广州康王项目策划案.ppt

,康王大厦项目,策略沟通案,目次,优势论,论劣势,策略思路,项目立案,视觉表现,优势论,区位,环境,潜力,商圈,四位一体的战略价值,宏观产业分析,上下九路是广州有名的商业中心，商铺林立，进驻行业各式各样，集休闲、娱乐、购物、观光于一体，每天的客流量最高峰时期可达100万人次，强大的消费形成深广的商业辐射能力。康王路紧邻上下九路，与上下九商业步行街构成荔湾区的黄金“十”字商业架，受上下九路商圈的影响最为强烈。,繁华旺地一线相连,区位,区位,荔湾区政府计划以康王路为发展轴线，有机整合沿线商业区和旅游区，逐步建成点、线、面相结合的中央商业商务区。目前，康王路沿线两侧商业街的规划建设正在进行中。,城市西轴线,康王路在荔湾区版图上处于核心地带，是老城区南北交通大动脉。康王北路南邻中山七路，北接东风西路，西靠荔湾路。地铁线从北向西南穿过康王路段，靠近北部与中山七路街口的陈家祠站为康王路带来地铁沿线的便利生活。近邻省汽车站、广州火车站，物流全线畅通，超高平台占尽先机。,环境,交通,与项目紧邻的陈家祠素以规模宏大、装饰精美著称，是羊城新八景之一、全国重点文物保护单位。2003年参观人数达到68万人次，居广州文博景点第一位。丰富的旅游资源给这里带来了滚滚客源，聚集了旺盛的人气，强大的旅游消费更是商家选择的首要条件。,旅游,环境,商圈,以上下九路主导的,广州上下九路以其浓郁、独特的岭南商业文化、建筑风格吸引了来自五湖四海的无数中外宾客。浓厚的商业氛围由南向北辐射整条康王路，带动康王路的经济繁荣。,旅游文化商业圈,辐射南中国及东南亚地区,涉及工业用品、电子电器、家居装饰、蔬果水产、服装鞋帽、医药保健、图书文具、音像影碟等不同领域，吸引全国各地以及东南亚地区的众多商家来此洽谈生意，已形成一个专业采购的聚集之地。,商圈,专业市场商业圈,以康王路为中轴的商圈，将由南至北串连起上下九步行街、新光城市广场、世纪广场、康王中玉器专业市场等。同时这一中轴线也是荔湾区居民最密集的地方，商圈总面积占整个荔湾区1/3有多。,康王路商圈形成进行时,商圈,潜力,根据市政规划，康王路将利用现有的文化和商业资源，发展成为以观光旅游、商业贸易、休闲购物为主导，兼具高品质居住生活的中央商业商务区。拆迁改建工作进展迅速，由南至北已出现赛博数码生活广场、新光城市广场等商业机构，逐渐形成以康王路为中轴线的新核心商圈。,论劣势,荔湾区政府计划以康王路为发展轴线，有机整合沿线商业区和旅游区，将该区域逐步建成点、线、面相结合的中心商务区。虽有政府规划的支持，但目前康王路商业气氛不浓确是个不争的事实，呈现出了北淡南浓的特点。康王北路人流量不足，车流多于人流，商业环境不是十分理想。,康王路畸形发展，“北淡南浓”,劣势,策略思路,经营定位,主题式专业市场,为什么要主题式专业市场？,专业化、规模化,支持点1,商业物业地产的开发，已经从原始的配套型综合性物业转变为一种新的专业化、规模化的主题式商用物业。,商铺开发从独立商铺上升到整体主题经营，是市场的必然趋势，并且能为发展商和投资者都带来可观的利润空间。,商业地产发展方向：,如何把握市场、抓住市场，抓对“主题”是成功开发经营的关键。,荔湾商铺求大于供,2004年上半年广州各区批准预售商铺成交面积单位：万平方米,支持点2,数据分析：,2004年上半年广州市商铺批准预售的面积为10.10万平方米，预售商铺成交面积16.42万平方米，总体供求关系比例为1：1.63，求大于供。但实际上真正求大于供的集中在东山、越秀、荔湾三个老城区以及天河区，四区总的批准预售面积为1.26万平方米，预售商铺成交面积为10.87万平方米，总体供求关系比例为1：8.63，供需严重不平行，求远大于供。其他四区的批准预售面积为8.84万平方米，预售成交面积为5.55万平方米，总体供求关系比例为1：0.63，求明显小于供。,荔湾商铺炙手可热,支持点2,娱乐、餐饮、超市等行业：投资回报率低综合百货：康王地下商业城的负面影响建成专业市场可以避免地面人流量严重不足的缺陷，不像普通百货依赖人流量，更可以聚集更多人气。,市场突围口,专业市场！,支持点3,传统铺位：上下九商业街、第十甫路、清平街、杨巷，这些铺位均有百年的历史，至今仍是广州著名的商业区。专业市场：清平中药材市场、十三行服装批发市场、黄沙花鸟鱼批发市场、谊园文具批发市场、南岸路装饰材料批发市场、西场电器城等。,荔湾商业圈两大“法宝”,浓厚的商业氛围,支持点4,交通不畅、拥挤嘈杂、停车困难、环境脏乱,荔湾专业市场面临升级换代,支持点5,华林玉器广场立足华林玉器街的资源优势，打造全国闻名的玉器交易场所和集散地，其交易辐射至中国大陆、香港、台湾、日本、韩国及东南亚等国家和地区。华林玉器广场与历史悠久的华林寺五百罗汉堂共处一地，构成市区观光旅游购物的一个人文景点，观光购物皆宜。丰富的旅游资源为华林玉器广场的繁荣添上浓墨重彩。,依托本地资源准确定位,支持点6,我们有这些，为什么不做专业市场？,有政府规划的有力支持，商圈升值潜力普遍被看好。拥有绝对的交通优势，四通八达的枢纽之地，具有很强的广告效应。与上下九步行街一脉相承，繁华旺地，一线相连，坐享上下九路商业圈核心繁华。荔湾区专业市场繁多，已经形成一个专业市场聚集地，涉及领域广，规模强大。陈家祠旅游文化景点带来的巨大商机，将纳入商家投资首要考虑。,九大软硬件支撑,支持点7,我们有这些，为什么不做专业市场？,近万平方米建筑占地，约120米临街面宽，达到建成专业市场规模。停车场面积近12000平方米，车位数量足够多。商业建筑面积达18000平方米，易形成一定的规模效应。负一层与康王地下商业城直接相连，并连通陈家祠地铁站，满足康王地下商城人流及路面人流进出商铺的要求。00,九大软硬件支撑,支持点7,对商铺采取既租又售的管理政策，一方面有利于对经营范围的有效控制，可以回收部分资金作后续发展之用；另一方面由于路段升值潜力较大，租铺可实现可持续发展。,支持点8,资金回笼快可持续发展,商铺可租可售,项目立案,案名：盛世洋城,释义：“盛”，繁荣昌盛，借指项目地处西关繁华中心，与上下九相连的地理优势。“洋”，洋气，通羊城的“羊”