思源_济南天业奥体项目前期策划方案_143PPT_XXXX年.ppt

天业奥体项目前期策划方案,tianyeaotixiangmuqianqicehuafangan,思源经纪（集团）济南公司2010年05月,用脑袋行走,我们的思路,物业形态,项目定位,产品策划,分解营销,NO.1,NO.2,NO.3,NO.5,NO.4,政策解读,政策解读,N0.1,1,新国十条内容回顾,政策解读,新国十条的特点及分析,统一思想，提高认识；建立考核问责机制；实行更为严格的差别化住房信贷政策；发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用；增加居住用地有效供应；调整住房供应结构；确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务；加强对房地产开发企业购地和融资的监管；加大交易秩序监管力度；完善房地产市场信息披露制度。,2,新国十条的特点及深度分析,政策解读,新国十条的特点及分析,政府的目的是促成“房价稳定”，不是打压。本届政府，以温家宝为首是一届亲民政府，强调民生，所以他不会让房价涨得过猛。政策出台背景非常仓促这些政策都属于行政制度，想靠行政来干预市场终究是不得人心的，最终还是会被市场淡化。,政府保经济是不可动摇的；人民币汇率一定会提高；目前的政策将导致购房者观望、开发商也在观望。面子的问题。房价按城市均价来考量，是可以人为控制的；本来政策就是要打击投资投机，因此会对投资类项目形成比较大的影响；房价适度下降是对的。,政策解读,近期新政分析,住宅项目成打压重点。房产企业融资难。多次置业者贷款难，住宅领域的投机投资行为受到严重打压。住宅项目常规营销策略受制，营销难度加大。大众观望情绪弥漫，不仅购房者，开发商也在观望。一线企业财大气粗死扛硬抗，小企业出现资金恐慌。,3,新国十条的政策影响,结论,新政频出打击了住宅项目的投机性投资行为，但写字楼投资迎来发展黄金机遇期！,政策解读,近期新政分析,从住宅市场撤出的热钱需要找到其他出口。写字楼和投资型公寓不在打压范围内，迎来发展的黄金期。地产政策的日渐紧缩，逼迫我们要抓紧入市，速战速决，抢占先机！,物业形态,N0.2,物业形态,地块属性要点回顾,1,地块属性要点回顾,地理位置：奥体东路与龙奥北路交界口东北角,物业形态,物业形态选择方向,2,地块特点分析,1、40年产权、5.0高容积率、地块形状与地形特点，以及区域市场竞争，对项目定位形成了一定的制约！2、3300元|平方米的楼面价，对未来项目售价提出了较高的要求，项目品质不提升，客群认可度不增强，难以实现较高的利润回报！3、地块属性决定物业类型的选择方向为：写字楼、公寓和商业！,物业形态,物业形态选择方向,3,物业形态选择方向,酒店不合适理由1：开发商不愿持有物业，而酒店则必须持有；理由2：投资回报周期长，价值变现速度慢；理由3：位于项目东北方向的喜来登酒店如泰山压顶。,3,物业形态选择方向,商业不合适，不能大面积做，仅限于少量的自身配套商业理由1：区域为新兴商务区，周边区位内常驻人口较少，且短期内新增供应量有限，无法支撑大体量商业。,奥体文博片区日常消费人口统计表,物业形态选择方向,物业形态,注：奥体文博片区内，现仅有7万常驻消费人口，短期内无法支撑过多的商业需求。,3,物业形态选择方向,理由2：现有商业足以支撑目前区域日常消费。,奥体文博片区商业体量统计表,物业形态选择方向,物业形态,注：47万平的商业体量，完全可以满足7万常驻人口的日常消费、娱乐需求。,3,物业形态选择方向,理由3：招商难度大。济南最牛的商业是银座，谁都无法与之抗衡。片区内已经有大体量的银座入驻，因此无法再通过引进银座的方式完成招商。且喜来登的存在也使得本案商业不能有太大的招商空间。,理由4：体育场下的商业有足够的空间形成规模和气候，且拥有任何商业都不能匹敌的停车位优势。总占地面积81公顷，总建筑面积约35万平方米的奥体中心内部，场馆外的绿化带下面为大型停车场，可容纳近千部车辆停放。,物业形态选择方向,物业形态,3,物业形态选择方向,写字楼可以做，但有挑战,物业形态选择方向,物业形态,写字楼可以做的理由在于：,1、城市功能定位和产业结构发展的必然选择：作为一个经济大省的省会城市和区域性中心城市，服务业比重的不断提高是济南经济发展的必然结果。,4、东部区域依旧会是未来十年政府投资的热点区域，新区发展的三个阶段，成型、成势和成熟，目前东部仍然是基本成型的初级阶段！,2、区域产业定位创造了对于写字楼的庞大未来需求！(附图),3、政府机关林立形成了新的济南权力中心，在一个新城市中心未完全成熟之前，权力中心的转移为写字楼市场的繁荣创造了条件！（附图）,物业形态选择方向,物业形态,奥体文博片区版图范围：以奥体中心为核心，东起高新区刘智远路、西至二环东路、南起龙洞风景区、北至工业南路，总面积2100多公顷。济南未来向东、西两级发展，将形成东、西、中三个城市中心三足鼎立的局面；,在产业发展带动下，片区内仍然是存在一定的写字楼需求。,龙奥大厦,奥体酒店,奥体中心,省军区,省立医院,公路交通调度中心,国电大厦,省高院,省国资委,省武警总队,中澳经贸中心,文博中心,本案,省成套局安置办公楼,奥体文博片区政务机构分布,物业形态选择方向,物业形态,3,物业形态选择方向,挑战在于：,物业形态选择方向,物业形态,1、写字楼市场现在和未来的供应量比较大，项目集中！（附图表）,2、区域的成熟度较低，写字楼的区域需求近年内无明显增加！,3、城市基础配套落后，区域板块夜晚依旧空城！,物业形态选择方向,物业形态,东区写字楼数量分布,物业形态选择方向,物业形态,区域内写字楼剩余体量约114万平,开工时间均比本案提前1年多，本案开始销售时，这些项目都属于实际销售阶段。,东区写字楼供应量,山东省立医院东院区,奥体中心,海尔绿城运动休闲中心,山东经济学院,山师大附小雅居园校区,文博中心,山东省妇产科医院,喜来登酒店,武警医院,济钢第二小学,物业形态选择方向,物业形态,生活配套稀缺,工业南路,刘智远路,二环东路,物业形态选择方向,物业形态,生活配套稀缺,3,物业形态选择方向,生活化舒适型公寓可以，适量,物业形态选择方向,物业形态,首先，来看当前公寓市场特征（附图、表、文）,其次，来分析为什么本案适合做生活化舒适型公寓,济南主要公寓项目产品及销售特征,物业形态选择方向,物业形态,济南主要公寓市场总结,物业形态选择方向,物业形态,1、总供应量将近100万平，主要来自9个项目。,2、面积区间20120平。,3、价格区间625024000元/平。,济南主要公寓市场特征延伸分析,物业形态选择方向,物业形态,1、公寓一般依托于综合体、写字楼、普通住宅等，不作为一个项目的主体，且一个项目的公寓部分多存在产权年限不足的缺陷。,2、多数楼盘采用精装出售，精装费用报价集中在6001000元/。,3、生活使用功能不完备的公寓产品目前占据主流，其市场接受度低。,结论,本案适合的物业形态有写字楼、商业、生活化舒适型性公寓。,物业形态选择方向,物业形态,项目定位,N0.3,1、区域产业定位决定未来目标客群,项目定位,写字楼,、服务业总部基地的概念提出！、金融业、会展业、物流业、中介服务业、高新技术产业、培训业、科技研发机构等产业定位！、对政府公共资源依赖性比较强的产业类型！客群描述：以济南为总部或者区域总部的企业、以政府公共资源为发展依托的企业、落地该区域的产业企业！,项目定位,写字楼,除万达城市中心中润世纪广场外，其他写字楼都局限于5A、独立大堂、挑空等，产品无创新。,2、区域写字楼市场销售状况决定写字楼产品档次。,产品档次,项目定位,写字楼,写字楼档次越高，越能体征入驻企业的品牌形象和品牌价值；产品与客群需求吻合度越高，越能得到投资青睐：市场认可度、销售价格、出租价格与使用率都与品质同步提升！,销售状况,3、自身条件限制决定入驻公司的档次,项目定位,写字楼,中等公司为主，极少量大公司为辅,项目定位,写字楼,结论一定做高端，要创新，以中大型公司为主力目标客群。,1、客户定位与客群需求,公务员群体：新权力中心的公务员群体临时居所的需求！周边大量新迁入的企事业单位中高层管理者资源依托型企业的中高管群体从住宅市场大量退出的投资者刚性需求的过渡客群,项目定位,公寓,政府中高层、投资客、过渡型自住客、商旅人士,2、档次定位,理由：目前济南建成的高端档次酒店服务式公寓没有，但正在建的有万达。这也是万达公寓热销的原因之一。这些人对服务的要求高，只要市场上存在，就一定好卖。迎合未来的需求，由于此前公寓产品名不符实，导致购房者都曾经上过当，因此再选择公寓产品时肯定会非常谨慎而且有经验，对产品要求较高。,项目定位,公寓,高档,项目定位,公寓,3、产品定位,有生活情景的舒适型公寓,济南市场上没有真正的公寓产品，多数是推广上的噱头。现在市场上存在的公寓两大特征：一、纯蜗居式零居室公寓，如海蔚广场、香格里拉等项目，产品设计为了追求小，且存在产权不足问题，导致极度缺乏生活味，不够人性化。二、有生活情景的舒适型公寓。有生活味道，户型面积适度增大，有生活情景、厨房可通风可引进天然气、总价得到适度控制。一般来讲，第一种产品无论售价、销售周期都不占优势，属于已经“落伍”的产品形态。所以，我们建议做第二种产品。,项目定位,商业,会所型配套商业,1、理由需求导致配套型商业的出现。人少，周边商业众多，导致商业规模、体量不宜过大。2、业态业态咖啡吧、小中餐厅（西餐、中式快餐）、小健身房3、定位档次中高档4、客群公寓住户、写字楼入驻企业员工。,注：根据产品类型建筑布局，误差不可避免。,项目定位,物业形态体量配比建议,理由：1、基于地块属性与区域市场的双重矛盾，本着“尊重事实，稳中求胜”的原则。2、5.0的地上容积率，决定了本案主体适合开发写字楼。3、鉴于经济收益最大化方面的考虑，虽然济南市写字楼价格倒挂，但就本案所处区域来讲，写字楼产品价格明显高于公寓产品。,方向一：写字楼为主+公寓为辅+配套商业,收益高，且公寓基本无竞争,项目定位,物业形态体量配比建议,理由：1、基于地块属性与区域市场的双重矛盾，本着“尊重事实，稳中求胜”的原则。2、5.0的地上容积率，决定了本案主体适合开发写字楼。3、鉴于降低风险方面的考虑，住宅类型的产品显然比写字楼产品的销售周期要短；,方向二：写字楼、公寓体量相同+配套商业,注：根据产品类型建筑布局，误差不可避免。,但收益相对减少，且需面对区域内两方市场的竞争,项目定位,小结,写字楼定位-为大中型公司打造/高端的/创新型写字楼,公寓定位-有生活情景的舒适型公寓,商业定位-中高档/会所型配套商业,项目定位,小结,体量配比,方向一：写字楼为主+公寓为辅+配套商业,方向二：写字楼、公寓体量相同+配套商业,产品策划,N0.4,产品策划篇,建筑设计篇,景观设计篇,NO.1,NO.2,NO.3,整体规划篇,项目整体规划,Part.1,项目整体规划,经济技术指标分析,从地块经济技术指标分析来看，本项目将是一个高层建筑集群。由于项目建筑面积不大，加之建筑密度的控制，本项目的建筑单体不会太多。,1,指标下的分析整体形态,项目整体规划,规划布局条件,项目用地较为规整，内部相对高差不大，地块西临奥体东路，南临龙奥北路，东、北分别为两条规划路（已建成），交通便捷。项目用地与奥体东路、龙奥北路两条城市主要道路存在一定高差，地块西侧与奥体东路之间有60米山体绿化隔离，景观环境较好。,2,项目用地条件,方案一：写字楼为主，公寓为辅。,项目整体规划,经济技术指标分析,各物业类型面积配比办公楼：约80%即128000平方米公寓：约15%即24000平方米商业：约5%即8000平方米,基于以上指标分析，项目地块内预计可布置：三栋写字楼，建议设计24层。一栋公寓，建议设计24层。底层商业，建议设计2层。,1,指标下的分析方案一物业类型,项目整体规划,规划布局,龙奥北路、奥体东路为城市主要道路，交通便捷，地块西侧有山体景观，因此建议沿龙奥北路和东规划路布置三栋写字楼；在地块西北远离城市快速路一侧沿北规划路布置一栋公寓；公寓底部及东侧设计沿街综合商业，布置社区配套商业和生活休闲服务设施。,2,项目平面布局,项目整体规划,规划布局,3,本项目建设指标建议,项目整体规划,交通组织,由于龙奥北路与地块存在一定高差，建议在龙奥北路和东规划路交接处结合景观设计主要人行入口广场；建议每栋办公楼前设计临时停车位，其余采用地下停车的方式解决地块内部交通问题，为满足车辆进出方便和消防要求，在龙奥北路和北规划路分别设计地下车库出入口龙奥北路与项目用地之间的高差，使地块内部的地下停车场在龙奥北路有部分位于地上，待区域商业氛围形成后，可将龙奥北路一侧的车库空间改造为沿街商业。,4,项目交通组织,项目整体规划,交通组织,5,项目交通组织,方案二：写字楼与公寓平分天下。,项目整体规划,经济技术指标分析,各物业类型面积配比办公楼：约45%即72000平方米公寓：约50%即80000平方米商业：约5%即8000平方米,基于以上指标分析，项目地块内预计可布置：一栋写字楼，建议设计36层。三栋公寓，建议设计30层。底层商业，建议设计2层。,1,指标下的分析方案二物业类型,项目整体规划,规划布局,龙奥北路、奥体东路为城市主要道路，交通便捷，地块西侧有山体景观，因此建议沿龙奥北路和东规划路布置一栋写字楼；在地块靠近山体景观、远离城市快速路一侧布置三栋公寓；沿规划北路公寓底部设计沿街综合商业，布置社区配套商业和生活休闲服务设施。,2,项目平面布局,项目整体规划,规划布局,3,本项目建设指标建议,项目整体规划,交通组织,由于龙奥北路与地块存在一定高差，建议在龙奥北路和东规划路交接处结合景观设计写字楼主要人行入口广场；除办公楼和沿街商业设计部分地上临时停车位，其余全部采用地下停车的方式解决地块内部交通问题，为满足车辆进出方便和消防要求，办公区和公寓区分别设计两个地下车库出入口；龙奥北路与项目用地之间的高差，使地块内部的地下停车场在龙奥北路有部分位于地上，待区域商业氛围形成后，可将龙奥北路一侧的车库空间改造为沿街商业。,4,项目交通组织,项目整体规划,交通组织,5,项目交通组织,人行入口广场,写字楼地下车库出入口,公寓地下车库出入口,公寓人行出入口,小区内部交通动线示意,项目建筑设计,Part.2,项目建筑设计,建筑风格,地块周边遍布城市公共建筑，建筑形式都是大气、现代的建筑风格，本项目在建筑设计时应当与片区整体格调相匹配，但要避免同质化，那么就要求本项目的建筑风格必须新颖独特，成为区域标杆。本项目位于济南未来的CBD中心区域，是城市的名片，应体现济南的都市化建设，因此建议建筑风格不仅要做到现代感而且要国际化。国际现代风格适度夸张的立面造型和硬朗的外立面具有较强的视觉冲击效果和说服力，且更能体现公共建筑的节奏感、时代感和国际都市化效果。从济南近几年城市主发展带出现的建筑来看，极少数能做到真正的都市化效果，市区内仅有几个。其中万达广场火爆销售的层面则反映出广大市民对都市化建筑的青睐和渴望。就地块所处的片区而言，国际现代风格接受度非常高。,1,建筑风格建议,项目建筑设计,建筑风格,2,国际现代建筑风格诠释,以体现时代特征为主，没有过分的装饰。,造型比例适度，空间结构明确美观，外观明快、简洁。,2,建筑风格诠释,项目建筑设计,建筑风格,2,建筑风格诠释,体现现代生活快节奏、简约、实用，但又富有朝气的生活气息。,项目建筑设计,建筑风格,项目建筑设计,写字楼建筑设计,1,写字楼的创新设计模式,本项目建筑设计原则树立区域标杆。树立区域标杆，就意味着我们要创新，通过创新来避免同化，规避竞争，从而使本项目脱颖而出。树立区域标杆不仅仅是创造新颖独特的外立面，还要体现建筑内外的功能品质。,项目建筑设计,将叠加别墅的概念引入到写字楼的设计当中。预计中大型企业的需求面积大约为10000平方米，将每10000平方米设定为一个模块，4个模块组成一栋楼，堆砌而成；为了区别每个模块，将模块旋转叠加。,写字楼建筑设计,2,写字楼创新之一：叠加模式,项目建筑设计,写字楼建筑设计,让买不起独栋的中大型企业提前进入独栋化的办公时代。在建筑的首层为每个模块设计其专属的客梯，且客梯直达模块所在楼层，其他楼层不停；建筑首层4个方向分别开口，每个模块都有一个专属的出入口，互不干扰，绝对独立；每个模块都有独立的外立面，可以为企业打造文化墙和企业标识；每个模块有独立的中央空调，水电系统，分户计量。,3,写字楼创新之二：独栋模式,项目建筑设计,写字楼建筑设计,满足不同企业的不同需求。大型企业，可一次定制两个模块，两个模块统一布局；中型企业，定制一个模块；几个小型企业可联合定制一个模块，在模块内在进行门户的划分。可根据企业的需求单独定制品牌电梯、中央空调等。,4,写字楼创新之三：可定制模式,项目建筑设计,写字楼建筑设计,框架结构，空间灵活划分，自由分割。根据企业规模的不同，写字楼还可以灵活分隔。可根据企业的不同需求在模块内自由分隔空间。,5,写字楼创新之四：灵活组织模式,项目建筑设计,写字楼建筑设计,6,写字楼创新之五：花园办公,空中花园、景观广场、生态车库办公楼内部设计大量的内庭花园和空中室外花园，员工时时处于鲜氧弥漫、绿意盎然的环境之中；出门即是景观广场，在办公楼内，通过空中花园和休闲观光区也可感受绿林美树的层层环绕；双层立体庭院式花园地下停车场，结合中心下沉广场设计，间插丰茂植被，既解决了停车场内的采光通风问题，也优化了停车环境。,项目建筑设计,写字楼建筑设计,6,写字楼创新之五：花园办公,每个模块交接位置设计室外花园，模块内部设计内庭花园，顶层局部设计阳光天顶；利用低层模块观光电梯的上部空间，设计上层模块的休闲观光区，充分利用建筑空间,项目建筑设计,写字楼建筑设计,写字楼创新空中花园示意,项目建筑设计,写字楼建筑设计,写字楼创新空中花园示意,项目建筑设计,写字楼建筑设计,7,写字楼创新之六：精装挑空大堂与私属观光电梯,标准层高3.9米，一层大堂4.5米，局部挑空。专属观光电梯，直达模块所在楼层；,在办公楼的四面分设各个模块的独立出入口；办公楼中间核心筒位置布置消防步梯、卫生间、配电室等公共配套设备；,创新写字楼挑空精装大堂示意,项目建筑设计,写字楼建筑设计,项目建筑设计,写字楼建筑设计,8,写字楼创新之七：独特新颖的外立面,模块旋转叠加，造型新颖，创新设计。,建筑造型大胆新颖，给人眼前一亮的感觉，树立地标；外立面采用几何线条修饰，建议各体块选用不同的色彩，以用来突出立面的层次感；可结合各模块立面设计公司的企业标识，悬挂LED等。,项目建筑设计,写字楼建筑设计,8,写字楼立面设计参考示意,8,方案一写字楼立面设计表现意向,项目建筑设计,写字楼建筑设计,8,方案二写字楼立面设计表现意向,项目建筑设计,写字楼建筑设计,项目建筑设计,写字楼建筑设计,9,写字楼创新之八：生态环保建筑,新风系统、环保建筑材料等生态水系统、新风系统、空气质量监测系统等多种环保技术将运用于全部办公建筑，有效实现写字楼建筑环保智能化；设置二氧化碳监控器，定期对空气中的二氧化碳成分进行检测，保证自然通风，确保上佳空气质量的办公环境，彻底告别“污浊办公”；建筑单体采用先进的外围护结构保温技术，外墙、屋面使用高性能的保温材料；建筑外窗采用断桥铝框加灰色镀膜LOW-E中空玻璃；提高建筑围护结构保温隔热能力，有效减少流出或流入室内的热量，降低采暖、空调系统的负荷，提高节能性能。,项目建筑设计,写字楼建筑设计,10,写字楼创新之九：高端物业管理,智能化管控设备、5A级物管建筑设备自动化系统、通信自动化系统、办公自动化系统、安保智能化系统、消防智能化系统，并对这些系统进行有机的一体化集成,构成整个大楼的智能统；聘请经验丰富且一流的知名品牌物业公司管理。,济南市场写字楼销售情况不佳的原因之一是产品与客户需求不匹配。济南市场上缺乏真正意义的5A级高端写字楼。越来越多企业开始需求高品质的办公空间。本项目需要做真正的5A，打造高端的功能品质来吸引目标客群。,项目建筑设计,公寓建筑设计,本项目公寓的特点有生活情境的小户型住宅式公寓创新型生活化小户型住宅。精装修、入门即住。高品质物业管理服务。,1,本项目公寓设计定位,本项目公寓既能满足生活化又有投资价值，是与其他项目的区别之处。,项目建筑设计,生活化公寓，最少要做到一室一厅一厨一卫；厨房一定要通风采光，必须设计燃气设备，具有住宅的功能；,2,公寓亮点之一：创新型生活化公寓住宅,公寓建筑设计,建议在公寓建筑中引入燃气管道，为项目增加价值。传统的公寓没有燃气厨房只能用电器的原因是户型面积过小，厨房设计不能采光通风。本项目将打造高端公寓，户型面积较普通公寓大，完全可以设计独立的厨房，解决通风采光问题。燃气的引入将大大提升居住的舒适性、便利性，同时也为后期营销带来利好。,4,公寓亮点之二：精装修，入门即住,项目建筑设计,公寓建筑设计,精装修、入门即住：精装修，可设计多种装修风格，满足客户需求；家居电器一应俱全，提着行李箱即可入住。,项目建筑设计,公寓精装修大堂示意,公寓建筑设计,客厅装修示意,卧室装修示意,项目建筑设计,公寓装修设计建议,公寓建筑设计,项目建筑设计,外观明快简洁，体现时代感，都市化；外立面色彩不宜过于鲜艳，与办公楼协调一致；结合功能布局，处理内置阳台的立面造型。,5,公寓亮点之三：个性化的立面设计,公寓建筑设计,项目建筑设计,5,公寓立面设计参考示意,公寓建筑设计,项目建筑设计,5,方案一公寓立面设计表现意向,公寓建筑设计,项目建筑设计,5,方案二公寓立面设计表现意向,公寓建筑设计,6,公寓亮点之四：高品质物业管理,项目建筑设计,公寓建筑设计,1、酒店式物业管理服务借鉴豪华酒店的服务及管理模式，提供酒店式服务，主要包括家政服务、安全服务、交通服务等；比酒店更进一步的是酒店式服务公寓由于长租客比较多，更体现出一种家庭式服务，例如24小时送餐、社区聚会、幼儿看护等；酒店式服务公寓融合了酒店式星级服务和家庭式温馨服务，较普通高档公寓更完善，服务内容更多，更加人性化。,6,公寓亮点之五：高品质物业管理,项目建筑设计,公寓建筑设计,日常客务服务内容有：接待、问询、会客登记；代办邮件、报刊；代缴水、电、气、电话费；有偿特色物管服务有：复印、传真、打字、代办暂住证、房屋租赁、邮政快递；代订火车票、代办旅游、代订酒店、家政服务、医疗服务；汽车美容、礼仪服务、维修、装修；保姆式家政服务、洗、熨衣物、代购日常用品及商品配送服务；接送孩童上学专车等各项优质便捷的服务。,酒店式物业管理服务的具体内容建议,项目建筑设计,公寓建筑设计,2、智能化物业管理公寓智能化系统包括红外线周界防越系统、摄像监控系统、室内智能系统、门禁对讲系统、消防报警系统、背景音乐系统、三表自动抄表系统等。聘请经验丰富且一流的知名品牌物业公司管理。,电子监控墙,对讲系统,6,公寓亮点之五：高品质物业管理,一卡通系统智能小区“一卡通”系统是推行小区内部管理自动化，身份认证的电子化，支付手段的货币电子化，为居民提供方便、快捷、安全的支付手段；实现小区管理现代化、信息化、智能化。周边防越报警在小区围墙上设置红外线对射报警系统，构筑起小区第一道保护屏障。当有人非法越墙时，即报警，并触发周界摄像机跟踪摄像及录像。可视对讲系统用户可通过数码可视对讲系统，直观地看到到访客人，可确保业主免受无谓滋扰。背景音乐及紧急广播系统背景音乐为小区各公共场所提供舒适幽雅的氛围，而紧急消防广播更是小区所必不可少的安全措施，可及时处理小区发生的火灾等紧急事故。,智能化安保系统,项目建筑设计,公寓建筑设计,6,公寓亮点之五：高品质物业管理,7,方案一公寓户型设计建议,项目建筑设计,公寓建筑设计,户型方正实用，起居室、卧室、厨房通风采光，卫生间尽量采光。一居要做到一室一厅一厨一卫。,7,方案一公寓户型参考建议,项目建筑设计,公寓建筑设计,45一室户型示意。,50一室一厅户型示意。,7,方案一公寓户型参考建议,项目建筑设计,公寓建筑设计,项目建筑设计,方案二公寓户型增加，为降低风险，户型面积要做到多元化。方案二公寓不能作为写字楼的附属配套来定义，客群面将更广，辐射整个区域板块。建议公寓以板式一梯6户形式设计，让公寓更像住宅，体现公寓的生活化气息，提高居住的舒适度。,8,方案二公寓户型设计建议,公寓建筑设计,8,方案二公寓户型参考建议,项目建筑设计,公寓建筑设计,8,方案二公寓户型参考建议,项目建筑设计,公寓建筑设计,项目建筑设计,商业建筑设计,满足项目客群生活、休闲及自身配套需求为主的会所型商业商业与公寓形式上是一体的，立面建筑形式与公寓统一；商业一定要内外开门，对内对外都可经营；商业一层建议布置干洗店、品牌专卖店、便民超市、便民药店、快餐店等，二楼建议布置健身房、咖啡厅、休闲茶室、中餐厅和西餐厅等。,1,商业设计建议,项目景观设计,Part.3,地块景观设计要绿地与硬质铺装相结合，突出生态商务区的特色，硬质景观可结合地下车库设计下沉广场。建议在项目主要入口处设计标志性雕塑，布置景观小品。要注重平面绿化和建筑空间绿化的互补和渗透。,项目景观设计,方案一景观主题,1,现代城市化景观广场,建筑外部景观承应的直观视觉辐射，应力求大方、整洁。建议采用简约主义广场风格，使得建筑外围形成开阔、洁净、的第一印象。地块局部地方，如西、南方向有不同程度的高差，建议打造坡地景观。,项目景观设计,外部景观,2,建筑外部景观,本处为项目体现品质的区域核心。建议公共驻留设施充足、宽大，以石材为主；绿化部分高度0.3米左右草本科为主平面块状铺设；周边商业建筑采用全玻璃墙面，增强透光效果和商品诱导性。,项目景观设计,下沉广场,3,中央下沉广场,项目景观设计,下沉广场,4,广场地面铺装意向,项目景观设计,景观细节意向,5,景观细节,提升地下室物业价值，让其顶部“见天”采光。地下空间的采光有多种方式，然而最优化的是顶部采光。地下的见光面应位于绿化部分，或中央广场。增强商业透视性，可考虑采取透视地面等做法。虽然挑空一层是地下见光的好办法，但是这种方式牺牲了本来就不多的地面一层商业面积，我们建议采取透视地面的做法，在过道、广场施用部分透视体地面。,项目景观设计,采光系统,6,地下采光系统建议,项目景观设计,方案二景观主题,方案二办公区景观设计建议（入口广场、地面铺装及细节等）同方案一。,1,办公区现代简约风格城市化景观广场,公寓区建议打造简约风格生态园林社区，与建筑风格相协调，但应注意减少周期较长的景观节点的营造。一个中心、一条轴线、多个节点，用景观把整个社区的步行流线贯穿起来。结合地块内部高差，在西、南侧营造坡地景观。景观中心和节点的设计上要注意水景的适当应用，不宜过多。注意景观细节的打造和人性化的设计原则，做到人与景谐。尽量采用适合北方气候的树种和植被，多种树、少种草，增强景观绿化的实用性，在保障实际需求的情况下，尽量降低后期的维护成本。注重园林景观的参与性和健康性，营造更多的健康休闲空间,项目景观设计,方案二景观主题,2,公寓区现代简约风格生态园林社区,项目景观设计,方案二景观分析,3,公寓区景观平面分析,坡地景观,景观中心,景观结点,景观轴线,项目景观设计,景观主题,4,现代简约风格景观意向,为体现公寓社区的生态效果和居住舒适度建议采用五层垂直绿化体系：1、草地2、低矮灌木3、灌乔木混植4、乔木5、高大乔木,项目景观设计,景观绿化体系,5,景观绿化体系,项目景观设计,景观细节,6,景观细节意向,为了体现公寓社区的住宅化效果，建议在社区景观节点处设置休憩连廊，方便业主休闲，增加社区的居住舒适度。,项目景观设计,社区道路铺装,7,社区景观道路铺装意向,人行道路的铺装可采用大理石拼花或卵石镶嵌等工艺，使道路本身即成为景观的一部分，从细节体现项目的高档定位。,分解营销,N0.5,营销总体策略,实行大客户战略，高层公关，稳健推进打好“差异化营销”战,1、采用大客户战略，高层公关，先打动决策层，再征服全公司。2、在推广中，我们需要克制纯粹的商业化表达，预售阶段与其高层进而决策层建造良好的关系，销售阶段通过参观互动、实地考察来达到全员认可。3、客户范畴初步估算如下：投资型企业、咨询类企业、传媒类企业、商会协会、高新技术企业,总策略,分解营销,核心价值点分析,分解营销,这种放之四海而皆准的做法实属偷懒！,区域城市价值：引领城市发展，展现济南未来的上东区域,这对于本案的写字楼和公寓客群来说，具有无可替代的吸引力。,核心价值点分析,分解营销,针对本案，首要的价值点就是区位的双核定位：权力中心+产业资源中心,区域城市价值：引领城市发展，展现济南未来的上东区域,叠拼独栋写字楼，为一部分中等企业提前实现了独栋办公的事业梦想！生活化舒适型公寓，既能够满足居住的舒适度，又有相对全面的户型配比，适合不同客户群体的需要！,核心价值点分析,分解营销,针对本案，其次的价值点就是产品的独一无二：叠拼独栋写字楼+生活化舒适型公寓,区域城市价值：引领城市发展，展现济南未来的上东区域,上市公司拥有强大的融资能力和集团保障，这对于写字楼产品的销售来说至关重要！,核心价值点分析,分解营销,针对本案，再次的价值点就是天业的品牌实力：上市公司，实力保障,写字楼,主推：天业龙玺大厦,主推：天业御龙公馆,案名,分解营销,辅推：天业国际大厦,辅推：天业国际公馆,案名建议,公寓,辅推：天业极智大厦,辅推：天业极致公馆,写字楼：1、权力追随者，行业引领者，独栋办公邀您加盟！2、福布斯排行榜每年都在更新，献给5年后的世界500强！3、智能集装箱，财富助推器！,推广主题,分解营销,推广主题提炼,公寓：1、纯公寓，醉生活！2、东城核心您家小金库3、45120，定制精英生活！,权力中心、产业资源中心交汇，奥体央区城市地标,施工进度预判,施工进度与营销周期,分解营销,2010年6月动工,2011年年底主体封顶,2012年年底竣工验收,营销周期预判（以方向一为例）,施工进度与营销周期,分解营销,2010年10月首次开盘,2011年5月二次开盘,2012年5月三次开盘,写字楼为主，公寓为辅！整个营销周期为31个月,注：根据最新政策规定，取得预售许可证的楼盘一次性推出所有房源,2011年4月开盘,2010年6月奠基面市,2012年年底清盘,写字楼,公寓,商业体量较小，在尾房阶段推售即可。,2011年底清盘,营销周期预判（以方向二为例）,施工进度与营销周期,分解营销,2010年10月首次开盘,2011年5月二次开盘,2011年10月三次开盘,写字楼、公寓同期销售，细分客群，抢占市场话语权！整个营销周期为25个月,注：根据最新政策规定，取得预售许可证的楼盘一次性推出所有房源,2011年4月首次开盘,2011年10月二次开盘,2012年4月三次开盘,2010年6月奠基面市,2012年6月清盘,写字楼,公寓,商业体量较小，在尾房阶段推售即可。,写字楼加权平均价格为：9000元（此为整模块购买时的价格）,写字楼基础均价加权平均(此表是示意表，不是开盘定价表）,开盘价格制定,分解营销,公寓基础均价加权平均(此表是示意表，不是开盘定价表）,公寓加权平均价格为：7000元（不含装修）,开盘价格制定,分解营销,商业价格：20000元,地下车位：100000元/个,写字楼价格：9000元（整模块购买）10000元（板块购买）,公寓价格：7000元（不含装修）,根据加权平均法得