时提供了艺术与消费群体的交流，促进艺术品的销售，并持续性地带动了区域商业产业的发展，如德国鲁尔工业区改造、纽约SOHO。,2.设计型酒店、餐饮,代表了现代时尚和潮流，带来了中高端客流并趋之若鹜，如米兰Bulgari酒店、CorsoComo10号。,市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析,3.提供了艺术展示的空间,美国的MOMA、法国蓬皮杜、英国的新泰特、西班牙的格根海姆及罗马MAXXI等现代艺术馆，获得意想不到的世界各地庞大人流，世人仰慕，成为旅游热点并带动了周边区域。,市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析,4.带来了富有魅力的商业品牌价值,形成了一条拥有独立街体或独立门头的品牌街，满足品牌对建筑时尚和潮流的追求，如顶级厨卫品牌Boffi纽约SOHO店；库哈斯设计的纽约PRADA专卖店。,市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析,5.塑造了城市的时尚地标,定位清晰、坚决而成功的区域改造。如上海新天地、东京六本木。这些项目商业价值极高，获取高额利润并成为城市时尚地标。,市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析,6.形成了以设计和创意为主的产业聚集效应,如上海八号桥是上海汽车制动器厂由新天地的合作方之一改造开发，1.2万平方米，70%为设计空间，15%为餐饮，15%为特色商铺。滨江创意园为台湾著名建筑及室内设计师登琨艳改造的一处3800平方米的老厂房。,市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析,7.形成了颇富盛名的艺术区,如北京的798工厂，为已成形的中国现代艺术现象，赢得了国外的广泛关注，并拥有一定的声望，然而其主要以艺术家之间的交流为主，并缺乏与社会消费群体交流所需的餐饮、酒吧、商旅等建筑设施，故属于“圈里人自己的狂欢”，难以带动商业价值的提升。,市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析,市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析,创意产业园的蓬勃兴起,随着城市经济的迅猛发展，对个性化商业及艺术的渴望越来越强烈，加上上海发展创意产业具有得天独厚的条件，创意产业随之兴起，出现了一批创意产业园，这些创意产业园为商业办公带来了新气象。根据时间段来划分，目前上海产生了三批创意园性质的地产项目，其中第一批以田子坊、8号桥和M50为代表；第二批以海上海、创意大院和空间188为代表；目前第三批以创邑源、老场坊为代表。目前，上海市已建成18家创意产业园区，占地面积487亩，建筑面积41万平方米。,市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析,8号桥,风韵名称8号桥，但其实是7座建筑物的连成体，整个园区由四个不同主题的公共空间构成，办公楼都有天桥相连，它方便各租户之间的沟通与联络，同时更是寓意了连接国内外各创意咨询专业服务团队的沟通之桥。创意8号桥内汇集了与创意相关的各行各业，并且不断发展，衍生。同时无论是建筑设计，园区规划还是活动策划，始终创造着最新的创意园区模式，把创意行业进行完美嫁接。科技区内拥有高科技硬件与软件设施。它可以实现信息收集、整合、发布以及园区对内管理、对外服务等一系列应用功能，实现全信息化覆盖，为在此工作的人们创造更方便，更高效率的服务。时尚8号桥同时赋予我们与众不同的时尚理念。最IN、最热的派对活动每个月都会在这里举行。原创、优秀的艺术作品都会在这里展出。张扬着不失本色，含蓄却又保存着独特的个性，传统与现代的结合。,X2创意空间,X2创意空间在原有老厂房基础上，保留了老厂房特有的空间感，通过金属穿孔板的大胆应用，营造了X2独有的现代数字产业氛围。由四层至七层六栋建筑围合成U字型，底层为商业、二至七层是LOFT与大开间挑高空间办公室。租户组成40%：IT数码、软件设计公司、动漫设计公司、游戏设计公司、手机软件设计公司、门户网站公司、商务交易专业网站、搜索引擎网站、VC等35%：建筑设计：建筑公司、室内设计、园林景观设计公司、灯光设计等25%：媒体艺术、传媒、公关广告、摄影、出版等,市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析,田子坊位于泰康路210弄，原是上世纪50年代典型的弄堂工厂，由上海食品工业机械厂、上海钟塑配件厂等五家工厂组成。90年代由于产业结构的调整，这些工厂效益逐年下滑，有些厂房闲置多年。2000年5月，在市经委和卢湾区政府的支持下，田子坊进行了改造。开发旧厂房2万余平方米，吸引来自18个国家和地区的70余家企业，并形成了以室内设计、视觉艺术、工艺美术为主的产业特色。,田字坊,市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析,一个截然不同的现代艺术空间：黑色的楼梯，纵横的钢索，错落的空间结构，简洁明快的线条。12000平方米的仓库里，现已进驻了十几家创意设计公司，其中大部分是有境外背景的创意工作室，以城市规划、建筑设计、环境艺术为主。他们看重的是创意仓库的历史元素。老仓库的历史文化底蕴、想象空间有助于创意灵感的激发，也有助于入驻企业展示自己的个性文化，这里拥有写字楼、格子间所不具备的创意元素。此外，许多公司还选择到这里来举办文化商业活动，如英国时尚品牌推广会、芝华仕公司的Party、迪士尼童装发布会等。,创意仓库,市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析,以创意经济为催动背景的逸飞创意街，总长723米，总占地面积22.596平方米，建筑面积19375平方米。区域内道路网比较成熟，主干路杨高南路和锦绣路、次干路花木路、地铁二号线科技馆站与地铁仅一个街坊之隔，东侧有公交换乘枢纽更是近在咫尺。受到业界另眼相看的是，逸飞创意街依托创意文化产业，针对城市中坚打造个性化的休闲娱乐消费环境，完全跳出了一般商业地产的竞争层面，建成后将成为上海艺术文化信息展示及发布的舞台。,逸飞创意街,市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析,市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析,创意产业园与传统办公群的相比出现的新气象,客户群体区别传统办公物业包括IT数码、软件设计公司、动漫设计公司、游戏设计公司、手机软件设计公司、门户网站公司、商务交易专业网站、搜索引擎网站、VC、建筑公司、室内设计、园林景观设计公司、灯光设计、媒体艺术、传媒、公关广告、摄影、出版等相关知识密集型企业公司，与传统办公楼相比，客户构成发生了很大的变化不仅提供一个办公的空间，更强调社区的概念和内部功能的丰富性包括展示、交易、创作、娱乐等多种活动形态都能在创意园区中展开,普陀1家60000m2,闸北2家30000m2,杨浦2家1000000m2,黄浦1家50000m2,徐汇7家130000m2,长宁4家60000m2,静安5家80000m2,卢湾2家40000m2,虹口2家60000m2,上海市目前创业园分布,市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析,上海市目前创意产业园分布统计,市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析,从创意产业园分布来看，杨浦、静安、徐汇、浦东集中了绝大部分，而地块所在的普陀区其发展相对滞后，因此，普陀区政府也非常期望本区的创意行业能够有滋生的土壤，能够有让他们发挥创意才智的场所和空间。,市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析,与杨浦、静安、徐汇相比，普陀区创意经济发展相对滞后,上海市目前创意产业园租金统计,市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析,按照4元/平方米/天的租金水平和8的投资回报率，如果作为可售型的办公物业来反推创意地产价格的话，目前上海创意地产平均价格水平应该在18000元/平方米左右,市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析,目前静安和徐汇区创意产业园发展成熟，租金水平较高，一般能够达到4元/平方米/天,市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析,项目位置：大公建地块位于中远两湾城地块最北侧，北面为中山北路与交通路交汇处，南面为轻轨明珠线中谭路站。东侧为沪宁铁路，西侧为中山北路与轻轨间已建14层住宅楼。飞地地块位于中远两湾城地块北侧，北面为中山北路及高架，南面为轻轨明珠线，东侧为友谊大楼，西侧为加油站。区域分析：隶属于武宁板块（指普陀区内环以内、中山北路以南、苏州河以北的区域）。区域内的景观优势明显，楼盘性价比高，是普陀区高品质居住集中区域之一。,市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析,上海商业规划给我们的启示,到2010年，上海将形成10大都市商业中心、24个区域商业中心、10个特色功能区、20条风情专业街，以及40多个新型社区商业中心，将使上海形成“多中心、超广域、网络状”的新商业布局。,本案,本项目处于都市商业中心新客站不夜城、区域商业中心武宁新城以及中山北路物贸一条街的辐射区域，未来将起到连接这三大商业区域的重要作用。,武宁新城,新客站不夜城,景观优势，生活便利，交通发达,景观优势：武宁板块位于苏州河以北，拥有普陀公园、活水公园梦清园以及数公里长的苏州河滨河景观绿化带，板块内的楼盘大多拥有河滨绿化景观的生态优势。生活便利：生态给当地居民带来绿色健康，同时，该地区的生活配套也相当成熟。武宁路内环以东段的武宁路商圈是该地区商业的主要聚集地，商场、专卖店、大卖场、便利店、餐饮店、文化宫、电影院等商业和文化设施都很齐全。交通发达：板块内有两条轨道交通汇合，10多条公交线路穿行，两座跨苏州河桥梁和中山北路高架，共同构筑了三维立体交通网络。这里将成为上海未来主要的轨道交通枢纽之一。,市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析,项目优势分析,非核心区域，需要创意元素和文化的注入,非核心区域与徐家汇，卢湾，静安等区域相比，为非核心区域。在办公集群化效应上与核心商圈无法同日而语，在人们的普遍认知中，此区域为传统居住区域。创意元素和文化相对缺失普陀区创意产业相对落后，文化地产概念不足。本项目如果规规矩矩的按原有思路做普通的办公产品，势必陷入雷同的竞争之中，从而使得未来开发和销售风险增大。,市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析,项目劣势分析,原方案不足之处分析,外立面没有特点，区域地标地位难以形成,产品常规，基本为单一的5080平方米左右的小户型办公产品，空间缺乏变化，容易陷入到周边产品的同质化竞争之中，同时这种产品对新型创意型企业的吸引力差，未来入驻企业的整体素质得不到保证,项目立意低，对区域经济推动作用小，难以获得政府方面的鼎力支持,市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析,原方案经济指标明确,市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析,市场篇上海市写字楼市场发展趋势分析上海非核心商圈写字楼项目启示创意产业园的启示项目地块及所在区域分析,传统的办公集合物业是否能够让本项目取得成功？,传统的办公集合物业概念：写字楼/智能化/生态办公等等外立面：国际/现代/简约/ARTDECO元素功能：普通办公/总部基地/商业展示/商业购物操作方式：大筒间小分割/整层出售/持有物业,产品概念期待创新把项目理解成一种全新的创意综合体焦点：依托轨道交通、门户火车站以及长寿路商圈关系：优先考虑租赁群和消费群的工作生活方式方式：创新概念包装、创新投资方式,营销篇,产品定位篇产品定位依据产品概念定位产品组合构想项目卖点构想项目入住圈层构想,政府的期望,Expectationofthelocalgovernment,吸引知识密集型企业入驻普陀,提升普陀区文化力和创新力,创造税收，提供就业岗位,产品定位篇产品定位依据产品概念定位产品组合构想项目卖点构想项目入住圈层构想,产品定位篇产品定位依据产品概念定位产品组合构想项目卖点构想项目入住圈层构想,产品定位篇产品定位依据产品概念定位产品组合构想项目卖点构想项目入住圈层构想,产品定位篇产品定位依据产品概念定位产品组合构想项目卖点构想项目入住圈层构想,项目自身发展因子,DevelopmentFactorofProject,中远两湾城成熟配套,轨道交通四通八达,莫干山路50号的创意启示,非传统商业中心,产品定位篇产品定位依据产品概念定位产品组合构想项目卖点构想项目入住圈层构想,我们的设想,Assumptionofus,营造协作和交流的办公主题,创造一个新城市中心思维的中心,将科技和空间感有效的结合,混合业态，丰富城市功能,产品定位篇产品定位依据产品概念定位产品组合构想项目卖点构想项目入住圈层构想,定位所考虑各个方面的关系疏理,产品定位篇产品定位依据产品概念定位产品组合构想项目卖点构想项目入住圈层构想,所以我们的产品应该是24小时充满活力的dayandnight便捷和动感不乏活力的activeandblare工作和生活充分交织的SoHowithfun具有公共交流和社会属性的community充满创意和惊喜的creativeandamazing小代价大空间（花一层的钱，拥有两层的空间）空间感丰富的varietywithspace功能多样化的fullwithfunction智能科技化和网络化的fullwithintelligence,产品定位篇产品定位依据产品概念定位产品组合构想项目卖点构想项目入住圈层构想,因此我们提出产品概念1非常中心,IdeaCenter,非常中心非地理意义上的传统中心而是思维的中心、创意的中心非常的含义包括非常规划：花园式、全生态化创意商务办公集群非常建筑：简约的现代国际潮流设计，灵动自由空间分割非常配套：依托发达轨道交通和两湾全功能配置、业态综合、服务到位非常空间：挑高5.5M，增大空间，激发思考,非常中心开发模式,产品定位篇产品定位依据产品概念定位产品组合构想项目卖点构想项目入住圈层构想,产品定位篇产品定位依据产品概念定位产品组合构想项目卖点构想项目入住圈层构想,同时，我们提出产品概念2思库5.5mLoft,在这里，Loft不仅仅是一种建筑形式，而是一种工作和生活的方式比起一般3米多的办公楼层高，5.5mLoft代表了思想的高度，接近10万方的体量，在内环内可以说能够成为最具规模效应的创智社区，成为最有智商的建筑群,产品定位篇产品定位依据产品概念定位产品组合构想项目卖点构想项目入住圈层构想,精装修酒店公寓ServiceApartment,创意办公Loft,商业街区CommercialStreet,非常中心IdeaCenter,产品定位篇产品定位依据产品概念定位产品组合构想项目卖点构想项目入住圈层构想,产品定位篇产品定位依据产品概念定位产品组合构想项目卖点构想项目入住圈层构想,所入住的群体自然的成为商业街的消费群体，同时，他们的文化活动将影响到商业街的形象和属性,商业街区一方面为公社的入住者提供配套，当然不光吸引公社内的人，公社外部慕名而来的将与内部形成文化交流，从而为公社带来足够的人气,产品定位篇产品定位依据产品概念定位产品组合构想项目卖点构想项目入住圈层构想,文化碰撞,LOFT办公,特色酒店,非常中心,LOFT带来特定消费圈层,良好的商业概念吸引KOCO群体入驻,独特文化氛围形成项目独特的魅力,中心内部与外部群体形成文化冲突和碰撞,现代元素结合个性设计,个性酒店公寓成为区域新居住亮点和旅游亮点,时尚发布,成为区域新时尚的引领地,让人产生新鲜感，并愿意延长停留时间，提升了人气,产品内部关系疏理,产品定位篇产品定位依据产品概念定位产品组合构想项目卖点构想项目入住圈层构想,项目卖点归纳：轨道交通便捷（3条轨道交通环伺），减少自驾车带来的环境污染，缓解能源压力建筑硬件的和谐、美感与先进性生活配套包括活动空间、商店与运动设施完备自由交流空间如公共共享空间、咖啡屋、微型广场齐备人才汇聚，来自不同背景的专业人士跨界接触能够提供协助发展创业的资金空间放大，能够激发思考居住与工作空间随意结合与高校建立良好的合作互助关系,产品定位篇产品定位依据产品概念定位产品组合构想项目卖点构想项目入住圈层构想,项目未来三大举措（项目亮点）：创立一个年轻创业基金，为年轻有为的创业人士提供必要的创业资金保障；建立一套时尚创意人士展示个性作品，互相交流的公共空间；丰富区域城市商业形态，打造区域商业服务的新兴地标,产品定位篇产品定位依据产品概念定位产品组合构想项目卖点构想项目入住圈层构想,KnowledgeandInnovationCommunity,KOCO族,此概念改良自RichardFlorida在其名作创意阶层之兴起（TheRiseoftheCreativeClass）中对创意阶层的讨论。创意阶层是以创意增加经济价值的一群精英，具有3T即科技、才能及包容力三大特性，而一个适合创意阶层工作生活的社区，必须是一个有舒适的生活风格的环境。其实，KOCO并不特指从事创意行业的人群，而是追求这种创意生活风格的精英。他们本身有智慧、阳光好动、享受生活、心态青春、见多识广，乐于生活在跨文化的碰撞与高生活品味之中。,产品定位篇产品定位依据产品概念定位产品组合构想项目卖点构想项目入住圈层构想,本案未来入驻企业预测定位,建议以一个10人左右的公司为基本模数，其面积需求基本上在120平方米左右。本项目办公产品5.5米的挑高使得一层能够享受2层的空间，也就是说满足一个10人左右的公司，实际建筑面积只要在60-70平方米左右即可。以60平方米为基本单位模数，空间随意组合，从而满足不同规模公司的使用需求。,项目未来前景如何？,非常中心,商业,办公,文化,PK以老城区为代表的核心商业区,PK以莫干山路为代表的创意文化产业基地,中心城区传统的办公环境,成为普陀区文化碰撞的新中心和商务的新亮点,使人们印象中的创意文化产业的温床不再是老的厂房改造形式；另一方面为年轻人提供了表达自我的平台,成为普陀新的商业地标,与原先的传统核心商业区形成有效的互补,同时也开拓了上海商业发展的新思路.,塑造自由/人性/开阔的办公空间,将对设计/建筑/广告等创意产业产生极大的吸引作用,形成上海创意办公集群,酒店公寓,PK以静安南京路为代表的酒店集群,个性酒店公寓的设置,将形成区域传统居住必要和有效的补充,同时也满足了更为年轻的不同消费群体对酒店的特殊需求,VI应用,规划建议篇,规划建议篇产品经济指标测算商业规划建议产品规划建议,规划建议篇产品经济指标测算商业规划建议产品规划建议,项目各产品定价依据为：周边竞争项目价格类比以及未来1年市场价格走势,规划建议篇产品经济指标测算商业规划建议产品规划建议,与原有规划经济指标对比,规划建议篇产品经济指标测算商业规划建议产品规划建议,规划建议篇产品经济指标测算商业规划建议产品规划建议,商业操作设想,LoftOffice+ServiceApartment,CommercialProperty,项目内部Internal,周边商业配套：两湾城社区服务卖场：乐购