房地产泡沫经济——以日本为例.ppt

2008年秋工程管理房地产经济学讲义,1,第八讲房地产泡沫经济,要点：（1）房地产泡沫经济的一般理论（2）日本泡沫经济案例分析,2008年秋工程管理房地产经济学讲义,2,房地产泡沫经济的一般理论,一、房地产泡沫经济定义二、房地产泡沫化成因三、房地产价格泡沫模型四、房地产泡沫检测方法五、房地产泡沫经济的危害六、房地产泡沫经济的防治对策（与房地产价格泡沫相关的内容本教材放在房地产市场调控中，参考第207-209页）,2008年秋工程管理房地产经济学讲义,3,一、房地产泡沫经济的定义,由于过度投机造成房地产价格脱离市场基础持续急剧上涨的现象。本质是一种价格运动。此定义告诉你房地产泡沫的检测方法之一是“基础价格法”。,2008年秋工程管理房地产经济学讲义,4,二、房地产泡沫化的成因,1、土地稀缺性、房地产供给低弹性价格上涨预期2、投机扰动是直接诱因。房地产需求：自用需求、投资需求（为他人用）、投机需求（转手交易套利为目的）3、金融放松管制。4、政府低税费政策：投机成本比较低。,2008年秋工程管理房地产经济学讲义,5,三、房地产价格泡沫模型,代表性模型：自我实现的预期效应模型1、图示（中国人民银行课题组，2007年）理论依据：房地产供给零弹性；房地产价格主要由房地产市场需求决定。当预期价格上涨时，需求曲线右移，价格自动上升，当上涨超过一定界限时，房地产价格泡沫化。,2008年秋工程管理房地产经济学讲义,6,房地产价格泡沫模型,2、数学模型假设需求行为函数为：含义：预期价格上涨，需求就会增加,2008年秋工程管理房地产经济学讲义,7,房地产价格泡沫模型,假设供给函数如上公式所示。预期价格上涨，供给会减少,2008年秋工程管理房地产经济学讲义,8,房地产价格泡沫模型,当均衡时，可以得到：定义可见，当预期价格上涨，均衡价格就会上涨。,2008年秋工程管理房地产经济学讲义,9,四、房地产泡沫检测指标,1、理论价格法：泡沫价格=市场价格房地产理论价格（或基础价格）2、其他方法：（1）综合指数法（参见中国人民银行课题组，2007第86页）（2）泡沫度指数法（参见高汝熹，2005，第182页）,2008年秋工程管理房地产经济学讲义,10,五、房地产泡沫危害,1、泡沫破灭之前：生产性资源流入虚拟经济领域，导致资源错误配置2、泡沫破灭之后：对金融机构对参与投资的企业对普通居民,2008年秋工程管理房地产经济学讲义,11,六、房地产泡沫的防治对策,1、直接的交易管制（限制土地交易区；公告房地产价格等）2、金融管制3、房地产税收（征收高额交易所得税）4、道义劝告,2008年秋工程管理房地产经济学讲义,12,七、案例分析：日本的房产泡沫經濟,研讨发生背景原因破灭过程危害启示参考材料：课堂上放映的视频文件。,2008年秋工程管理房地产经济学讲义,13,国际经验给中国提供的重要启示,1、人民币升值决不是什么好事情2、房地产泡沫、证券市场泡沫与宽松的货币政策及由此诱发的过度投机密切相关3、预防房地产泡沫，必须从金融领域入手,2008年秋工程管理房地产经济学讲义,14,日本房地产泡沫危机回顾视频,地址一：http:/play.hupo.tv/tv/209632.html地址二：,2008年秋工程管理房地产经济学讲义,15,复习思考题,1、归纳房地产泡沫化的主要原因。