高纬环球-成都西南物流商业中心项目商业策划.ppt

西南物流商业中心项目，成都2008-11-05,-1-,汇报要点,此次汇报将主要解决以下问题：问题一：本项目所在地区是否能做大型商业？问题二：商业能做多大规模？问题三：具体商业定位是什么？问题四：租金水平预测对本项目的可实现性？问题五：综合体非商业部分的功能定位是什么？问题六：财务测算,-2-,研究思路与方法,问题1：本项目所在地区是否能做大型商业？我们将通过以下研究，找出本项目所在地区是否具备开发商业的空间和容量。,消费者研究,竞争情况,零售商需求,市场空间及未来发展趋势,地块条件,-3-,消费者研究,竞争情况,零售商需求,市场空间及未来发展趋势,地块条件,-4-,商业开发空间：从现有商圈分布可以看出，成都的春熙路、盐市口和骡马市三大商圈主要分布在一环线内；从分布空间可以看出，本项目所在的西南部地区尚未形成商业氛围，缺乏核心商业，且地区主要以住宅项目为主，居住人口众多，具备发展成为辐射区域的区域型综合商业的发展空间；,成都主要商圈分布图,-5-,未来发展趋势：成熟商圈的百货走中高端精品路线：从近两年各个商圈的发展来看，中高端时尚类百货是城区商业发展的重点之一；购物中心发展成为趋势：不论市级商圈还是区域性商圈，我们都能看到购物中心的数量和规模在逐渐增加，区别于百货等传统商业新商业模式将会越来越多在市场上出现；连锁超市影响区域商业中心布局：从目前成都市商圈分布格局可望以看出，大型连锁超市等专业店进驻加速各个区域商圈的形成，并占据区域商业核心位置，满足区域居民便利和日常消费需求；,项目所在地区具有商业市场空间，尤其是本项目所在地区不存在大型商业项目购物中心已成为发展趋势在非传统商业区的商业在规模上要求要足够大，才能保证足够的聚客力,-6-,消费者研究,竞争情况,零售商需求,市场空间及未来发展趋势,地块条件,研究目的：针对全市范围内，商业建筑面积在8万平方米以上的大型商业、区域范围内建筑面积在5万平方米以上的商业项目进行研究，以分析本项目的市场发展空间和潜在竞争情况。,-7-,全市范围内商业建筑面积在8万平方米以上的未来供应情况及竞争分析,-8-,1,2,3,4,本项目,建筑面积在8万平方米以上的商业项目-现有,天府汇城购物中心,新城市广场,SM城市广场,成都万达商业广场,-9-,从位置来看，现有大型商业项目主要位于二环路沿线地区，且主要位于城区的东侧和南侧，道路和交通条件较好；从商业类型来看，均为购物中心类型，业态较为丰富，主力店包括百货公司和超市；业态较为丰富，除主力店外，还包括多个餐饮、娱乐、时尚专卖店，个人护理等；从开业时间来看，天府汇城购物中心是成都最早的大型购物中心项目，所在地区是全市商务相对集中和中高档住宅集中区域，因其优越的位置和便利交通，以及周边大量中高档住宅和商务人群，其经营一直保持着较为良好的势头；SM城市广场和万达商业广场均位于二环沿线的住宅集中区域，它们的开发是随着地区大量新增住宅的开发而形成，商业体量较大，但由于目前周边住宅的入住率不高，且项目在业态和品牌安排方面以及设计等方面缺乏特色，目前经营情况一般；SM广场由于在规划和招商工作方面存在一定问题致使目前项目经营情况相对更差；通过对现有大型商业的供应来看，虽然均为购物中心定位，但在业态丰富度、内外部设计、品牌引进，运营管理等多方面均有一定不足，这也是本项目应该引以为鉴的地方；现有四个大型商业多数以服务项目周边居住人群为主，从位置和辐射方位来看不足以对本项目形成直接竞争；,-10-,1,4,3,6,2,8,7,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,5,本项目,19,建筑面积在8万平方米以上的商业项目未来,-11-,-12-,1,4,3,6,2,8,7,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,5,本项目,竞争项目的排除-1,19,项目1、2、3、4、5位于一环内的核心商业区，这些项目或因定位高端，或因百货业态，或因项目烂尾，因此排除这些项目对本项目的竞争；,-13-,1,4,3,6,2,8,7,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,5,本项目,竞争项目的排除-2,19,项目13以家居建材为主，类型与本项目不同；,-14-,1,4,3,6,2,8,7,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,5,本项目,竞争项目的排除-3,19,项目9、10、11、15、16、18位于三环外地区，从区位上与本项目不会形成直接竞争；项目9、10、15、16位于城市南三、四环之间，虽然距本项目有一定距离，但对于城市东部和东南部经三、四环到达本项目区域的消费人群仍有一定阻隔作用，根据目前了解，这些项目多以商业街形式且服务社区为主，预计对本项目并无直接竞争；,-15-,1,4,3,6,2,8,7,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,5,本项目,竞争项目的排除-4,19,项目7、8、12、14、17位于一环外及二环沿线地区，主要服务于周边新兴住宅和作为区域的配套项目，同时在区位上也对本项目不会形成直接竞争；,-16-,1,4,3,6,2,8,7,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,5,本项目,竞争项目的排除-5,19,项目19位于本项目北五公里处；分不同地块开发，商业主要包括超市、商业街和底商群房；从对本项目的距离和项目类型来看，均不会对本项目形成直接竞争；,-17-,1,4,3,6,2,8,7,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,5,本项目,竞争项目的排除-6,19,项目6是距本项目最近的大型商业，规模在8万平方米左右，目前已经引进王府井，具有一定品牌号召力和市场影响力；但该项目的开发商由于资金问题目前还未动工，因此未来开发前景仍有一定不确定性；如果该项目顺利开发，以其规模和位置，将对本项目形成最为直接的竞争；,-18-,截至2013年，成都大型商业且建筑面积在8万平方米以上的新项目共有约19个左右，总供应面积约245万平方米，平均规模约13万平方米；从位置分布来看，主要位于市中心商业区以及东、南二环的住宅集中区域；从供应年份看，主要集中在2010-2011年，且不排除部分项目会延迟入市；从项目类型来看，主要以购物中心为主，可以看出购物中心模式将更多的出现在市场上；本项目的类型定位也符合市场发展趋势；从未来项目的分布及辐射区域来看，虽然未来项目较多，但多位于城市东部，但距本项目较近且与本项目能够形成竞争的项目并不多；通过对未来大型商业项目的概况分析可以看出，多数项目在位置上、档次定位、商业类型及目标商圈等方面与本项目无直接竞争，仅有位于本项目附近的同辉商业广场二期对本项目有直接竞争；且从未来开发格局和空间布局来看，西部及西南部地区仍有一定市场空间；,另外，我们可以借鉴北京的大型购物中心分布格局，如图所示，多个购物中心分布在同一区域是可以被市场吸纳和生存的；,-19-,区域商业建筑面积在5万平方米以上的未来供应情况及竞争分析,-20-,在完成全市范围内的主要竞争分析后，我们将进行微观市场的竞争分析，主要针对项目周边五公里范围内，且建筑规模在5万平方米以上的大型商业对本项目的竞争情况进行研究（伊藤洋华堂规模仅2.4万平，因其是区域目前经营较好的综合商业，因此也计入此部分的分析）；区域市场的具体研究范围为东起一环路；西至绕城高速；南起石羊立交；北至光华大道。,区域现有和未来新增商业项目概况及对本项目的竞争情况,区域范围内现有综合商业项目主要包括伊藤洋华堂和千盛百货；建筑规模在5万平方米以上的新增商业项目共8个，供应量约56.2万平方米，平均规模约7万平米；,-21-,9,10,12,11,3,4,5,6,7,8,13,1,区域现有和未来新增商业项目位置分布示意,2,-22-,现有竞争分析：目前区域现有综合商业项目有限，目前经营情况较好的只有伊藤洋华堂，其为百货定位，规模2.4万平方米；另一个综合项目千盛购物广场，档次属中低，缺乏时尚品牌和休闲元素，目前经营情况较差；预计只会在日常便利消费方面会对本项目形成少部分分流；通过对现有主要商业的分析，预计对本项目会形成一定竞争的现有项目只有伊藤洋华堂，目前该项目主要以服务于双楠地区居民为主；以下是对该项目的优劣势分析；项目优势：项目在业态方面较为突出的是生活副食品超市和家居用品。超市以其高品质、高丰富度、高性价比赢得市场认可，同时，部分家居产品是其独有品牌，填补了成都家居市场的空缺：伊藤继承了日式百活体特的服务理念，在卖场设立了很多供客人休息的座椅和饮水机等。针对儿童设立了专门的游戏区。伊藤每周甚至每天都会有不同的促销活动，并在全市发放促销宣传单。其促销的产品种类丰富，且价格和质量都具有较强的优势，这样在消费者中形成了其物美价廉的印象。伊藤内的销售品牌大都已招租的形式引入，并根据各个时期和市场情况，随时进行品牌和业态调整。这样，给消费者产品丰富和新颖的感受，吸引消费者长期达到。项目劣势：项目以百货定位，但在环境、车位等方面仍有一定不足之处；综上所述，虽然该项目在体量、类型，业态等方面不一定会超过本项目，但本项目如做综合商业应该覆盖该项目的全部业态，并弥补其不足之处，以吸引更多消费者到本项目消费，增强竞争力；,-23-,9,10,12,11,3,4,5,6,7,8,13,1,未来竞争分析：,在未来主要供应中，项目3在整体市场中已经提及，其类型为家居建材，与本项目不具竞争性；项目5、6、8均为住宅配套商业，主要以服务项目自身及附近居民的便利生活为主，预计对本项目不会形成直接竞争；项目11、12、13均为综合体，预计包括多种物业，体量在3-10万平方米不等，预计这几个项目的商业规划面积都不会很大，因此与本项目不会形成竞争；,2,-24-,9,10,12,11,3,4,5,6,7,8,13,1,项目4、7、9、10均为购物中心定位，且规模在5-8万平方米不等；其中项目7，即仁和春天位于区域边缘地带，且其定位高端，因此将不会对本项目形成竞争；,2,-25-,9,10,12,11,3,4,5,6,7,8,13,1,项目4，即同辉购物中心已经和王府井百货集团达成意向将其8万平米商业全部给王府井量身打造，但由于开发商缺乏资金，目前项目开业时间尚未确定。项目9，即置信购物广场位于三环路外，周边住宅数量和商业氛围都缺乏，据了解，置信的资金分配重心也不在该项目，项目一直闲置拖延至今。位于二环边与本项目较近的项目10，即红牌楼广场已和北京华联签约，集中式商业规模仅有3.6万平，但其位置优于本项目，加上华联的品牌影响和资源，预计也将会对本项目形成一定竞争分流；目前该项目资金压力较大，开业时间尚未确定。,2,-26-,以上三个未来项目均在规模、位置、业态等方面会对本项目形成一定竞争，但以上三个项目共同存在的问题就是资金的问题致使动工和开业时间不明确，因此本项目除在规模上应具有一定竞争力外，在业态安排，品牌的引进以及项目的设计方面都应提供自身竞争力，以适应未来商业发展需要；同时项目的入市时间也是占领市场先机的主要因素；,现有竞争未来竞争,对本项目的开发来讲，入市时间将对项目的开发和成功与否将起到至关重要的作用。,-27-,消费者研究,竞争情况,零售商需求,市场空间及未来发展趋势,研究目的：测试零售商对本项目所在地区及本项目的开发建议与看法，为项目定位及业态组成提供依据与参考；另外，此部分研究也将为日后的招商作准备；,地块条件,-28-,受访零售商基本情况,我们分别进行了两次、共计69家不同业态的零售商访谈；以下是对全部零售商访谈的汇总；,-29-,零售商访谈部分共分两个阶段进行，以下我们将对比主要业态零售商代表在不同阶段对本项目的看法进行对比；通过对比可以看出，经过一段时期观望后，一些零售商由刚开始对本项目区域和项目的不了解转变到逐步认知本项目，通过对项目初步定位和业态等规划的了解，一些零售商已由否定和观望态度逐渐表示出对本项目的兴趣和关注；同时，随着项目的入市和市场培育，相信本项目会得到越来越多的零售商的认可。,-30-,根据目前市场上较为活跃的品牌的选址需求及我们在实际招商中所接触的零售商反馈来看，一些活跃的零售商不仅会在北京、上海等一线城市快速扩张，同时像成都，沈阳等二线城市也将成为这些活品牌的目标拓展区域；对于成都及本项目所在区域来讲，未来潜在的租户也将包括：ZARA、H&M、NEXT、C&A、NOVO、FOREVER21、PROMOD、QUIKSILVER、CKJEANS、优衣库、阿迪达斯和耐克旗舰店、BESTSELLER、无印良品、华谊兄弟等；以上潜在品牌在选址时，关注点主要包括：项目规模是否够大-里面是否能够容纳与该品牌相匹配的足够的品牌数量；项目定位是否适合-一些时尚品牌比较喜欢在商业氛围好、环境舒适和设计良好的购物中心内；目标消费人群是否存在-零售商会基于自身品牌的目标消费者，考量周边地区或商圈范围内是否有足够的潜在消费人群。,-31-,访谈概况,-32-,访谈概况,-33-,访谈概况,-34-,访谈概况,-35-,访谈概况,-36-,访谈概况,-37-,访谈总结：,-38-,通过对以上百货、超市、电器、娱乐、餐饮、时尚，家居等几大类零售商的访谈可以看出，33以上的受访零售商均对入驻本项目明确表示出有兴趣；有兴趣的原因主要包括对项目所在区域未来发展前景的看好和对项目规划的认可；这些业态主要以超市、电器，影院，健身和家居家私为主；30的受访零售商表示可以考虑本项目，由于目前区域商业氛围并不成熟，虽然在本项目所在区域有开拓计划，但需要进一步观望本项目的规划和开发进度等；这些业态包括时尚服饰、KTV、部分餐饮等；26的受访零售商暂不会考虑本项目，主要原因包括对目前区域氛围的不认可或在附近地区已经有店，相信随着项目的完工加上项目的合理规划，本项目将有机会再次吸引这些零售商的关注；10受访零售商明确表示对本项目无兴趣，主要原因包括区域氛围不成熟，交通情况不理想；项目区域氛围与本品牌定位不符，再有就是目前区域已有店数在1家以上或目前还尚未考虑进驻成都；综上所述，60的受访零售商多表示出会考虑本项目和明确表示进驻本项目；可以看出，项目所在区域的发展前景是被多数零售商认可的，同时本项目的合理规划也至关重要，合理的业态规划、时尚的品牌、新颖的设计和人性化的服务等都将提升本项目对零售商的吸引；另外，本项目的外部交通情况和所在地区的商业氛围是零售商非常关注的地方，商业氛围可通过一定的市场培育慢慢培养，随着地区居住人口的增多并对商业的需求，相信区域商业氛围必将得到改善；项目外部道路建设正在建设中，随着道路设施的完善，将消除零售商的顾虑并改变对地区开发商业的看法；,-39-,消费者研究,竞争情况,零售商需求,市场空间及未来发展趋势,研究目的：消费者是任何一个商业项目的最直接的使用者，因此消费者的消费习惯和主要需求也将决定项目的业态构成和定位方向；,地块条件,-40-,成都市消费者的主要消费习惯与喜好根据对当地主要消费习惯的了解可以看出，成都人的休闲娱乐生活较为丰富，如外出就餐和娱乐频次较高；私家车拥有率较高，越来越多的家庭会选择在周末到郊外游玩，并将私家车作为日常交通工具，如上班，聚会，购物等；成都的休闲娱乐生活丰富也带动了商业地产的发展，多数人也会选择在居住地附近进行消费，大量的住宅底商，如餐饮、茶楼，棋牌，便利服务等都有着良好的需求；由以上可以看出，本项目应抓住消费者的消费习惯，预计休闲娱乐和餐饮将是本项目的重要组成部分；,喜欢外出就餐、娱乐驾车出行比例越来越高就近进行日常生活消费城市生活及工作压力较小，人们生活较为悠闲，这将带动平时的商业消费,消费者消费特征及喜好,-41-,地区潜在消费者特征及需求分析目前项目所在地区并不属于商务和商业区，项目周边土地主要以居住用途为主，集中了大量的住宅和在建住宅项目，预计这些住宅人群将成为地区商业项目的潜在使用者；基于以上，我们将对区域部分住宅项目的购房者特征进行研究，以分析商业潜在客群的主要需求特征；在此需要说明的是，以下特征分析将来源于周边部分住宅人群，将具有一定代表性（主要来源于置信巴厘岛、中华名园、金楠国际、武侯国际花园、新界、中华锦绣项目）；,-42-,对开发商业的借鉴与启示,潜在消费者主要以居住家庭为主，本项目应在规模上做足且业态丰富，满足消费者一站式购物需求；满足消费者喜欢休闲娱乐的需求，做足休闲娱乐业态；注重家庭消费特点，以孩子为中心的家庭消费不可忽视，因此应在儿童用品、培训、游乐等业态方面有所突出，吸引家庭到本项目消费，从而也可带动其他家庭成员的多方面消费；做到与周边竞争商业的业态优化，吸引更多消费者到本项目消费；品牌国际化、多样化；新颖的建筑设计和舒适的购物环境；交通便利，并提供充足的车位，吸引更远地方的自驾车消费者及家庭；,-43-,消费者研究,竞争情况,零售商需求,市场空间及未来发展趋势,地块条件,-44-,项目自身情况决定商业规模可做大,地块性质为公建用途，容积率低、有限高，最多只能做到四层；相对其他物业的投资回报来看，开发商业的价值较高；本项目有足够的规模成为一个综合的购物中心；,-45-,交通分析,1,4,3,6,2,8,7,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,5,1,2,3,4,一环路,二环路,三环路,四环路,通过此图可以看出，目前城市中心，即一环内地区商业项目较为聚集，且发展较为成熟；道路设施虽然完善但却面临交通拥堵和停车难的问题；对于自驾车消费者会产生一定的制约；一环外的大型商业主要沿二环、三环分布，道路条件相对一环内有所缓解，对于自驾车消费者来说可达性相对较高；本项目位于西南二、三环之间，对于城市北部、东部，南部和西部的二环外地区的自驾车消费者来讲，虽具有一定距离，但比较容易到达；同时对于本项目来讲，也应具备充足的车位，以吸引到更远地方的目的型消费者或自驾车消费者；但同样与本项目位置和交通有相似之处的商业项目也将有机会吸引到本项目的目标客群，这就需要项目自身增强项目的目的型消费和吸引力，且应体现在业态的综合性和家庭性、设计特色和充足的车位等方面；,19,-46-,小结：,问题1：是否能做大型商业？,通过以上研究可以看出：从市场空间来看，本项目所在地区具备开发大型商业的市场空间；从全市及区域范围内的商业竞争来看，真正与本项目能够形成直接竞争的项目并不多且未来开发前景并不明确，本项目应加强自身竞争力，在业态方面满足周边潜在消费人群的主要需求，在业态方面一定要做全且覆盖竞争项目所具有的优势业态，在竞争项目的劣势和不足方面有所借鉴与改进；从零售商需求方面来看，一些主力店，如超市、电器、大型影院、时尚专卖等均对本项目表示出一定兴趣和关注；从消费者需求来看，本项目应在业态上更加注重休闲娱乐和家庭消费，同时也应满足消费者的多方面、一站式购物需求；综合以上并结合地块条件，本项目在业态组合和品牌组合方面应满足零售商和消费者需求，这就要求项目应具有足够的规模来实现；同时，本项目的自身条件也决定本项目有条件成为一个大型综合项目；,-47-,问题二：商业能做多大规模？,为计算区域的商业空间及容量，我们采用商圈人口捕获率的计算方法，估测商圈消费者每月在本项目内的消费金额；用此数字除以地区商业坪效，即可以得出商圈能够支撑多大规模的商业。我们采用商业坪效1200元/平/月（营业面积），即72,710,405元/月1,200元/月/平=60,592平方米（使用面积），如按60使用率计算，则可支撑的商业规模在10.1万平方米左右；可以看出，区域具有开发大型商业的市场空间；,-48-,问题三：具体商业定位是什么？,目标消费者,业态组合及品牌组合建议,整体商业定位,商圈界定,-49-,商业定位：集“休闲娱乐和购物元素”于一体的一站式购物中心商业主题与功能：释放城市工作与生活压力的“自由生活消费中心”,-50-,目标消费者,业态组合及品牌组合建议,整体商业定位,商圈界定,-51-,根据周边道路通达及便利性、本项目自身情况及竞争两大重要因素，对周边常住人口所处商圈划分如下所示。,第三商圈,第二商圈,第一商圈,各商圈人口统计口径：现有人口：按街道提供数据及地区人口密度统计未来人口：按各商圈未来新增住宅户数统计，且每户按3人统计；第四商圈按年增长10统计；人口统计各圈层不重复累加,-52-,预计项目第一、二、三商圈未来两年内将新增居住人口138,372人。,-53-,-54-,根据以往问卷调查经验，消费者平均一周逛商场次数为1-1.5次，在此取1.3次。假如目标消费者在周一至周四到本项目来的可能性为10，周五为15，周六25，周日20。第一商圈居住、工作人口100覆盖，则工作日的捕获率为1001.31013，周未的捕获率为1001.32026。第二商圈，保守估计本项目覆盖20，则工作日的捕获率为201.3102.6，周末捕获率为201.3205.2。第三商圈，保守估计本项目覆盖12.5，则工作日的捕获率为12.51.3101.6，周末捕获率为12.51.3203.3。第四商圈，即全市中心城区大型购物中心和百货近50个，保守估计，本项目的覆盖第四商圈的2，则工作日的捕获率为21.3100.13，周末捕获率为41.3200.26。根据以上推算，本项目在既定的业态组合和租金目标下，工作日和周末的对本项目有消费意愿的潜在人群数量每天分别可达到31313人和63015人；,-55-,目标消费者,业态组合及品牌组合建议,整体商业定位,商圈界定,-56-,目标消费者,注：在此提及的目标消费者来源数量指主要商圈潜在人口数量；,年龄在25-45岁，正处于事业上升期和稳定期，具有一定消费力；以家庭消费为主，40-50的家庭有小孩，小孩年龄主要在0-15岁；追求生活品质和时尚品牌消费；基于以上目标消费者及其特征，本项目应注重时尚家庭消费的主要需求，并在设计上围绕这些元素考虑；,-57-,目标消费者,业态组合及品牌组合建议,整体商业定位,商圈界定,-58-,-59-,业态及品牌建议（示意）,-60-,-61-,-62-,-63-,-64-,-65-,-66-,FASHION,-67-,-68-,-69-,-70-,-71-,-72-,业态构成及比例,从本项目业态配比来看，餐饮和休闲娱乐业态约占42；时尚购物类业态占38；其他功能型业态，如超市、电器，图书音像等约占20；品牌来源方面建议：10-15的品牌首次进入成都；如ZARA、H&M、NEXT、C&A、FOREVER21、PROMOD、QUIKSILVER、CKJEANS、优衣库、无印良品、华谊兄弟等60-65的品牌首次跨越一环线；如NOVO、阿迪达斯和耐克旗舰店等70-75的品牌首次跨越二环线；,-73-,问题四：租金水平预测对本项目的可实现性？,租金收入预测,租金及营业额可否实现的验证,-74-,租金收入预测,租金及营业额可否实现的验证,-75-,基于业态安排及面积配比，以下不同业态租金将参考相关经验值和对项目开业初期的保守预测；,-76-,项目整体平均租金及租金收入结合项目区位的商业环境以及业态的租金承受力，对本项目的开业初期租金制定如下。在此需要说明的是下表中租金均按使用面积计算（使用率60），项目整体租金为3.5元/天/平米（建筑面积），使用面积租金约2.1元/天/平；,-77-,租金收入预测,租金及营业额可否实现的验证,-78-,租金收入的可实现程度的验证方法为进一步证明租金收入的可实现性，我们将采用如下方法进行验证：方法一：商业坪效验证根据目前的租金制定，项目各业态平均坪效为904元/平方米/月（营业面积），我们将基于招商经验和参考实际案例进行验证，以说明目前的租金水平是可以实现的；,-79-,根据项目租金水平和不同业态的扣点经验值，可得出本项目的日营业额约在181万，业态平均扣点11.8；基于以上不同业态的日营业额及可出租面积，可计算出每平商业面积的商业坪效为904元/月；,-80-,不同业态坪效参考,-81-,北京,青岛,不同城市商业项目坪效参考,-82-,西安,沈阳,根据目前掌握的数据，区域范围内的伊藤洋华堂项目2007年营业额达13亿元，商业坪效已达到4500元/平/月（营业面积）；同时我们根据经验值和实际个案参考，本项目各业态商业坪效是可以达到的，本项目的开业初期的租金制定是比较合理和容易实现的；,-83-,动态租金及坪效根据业态安排和开业初期的制定，在此采用动态租金测试未来本项目的坪效和需要的客流量。随着地区商业氛围和本项目的逐渐成熟，通过店铺更换调整业态，本项目可以逐渐提高精品零售的比例，降低其他业态的比例，预计租金水平将有进一步提升；,-84-,方法二：客流量验证：基于目前的租金可计算出营业收入，按不同业态的不同客单价，可计算出本项目实际需要的有效消费人次，按照消费者每次消费1.5单计算，可得到本项目的实际需要的有效消费人数和到达本项目的客流量；对比本项目辐射商圈内，对本项目有消费意愿和吸引到本项目的消费者数量，本项目实际需要的客流量是可以达到的；,-85-,根据前述推测的各类业态营业额，以及各类业态的客单价经验数据，可以获得各业态在目标租金下需要的有效消费人次合计约23,574人次/日。考虑到项目业态安排的相关性，消费者通常在一个商业项目内不只消费一单，