鄞州投资创业中心II-3-C地块立项报告.ppt

宁波公司2012年3月,鄞州投资创业中心II-3-C地块可研报告,目录,项目概况,市场分析与机会选择,客户定位及产品解决方案,土地获取方式及风险,公司与项目运营,能力需求与总结,1,2,3,4,5,6,可研报告目录,2,目录,项目概况,市场分析与机会选择,客户定位及产品解决方案,土地获取方式及风险,公司与项目运营,能力需求与总结,1,2,3,4,5,6,可研报告目录,3,基本信息,土地价格未包含契税,4,项目位于宁波鄞州区新城区（鄞州中心区）东北部，所在区域定位为城市副中心，是今后5年重点推进的城市新区，区域认同度高，房地产发展条件成熟，项目将从中受益,地,人,钱,注：数据来源于统计局,城市发展方向：根据宁波市城市近期建设规划（2011-2015），东部新城、江北姚江新区、鄞州新城区、镇海新城区、北仑滨海新城、东钱湖旅游渡假区为今后5年重点推进的6大城市新区，地块位于鄞州新城区，将从中受益；板块角色：鄞州新城区经过15年的打造，已成为宁波的城市副中心，鄞州区政治、商贸、居住、科技和教育中心，交通便利，配套设施完善，市民对区域认同度高，房地产发展各项基本条件成熟。,宁波城市基本状况,城市发展方向及板块城市角色,宁波城市2011-2015重点建设规划图：,东部新城,镇海新城区,江北姚江新区,鄞州新城区,东钱湖旅游渡假区,北仑滨海新城,宗地,鄞州区经济增长速度高于全市平均水平，经济实力列全市第一，综合实力强大，经济以第二产业为主；人均可支配收入排名全市第一,达36734元，藏富于民明显；全区常住人口逾136万,33.7%,62.5%,3.8%,第三产业比重,第二产业比重,第一产业比重,2011,15.8%,2010,16.1%,2009,8.1%,2008,22.1%,2007,25.3%,2006,23.7%,2005,25.3%,2004,19.9%,2003,增幅(%),GDP（亿元）,江北区,奉化市,象山县,宁海县,江东区,海曙区,镇海区,北仑区,余姚市,慈溪市,鄞州区,江北区,江东区,海曙区,镇海区,奉化市,象山县,北仑区,宁海县,余姚市,鄞州区,慈溪市,34123,城镇居民人均可支配收入(元),常住人口（万人）,数据来源：宁波统计局，中国指数研究院,注：人均可支配收入为11年数据，常住人口为10年数据。,7,鄞州中心区,宗地,鄞州投资创业中心,鄞州区下应街道区域,万达广场,华府,水岸,地块所在片区为鄞州投资创业中心，已形成了汽车零部件、精密机械、IT电子电器、创意产业、总部及研发孵化产业、汽车销售服务业等六大产业为主的产业体系，对人口吸附度高，住宅市场潜在需求大,目前区域内产值上亿元的工业企业达到32家，销售收入上亿元的三产企业达到10家，其中有2家企业的销售收入超过了10亿元，已形成了汽车零部件、精密机械、IT电子电器、创意产业、总部及研发孵化产业、汽车销售服务业等六大产业为主的产业体系。2010年共完成工业投入14亿元，同比增长55%，实现总产出272亿元，同比增长13%，工业增加值51.5亿元，同比增长32%，工业利润28亿元，同比增长77%，出口交货值69亿元，同比增长20%，实现财政总收入7.85亿，同比增长14.6%，其中一般预算收入7.7亿元，同比增长13%，名列全区镇乡（街道）排名第二位。,甬台温高速,宁波高教园区,鄞州区政府,信息来源：鄞州潘火管委会官方网,交通关系：地块处于鄞州中心区，周边路网发达，车行交通十分方便，通过紫城路、鄞县大道、嵩江东路可快速到达城市各区域和主要交通枢纽,东西向主干道：鄞县大道、嵩江东路南北向主干道：下应大道、钱湖路、天童路、宁南路至万达广场4公里至高教园区1.5公里至宁波火车南站10公里至宁波砾社机场14公里,公交,快速路,水岸,华府,地块50米内有通往万达广场、麦德龙、市区、南站、客运中心等公交线路6条，公交出行十分方便。,环境优美的高教园区,万达,宗地,公交站点,地块周边各类配套齐全，东南侧距离乐购仅200米，距鄞州万达广场约4公里，3公里范围内可享受各类社区配套,教育配套地块区域内教育资源丰富，素质较高。紫郡幼儿园：9班制幼儿园，位于紫郡小区内。上上城幼儿园：9班制幼儿园，在建，位于山上成小区内。宁波中学：省一级重点中学。鄞州实验中学：系鄞州唯一一所教育局直属初中，远期规模为30个教学班，1500名学生。宁波华茂外国语学校：系市教育局直属的寄宿制民办学校。现有小学、初中、高中共139个班级，5200余名学生。李关娣中学：39班，浙江省示范初中。南高教园区：内有7所院校。生活配套乐购：位于地块东南面200米内，在建中，13年开业。菜场：位于地块西面的小型菜场。净菜超市：位于地块北面的新净菜市场。休闲娱乐：天宫庄园是一个寓红酒文化、蚕桑文化和宁波乡村民俗文化，集休闲娱乐、乡村生活体验和四季田园观光为一体的都市型休闲旅游区。商业配套万达广场：总占地面积21.09公顷的大型城市建筑综合体。BEST广场：约20万城市综合体，在建中。,医疗配套周边目前的医疗配套包括：鄞州第二医院：按照日门诊量2000人次、住院床位500张的三级乙等标准设计建造，为宁波市医保、鄞州区农保定点医疗机构。明州医院：在全国1500家社会办医院中入围前三甲，设置床位1200张，实际开放床位414张，有临床、医技科室35个.,水岸,南部商务区,高教园区,区政府职能区,鄞州投资创业中心,下应街道,宗地,1公里,3公里,三江购物,大地影院,培罗成广场,地块四至与地表：北面与东面接银亿上上城，南面隔规划道路与规划居住用地相邻，西临紫城路，地块内拆迁已基本完成（空地），政府负责达到净地标准交付,银亿上上城,银亿上上城,紫城路,规划道路,居住用地,A,B,地块现状与道路：,地块西侧紫城路现状,地块南侧规划道路现状,地块东侧现状,地块北侧现状,地块内现状,地块给水、雨水、污水、供电、燃气、通讯市政管线全部可接入在建的紫城路市政管网,市政管线,银亿上上城,银亿上上城,紫城路,规划道路,居住用地,地块不利因素：紫城路西边有两列35KV高压线，距地块红线约60米，存在微量辐射影响；地块内已敷设的一条DN200饮水管仍在使用，管委会承诺可移除,地块红线范围内敷设一条DN200球墨饮水管仍在使用，埋深约半米，地块开发建设时应与相关部门衔接移除。,地块西侧紫城路上可见的高压线,饮水管,高压线,万达,竞争格局：周边可比楼面地价在7300元/平以上，本项目地价占优，在售高层产品毛坯售价在15000-16000元/平,环城南路,鄞县大道,下应大道,宁南路,天童路,钱湖路,宗地,湾底村地块7300元/平,水岸南侧地块13765元/平,联心村地块8707元/平,蝶园地块8600元/平,国骅宜家花园25万平毛坯15000元/平,荣安心居7万平毛坯16000元/平,小结：本地块处于鄞州中心区，拥有区位与交通优势，周边居住社区林立，配套设施处于成熟完善之中，土地属性适宜打造G2类项目,地块200米步行距离内有乐购，2013年即将营业，为小区生活配套提供保障。距离万达广场仅4公里，车行10分钟能够享受鄞州核心区各类配套设施，生活较为方便。地块南侧2公里，有都市休闲旅游的天宫庄园，为项目增添一大亮点。,区位、交通,配套,城市界面,地块所在区域发展较为成熟，西片区主要为居住区，东片区为创业中心；交通方面车行、公交出行十分方便，可快速到达城市各个区域。,地块周边均为居住社区或在建小区，城市界面、居住氛围良好。,目录,项目概况,市场分析与机会选择,客户定位及产品解决方案,土地获取方式及风险,公司与项目运营,能力需求与总结,1,2,3,4,5,6,可研报告目录,17,宁波住宅市场整体量价与供求:去化以当地居民自住为主；08至10年市场成交正常年份月均成交24万m2上下，调控年份月均成交12万m2上下；10年起供求比上升,限购后价格出现下跌,122,121,1112,1111,12,639,1110,119,15,558,118,117,116,115,14,544,114,113,112,111,1012,1011,1010,109,108,107,106,14,262,105,104,103,102,101,0912,0911,0910,099,098,097,096,095,094,093,092,091,0812,0811,0810,089,088,087,086,085,084,083,082,081,成交均价（元/平米）,成交面积（万平米）,11下半年,11上半年,112.2,10下半年,86.7,1.8,10上半年,75.3,09下半年,0.7,09上半年,0.5,08下半年,08上半年,93.8,供需比,供应面积（万平米）,成交面积（万平米）,11.2.20限购实施,鄞州中心区住宅10年成交均价19237元/平,月均成交3.97万m2，11年成交均价20551元/平,受限购影响月均成交1.75万m2，12年2月份成交仅1.42万m2，同比基本持平,1111,1110,1109,1108,1107,1106,1105,1104,1103,1102,1101,1012,1011,1010,4.7,12784,1009,1008,1007,1006,1005,1004,1202,1201,1112,1003,3.7,1002,1001,成交均价（元/平）,成交面积（万平米）,11.2.20限购实施,数据来源：中国指数研究院,10下半年,1.5,10上半年,0.9,11下半年,11上半年,供需比,供应面积（万平米）,成交面积（万平米）,2.1,0.8,1.6,2.6,3,2.3,1.1,1.5,鄞州中心区住宅市场再改、高端产品供大于求，目前库存压力较大；10年至今市场成交以首置、首改类产品为主，首置类库存合理；限购后首置、首改产品成交量看涨,10年-12年2月各产品线供需情况,12年2月末各产品线存货情况,供需比,供应（万平米）,成交(万平米）,1.8,再改,首改,1.6,首置,14.0,高端,数据来源：中国指数研究院,高端产品存在部分需求,首改,首置,高端,再改,存货套数,鄞州中心区（含姜山镇）2012年潜在供应:待推项目12个，共体量58.9万方，约4340套，产品类型以高层为主，主力面积集中在90-140方,鄞州中心区（含姜山镇）2013年潜在供应:待推项目有16个，体量共91.1万方，以高层产品为主,鄞州中心区,可比竞品分布：本项目位于鄞州中心区东部,片区内可对比楼盘高层毛坯售价在15000元/平米以上，目前竞品大多销售在前或已近尾声,未来竞争主要来自荣安蝶园和周边二手房,风格璟院11.8万平精装18000元/平,荣安蝶园5.3万平12年上半年,上上城22万平米二手毛坯16000元/平,国骅宜家花园25万平毛坯15000元/平,国骅东方湾邸二手毛坯15000元/平,荣安心居7万平毛坯15500-16000元/平,宗地7.38万平米测算价精装14596元/平,竞品分析风格璟院,【基本资料】,G1,G3,G2,备注：数据截至3月11日,竞品分析风格璟院,【户型分析】,两房朝南超大面宽设计独立洗衣空间，室内干湿分区超大客厅设计与餐厅连接一线专属一梯一户，延伸室内使用功能,170，四室两厅两卫,两房朝南，超大面宽设计阳台收揽甬新河自然风光独立洗衣空间，干湿分洗专属一梯一户电梯入户，门厅空间延伸室内功能，动静分离,138，三室两厅两卫,6.8,客户特征,地域性较强，别墅客户以企业主、企业高管、机关单位领导为主，年龄介乎40-55岁之间。,客户来源,客户置业用途,【客户来源、特征及其关注点】,竞品分析风格璟院,调查发现，客户关注最多的是升值潜力及价格，总价段将成为客户最大的置业因素关注点排序依次为：规划升值潜力区域发展价格品质园林景观物业服务交通便捷赠送面积配套便利精装修,客户关注点排序,赠送面积,物业服务,园林景观,交通便捷,配套便利,规划,价格,品质,区域发展,精装修,升值潜力,客户关注点分析,发展商：银亿建设开发公司工地位置：鄞州区鄞州投资创业中心，北临诚信路，东靠甬新河，西接八一路总建：22万平方米建筑类型：小高层、高层、联排容积率：1.4开盘时间：2008年10月18日二手价格：小高层15500元/平米高层17000元/平米联排25000元/平米装修标准：高层精装修，其余毛坯主力户型：80-90平米二手总价：850-1200万元项目卖点：鄞州中心区，大型居住社区，银亿品牌效应。销售情况：规划有6幢精装修高层，13幢小高层，10幢联排别墅，9套尾房。,竞品分析银亿上上城,【基本资料】,2008年10月18日开盘，持续推出1638套，持续热销，截至2010年已售罄。,竞品分析银亿上上城,【户型分析】,88二房三厅三卫,1.两房朝南，带飘窗设计2.赠送露台阁楼，附加值高3.客厅餐厅相连，动静分离,1.客厅南北不通透2.书房朝南，结构不合理3.进门餐厅，动线问题严重4.进门正对卫生间，且过道过长，影响采光,144三房二厅二卫,6.8,客户特征,投资比例较大，因此客户来源分布较广，但主要成交客户为鄞州客户，地域性强。,园林景观,赠送面积,物业服务,价格,开发商,区域发展,精装修,升值潜力,交通便捷,配套便利,规划,客户关注点分析,客户来源,客户置业用途,【客户来源、特征及其关注点】,竞品分析银亿上上城,客户关注点排序,调查发现，客户关注最多的是价格和升值潜力，成为客户的置业因素。关注点排序依次为：价格升值潜力开发商区域发展配套便利赠送面积规划精装修物业服务交通便捷,竞品分析荣安心居,发展商：宁波荣居置业有限公司工地位置：鄞州沧海路与永达路交界处，世纪花园北面总建：7万建筑类型：高层容积率：2.20开盘时间：2011年9月17日均价：15500-16000元/主力面积：130-138主力总价：202-221万项目概况：项目位于鄞州中心区潘火板块，产品打造出色，建筑外立面全部采用全石材干挂，拥有近万米社区景观，定位为潘火高端楼盘。,【基本资料】,备注：数据截至3月11日,竞品分析荣安心居,【户型分析】,两室一厅朝南，南北通透，南向带大面积阳台。,两房朝南，横厅设计，户型进深较长。,1#131三室两厅,5#157，三室两厅,【客户来源、特征及其关注点】,规划,交通便捷,产品,区域发展,开发商,价格,物业服务,赠送面积,园林景观,配套便利,客户关注点分析,客户来源,客户置业用途,竞品分析荣安心居,客户特征,客户区域概念明显，主要以潘火本地客户为主，其次为鄞州中心区其他区域购房目的主要用于自住，无纯投资客户,客户关注点排序,调查发现，客户关注最多的是价格和产品。关注点排序依次为：价格产品配套便利开发商规划交通便捷区域发展赠送面积物业服务园林景观,发展商：宁波东方建设开发有限公司工地位置：鄞州下应街道与康强路交汇处总建：25万建筑类型：高层容积率：2.00开盘时间：2011年9月25日折后均价：15000元/主力面积：86-131主力总价：135-212万项目概况：项目位于鄞州中心区潘火板块，产品打造出色，底部石材干挂，上部真石漆；经典简欧风情园林，双水岸环绕；定位为潘火高端楼盘。,竞品分析国骅宜家花园,【基本资料】,备注：数据截至3月11日,竞品分析国骅宜家花园,【户型分析】,大开间，两室一厅朝南，南向大面积阳台，附加值高,横厅设计，两房朝南，通透性强，动静分离，居住舒适性高。,8#88两室两厅一卫,8#122，三室两厅两卫,竞品分析国骅宜家花园,【客户来源、特征及其关注点】,规划,交通便捷,产品,区域发展,开发商,价格,物业服务,赠送面积,园林景观,配套便利,客户关注点分析,客户来源,客户置业用途,客户特征,客户区域概念明显，主要以潘火本地客户为主，其次为鄞州中心区其他区域和江东。购房目的主要用于自住，无纯投资客户。,客户关注点排序,调查发现，客户关注最多的是价格和产品。关注点排序依次为：价格产品（立面、用材、质量等）配套便利开发商规划交通便捷区域发展赠送面积物业服务园林景观,【基本资料】,竞品分析荣安蝶园,鄞县大道,下应北路,本案,竞品分析荣安蝶园,【总平及户型布局】,户型方正，全明设计，南北通透主卧、次卧南向设置5.1米阳台横置，北侧设备平台赠送,南北通透，双阳台三间朝南，10.4面宽，主卧套间设计设备平台赠送,户型方正，全明设计，南北通透主卧、客厅南向设置地听南连阳台，北侧设备平台赠送,两室两厅一卫90平方米,两室两厅一卫90平方米,三室两厅两卫136平方米,竞品分析荣安蝶园,【户型分析】,目录,项目概况,市场分析与机会选择,客户定位及产品解决方案,土地获取方式及风险,公司与项目运营,能力需求与总结,1,2,3,4,5,6,可研报告目录,根据邻盘风格璟院、银亿上上城及荣安心居竞品的客户分析推导出本案的目标客户来源与客户特征:,风格璟院客户来源,银亿上上城客户来源,以鄞州区客源为主，老三区为辅，少量宁海、奉化,宁海,9%,奉化,19%,鄞州,海曙,20%,江东,宁海,9%,奉化,11%,鄞州,北仑,5%,镇海,目标客户特征,以鄞州区客源为主，少量宁海、奉化,项目客户定位,项目产品定位,市场定位结论:根据周边区域的市场特征结合宗地土地属性，项目定位万科G2品类，产品线为鄞州中心区东部缺乏的首置+首改，未来竞争压力不大,目录,项目概况,市场分析与机会选择,客户定位及产品解决方案,土地获取方式及风险,公司与项目运营,能力需求与总结,1,2,3,4,5,6,可研报告目录,650,获取方式及地价支付节奏：本项目通过现场拍卖竞价方式竞买，地块具备推地条件，地块经过两次流拍，鄞州区政府领导明确希望万科摘牌,3.拆迁及交地,目前基本为空地，政府承诺净地交付,2.地价支付节奏,1、土地使用权获取方式,风险与竞争对手：,650,2.潜在竞争对手分析无。,1.风险分析,目录,项目概况,市场分析与机会选择,客户定位及产品解决方案,土地获取方式及风险,公司与项目运营,能力需求与总结,1,2,3,4,5,6,可研报告目录,项目开发节奏：项目在2012年4月启动，2012年8月开工，在13年2月开盘，14年7月竣工，14年8月可交付入住,项目首期开发计划,13年2月实现销售，住宅14年8月实现结算，整体住宅销售均价14596元/（含装修平均成本664元/）,650,按照政府以往拍卖条件分两次支付地价款（12年11月付清地价）核心指标可满足集团要求，整体销售净利率12.16%,项目从获取至开工3个月，至开盘9个月（中高层须达主体结构1/3），至结算27个月,项目与公司战略契合度：万科在市场份额占40%上的鄞州中心区已无项目；本项目所在区域属鄞州中心区，符合宁波公司发展战略；同时，该项目的获取可提供首置、首改类产品，改善现有产品结构,%,现有资源状况：公司目前运营4个项目（含代建项目），其中三项目可售资源74万平米，开发周期约3年。现有品类结构：金色