庄河市房地产价格浅析.doc

庄河市2016年房地产形势分析纵观2015年全国房地产形势，有如这个冬季给大家带来的寒冷一样。对庄河这个总人口90万,城区人口25万人的小城市而言，2015年几乎所有房地产开发企业或多或少的面临了多年不遇的最冷时节。目前，全国各大媒体对于房地产市场的形势分析文章比比皆是，但对于县域房地产经济的走势却几乎只字不提。主要是因为县域房地产经济不具有代表性，在全国房地产大环境下也显得不那么重要，受人关注的程度相对较低。作为【庄河楼市】的运营方，针对大众普遍关注的问题，特发表一些自家的观点，也不辱【庄河楼市】“根植黄海新区，服务百姓置业”的宗旨。庄河市在大连与丹东两市之间，地处辽东半岛南部，东至丹东160公里，西距大连150公里，北去沈大高速公路120公里，全市人口90万，其中城市人口约25万人。总面积陆域3774平方公里，滩涂260平方公里，合计为4034平方公里。2015年在全国百强县评比中位列第38位，经济发展在全国县域城市较为先进。受大连地区房价上升的影响，庄河的房价也随之急升。平均从2003年的1600元上升至2008年3700元，再由2008年的3700元急剧上升至2015年5326元。是什么促成房地产价格如此急剧升高呢？原因有很多，但有一个原因是大家都明睁眼漏的。举个例子，庄河2003年时，三环大街的房价是每平方米800元，那时的工地小工一天的工资也就30元左右，2008年小工的工资为一天50元，而现在呢？120元是起步价，一个钢筋工、大工等等，与前几年相比都是成倍的在攀升。另外，感兴趣的朋友可以查看一下中国土地网，就庄河近年成交的土地价格进行分析一下。庄河的土地价格，大致的均价在70-90万每亩之间浮动。但就现在庄河市场上的中高端房产项目而言，2010年将军湖区域拿地的均价为150万每亩，当时已是庄河有史以来的天价。可是，当时拿地的开发企业由于受到政府配套等各方面因素影响，均未在拿地当年或下一年度开工，大都是在2012年以后才开工建设的。其人工费、原料成本、管理费用等各方面均提升较快，所以说，物价和人工费的不断升高，同样对房地产价格的影响巨大。从近几年庄河的房地产发展形势来看，2016年，庄河依照中央提出的“去库存化”和“鼓励农民工进城”上必然会加大力度。为了更透彻地对庄河地区房价进行理性的分析，我们将着重从以下几点进行讲述：我们需要理清一个思路，即：影响房地产价格到底由什么来决定。这个问题是需要我们来认真思考的。决定房地产价格的因素主要有以下几点：第一，从经济学的角度来讲，供求关系永远是影响任何商品价格的重要因素。供求双方实际上是博弈双方，博弈的过程实际是对房地产价值判断的过程，由此产生了价格。那么，庄河房地产市场的供求关系是怎样的呢？下面我们来看一组数据：2015年庄河房地产开发项目总数为21个，去年同期为30个。2015年房地产投资总额：70100万元，去年同期为270950万元。2015年新开工面积170797平方米，相当于去年同期新开工面积的三分之一。2015年庄河住宅项目共计销售356067平方米，而去年同期销售面积为507124平方米。从表面来看，这个数据对一些县域经济来讲，似乎在告诉我们，房地产开发总量在下降、销售量也在下降，好像没有那么多人买房子了。但我们更应当看到，庄河是一个具有勃勃生机的城市，是一个正在拙壮发展中的城市。随着“大学城”的建设、“庄河港”的稳步推进，以及像万达广场、麒麟广场等若干大项目的落地，这些针对庄河楼市的影响不言而喻。通过数据是能够说明一些基本情况，但我们放眼看看，我们那些家住农村的亲戚、朋友有多少具有强烈的进城买房的意愿。所以说，房地产的刚性需求还是存在的,这些恰恰会成为2016年去库化的生力军。下面我们来听听业内人士是如何评价2016年楼市发展的？为此，“庄河楼市”采访了伟业御璟城销售经理闫运山，他谈到：从大的市场方面讲，从2009、2010、2011年的卖方市场，转变到2012、2013、2014的买方市场，从2015年开始，个人认为正在转变为买卖双方更加均衡的双向市场（即卖方给出足够的购买理由及价值、买方根据自己的需求择优选择），而且未来会持续较长一段时间，以伟业御璟城二期为例，项目所有的销售开始都是以现房实景来实现的，让购房者亲身感受项目品质及服务品质，从而择优选购。从政府导向来讲，政府从2012年开始制定并出台相关政策“抑制房价过快上涨”，对此项政策的解读很多人存在误区，认为政府是在打压房价，真实的解读是政府要让房价进入平稳期，稳定是解决所有问题的根本，房价的过快上涨及大幅降价都不利于经济的发展，2015、2016年新建项目较少，所以是房地产的去库存年。从购房需求上讲，主要以刚性需求为主，即首次置业的刚性需求及二次置业的刚性改善为主，伟业御璟城二期在2015年共销售456套住宅，只有1户是投资性的需求，由此可以看出，现在的购房者不再是盲目的抢购，而是理性的选择，如何选择不在是以价格为主要的衡量标准，而是以价值和性价比来进行选择。从经济上讲，银行贷款的利率从2014年12月份的7.4降至2015年底的4.9，贷款利率降至历史最低点，无形当中减轻了购房者的购房成本，与之对应的存款利率也降至历史最低点，现在钱存在银行就是贬值的，还不如花出去，那么这个钱怎么花才能保值？买黄金那只能等着赔钱，个人认为最直接有效的方式就是买房，10年10块钱可以当现在的100块钱用，物价上涨了10倍，10年前我做项目时庄河的房价为不到2000元，可是10年后的庄河的房价根本没有达到10倍，当然了，因为房子是特大型的商品，没有达到10倍的价格是正常的，但是未来的经济发展会是稳定增长的，所以房价也会稳中有升。第二，从商品房对应价值的角度来分析。房子的价格是由价值来决定的。价格可以在价值约定的范围内自由波动。在经济学中著名的艾特略理论认为：一切经济活动的走势都是具有波浪性的，失去了波浪性，市场就是凝固。就是像股票一样，会在6000点至1000点之间浮动，但决不会脱离价值区间。我们要知道，房地产本身并不具有什么价值，一套好的房子，放在农村两千元一平方米，而放在市中心却能卖到上万元一平方米，为什么呢？是房子品质问题吗？不是，都是一样的。是因为房地产所在区域的公用配套设施的齐全与精致程度决定了该房产的附加值上升，从而致使房价也随之上升。所以我们说，卖房子在很大程度上卖得是附加值，其次才是品质和品牌。上述我们谈到了，庄河正在拙壮发展，城市化推进的速度也将很快。经济的发展模式已从单纯的引进外资到多渠道并列前进的高速发展状态。城市配套也会日益齐全，尤其是在庄河荣获中国优秀旅游城市的称号，也在逐渐增强庄河的知名度，对庄河引进外资，提升消费收入等方面也有着较为积极的影响，对推进城市化进程也将起到较大的作用。所以说，论价值，庄河的房子要想大幅降价，那请你说说理由。现在社会上有很多人流传，老谁家小谁花了3000元每平方米在大包或者是二包手里买到了非常便宜的房子。不可否认，这情情况是存在的。但我们更应认识到，这种个案也需要购房者承担较大的风险，难道我们没听过有的大包、二包一房多卖，导致百姓遭受巨大经济损失的新闻吗？ 第三，从老百姓对房地产市场价格心理预期的角度来分析。从目前的情况来看，全国各地均不同程度的出现了房地产泡沫，而泡沫的根源在于供、需出现失衡。首先，虚假的需求出现以后直接导致房地产建设面积加大，最终产生双向泡沫。因此，全国各地百姓闻风后便相信房价就此下跌，持币观望的情结日益凝重，从而