年武汉双联创和后湖项目整体战略发展与定位研究报告.ppt

1,双联创和后湖项目整体战略发展与定位研究报告,2,1,核心问题解析,项目整体定位,项目属性界定,整体发展战略,效益评估,核心问题解析,类似案例借鉴,规划分期思路,战略机会挖掘,开发背景：从区域、企业两个层面来看，项目具有极重要的战略意义从项目面临的现实，结合企业目标综合研判项目的核心问题在,3,世联对开发目标的理解1两大愿景,对于地产集团：项目是企业“进军高端市场的先锋队”,4,武汉地产集团成立于2003年5月，是经武汉市委、市政府批准，由原统建集团、城开集团合并重组而成。,武汉地产集团“缔造城市价值建设城市未来”,业务范围涉及国有资本运营、城市建设及房地产开发等领域，包括城市功能性公益性项目建设、城市基础设施建设、土地一级开发、房地产开发、保障性住房建设以及城市功能性公益性设施的经营管理等。,地产集团及其前身统建与城开，所开发的住宅小区基本为中端民生楼盘，本身缺乏高端楼盘开发经验，本项目将作为地产集团进入武汉高端市场的先锋队,汉口花园,首义文化园,琴台文化艺术中心,中山舰博物馆,武汉市政协办公楼,对于南国置业：项目将是企业“布局后湖潜在商业市场的桥头堡”,5,南国置业“建设精彩城市生活”,南国置业股份有限公司成立于1998年，是一家以商业地产为引导的综合性物业开发企业。目前公司累计建筑面积逾100万，且商业多处于武汉市规划的中心商业区和市级商业副中心的重要节点上。,南国首义汇,南国大武汉家装,南国置业发展历程：,战略制胜，把握项目在城市角色中的精彩定位及公共空间与公共生活之间的有机联系是核心竞争力，在企业成长壮大的过程中起到了不可或缺的作用；本项目成为南国置业进军后湖商业市场的桥头堡,公司开发策略：以商业为引导，多种物业协同作用，持续提升项目整体价值,6,强强联手，只为双重使命,南国置业,地产集团,世联对开发目标的理解2双重使命,7,ARMANI的品牌金字塔,GiorgioArmani,阿玛尼顶级定制服品牌,ArmaniCollezioni,EmporioArmani,领带、手表、眼镜、丝巾、皮件包包、鞋靴、体育用品、珠宝首饰、香水、化妆品、家饰品、酒店,Armaniprivate,阿玛尼高级男女装成衣品牌,阿玛尼成衣高端白领系列品牌,阿玛尼成衣的年轻系列,ArmaniJeans,阿玛尼大众品牌,第一重使命升级之作：顺应行业发展趋势，完善自身产品系搭配，提升企业竞争力与抗风险能力,奢侈品一直以独享、专属、限量、定制、纯粹作为价值基础，但同样不得不向市场屈服、向利益屈服、向规律屈服，纵观一战后欧洲奢侈品发展，能够做大做强的都是市场嗅觉敏锐、及时调整经营策略、扩大客户群、丰富产品线、跨界经营的品牌。,阿玛尼其他产品,从行业发展来看，中国政府已不得不正视越来越多的城镇居民对低价商品房的需求，限价房、廉租房对中低端商品房的冲击将是企业不得不思考和应对的一个问题，因此，本项目应当成为地产尝试多产品线运作的转型之作,第二重使命后湖之钥：通过项目商业运作，提升区域价值，使企业在后续区域开发中不断获利,8,后湖之钥：通过项目运作，提升区域价值，使企业作为后湖一级开发龙头、后湖区域运营商在后续区域开发中不断获利：不可孤立看待项目开发，而应结合企业深耕后湖的大战略进行思考,对于地产：使企业作为后湖一级开发龙头、后湖区域运营商在后续区域开发中不断获利对于南国：布点城市未来潜力增长区，完善战略布局,开发背景分析1区域先天条件,9,10,后湖位于三环线内，距离汉口中心区约20分钟车程，城市规模初具雏形，但区域整体形象感差,三环线内、较陌生、待成熟,关键词：,区域属性,区位地位,项目属性,区域交通,区域配套,区位：后湖新城板块北到三环线，南到京广铁路、西到姑嫂路，东到解放大道跟汉黄公路。位于汉口中心区北部，是江岸区曾经的城乡结合部之处，与常青花园板块、杨杈湖板块、二七板块相邻。区域已开发楼盘包括百步亭花园、新地东方、汉口花园等，随着不断开发，配套逐渐齐全，居住氛围渐佳。,11,区域目前主干道交通路网在建设中，内部交通覆盖率较低，外部交通进入性不强,覆盖率低、进入性差,关键词：,对外交通体系：目前纵向已经通车道路为兴业路、后湖大道，井南大道尚未贯通，横向道路均在修建中，由于道路修建，交通进入性差，拥堵现象严重。对内交通体系：仅设有百步亭花园、塔子湖两处公交首末站点。区域内部共布置了12条公交线路，共有353台车，另在外围道路设有20余条线路。公交通达区域主要为金桥大道沿线和百步亭花园片区。交通线路如下：到黄陂：292，293，229到武昌：725、805、555到汉口、汉阳：575、621、568、543、716、805、711、508、622、707、721、592、801、248等,区域属性,区位地位,项目属性,区域交通,区域配套,12,区域教育、商业、医疗等基础生活设施分布不均衡，覆盖率低，规模档次普遍不高,覆盖率低、档次低,关键词：,区域生活配套现状:医院：武汉市第八医院、武汉百步亭医院、社区卫生服务中心，缺少大中型综合医院、社区卫生服务机构和预防保健机构。商业：尚没有大型商业中心，仅有超市（如武商量贩、新世纪超市、中百超市）、便利店、低端零售商业街区。学校：武汉育才小学、汉口铁中、武汉市第四十二中学、江大黄埔校区银行：中国工商银行、建设银行、民生银行、农业银行等.酒店：武汉艳阳天酒店、百步亭花园酒店、华福商务酒店公园：百步亭花园，除各小区的配套绿地外，道路绿化基本未建设。,酒店,银行,超市,医院,学校,塔子湖全民健身中心,中百仓储,中环商贸城,区域属性,区位地位,项目属性,区域交通,区域配套,开发背景分析2地块自身禀赋,13,14,项目四至：南临后湖大道，东、西、北将有规划路，外围环境非成熟，四至关系不明朗,通达性好,关键词：,区域属性,地块四至,项目属性,内部情况,经济指标,三环线,私房,3,4,1,2,5,6,7,3,4,1,2,5,6,7,周边小区多为经济型社区，品质感稍差，入住率普遍较低，社区氛围不浓厚,15,区域属性,地块四至,项目属性,内部情况,经济指标,16,项目地块内部场地平整，无天然景观资源，且排水走廊恶臭，存在高压走廊及部分公建,关键词：,地块内部情况：地块：地势比较平坦，基本无天然景观资源，有反腐教育基地在建，同时不利因素有高压走廊及恶臭的排水走路,区域属性,地块四至,项目属性,内部情况,经济指标,17,商业体量大、中高容积率,关键词：,地块经济指标：商业体量较大，中高容积率、为综合体项目,区域属性,地块四至,项目属性,内部情况,经济指标,18,项目属性界定：二线省会城市，边缘型地带，非资源型，中大规模综合体项目,有利因素：主城区内，紧邻汉口中心区；周边有一定生活氛围不利因素：较陌生区域；项目容积率偏高。,区域属性：三环线，较陌生区，待成熟区,项目属性：地块形状不规则，无强势自然资源,开发背景分析3市场现实状况,19,20,汉口主城区,汉口中心片10000-14000,永清片12000-30000,一环,CBD片10000-14000,二七片11000,常青片7000-7300,杨汊湖片7000-8000,后湖片6500-7000,古田片7000-8000,二环,三环,1、住宅：属于城市价值洼地，开发起步晚，整体水平不成熟，市场尚在培育当中,图标横向对比武汉其他区域价格数据来源：亿房网2010年市场资料,关键词：价格洼地,注：价格单位元/平米,价值递减,1、住宅：区域未来整体开发量超过500万方，潜在市场竞争激烈,解放大道,荣祥地块P（2009）047占地：12000平米建面：38400平米容积率：3.2商住用地受90/60限制楼面地价：1789元/平米,地产集团地块P（2009）033占地：116857平米建面：30.3万方容积率：3.0，2.0文化娱乐（兼容商业金融业）、居住受90/60限制楼面地价：1406元/平米,浩思地块P（2008）031占地：20197.77平米建面：42415.32平米容积率：2.1商服用地40年楼面地价：1033元/平米,鲁班地块P（2009）078占地：4200平米建面：11760平米容积率：2.8小学、居住兼容商业金融业楼面地价：2909元/平米,新八集团地块P（2008）029占地：7019.28平米建面：17548.2平米容积率：2.5住宅受90/60限制楼面地价：1522元/平米,铁路公司地块p（2008）021占地：23217.07平米建面：74294平米容积率:3.2居住受90/60限制楼面地价：2685元/平米,体育公园,城投项目,海昌极地海洋世界,市民中心,晋合金桥世家高价建筑面积：43万方纯住宅，无商铺，有地下网球，泳池90/60产品，一期800套，老客户将消化约400-500套,新苑地块P（2008）007占地：36823.75平米建面：88377平米容积率：2.4住宅受90/60限制楼面地价：1612元/平米,城投地块高量占地：100万方平米建面：约150万方,地产集团综合体建筑面积：60万方,21,武汉安居工程发展有限公司P（2009）116占地：135400平米建面：541600平米容积率：3.2、4.5商住用地,武汉中鄂联房地产地块P（2009）117占地：11200平米建面：31360平米容积率:2.8居住受90/60限制,中森华新容村地块P（2009）136占地：25100平米建面：86093平米容积率：3.4住宅受90/60限制,武汉中城科源房地产丹水池百步亭P（2010）74占地：4506平米建面：17124平米容积率：3.8限价房用地,武汉地产后湖P（2010）76占地：133500平米建面：305439平米容积率：2.29商住用地,关键词：开发量大、竞争激烈,2、商业：分散式商业、经营杂乱、租金水平低、空置率高，商业价值体现不明显,22,照片,照片,2、商业：后续潜在供应量较大，商业市场竞争进一步加剧,23,照片,照片,24,开发背景分析4企业操盘经验,25,汉口花园二期逸松亭,汉口花园三期淡莲轩,汉口花园四期怡菊院,汉口花园五期清桐阁,汉口花园六期幽兰居,地产集团：多年来以社会责任为已任，从事市场主流产品开发，首次向高端产品进军，成熟经验不足,26,南国置业：商业地产操盘经验充足，但本项目区域市场尚不成熟且体量较大，对企业价值提升也是一大关键,开发背景总结,27,区域、地块、市场、企业四个层面的开发背景总结,客户目标与项目条件、市场环境存在冲突,28,目标：升级之作,目标：后湖之钥,说白了：干高端住宅,说白了：干大体量商业,开发背景总结,价值最大化,排版,开发背景总结,规避风险,冲突,对价值最大化的理解：项目开发兼顾短期利益和长期价值，促进各物业间价值的相互提升,整体价值最大化,长期价值和短期利益兼顾,1.初期照顾现金流，促进回现2.适当延长开发周期，以时间换空间,整体价值最大化,从综合体的角度看问题,1.确定合理的物业比例2.促进各物业间的相互增值,对风险控制的理解：12.4万商业风险才是本项目最大的系统性风险,12.4万商业意味着什么？,金银湖片区现有商业体量总计：,金银湖片区现有商业规模在37万左右，本项目12.4万商业相当于金银湖片区现有商业总量的三分之一若选择售卖，目前项目周边单盘商铺年消化量在3000-5000之间，照此速度本项目12.4万商业销售周期长达35年若选择持有，按3000元/建安成本计算，前期沉淀资金至少为4.59亿,在酒店已经沉淀大量资金的情况下，需要对12.4万商业的短期现金流和长期收益做出综合判断寻求市场解是降低本项目商业风险的唯一办法，也是定位阶段必须解决的问题,商业风险是本项目最大的系统性风险,根据项目情况调整,对风险控制的理解：区域商业氛围极不成熟，12.4万商业现状无解,租金：元/月，免租半年,金盛国际家居是金银湖唯一的大型集中式商业体，经营面积15万，分为地上1-6F的家居广场和地下1F的中百仓储08年8月金盛国际家居开业，经营状况较为惨淡，依靠低廉的租金维持商户,恶性循环下，区域整体入住率低，以社区商业为主，大型商业体存活困难,区域面临尴尬的不成熟现状，依靠项目本身和周边人群可以消化商业的极限体量在1-1.5万之间,项目合适的商业体量是多少？持有和售卖的比例如何确定？商业形态如何确定?,根据项目情况调整,项目研究核心问题的提出,32,住宅是否真能找到高端路线的支撑点？若能，如何在理想与现实之间找到一个完美的平衡点，实现可行范围内的价值最大化？商业如何规避潜在风险？从综合体的角度看，如何促进多种物业形态之间的价值聚集效应,实现1+1大于2效应？,33,2,战略机会挖掘,宏观趋势研究区域价值重构区域市场机会挖掘客户需求挖掘；,项目整体定位,项目属性界定,整体发展战略,效益评估,核心问题解析,类似案例借鉴,规划分期思路,战略机会挖掘,34,随着城市的发展，时间推移，房地产品质走高是必然趋势,启蒙期,市政配套开始建设大规模土地出售；地价、房价均较低；产品当地低端,房地产市场发展的一般规律,土地供应,时间,区域均价,产品档次,土地价格,后湖区域,发展期,市政配套进入收获期房地产项目大规模上市地价、房价平稳上涨；产品平均水平当地开始上升,蜕变期,市政配套基本完善，区域价值开始彰显；土地出让锐减，地价开始上涨；房价开始加速攀升；受地价顶托及标杆项目带动，产品升级明显,成熟期,城市氛围基本形成土地开度基本完毕；市场新项目稀缺；地价、房价均处于高位运行；产品趋向高端物业化，高端化,后湖市场产品素质目前处于房地产市场蜕变期，随着城市的发展和时间的推移，必然向更高层级发展。,35,随着保障房、经济适用房入市，商品房逐渐由必需品演变为享受型商品，市场两级分化是必然趋势,35,保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的60%以上；商品房建设用地通过招拍挂的形式取得。,房价收入比上升,中高收入人群的购房热情持续,中低收入人群沦为租房族,商品房的使命将更加走向面对中高档消费人群，越来越成为小众群体的需求产物，中低档物业将逐渐消失；,廉租房、经济适用房成为政府解决大量民众生活的必然措施，政府将必然要承担起此角色，商品房的中低档物业将被廉租房和经适房取代；,2011年，国家规划建设保障性住房1000套，我省保守估计目标任务在35万套。湖北省副省长张通,36,37,项目地处汉口二线区域，发展势头强劲的，复合现代居住新城,规划为后湖现代居住新城-以居住为主，具有居住，市级商业副中心，区级文化娱乐中心，创意产业和城市公园的主导功能；武汉市民中心选址确定在金桥大道与三环线立交的西南处；三环中心商贸区江岸区现代物业空间布局规范围绕“一心，一带，三区，多点”进行空间布局。“一心”指三环中心商贸区，即其联合塔子湖体育休闲中心，打造整个江岸区，甚至是武汉市的服务中心，成为武汉市主城区北部经济发展新的发动机。,区域属性,区域交通,区位规划,区域配套,三年的时间，体育中心、市民中心和金桥大道陆续上马落成。更多的高端配套陆续上马，政府打造后湖新城的决心和力度让我们看到了项目的更多可能性。,武昌,汉阳,汉口中心区,后湖,38,武汉大道、二七大道和三条地铁线改变了项目的交通条件，也可能改变项目的产品宽度,武汉大道全长43.9公里，主线设计时速60公里，从项目地块走武汉大道到汉口中心区沿江道的路程缩短到9公里，行车时间不到10分钟，计划2011年建成；武汉二七长江大桥进一步加强了汉口和武昌的联系，2012年建成后，二环线北部环线将率先打通。届时，青山和二七两个区域可以80公里/小时的车速实现快速往返；地铁3号线，8号线和12号线通过后湖，其中3号线的市民中心站点就在项目地块附近。,区域属性,区域交通,区位规划,区域配套,地铁8号线,地铁12号线,地铁3号线,市民中心,武汉大道,金桥大道,井南路,3号地铁市民中心站,武汉二七长江大桥,体育公园,随着交通条件的改变和即将改变，我们看到住宅客户的有效来源地更广。和汉口商业、商务区的心理距离更近。交通条件和城市面貌的改变，为项目从住宅为主的单一盈利主体转化为多盈利主体的复合新城提供了条件。,39,虽大配套齐备和高端，但生活、娱乐休闲配套缺乏，成为制约后湖片区人气和认可度的关键,后湖配套现状十分简单：中百仓储超市，以调料，钢材和汽车为主的中环商贸城，塔子湖体育中心一期，农家小馆等；缺乏休闲娱乐配套：目前后湖严重缺乏供居民休闲娱乐的大型场所。据市调显示，大部分后湖居民晚上一般看电视，没有休闲娱乐的活动；后湖消费外流严重：据市调显示，后湖居民聚餐，购物，看电影，逛街等休闲娱乐活动一般到武广，汉口中心区等地，消费外流严重，很多居民盼望后湖能建造一些休闲娱乐的大型百货。,区域属性,区域交通,区位规划,区域配套,东北：中环商贸城,西南：塔子湖体育中心,南面：中百仓储,西南：斯博兰花园酒店,后湖新城规划居住人口30万，目前大型社区有百步亭花园、汉口花园和同安家园等，但生活配套特别是休闲娱乐配套十分缺乏。商业瓶颈在制约后湖发展的同时，也致使大量消费力外流，三江航天双城的集中商业体可以辐射到大量后湖片区的客户。,40,项目周边的外部资源都具备辐射汉口乃至整个武汉的能力,市民中心提高了后湖乃至项目地块的整体形象，其拟入驻的部门和单位有45个，中心常驻工作人员600800人，办事人流量预计日均3000人次，预计2011年之前建设完成；中环商贸城刺激了后湖经济的发展，其副食调料市场，钢材市场，汽车市场统领湖北或武汉50以上的市场份额；塔子湖体育中心大大增加了后湖居住的吸引性，占地面积745亩，一期已完工，二期正在拆迁，预计两年后竣工，竣工后确保万平方米的运动场地常年免费开放，成为全市最大的全民健身公园；武汉基地海洋世界规划以极地海洋世界为主题，休闲、饮食、娱乐、度假、酒店等综合配套，目前正在建设中；塔子湖目前被梦湖香郡占据，可利用性低。,区域属性,外部资源,塔子湖体育中心,武汉极地海洋世界,塔子湖,中环商贸城,市民中心,从配套的档次、区域的发展来看，后湖新城能辐射到的客户广度和客户层次的高度也在提升。当然，需要能打动他们的产品出现。,41,由于中心土地稀缺，城市外扩，客户外溢是必然趋势,41,从2010年土地出让信息可以看出，中心区土地出让数量占比较少，汉口中心区年内共出让8宗低块，占比仅为全市的2%；随着城市的不断发展，市中心房价的不断攀升，郊区边缘化，中心郊区化趋势日益显著，继汉口中心外，古田、常青和后湖成为汉口楼市的主力发展方向；,42,区域定位生态居住新城，是汉口主城区唯一大片净低，区域纯粹，发展潜力大，具备后发优势,42,后湖区域形象纯粹，尚未整体开发，是武汉市价格洼地，未来开发量大，具备后发优势，最有可能打造高端。,后湖新城定位：“和谐生态居住新城”板块规划用地面积：23.6平方公里。2020年板块规划人口：30万人。平均房价：6500元/平米未来开发量：约500万方,东湖新城：11.57平方公里以低容积率低矮建筑为主的高档居住区。平均房价10000元/平米以上代表楼盘：复地东湖国际、东湖一号,南湖新城：13.1平方公里。该片区交通、配套等基础设施已基本完善，是四个规划新城中最成熟的社区。平均房价7000-10000元/平米以上代表楼盘：南湖半岛、保利拉菲,四新新城：37.5平方公里。拟建成类似巴黎“香榭丽舍”风情的大街，荷兰的风车文化将在四新扎根。平均房价：7000元/平米以上代表楼盘：南国明珠、水墨甲秀,43,区域轨道交通的改善，与中心区距离的拉近，区域价值平台进一步拉升,预计2011年建成，将实现二环线30分钟畅通,预计2011年建成，将作为承接中心城区进入后湖新城、天河机场、黄陂的重要交通转换枢纽,3号线将有3处站点布局在后湖，预计2012年前建成，正式连接中心区,预计2011年建成通车，届时汉口后湖居民到武昌，可拥有长江二桥与七桥双过江通道,已于09年5月动工，直达省政府为城市景观道，2011年全线贯通,后湖片区已陆续建设与开通，完善内部交通体系,二环线汉口段快速路,金桥大道高架桥,地铁3/6/8号线,二七长江大桥,武汉大道,内部“五纵三横”路网,目前后湖距离汉口中心城区不到20分钟，但受制于交通现状，价值平台低，随着区域轨道交通的改善，未来将更加缩短与中心城区的距离，区域价值平台进一步提升。,43,武汉大道是横跨汉口、武昌，时速60公里的城市快速路。规划定位为交通最便捷畅通、环境最整洁优美、绿化最大气完整、设施最完善齐备的景观大道。全长43.9公里将形成江城最靓丽的“迎宾大道”。,44,后湖正通向中央居住区的道路上，汉口三足鼎立之势逐步形成,中央商务区,中央居住区,中央商业区,中央商务区：武汉汉口王家墩；中央商业区：武广商圈、江汉路商圈与西北湖商圈组成；中央居住区：汉口后湖板块。,地理优势，与武汉核心区域的天然联系,政策优势，四大居住新城中唯一在汉口的新城,配套优势，城市配套和交通设施的持续改善与落实,44,后湖将成为未来汉口的居住中心,45,项目所在西片区集区域行政中心、体育中心于一体，片区价值平台最高,45,市民之家,市民之家建成时间：2012年总投资：9亿元规模：总占地约10万平方米，最高为七层，总高度55米社会效益：全国最大的办事大厅之一，武汉市政服务的大窗口，全市面对公众与企业的审批和公共服务事项都将在此设窗口，实现“一楼式办公，一窗式收费，一站式服务”。,道,金,大,道,线,环,三,解,放,大,汉,黄,路,线,路,铁,姑,嫂,树,路,广,京,井南大道,兴业路,后湖大道,百步亭花园路,行政中心,体育中心,长江传媒大厦主楼建筑面积9.5万平方米，60余层，将建成具有“两型社会”建设示范价值的地标性、环保型、智能化绿色地标建筑塔子湖体育中心定位：江城最大的健身公园规模：拥有48000平方米的全民健身大楼、17片网球场、2片垒球场、2片曲棍球场、1片射箭场、1片飞碟场户外是长达2.4公里的健身步道。将引进经济型酒店，品牌餐饮酒店、大型超市，此外还有健身俱乐部，满足周边居民从低端到高端的所有需求。,塔子湖体育中心,商业中心,长江传媒大厦,46,46,晋合金桥世家，站位高端，面向高端客户，开盘去化率达到60%,项目概况地理位置：江岸武汉大道金桥段三金潭立交处（中环商贸城与吉祥谷交汇处）占地面积：250416总建筑面积：420000本次推售产品说明：本次推出两栋33F的高层，3、4号楼，两梯三户，共计396套房源。90-100的2房和90-100、140-150的3房,销售情况10月30日开盘，本次推出396套，当日销售243套，销售均价10000元/(含2000元/装修)，开盘销售率为61%；开盘活动：交2万元认筹金客户享受价格1万/，开盘后不享受此价格,3、4号楼（红色）为此次开盘楼栋（2010.10.30）,客户情况：客户组成：80%来自汉口中心区建设大道沿线客户客户职业：50%为私营业主为主，公务员客户购买实力：60%客户是一次性付款，40%客户首付5成。客户置业经历：有多套房产，有高端置业经验。,后湖片区首个成品房住宅，面向首改客群体价格高出后湖片区其他楼盘近一倍，走高端路线。,47,47,区域具备产业支撑基础，实力客户基础雄厚，购买力强劲,中环商贸城占地面积2100亩，总投资18亿人民币，建筑面积60万方。内含汽车、钢材、副食调料、4S店群、汽车配件交易中心、五金机电博览交易中心、现代物流中心七大专业市场，以及200亩的汽车主题公园。是一个集交易、物流、物业、展示、电子商务、结算、娱乐、游览、公寓、酒店十大功能于一体，电子信息化服务为核心的大型现代化专业市场集群。,一期钢材、副食调料两大市场的商铺进驻和开业经营均达90%以上。整体租金均价水平稳定于60元/m2以上。老竹叶山汽车市场整体搬迁进入，签约进驻率达95%。,专业市场带来购买实力强劲的客群,2005-11,新城中心发展理论,世联研究理论,49,案例分析,案例前提：,区域为城市新中心区区域内有会展、酒店等综合物业,相关案例：,深圳中心区东莞新城中心南京河西新城郑州新区青岛东部新区,核心结论：,案例分析见附表,新城市中心区物业发展规律新城市中心功能构成新城市中心区核心属性,50,政府导向是推动新城市中心快速发展和区域价值提升的前提,城市,政府作用,结果,深圳东莞南京郑州,中心区规划方案国际招标中心基础设施持续投入中心区香港招商推荐会政府高调搬迁至市民中心,区域价值提升至全市最高带动区域房价上涨吸引中大型企业入驻,1992年提出新城中心概念但政府未引导2001年起政府重提概念，投入设施，政府搬迁,10年间未发展，住宅、写字楼开发量少，档次低新城中心成形，成为东莞价值最高区域,政府02年提前推出河西新区规划及概念多次举办南京新CBD论坛申办十运会,吸引开发商早期介入开发高档房地产河西新区区域价值提升,新区方案国际招标提前修建核心建筑会展中心和会展宾馆,郑东新区成为新的开发热点高档住宅、写字楼大量开发,新城市中心的发展无一例外都是在政府高调推动之下进行的,51,核心市政设施的先期建设和规划是新城市中心高起点发展的重要引擎,深圳高交会馆,南京奥体中心,东莞市政府,郑州会展中心,城市,核心设施,作用,深圳东莞南京郑州,高交会馆市府大楼奥体中心会展中心,最早建成的配套，标志中心进入高速发展期市政府建成和搬迁带动新中心区的实质发展河西新城发展的重大契机，发展的核心支撑郑东新区最早建设的大配套，标志新区,重大设施的建设和规划带动新区快速发展，也带动房地产项目的开发,深圳市民中心,52,新城市中心一般都有承担标志性建筑的核心区，同时形成区域的核心功能,核心区区域标志,郑东新区,核心区区域标志,市政府大楼,会展会展宾馆,东莞新中心区,奥体中心,核心区区域标志,南京河西新城,深圳新中心区,市民中心,核心区区域标志,核心区：政府大楼城市级公共建筑组团,体育馆会展及配套,核心区一般由政府大楼、市级公建组团如会展、体育中心来承担,53,多种功能复合、多个组团共存是新城市中心的主要特征,深圳中心区：政府、文化配套、公园、会展高级住宅、写字楼、购物中心、星级酒店,郑东新区：会展、公园旅游区、艺术中心、医院写字楼、高级住宅、星级酒店,南京河西新区：奥体中心、娱乐配套、公园、文教体配套写字楼、高级住宅、购物中心,东莞新中心：政府、文教配套、会展中心、中心广场高级住宅、写字楼、商业,核心区,文教设施,高档住宅,星级酒店,政府大楼,写字楼群,旅游公园,会展中心,核心区,54,城市新中心区房地产开发一般经历由住宅办公商业的次序,起步期,发展期,快速发展期,成熟期,商业项目,办公项目,市政配套,土地开发路网设施,居住项目,城市新中心区成功开发次序,0-3年,4-5年,6-10年,10年后,时间,开发类型,不同城市新中心区的开发历程基本一致不同城市，开发力度不同，则开发周期不同,55,地铁案例研究,56,项目基本情况香港的轨道交通秉承先进的规划理念，表现为在总体规划层面上的以轨道为骨干的交通系统与城市空间格局高度融合。,屯门,元朗,粉岭/上水,大埔,沙田,荃湾,将军澳,东涌,天水围,香港岛,大屿山,新界,九龙,香港新市镇分布图,香港将军澳及东涌,57,项目基本情况香港新市镇自1973年以来开始发展，目前已建成9个新市镇，对解决香港人口的增长，分散挤迫市区内的人口，改善居住环境，稳定社会经济起到重要的作用。,从1973年推行新市镇计划以来，香港在30年间先后兴建了9个新市镇：荃湾、沙田、屯门、元朗、粉岭/上水、大埔、将军澳、天水围和东涌。现有的9个新市镇整体人口约320万，占香港总人口的一半，未来规划人口达到400万。新市镇记载着香港30年的社会变迁，是香港经济起飞的缩影，为几百万香港人营造了崭新的生活空间、住宅小区和便利的社区设施，对香港的繁荣稳定起到了重要作用。,58,项目发展过程中遇到的问题,香港新市镇产生的历史背景及发展现状？,香港新市镇开发过程中规划的物业类型及规模配比？,香港地铁站点周边新市镇规划开发的成功因素？,59,项目为相关利益群体或开发商创造价值的核心举措（发展模式、规划、产品等）,以香港将军澳站、东涌站为重点案例研究其发展模式、规划和产品,60,将军澳是香港的第7个新市镇，自1982年获批准发展新市镇至今，经历了起步期、快速发展期和进一步发展期三个阶段，开发主题依次为住宅、商业和休闲娱乐设施。,60年代将军澳、调景岭和坑口一带为渔村和重工业地带随着经济发展为了解决日益严重的城市拥挤问题1982年港府选择了将军澳区域内临近九龙的翠林、宝林以及坑口为新市镇发展的第一批对象着力发展的是公共屋村和廉价商品房,市中心北为将军澳第二期重点开发区域1999年4月将军澳地铁开始兴建，2002年4月地铁线路的开通进一步解决了对外交通的问题，使将军澳镇从人口不足1万人发展到31万人随着人流量增大，在地铁站附近兴建更高要求的商业办公住房,把其打造成繁华的商业市镇中心成为这一阶段的任务,政府已开始对将军澳发展做进一步可行性研究，主要发展市中心南部、调景岭、将军澳第一期堆填期以及百胜角未开发地区制定的土地建议主要包括减少发展密度、提供更多休憩及康乐设施、靠海岸发展高级休闲娱乐场所等，力图打造一个更具吸引力的新市镇,核心举措,61,公交站,将军澳工业邨,将军澳新市镇的建设围绕站点腹地展开，目前开发的区域为站点以北区域，以高密度住宅开发为主体（占90%），配有完善的生活配套设施（占5%）和商业设施（5%）。,1,2,尚德商场,君荟坊,1,2,公共服务及设施,学校,医院,住宅,3,5,4,6,3,3,3,3,3,3,3,4,4,4,4,4,4,5,6,6,6,6,6,5,3,宝邑路,核心举措,62,将军澳地铁站以南片区为未来规划开发的重点区域之一，规划侧重生态的利用和康乐设施的发展，力图把将军澳建设成具有独特都市设计和优越居住环境的新市镇。,商业及住宅,政府机构及娱乐设施,住宅,休憩用地,商业,将军澳地铁站和商业及娱乐中心,市中心北部,市中心南部,文娱区-在将军澳西面门廊建设政府综合大楼，包括大会堂、政府办事处、图书馆、文娱中心等设施,中央大道-一条由地铁将军澳站伸延至新海旁的美化地面行人专用区，大道两旁设有各种零售设施（露天咖啡店、商店等）,中密度商住发展区-容积率为2-5，优质住宅，较低层地方提供综合的零售、餐饮、休闲和娱乐设施，创造出富有生气的海滨地带,市镇广场-优质的园艺设计，发展成为主要社区活动如市集、表演、展览、节庆活动等的新场地，成为将军澳居民的聚脚点,海滨公园开发强度很高（veryhigh)第二影响区域距离站点通过其他交通方式15分钟内可以到达（包括交通以及换乘时间），是上述高等级功能的备选区域同时适合布局可进行产业聚集（cluster)的相关功能；开发强度较高（high)第三影响区域距离站点通过其他交通方式需要15分钟以上的时间（包括交通以及换乘时间），取决于地段状况可以发展多种功能；开发强度取决于地块以及开发内容,资料来源：SchtzE,1998,StadtentwicklungdurchHochgeschwindigkeitsverkehr(UrbandevelopmentbyHigh-SpeedTraffic)Heft6,114,地铁对沿线住宅房地产增值的最大影响范围在市区一般为500m至1km，在郊区为2km至3km，依据城市的不同和区域不同，影响和辐射范围略有不同,地铁对沿线住宅物业价值的影响曲线,在研究交通系统与资产价值的关系时，使用最为广泛、最为成熟的方法是HedonicPriceModel，即“特征价格模型”，该模型旨在建立商品隐含特征与其价值之间的函数关系。地铁对沿线住宅房地产增值的最大影响范围在市区一般为500m至1km，在郊区为2km至3km，依据城市的不同和区域不同，影响和辐射范围略有不同。如果楼盘离地铁车站太近，则地铁所产生的噪音会使局部地段房价有所下降。随着距离地铁交通站点半径的增加，项目价值呈递减趋势；如忽略地铁站而以地铁线为基准，物业价值会随着到地铁线距离的增加呈梯度递减趋势,115,上海地铁研究,116,地铁作为功能性的城市建设项目，不仅缓解了交通堵塞问题，还拉动了上海的经济增长,在20世纪90年代，上海市经济的快速增长在一定程度上得益于以“路沟桥”为主的城市基础设施投资以及由其带动的房地产投资拉动的。大批“路沟桥”基础设施建设项目为上海市近十年的经济增长作出了极大的贡献。基础设施投资与城市GDP增长呈正相关关系地铁明珠线二期工程能给上海GDP的增长产生拉动效应,上海基础设施投资增长与GDP增长比较,以明珠线二期投资为例,以上海为例,117,地铁拉动了沿线区域房地产投资，并改变沿线土地的功能结构和产业构成，诱发消费和投资需求，对经济增长具有乘数效应,经济效益以轨道交通明珠线二期工程为例，132.67亿元的投资将带动房地产投资828亿元，这将占到2001年度上海GDP总值的16左右产业效益明珠线二期工程沿线的功能结构将会进一步向金融、商贸、旅游、信息服务、行政管理等第三产业转移，用地结构将出现明显的置换，从总体趋势来看，沿线商业、办公用地的比重会有不同程度的提高，普通住宅用地比重会有减少，工业用地面积将大幅下降人口、就业效益地铁建设对人口产生集聚作用，创造更多就业机会，从而诱发消费和需求，对经济增长具有乘数效应,以1990到2001年上海交通运输投资和房地产投资数据为基础进行回归分析,交通运输投资对房地产投资的回归系数为6.281,以明珠线二期为例，132.67亿元的投资将带动房地产投资828亿元,带动的房地产投资将占到2001年度上海GDP总值的16%左右,以上海为研究对象得到的结论,118,上海地铁1号线开通以来，进一步带动了老城区徐家汇商业金贸的发展，徐家汇区域的城市功能发生很大变化，发展成为上海最繁华的商圈和城市副中心,徐家汇处于辐射型交通的枢纽位置，地铁一号线使徐家汇与梅陇、莘庄地区数万人口形成了大规模的商住互动，使徐家汇由“林家铺子”式的商区发展成为繁华的城市副中心目前徐家汇年商业销售额60亿元，日人流量近80万人次徐家汇商城围绕地铁而建的商业布局大大提升了该地区的商业地产价值徐家汇地铁站点附近的营业性商业用房成为商家的最佳选址徐家汇中心广场占地1.2平方公里，云集多家大型百货商场徐家汇地铁站共开14个出口，使区域内的水平客流和垂直客流的组织、引导趋于合理化，为房地产开发商和零售商家提供了无限商机,居住为主、旧城区,旧城改造、商业兴起,地铁开通、繁华商圈,起步阶段（改革开放初期）,发展阶段（80年代90年代）,成熟阶段（90年代）,1,2,3,4,6,5,7,8,9,10,11,12,13,14,徐家汇站,地铁站点的14个出口,地铁1号线,119,地铁2号线的开通加速了浦东陆家嘴片区的发展，改善了区域的配套环境，拓展了其空间容量，推动了陆家嘴金融城的建设和发展,为上海乃至全国金融中心的陆家嘴CBD是浦东甲级写字楼的集聚地已成熟的区域,其交通网络完善,公交线路发达,出行方便,地铁的开通会进一步扩大其辐射范围和凝聚力,起到“锦上添花”的效用,陆家嘴站,浦东的金融业GDP已占到整个浦东GDP的1/6,浦东的金融机构已达476家，大都集聚在“陆家嘴金融城”区域内,近两年陆家嘴区域的甲级写字楼租金以4%-5%的幅度上涨,目前陆家嘴甲级写字楼的平均租金在1.17美金/平方米/天,地铁2号线,陆家嘴CBD,120,上海莘庄片区在地铁开通后房地产价格变动趋势明显，地铁带动了房价飞跃发展,上海莘庄位于外环线以外，在地铁开通之前还存在大量的农田，房地产处于极低的发展水平。当1997年地铁1号线通车以后，莘庄至徐家汇的时间缩短到了15分钟以内，极大的拉动了莘庄房地产的价格，目前已经成为配套齐全、工薪阶层购房的重要选择区域，成为上海市重要的人口导入区。2003年莘庄片区住宅均价为7300元/平米2006年莘庄地铁站周边住宅的均价已经达到10000元/平米以上,VS,“地铁一号线给莘庄带来的楼市奇迹简直就是教科书式的；没有地铁，就没有莘庄今天的繁荣。”业内人士,121,深圳地铁研究,122,地铁的出现加速了关外的宝安、龙岗两区与关内的联系，改变了深圳房地产的格局,关内和关外的巨大差异，尤其是在城市功能和交通配套上的差异，成为制约关外房地产发展的最大障碍，地铁的出现促进了关外房地产的高速发展，改变了深圳房地产格局。近几年关外房地产开发的总量以及在真个市场中所占的比例上浮都较大。由于交通条件的改善和配套设施的逐步完善，十年前类似于今天关外状况的南山区目前已成为深圳人置业的首选区域，连续几年成为深圳市房地产的主战场,各区历年住宅销售面积所占比例走势,各区历年房地产销售面积（单位：万平方米）,2004年各区土地出让面积比例,123,地铁对于房地产的价格影响呈现阶段性的增长趋势，伴随着地铁建设进度的不同和贯通运营的状况而有所差异,通过对大量的案例研究和实际成交案例的分析，地铁对于房地产的价格影响呈现阶段性的增长趋势，伴随着地铁建设进度的不同和贯通运营的状况而有所差异深圳地铁自99年公开规划信息以来便已开始影响深圳房地产，2002年开始建设至2004年投入运营期间，地铁对深圳房地产的影响表现尤为明显。地铁二期工程目前已经开始建设，至2010年全线通车之后，地铁对深圳房地产价值的影响将会逐步减少。而地铁沿线物业的开发将会进入新的阶段，沿线物业所占的比重逐步增加。,地铁发展阶段,对房地产价值的影响幅度,一期建设,一期运营二期建设,临近完工,全线通车,运营成熟期,地铁对深圳房地产价值影响的阶段序列表现,轨道交通对深圳住宅物业价值的影响对比,注：地铁对房地产的影响的有效距离为600米的范围,124,地铁沿线各区域房价都受地铁利好的刺激明显上升，陌生区域住宅价值受影响幅度明显超过成熟片区,福田典型片区三级市场价格走势,南山典型片区三级市场价格走势,各区历年住宅销售面积所占比例走势,关内和关外的巨大差异，尤其是在城市功能和交通配套上的差异，成为制约关外房地产发展的最大障碍，地铁的出现促进了关外房地产的高速发展，改变了深圳房地产格局。近几年关外房地产开发的总量以及在真个市场中所占的比例上浮都较大。由于交通条件的改善和配套设施的逐步完善，十年前类似于今天关外状况的南山区目前已成为深圳人置业的首选区域，连续几年成为深圳市房地产的主战场,125,城市地铁站点对于周边土地利用的影响半径在400-600米之间，同时在该半径内对于不同物业类型的市场价值影响不同,一个人的步行距离决定了城市轨道站点对于周边的影响范围，通常这个距离是400-600米，在这个半径范围内，大约0.5-1.01平方公里的土地利用受到交通导向的影响,地铁站点周边住宅物业增幅随着距地铁站距离的增加而衰减，但呈现非直线型衰减，300米以内衰减范围不明显，300米外较为显著,地铁站点100米范围内商铺具有较大升值空间，100-300米范围内增幅变化不大，可以说站点100米之内对于商业来讲是黄金地段,地铁站点100米范围内办公物业具有明显增值空间，100-200米范围呈现较大梯度衰减，300米以外增值幅度已不明显,资料来源：深圳1号线地点周边物业价格测算分析,126,地铁对本区域价值影响,127,西安地铁的远期规划包括6条线路，目前已落实规划的包括地铁1、2号线，建设周期预计为2006-2013年,整体规划西安地铁规划为6条线，总长251.8公里，覆盖全市61个主要客流集散点中的52个，线路直接连接或延伸方向辐射中心城镇和组团，预计轨道交通客运量占居民出行总量的25，二号线与一号线构成轨道交通线网中的十字骨架，是线网中的骨干线；近期建设进程地铁二号线于2006年9月首先动工，自北客站穿过城区至韦曲，计划2011年建成通车；地铁一号线线路全长31.825公里，计划于2009年1月动工，全线分两期建设，一期工程为后围寨至纺织城段，全长25.337公里，预计2013年建成通车；二期工程为森林公园至后围寨段，线路全长6.488公里。,二号线：2006-2011,一号线：2009-2013,三号线：2010-,四号线：规划中,五号线：规划中,六号线：规划中,128,目前西安市民对于地铁价值仍未建立清晰的认知，仅将其作为一个普通的公共规划利好,“西安人对地铁的概念还比较模糊，只知道地铁给交通生活带来了便利，具体有什么真实的价值还不清楚”沁水新城置业顾问吕先生“目前为止西安对地铁的关注度不是很高，现在大家主要考虑的还是地面交通系统地铁的规划比较远期，可能年轻人会考虑”某研究所研究员谷女士,2号线沿线,1号线沿线,西安地铁目前仍未显现出如一线城市的价值拉动或预期价值拉动效应。,129,西安目前的城市规模与城市化率与一线城市尚存在一定差距，城市交通组织方式仍以地面环线系统为主导；城市交通压力仍未尖锐化，轨道交通系统的作用与应用的紧迫性尚未显著体现。,一线城市地铁的升值效应是在地铁的应用过程中逐步显现的；多数西安人尚未体验过地铁带来的生活便利与居住方式的变更；相对于一线城市而言，西安人的投资意识比较淡薄。,西安地铁规划落实时间相对远期，1号线至2013年才计划开通；西安人更加相信眼见为实，对于远期规划利好欠缺价值认同。,西安地铁对物业价值具有正面影响，但由于城市交通组织与客户认知水平等因素的影响仍未显现价格拉动效应,与一线城市相似，地铁对西安城市物业价值存在正面的提升作用,目前其对物业价格的直接影响力尚未显现出来，制约因素主要包括,城市规模与交通组织方式,客户认知水平与投资意识,城市心理特征与规划落实,130,地铁规划对于本项目的影响评估增值实现需要一个过程,本项目位于地铁站一二级延展区的辐射范围，未来地铁规划落实将对其地块价值具有显著提升的作用；,目前地铁影响力效应仍停留在概念阶段，期待地铁规划在短期内促成区域增值与项目开发并不现实；,随着2号线的应用与1号线的规划落实，城市的交通组织方式与置业动向将发生改变，西安居民将逐步建立对于地铁的价值认知；,长期价值提升,短期概念影响,效应逐步释放,131,TheEnd,132,政策层面研究,地方政策解读(汉版限购令及国八条细则分析为重点),2010年底和2011年初，高端楼盘的集体热销和价格飙涨影响武汉楼市格局，加大地方政府楼市调控压力,在政府换届背景前提下,地方政府对中央政策更为配合.确保政策有效执行;,表现一:武汉政府从2010年底,对房价超过10000