房地产增值税新老项目处理过程.doc

房地产企业开发产品账务处理(增值税计算缴纳)一、简易计税2017年10月M房地产公司为一般纳税人简易计税项目收款4500万元，定金500万元，认筹金（诚意金）100万元，2019年10月交房5000万元。1、2017年10月 收款 借：银行存款 5100 贷：预收账款-简易计税 5000 其他应付款-认筹金 1002、2017年11月 预交税 5000-1.05*0.03=142.86借：应交税费-预交增值税 142.86贷：银行存款 142.863、2019年10月 交房、确认收入，开票 5000/1.05*0.05=238.10借：预收账款-简易计税 5000 贷：主营业务收入 4761.9 应交税费-简易计税 238.1 同时：借：应交税费-简易计税 142.86 贷：应交税费-预交增值税 142.864、2019年11月交税 计税实际应纳税额 238.1-142.86=95.24 借：应交税费-简易计税 95.24（238.1-142.86）贷：银行存款 95.24二、一般计税2017年10月M房地产公司为一般纳税人一般计税项目收款9500万元，定金500万元，认筹金100万元，10月留抵税额200万元。2019年10月交房10000万元，当月进项税额100万元，交房土地出让金金额3000万元，1、2017年10月 收款 借：银行存款 10100 贷：预收账款-一般计税 10000 其他应付款-认筹金 1002、2017年11月 预交税（不扣留抵税款200万元） 10000/1.11*0.03=270.27借：应交税费-预交增值税 270.27贷：银行存款 270.273、2019年10月 交房、确认收入 开发票10000/1.11*0.11=990.99增值税专用发票销售额9009.01（10000/1.11），增值税额990.99（10000/1.11*0.11），增值税计算-3000/1.11*0.11=297.30借：预收账款-一般计税 10000 贷：主营业务收入 9009.01 应交税费-应交增值税-销项税额 990.99同时：土地出让金抵减部分 借：应交税费-应交增值税（销项税额抵减） 297.30贷：主营业务成本（开发成本）或 营业外收入 297.304、2019年10月末月初增值税期末留底税（允许抵扣的）账务处理：借：应交税费-应交增值税（进项税额）200 贷：应交税费-增值税留抵税额 200同时：借：应交税费-未交增值税 270.27 贷：应交税费-预交增值税 270.27借：应交税费-应交增值税（转出未交增值税） 393.69（990.99-297.30-200-100）贷：应交税费-未交增值税 393.69反之 借：应交税费-未交增值税贷：应交税费-应交增值税（转出未交增值税）5、2019年11月交税 缴纳增值税990.99-297.30（土地出让金抵减）-200（留抵）-100（进项）-270.27(预交)=123.42 借：应交税费-未交增值税 123.42贷：银行存款 123.42附：房地产开发企业土地取得成本抵减销项税额账务处理的讨论在关于增值税会计处理的规定（征求意见稿）中“差额征税的账务处理”具体规定如下：按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，应当按减少的销项税额，借记“应交税费-应交增值税（销项税额抵减）”科目（小规模纳税人应借记“应交税费-应交增值税”科目），按应付或实际支付的金额与上述增值税额的差额，借记“主营业务成本”等科目，按应付或实际支付的金额，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。文件并没有对房地产开发企业销售自行开发房地产项目，按一般计税方法计税的，扣除土地成本的账务处理做特别说明，目前房地产开发企业的账务处理主要有两种：借：应交税费-应交增值税（销项税额抵减）贷：主营业务成本（开发成本）借：应交税费-应交增值税（销项税额抵减）贷：营业外收入我们分析下这两种不同的账务处理带来的影响。【例】某房地产开发企业为增值税一般纳税人，采用一般计税方法计税。2016年,该房地产开发企业当期允许扣除的土地价款为2553万元。应抵减的销项税额为：2553（1+11%）11%=253万元1、假如进行如下会计处理：借：应交税费-应交增值税（销项税额抵减） 253贷：开发成本 253增加的土地增值税：假设该房地产开发企业按当地主管税务机关要求，准予扣除的开发费用为开发成本的10%，适用30%的土地增值税税率253（1+20%+10%）30%=98.67 （万元）增加的企业所得税：假设该房地产开发企业为盈利企业（253-98.67）25%=38.58 （万元）增加的营业利润：253-98.67=154.33（万元）2、假如进行如下会计处理：借：应交税费-应交增值税（销项税额抵减） 253贷：营业外收入 253增加的土地增值税：因扣除项目和增值额均未发生变动，故土地增值税不变。增加的企业所得税：假设该房地产开发企业为盈利企业 2532