土地价格理论及应用 (3).ppt

第五章土地价格理论及应用,第一节土地价格的形成与变动第二节土地价格的评估第三节土地价格的管理,第一节土地价格的形成与变动,一、土地价格的形成二、土地价格的内涵及特点三、影响土地价格变动的因素四、土地价格变动趋势及规律性,一、土地价格的形成,（一）马克思主义地价形成理论1、自然状态的土地虽然不是劳动产品，没有价值，但有使用价值，并存在价格2、土地价格的实质是地租的资本化3土地资本的折旧和利息同样决定土地价格,（二）西方现代地价理论（自学）,二、土地价格的内涵和特点,(一)土地价格的内涵根据马克思的劳动价值论，价格是商品价值的货币表现，而商品价值是凝结在商品中的人类抽象劳动。在西方经济学家看来，价格是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西，通常用货币表示。但自然土地不是人类劳动产品，不包含人类的抽象劳动。那么，土地价格的内涵到底是什么呢？,(一)土地价格的内涵,一般情况下，土地价格是指公开市场条件下形成的土地价格。无论是土地估价还是土地交易,其价格条件一般是指公开市场。在公开竞争的市场里，买卖双方均了解市场行情，公平竞争，没有不正常因素的影响，价值规律能有效地调节市场。,(一)土地价格的内涵,雷利巴洛维教授认为：“市场价值：（1）如法庭所定义的，是一种财产带到公开市场展销，允许有充足的时间觅到对产品应有的及目前实用的所有用途有全面了解的买者，而出售所得用货币计量的最高价格；（2）经常地指卖者乐意出售，买者乐意购买，并且两者都不受压力时的价格；（3）是在有足够时间找到买方并且买卖双方都有充足信息的期望价格。”,(一)土地价格的内涵,土地价格的本质内涵是在正常市场条件下，土地在未来年期所能提供的土地纯收益（地租）的资本化价值。所有者转移地租的资本化价值。这种土地纯收益，是劳动者所创造的剩余价值的一部分，可能来自本宗地劳动者，也可能因为土地资源的稀缺和垄断，来自全社会劳动者剩余价值的转移。这一纯收益的资本化价值，在正常市场条件下能够弥补自然土地所应具有价值补偿和凝固在土地中的土地资本价值的补偿。,（二）土地价格的特点,1土地价格是土地的权益价格2土地价格不是土地价值的货币表现，一般不依生产成本定价3土地价格主要由土地需求决定4土地价格呈总体上升趋势5土地价格具有强烈的地域性,三、影响土地价格变动的因素,（一）一般因素（二）区域因素（三）个别因素,(一)一般因素,1.经济发展状况2.财税体制3.相关政策4.城市规划5.城镇化速度6.土地资源禀赋7.土地产权状况,（二）区域因素,1区段位置2基础设施条件3规划限制4环境质量,（三）个别因素,个别因素是宗地本身的条件和特征对宗地地价有影响的因素。如宗地面积、位置、形状、临街宽度、宗地开发程度、土地利用状况及规划条件、土壤肥力和地质条件等。,四、地价与其他价格的关系,（一）地价与房价（二）地价与物价（三）房市与股市,第二节土地价格的评估,一、土地价格评估的目的二、土地价格评估的原则三、土地价格评估的基本方法,一、土地价格评估的目的,（一）土地估价有助于土地交易的顺利进行（二）土地估价有助于企业投资决策（三）土地估价有助于土地市场的完善（四）土地估价有助于土地市场管理,二、土地价格评估的原则,（一）公平原则（二）最有效利用原则（三）替代原则（四）预期收益原则（五）供需原则,三、土地价格评估的基本方法,基本方法,市场比较法,收益还原法,成本逼近法,剩余法,基准地价系数修正法,路线价法,关于耕地价格评估方法的探讨,2003年，国土资源部颁布农用地估价规程行业标准，规定农用地估价在运用收益还原法时，农用地的纯收益等于该农用地的年总收益与总费用之差。而年总收益是指待估宗地按法定用途，合理有效地利用土地所取得的持续而稳定的客观正常年收益，年总费用是指待估宗地的使用者在进行生产经营活动中所支付的年平均客观总费用。这一规定仍是对农用地在现状利用下其产权的价值进行评估。,中国耕地价值或价格的组成,1耕地的农业生产资料市场价值2.耕地的社会保障价值3.耕地的发展权价值4.耕地的国家粮食战略安全价值5.耕地的生态安全价值,第三节土地价格的管理,一、中国土地价格体系二、中国土地价格管理制度,一、中国土地价格体系,（一）基准地价（二）标定地价（三）交易地价（四）其他价格形式,（一）基准地价,1城镇土地基准地价城镇土地基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别的土地或者土地条件相当的地域，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点上法定最高年期物权性质的土地使用权区域平均价格。,2农地基准地价,农地基准地价是指在农村范围内，以县域为单位对现状利用条件下不同级别的土地（主要是耕地），或者土地条件相当的地域，按照土地所有权、土地使用权等不同权利分别评估确定的某一时点的平均价格。,（二）标定地价,标定地价是政府根据管理需要，评估的具体宗地在公开市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格。,（三）交易地价,交易地价是指土地买卖双方按市场交易规则，在土地市场中实际成交的价格。,土地使用权出让价格,土地使用权转让价格,租赁价格,地役权价格,交易地价,1土地使用权出让价格,土地使用权出让价格是指国家将一定年期的土地使用权出让给土地使用者，土地使用者向国家支付的一切代价（包括货币和实物）。,2土地使用权转让价格,土地使用权转让价格是指土地使用者之间依市场规则转移土地使用权，受让者向转让者支付的代价。,3租赁价格,租赁价格是土地使用权人将土地使用权再转租给他人而获得的报酬。,4地役权价格,地役权价格是土地使用者为获得在他人土地上通行或通过等权利而支付的代价。,（四）其他价格形式,1、课税价格课税价格是专为国家或地方政府征收土地税收而确定的价格。2、抵押价格抵押价格是土地作为信用担保而确定的价格。,二、中国土地价格管理制度,1土地估价制度2.估价机构和估价人员的资格认证制度3基准地价和标