商业地产前期策划分析.ppt

昆明世博新区开发建设有限公司,2015年6月，原项目组针对泰姬酒店项目后续开发及世博花园酒店二号院地块的重新定位提出了多个开发方案，并委托世博投资公司针对各个方案开始进行经济测算工作。2015年8月，世博投资公司完成了“世博花园酒店二号院改扩建项目”的项目经济测算工作。2015年9月，项目规划条件明确，用地性质成功调整为B2兼容B1，项目开发方向有了更多的选择性。为了保证产品开发的安全性，新区公司邀请了昆明金石发展咨询有限公司，昆明风之铃市场调查与研究有限公司，昆明世联卓群房地产经纪有限公司三家机构并通过比选最终确定昆明金石发展咨询有限公司负责针对房地产市场需求做一份客观的市场调研报告。成果于2015年11月6日向公司及集团领导作了汇报。,前言,Contants,01昆明房地产市场现状02昆明市房地产区域市场分析03项目宗地分析04项目开发方向建议05单一业态开发经济测算与比较分析06开发强度弹性分析07满容开发业态配备建议08满容开发现金平衡分析09方案优选,第一部分昆明房地产市场现状,2011-2013年昆明土地成交放巨量，以拍地至开发上市时间1-2年推算，二级市场供应洪峰体现在2012-2015年，2014-2015年开始土地供求锐减，将减轻2016-2017年市场供应压力,昆明一级市场表现,注：数据来源于昆明市国土资源局,昆明市土地成交以住宅为主，商业占比较大，由土地市场成交情况可大致推算未来1-2年的市场供应情况，由于2014及2015年一级市场成交巨减，预期2016-2017年新增供应压力不大，主要面临库存去化压力,昆明一级市场表现,注：数据来源于昆明市国土资源局,高库存时期，市场供求关系严重失衡,自2012年开始，市场供大于求的局面持续存在，商品房存量过巨，进入去库存时代,昆明二级市场分析,注：数据来源于昆明市房产信息中心,自2010年以来，昆明商品房市场供大于求的局面开始长期存在，在此压力下市场供应与成交量仍节节攀升，一方面反映出了强大的内生动力；而在乐观的同时，商品房静态存量也达到了2200万的惊人数字，是昆明两年的去化量总和！,昆明市商品房高库存的压力凸显，在全国市场普遍开始转暖的大环境下，昆明市场表现仍显疲软,昆明二级市场分析,注：数据来源于昆明市房产信息中心,昆明二级市场分析,近期市场成交较为平稳，进入传统“金九银十”销售旺季，市场仍无较大起色，预期年终促销将拉动成交量；而商品房成交均价环比下降，市场“以价换量”明显,昆明市主要商圈分布于市中心、南市区及北市区，世博板块内主要存活指向性商业,昆明商圈分布现状,市中心：三市街主力商圈，为昆明传统商圈，曾是昆明唯一集中商业区，吸引全市及绝大部分来昆外地人。北市区：片区发展较早，现已形成北辰财富中心、霖雨路及白云路等区域商圈，随重点项目推进，片区商业将有质的飞跃。南市区：南亚风情第一城代表了区域级商业中心的崛起，未来西山万达广场建成将再次完善片区商业配套。西市区：西市区尚无区域级商业中心，人民路壹号广场、保利六合、经典双城等大体量商业项目建成，方能使西市区商业大有改观。东市区：人口密集区处于二环周边，出二环后地势多起伏，人口分布不均，以车市及餐饮等指向性商业为主。东南片区：现有商业多为专业市场，经商人群众多，商业较有活力，生活商业中心集中于世纪城商圈。,万达广场,红星国际,白云路商圈,世博园板块自身商业匮乏依赖主城及北市区商圈,昆明商业发展趋势,昆明商业格局,高新区商圈,白云路商圈,北辰商圈,滇池路商圈,世纪城商圈,南市区商圈,巫家坝城市副中心,市中心商圈,东市区商圈,市中心外扩商圈,北京路沿线是昆明发展最密集的商业商务圈。,本案处于世博板块核心区域，片区植被覆盖较多，整体偏静，且地势起伏，交通条件一般，从主城范围来看属于边缘，不利于人流聚合及大型商业体存活。,南市区是目前昆明新兴商业最为集中的区域，代表了昆明城市的发展方向。,近两年运营商业中心概况,昆明近两年开业的商业体以综合MALL为主，体量10万左右，属于区域型商业中心，5万以内的小型MALL目前经营状况不佳,昆明市房地产市场环境总结,昆明房地产市场预判2011-2013年受土地市场巨量成交影响，导致2012-2014年市场供应量爆发式增长，分别达到1100万、1700万、1800万，而当期市场去化量仅达到700-1100万左右，进而产生了巨量库存；2014年土地市场成交已明显下降，根据住房城乡建设部关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知要求：住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应明显减少住宅用地供应量直至暂停计划供应。目前2015年土地供应成交进一步减少，后市新增供应压力减轻。目前昆明市商品房成交总量基本维持在年均1000万左右，住宅均价水平仍在继续探底，但由于市场新增供应减少，后市压力减轻，出现大幅“跳水”的可能性不高，预期在明后年有望出现转暖。昆明商业用地成交占比较大，因此带来了一系列问题，如城市商业承载力有限、同质化竞争激烈、商业物业供应严重过剩，此状况既无法避免，短期内亦不会消退，甚至将重蹈99世博会后的商用物业过剩局面。昆明商业发展趋势昆明总体商业主线呈北南东南方向延伸，局部地点有区域级服务中心；新兴购物中心、商业街区大量入市，商业投资、运营风险加大。良好的商业定位、规划设计及招商运营水平等能提高项目价值，拉升项目售价，降低开发风险。目前商业过剩情况较为明朗，写字楼整体租金、出租率下降明显，投资客愈发稀少。,第二部分昆明市房地产区域市场分析,昆明市板块划分及属性,新贵区域、中高端物业为主,传统富人区，低密物业为主,区域级商业中心分布密集区域竞争激烈,市中心核心地带,区域相对封闭，发展相对落后,区域逐步成熟，人口涌入较多,板块位置较偏，客户认可度不高,区域竞争激烈，主要面向刚需市场,环境佳，心理距离远，竞争较为激烈,昆明发展较活跃区域，客群基数大,昆明高端住区之一，已有多年无新高端项目供应,空港服务性物业,新兴区域，区位及环境有一定优势，中低密项目为主,区域发展较慢，内生客群市场,主要依赖内生客群市场，区域相对独立,区域竞争激烈，外来客群涌入较多,大学城及昆明行政中心拉动，投资客为主,昆明未来商业区主要集中于主城、南市区及东南片区，西市区及北市区也将逐渐形成规模,昆明各区域商业供应量,昆明写字楼公寓供求情况,写字楼公寓产品供应逐年递增，而去化率则大幅下降，单纯依靠市场去化压力巨大,注：数据来源于昆明市房产信息中心,昆明商业供求情况,商铺产品整体去化率较低，2014年去化率有所回升，年均去化介于30-40万之间,注：数据来源于昆明市房产信息中心,昆明主要在售写字楼项目供求分析,写字楼市场去化月均400-1000，需要大幅调低售价引入大客户资源提升去化量,昆明主要在售公寓项目供求分析,2014年后上市公寓项目月均去化约700，多数项目比前期售价下调30%左右,昆明主要在售商铺产品供求分析,商铺售卖情况普遍较差，月均去化500左右，去化周期较长,高标写字楼租售价格,目前昆明主要高标写字楼平均租金120元/月，市面均价17000-22000元/，大客户及内部成交仅为市场价50-70%，部分项目由于市场去化不佳，推行“以租代售”政策,万科白沙润园洋房：精装均价11000元/别墅22000元/,俊发盛唐城高层：均价7500元/,云润天阳高层：7000元/洋房：12000元/,清水佳湖雅居小高层：6600元/,世博首岸大平层：均价14000元/,银海白沙郡洋房：均价7800-9000元/商铺2-3万/,紫东苑小高层：均价5800-6500元/,朝九晚五高层：均价7500元/,世博里地下商铺：均价13000元/（带12年返租）写字楼价格待定,本案,本案地缘竞争关系,区域参考平台价：联排别墅：20000-22000元/洋房：9000-12000元/高层住宅：7500元/写字楼:5A16000元/公寓：暂无（参考金尚俊园8500；参考花之城（精装高返租13000）本案处于世博核心区，受用地规划限制，地理区位及片区特性影响较大，与其他周边项目可比度极低；地缘圈外主要为城中村项目，产品以高层住宅及大体量综合商业为主；地缘圈内东白沙河区域与本案区域条件相仿，以洋房、别墅物业为主；,地缘竞争度较高,核心竞争圈,云山村项目,白龙寺项目,世博生态城低碳中心5A写字楼：16000元/,本案区位及用地条件与区域外项目相似度极低，竞争关系较弱,本案地缘竞争关系,区域项目主要在售住宅类产品，但各类型商业、商务产品规划均有，本案需找市场差异化切入点,片区二手房市场情况,片区别墅二手房单价约2万元/，独栋售价相对偏低主要受总价影响，每平米月租金约50-60元,注：可供本案参考的公寓、写字楼租售样本缺乏,第三部分项目宗地分析,周边配套,项目隶属于世博板块，但该板块的最大劣势就为配套极度匮乏。商业购物消费需求基本在半径三公里外，商业非常稀缺。医疗资源基本能保证就医需求但并不丰富较于资源较为匮乏，小学教学质量较低，中学几乎没有。较近的商业类型物业基本都为专业市场，如园博花鸟市场、世博车市等。本项目周边基本为高档别墅住宅小区，交通基本靠自驾车，所以对附近资源需求也较低，可接受较远配套。,地块现状及指标,容积率：1.2建筑密度：40%限高：40M用地面积：56.7亩,地块形状不规则，破差12米，地质稳定，增加后期规划设计和施工建造的难度。但为低容产品的摆放提供高差条件，利用坡差可打造较为错落的建筑调性。地块内现有建筑物，较为老旧。后期项目启动需协调拆迁、安置等后续工作增加项目开发周期及难度；项目毗邻世博园，优资自然资源能很好拉动腹地物业价值；四周均有道路，施工车辆进出，施工废料处理较为容易。,容积率1.2代表本项目可以出现的产品类型较为丰富，别墅、商街、公寓、小高层等均有条件限高40M，因容积率小于1.2的限制，实际造成的影响较小56.7亩用地面积，项目为较小地块，开发体量较小，资金压力较小，比较灵活,指向性商业风情化产品中高端方向,基地属性,绿色氧吧,基地属性梳理,富人区,不利普通商业,世博园核心资源品牌知名度大环境配套游客资源片区发展潜力,基地小结,基地小结,充分利用项目自然优势和板块优势开发板块稀缺物业-创造有一定风情感、高体验式的叫嚣产品,项目SWOT分析,第四部分项目开发方向建议,【商务公寓&办公】,【主题商业及商墅】,【投资&居住公寓】,项目定位方向建议,符合条件的物业类型,方向一：旅游购物风情商街,优势,项目用地属性为商业用地，经济指标条件与开发物业匹配度较高；商业产品开发强度较低且溢价空间较大，可实现高利润产出；商街形式多样且具有较强吸纳能力，结合旅游资源效果好；,劣势,以昆明近期一级土地供应市场来看，供地均为商业用地属性，现昆明市场商业配比及存量远超服务人群需求，商业不仅从存量、投资市场均存在严重客群面问题；商业产品虽溢价空间较大，但可售性较差，固有资产仅为账面产值，难以实现现金利润转化；风情商街多需充足固定人口作为支撑，且对开发商要求较高，需长期运管方能实现；,项目定位方向建议,需游客资源支撑,项目定位方向建议,方向二：总部基地商务园区,优势,相比常规高密商务而言项目1.2容积率、建筑40米限高，可规划出较为高端的低密商务办公产品；项目所处板块及区域规划与低密园林式办公匹配度较高，物业可与酒店、公寓等同类物业进行转换；,劣势,纵观昆明商务市场由于现有存量远盛于需求量，已沦为普遍低价无市的尴尬局面；区域没有传统办公氛围，且交通、通达性与办公客群诉求相违背；物业市场客群稀薄且面临同区域类似项目直面竞争，项目若以商务定性将陷入僵局；,商务市场过饱和,项目定位方向建议,方向三：商务商业别墅区,优势,项目所处板块及区域规划较为支持该类物业，通过物业营销推广可有效对整盘形象气质进一步提升；通过官邸类商墅兼顾商务与私家别墅双重属性，从而拓宽市场满足高端客群需求；,劣势,物业体量产出较少，综合考虑地价及成本费用还需进行经济论证物业经济可行性；物业规划设计要求较高，接受该类物业人群属窄众客群，由于总价原因导致购买门槛较高；物业除产品本身外还需公共产品及大环境、软性服务等对物业作为强支撑；,容积率无法做满,第五部分单一业态开发经济测算与比较分析,单一业态经济测算,业态利润率比选,从上表可看出除公寓/写字楼外，商业及别墅物业利润率相近，因此项目以经济角度出发应以低密物业为导向；为确保账面经济效益有效转化，项目重点在于产品货系分配的合理性；,备注：此轮测算将土地成本按零计算，不代表实际利润产出，仅用于业态排序甄选。因而利润率偏高，若加入土地成本因素考虑，利润率需20%才可保证项目开发安全。,（单亩/零地价）业态优选对比,业态利润额比选,业态优势比选,通过以上折线图进行分析独栋、双拼别墅均属单亩建筑面积少，利润率高的物业；商业及联排别墅单亩面积产出与利润产出大致相同；酒店公寓为单亩建筑体量大、经济效益相对较差物业，由经济性出发因尽量少配；,项目用地性质为商业用地，故而可考虑比选物业受到局限，仅能从别墅、商务、商业角度进行考虑；,随产品方案容积率增加，利润上升状况并不明显！相反，利润率下降严重,产品业态建议,业态各项权重分析,商业体量需根据项目需求程度切实规划，综合考虑其市场需求及自持可能；公寓/写字楼产品根据甲方诉求具体考虑，随容积率升高，在零地价条件下，项目利润率明显下降，产品去化风险也将增高。,综合项目自身条件、市场、经济预算多重因素考虑，产品业态建议以低密类别墅为主或优先选择！为提高项目经济效益，应考虑容积率突破手法设计，在相同的业态标准下，尽量提升容积率。,第六部分开发强度弹性分析,项目开发风险提示,综合分析：通过不同容积率模拟规划经济效益对比发现，若以全别墅产品进行规划，项目开发利润较为乐观；相比以满容积率1.2为目标配置公寓写字楼产品，项目开发强度增加，虽利润额增加，但利润率大幅度缩减；说明项目风险加大。,建议若以经济、可售等角度进行综合考虑必须降低容积率才能有效确保项目开发合理性，若满容开发，在目前投资客缺乏的市场条件下，高容产品销售难以保证。,在不同容积率比选下，计入1.06亿地价成本，在R=0.75时利润率最优,第七部分满容开发业态配备建议,产品配比建议,满容配比建议,满容规划建议：项目若考虑满足规划，公寓、写字楼为填充容积率产品，由于综合效益较低，应按照最低配比进行规划；低密物业注重产品的价值感建立；,第八部分满容开发现金平衡分析,项目现金平衡建议,现金平衡建议,现金平衡建议：项目低密物业全部销售，可快速回流大量开发资金；同期销售部分公寓及写字楼，当销售面积达到58%时，项目总投入与销售收入基本持平，实现现金平衡。,现金平衡,注：按现金平衡要求，项目将自持1.25万酒店公寓/写字楼。车位可完全自持。,第九部分方案优选,方案优选,在测算不同业态项目收益率的基础上，必须从市场销售的角度综合考虑产品开发方向。由于市场对世博片区“富人居住区”的认知一直未变（在该片区长期未推出房地产项目的同时，滇池度假片区高品质楼盘层出不穷，导致世博片区认知的唯一性被打破）。我们认为方向三这样“低强度，高品质，多种使用功能的结合”的商务商业别墅最能凸显宗地价值，同时也能与“世博里”商业项目形成互补。由于产品的数量不多，造成一定的稀缺性，销售风险也最小。,项目定位方向建议,方向一：旅游购物风情商街,方向二：总部基地商务园区,方向三