房地产业城市分级泡沫度量及企业.ppt

中国房地产业城市分级泡沫度量及企业应对的策略,一、中国房市发展的周期特征二、中国房市发展的动态分析三、中国房市泡沫的侧度四、造成中国房价格飞涨的原因五、中国房市的发展趋势和风险分析六、中国的房地产开发企业的策略,目录,中国房市发展的周期特征,中国将进入住宅消费第2个阶段,根据先进国家经验，住宅消费一般分为4个阶段：,中国将进入住宅发展的第2阶段，中国的房地产还在初期发展中，一些发达城市例如深圳（人均GDP达到1万）率先进入第三阶段，也就是旅游度假物业和稀缺性物业消费将逐渐启动并进入相对较快的发展阶段。,一、中国房市发展的周期特征二、中国房市发展的动态分析三、中国房市泡沫的侧度四、造成中国房价格飞涨的原因五、中国房市的发展趋势和风险分析六、中国的房地产开发企业的策略,目录,中国房市资金来源动态分析,中国房市资金来源动态分析,从表中可以看出，自筹资金、国内贷款、定金及预售款和其他资金是我国房地产业的四大资金来源。其中定金及预售款是第一大资金来源，2000年以来所占比重一直保持在36%-43%之间，2005年自由资金成为第二大资金来源，占18.7%，2007年18.5%，据国家要求的30%要求还有很大差别。在我国，定金及预售款中有60%来自银行按揭贷款，自筹资金大约40%来自银行贷款，其他资金中，大约60%来自各种渠道的银行贷款，这样我国房地产全部资金来源中，银行贷款占了60%,中国商品房销售增长率分析单位：%,中国商品房销售面积分析单位：万平方米,中国商品房销售额分析单位：亿元,房屋施工面积和竣工面积增长率单位：%,中国房屋施工面积和竣工面积单位：万平方米,中国房地产价格单位：元/平方米,中国房地产价格增长率单位：%,中国房屋租凭价格增长率单位：%,一、中国房市发展的周期特征二、中国房市发展的动态分析三、中国房市泡沫的侧度四、造成中国房价格飞涨的原因五、中国房市的发展趋势和风险分析六、中国的房地产开发企业的策略,目录,第一阶段：房地产无泡沫理性涨价阶段：这一阶段往往处于经济周期回升期，城市化的速度加快，居民收入增加，储蓄达到一定程度，拉动价格正常上涨第二阶段：房地产泡沫形成的阶段：房价上涨一段时间后，市场上部分人出现投资心理，投资性买房者开始出现，市场出现供不应求的局面第三阶段：泡沫的非理性膨胀和恶化阶段：房价上涨的预期心理得到强化，产生羊群效应，锚定效应，出现价格狂想，房价出现非理性膨胀，出现严重的投机银行加大房地产贷款额度第四阶段：泡沫的巅峰和突然破灭阶段：房价被推到顶峰，出现滞涨时，政府会出台强硬的调控措施，紧缩银根第五阶段：信心崩溃和价格非理性下跌阶段：非理性的投机者出现大量抛售，房价出现非理性下降第六阶段：市场平静和价值回归：根据购买力等因素重新评估房价，有些人对明显低估的房地产果断买入,房地产泡沫运行过程,2004-2005、2007年中国房市泡沫程度的度量,中国的房地产价格究竟高不高？,中国人住着世界上最贵的房子,世界上房价最贵的地方当属日本东京，目前在东京市区，一套实用面积80平方米的公寓楼，家庭车位精装修的3室1厅1厨1卫单元公寓，送20平方米的阳台和好几个平方米的走廊以及包括液晶电视等基本电器,售价约为3000万日元，折合人民币225万元，单价2.6万元即便从绝对值上看，中国上海、北京、深圳、杭州等地城市中心或靠近市中心地带的一些房价也已经超出这个价位。如果考虑到日本的人均GDP是我们的21倍，中国的很多城市房价已经远远超过天下第一贵的“日本，坐上世界头把金交椅而且，中国住宅只有70年的居住权，相当于年折旧率1.4%，而许多国家是永久所有权中国房屋平均寿命是30年,中国部分城市房价收入比,一、中国房市发展的周期特征二、中国房市发展的动态分析三、中国房市泡沫的侧度四、造成中国房价格飞涨的原因五、中国房市的发展趋势和风险分析六、中国的房地产开发企业的策略,目录,造成中国房价飞涨的原因,成本推动房价上涨土地价格上涨：从1998年开始到2006年住宅用地累积上涨65%发展商暴利：2000年仅为20%，到2007年均40%需求拉动房价上涨居民收入在经济环境增长的前提下高速增长城市化进程加快流动性过剩促使商业银行信贷扩张流动性过剩造成短期投机资金进入房地产，自美国911后，大量的资金赌人民币升值,造成中国房价飞涨的原因,经济制度因素住房保障制度缺陷房地产税收制度缺陷：税负较高，加拿大为11.3%，我国15%对地方政府考核制度的缺陷利益集团的市场操作房地产泡沫形成的心理因素前面提到过了“代际遗忘”是历史上房地产市场反复出现投机狂潮的重要原因明斯基,一、中国房市发展的周期特征二、中国房市发展的动态分析三、中国房市泡沫的侧度四、造成中国房价格飞涨的原因五、中国房市的发展趋势和风险分析六、中国的房地产开发企业的策略,目录,2008-2010年中国房市进入本轮周期的衰退阶段,进入衰退期的标志房价炒的过高超出居民实际承受能力住房自有率过高，发展过快（发达国家60%-70%）人均居住面积已经接近中高等收入国家的水平，发展空间有限,2008-2010年中国房市进入中期调整,由于信贷条件的恶化，限价房推出，资本市场的调整，促使全国房地产开始降温，深圳、广州等大城市上半年会出现比较大的降幅，预计均幅50%左右，二、三线城市会滞后半年左右反映，但降幅不会像大城市那么猛烈，因为投机行为较低，因此说2008年是出手买房的好机会(针对的是自住型和长期投资型），有些楼盘一定是历史低位了（如果是想短期套利，房地产目前已经不是最佳投资渠道了）,2008-2010年加速房地产企业的集约化,信贷条件的恶化加速房地产企业的集约化信贷条件的恶化会导致企业出现破产被吞并（5万多家4千家左右），居民因购房负担加重而需求减弱，银行存款回流整个宏观经济处于转折点，失业率将会上升由于美元反弹，热钱撤离，同时导致外商投资下降，制造业转移达到高峰，需求减弱，失业增加，购买能力明显下降，经济增长的速度减缓，房价出现滞涨下跌的局面。人民币升值主要对国际性城市，对于封闭的城市影响较小经济适用房的上市对市场的定价标准形成了很大的冲击美国的次贷危机对中国房市的影响将会显现,2008-2010年刚性需求支撑房市阶段性回暖,刚性需求将在2008年底、2009年上半年支撑房市回暖资本市场的回暖，资金得以解套流向房地产预