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第一章房地产与房地产价格 第一节第一节房地产房地产 第二节第二节房地产价格房地产价格 第三节第三节房地产价格的影响因素房地产价格的影响因素 第一节房地产 一、房地产的概念 二、估价师对房地产的基本认识 三、房地产的特性 四、房地产的类型 一一、房地产的概念房地产的概念 （一一）房地产房地产(Real estate)的定义的定义 房地产是指土地房地产是指土地、建筑物建筑物 及其定着物及其定着物 土地 land 建筑物 building 定着物 fixtures 定着物 固定在土地或建筑物上固定在土地或建筑物上，与土地与土地、建筑物不建筑物不 能分离能分离。 【理解理解】：分离后会破坏土地分离后会破坏土地与与建筑物的完建筑物的完 整性整性、使用价值或功能使用价值或功能，使土地使土地、建筑物的价建筑物的价 值明显受到损害值明显受到损害。 定着物往往可以视为土地或建筑物的组成定着物往往可以视为土地或建筑物的组成 或附属部分或附属部分。 房地产本质上包括土地和建筑物两大部分房地产本质上包括土地和建筑物两大部分 。 思考题 1 1）种植在地上的树木种植在地上的树木、花草花草； 2 2）房屋的供水房屋的供水、供水供水管管道道； 3 3）在地上建造的庭院在地上建造的庭院、花园花园、假山假山、围墙围墙； 4 4）鱼塘鱼塘、菜地菜地、耕地耕地、荒地荒地； 5 5）在在广场广场上临时搭建的帐篷上临时搭建的帐篷、戏台戏台。 下面哪些属于房地产下面哪些属于房地产？ 为什么为什么？ 思考题 1 1）商品房商品房； 2 2）经济适用房经济适用房； 3 3）福利房福利房； 4 4）违章建筑违章建筑； 5 5）危房危房。 下面哪些属于房地产下面哪些属于房地产？ 为什么为什么？ （二）房地产的实物、权益和区位 有形资产有形资产（固定资产固定资产/ /动产动产），），其价格主要其价格主要 受实物的影响受实物的影响。 无形资产无形资产，其价格主要受权益的影响其价格主要受权益的影响。 （二）房地产的实物、权益和区位 房地产房地产 (Real estate) 实物实物 (material) 权益权益 (property) 区位区位 (location) 有形的实体有形的实体 质质量量 组合功能组合功能 权利和收益权利和收益 如何理如何理 解解？ 对区位的理解 （1 1）概念概念 区位是指地球上某一事物与其他事物在区位是指地球上某一事物与其他事物在 空间方位和距离上的关系空间方位和距离上的关系。 【包括包括】： 地理坐标位置地理坐标位置； 与其他地方往来的便捷性与其他地方往来的便捷性； 与重要场所的距离与重要场所的距离； 在城市或区域中的地位等在城市或区域中的地位等。 对区位的理解 （2）内涵内涵 自然地理位置自然地理位置； 交通地理位置交通地理位置； 经济地理位置经济地理位置。 武汉地铁武汉地铁2号线线路图号线线路图 开通时间：2012年12月28日 对区位的理解 （3）三个层次三个层次 宏观区位宏观区位； 中观区位中观区位； 微观区位微观区位。 宏观区位宏观区位 中观中观区位区位 微微观区位观区位 对区位的理解 （4 4）重要性重要性 区位对价值的决定作用几乎是房地产所独区位对价值的决定作用几乎是房地产所独 有的有的。 （5 5）差异性差异性 不同的用途对区位的敏感程度不同的用途对区位的敏感程度、对区位的对区位的 要求都存在差异要求都存在差异。 （6 6）动态性动态性 随着时间的推移而变化随着时间的推移而变化。 对区位的理解 （7 7）区位区位影响影响房地产价格房地产价格的内在机理的内在机理 区位 location 效用 Utility 价格 price 效益 benefit （三三）房地产的存在形态房地产的存在形态 房地产房地产 土土地地 建筑物建筑物 房房地地 三种形态 （三三）房地产的存在形态房地产的存在形态 从从实物角度实物角度来看来看现实中现实中的房地产估价对象的房地产估价对象，主要有主要有 下列几种下列几种： 1 1）空地空地/ /废弃地废弃地； 2 2）各类农用地各类农用地； 3 3）有建筑物有建筑物( (含含未建成的建筑物未建成的建筑物) )的土地的土地( (宅基地宅基地) )； 4 4）地上建筑物地上建筑物； 5 5）土地与建筑物的合成体土地与建筑物的合成体( (商品住房商品住房、写字楼写字楼、商场商场、 企业的车间与仓库等企业的车间与仓库等) )； 6 6）在建工程在建工程（包括停建工程包括停建工程）；）； 7 7）房地产的未来状况房地产的未来状况（期房期房）。）。 （四）相关概念 1 1、动产与不动产动产与不动产 在民法中在民法中，财产分为财产分为：“动产动产”、“不动产不动产” 。 动产动产：凡是自行能够移动或者用外力能够凡是自行能够移动或者用外力能够 推动推动，且又不改变其性质和价值的财产且又不改变其性质和价值的财产。 不动产不动产：不可移动的财产不可移动的财产。 （四）相关概念 2 2、物业与房地产物业与房地产 在香港在香港，通常使用通常使用“物业物业”。 香港通常还把房地产称为地产香港通常还把房地产称为地产。 地产地产、物业物业、楼宇楼宇、房地产房地产等用语经常混用等用语经常混用。 房地产与物业还是有差异的房地产与物业还是有差异的。一般而言一般而言，物物 业是指业是指单元性的房地产单元性的房地产。 房地产房地产物业物业 （四）相关概念 3 3、房地产与不动产房地产与不动产 狭义：房地产房地产 100米 低层 多层 中高层 高层 超高层 楼顶花园 小高层 （1）在建设部有关规定中在建设部有关规定中，没有小高层这个没有小高层这个 概念概念，是人们的是人们的习惯称谓习惯称谓； （2）小高层是指楼层为小高层是指楼层为8-11层层的楼房的楼房，配备配备 载人电梯但不配备消防电梯载人电梯但不配备消防电梯； （3）把把8-11层定位小高层层定位小高层，主要是考虑电梯主要是考虑电梯 的原因的原因：按规定按规定7层及以上的住宅必须配电梯层及以上的住宅必须配电梯 ，12层及以上的住宅需要设层及以上的住宅需要设消防电梯消防电梯。 （二二）估价师对建筑物的基本认识估价师对建筑物的基本认识 5 5、设备设备(Architectural equipment)(Architectural equipment) 包括包括：卫生卫生、燃气燃气、照明照明、空调空调、电梯电梯、通通 讯讯、防灾等设备防灾等设备。需要了解它们的配置和性能需要了解它们的配置和性能 。（。（二手房二手房） 6 6、装修装修(Architectural decoration)(Architectural decoration) 分为内装修和外装修分为内装修和外装修。需要了解装修的标准需要了解装修的标准 和程度和程度，所用材料的品质及装修质量等所用材料的品质及装修质量等。 7 7、平面布置平面布置(floor plan layout)(floor plan layout) 厨房 餐厅 客厅 卫 生 间 房间房间 房间房间 （二二）估价师对建筑物的基本认识估价师对建筑物的基本认识 8 8、外观外观(architectural appearance)(architectural appearance) 9 9、建成年月建成年月(Completion date)(Completion date) 1 10 0、维修保养情况维修保养情况(the situation of (the situation of maintenance)maintenance) 1 11 1、利用现状利用现状(the usage situation)(the usage situation)。注意用注意用 途的平面与楼层分布途的平面与楼层分布。 1 12 2、产权状况产权状况(House property right) (House property right) 应了解的产权状况应了解的产权状况 （1 1）完全产权还是部分产权完全产权还是部分产权； （2 2）是否已出租是否已出租； （3 3）是否抵押是否抵押、典当或为他人提供担保典当或为他人提供担保； （4 4）是否涉案是否涉案； （5 5）产权是否有争议产权是否有争议； （6 6）是否为临时建筑是否为临时建筑，是否属于违章建筑是否属于违章建筑； （7 7）土地的权利状况土地的权利状况（小产权房小产权房）。）。 （二二）估价师对建筑物的基本认识估价师对建筑物的基本认识 1313、公共设施服务完备程度公共设施服务完备程度（the complete the complete degree of public installationsdegree of public installations） 1 14 4、其它其它 （1 1）通风通风、采光采光、隔音隔音、隔热隔热、防震防震； （2 2）层高层高与净高与净高； （3 3）物业管理物业管理； （4 4）朝向朝向； （5 5）工程质量工程质量； （6 6）停车泊位停车泊位。 车位(parking space)对房地产价格的影响越来越显著 思考题 1、住宅小区内停车位的权益及其分配？ 2、停车位如何估价？ 三、房地产的特性 （一一）自然特性自然特性 1、不可移动性不可移动性 2、耐久性耐久性 3、个别性个别性 4、数量有限性数量有限性 （二二）社会经济特性社会经济特性 5、用途多样性用途多样性 6、涉及广泛性涉及广泛性 7、权益受限性权益受限性 8、难以变现性难以变现性 9、保值增值性保值增值性 1、不可移动性(immovable) 不可移动性又称位置固定性不可移动性又称位置固定性。 （1）是由土地的不可移动性决定的是由土地的不可移动性决定的； （2）是指自然地理位置固定不变是指自然地理位置固定不变； （3）房地产与周围环境形成统一的整体房地产与周围环境形成统一的整体； （4）房地产市场只是一个地区性的市场房地产市场只是一个地区性的市场。 2、耐久性(durability) 又称又称寿命长久性寿命长久性。 对于土地而言对于土地而言，称为称为不可毁灭性不可毁灭性。 （1）由于房地产具有耐久性由于房地产具有耐久性，它可以给其拥它可以给其拥 有者带来持续不断的收益流有者带来持续不断的收益流； （2）由于我国实行的是有期限的土地使用制由于我国实行的是有期限的土地使用制 度度，在估价时必须考虑在估价时必须考虑剩余年期剩余年期； （3）如果利用不合理如果利用不合理，耕地的肥力可能会丧耕地的肥力可能会丧 失失，所以所以土地也有土地也有“毁灭毁灭”的可能的可能 ； （4）建筑物寿命建筑物寿命。自然寿命与自然寿命与经济寿命经济寿命。 3、个别性( (individual) ) 又称独一无二性又称独一无二性、异质性异质性、独特性独特性。 （1 1）不可移动性派生出了不可移动性派生出了个别个别性性 （2 2）房地产市场不是完全竞争市场房地产市场不是完全竞争市场 房地产之间不能实现完全替代房地产之间不能实现完全替代，从而房地从而房地 产市场不能实现完全竞争产市场不能实现完全竞争。 （3 3）房地产价格的房地产价格的个别个别性性 房地产具有房地产具有个别个别性性，房地产价格容易受到房地产价格容易受到 交易者个人行为的影响交易者个人行为的影响，这加剧了房地产价格这加剧了房地产价格 的的个别个别性性。 3、个别性(individual) （4 4）在生活中在生活中，同类地区同类地区、同类房地产之间同类房地产之间 仍然有一定的替代性仍然有一定的替代性。 在一定程度上在一定程度上，房地产价格具有可比性房地产价格具有可比性。 （5 5）房地产交易很难采取样品交易的方式房地产交易很难采取样品交易的方式， 必须到实地观察必须到实地观察。 房地产估价必须进行房地产估价必须进行实地调查实地调查、勘察勘察。 4、数量有限性(quantity limited) （1）区分土地的自然供给与经济供给区分土地的自然供给与经济供给； （2）影响土地价格的主要是需求影响土地价格的主要是需求，但经济供给对地但经济供给对地 价也有影响价也有影响； （3）区位优越的地段及房屋更加有限区位优越的地段及房屋更加有限，从而产生垄从而产生垄 断价格断价格； （4）房屋供给的有限性房屋供给的有限性 第一第一，在时间上相对于需求而言是滞后的在时间上相对于需求而言是滞后的； 第二第二，在总量上相对于需求而言是不足的在总量上相对于需求而言是不足的。 原因原因：受土地受土地、资本资本、劳力劳力、技术技术、环境等制约环境等制约。 5、用途多样性(diversity) 是指同一宗土地可以作多种用途是指同一宗土地可以作多种用途，同一房同一房 屋也有多种用途屋也有多种用途。 （1）用途细分用途细分准确把握用途相同的含义准确把握用途相同的含义； （2）房屋用途的分布房屋用途的分布：水平与垂直水平与垂直； （3）用途的合法性用途的合法性； （4）用途的竞争与优化用途的竞争与优化。 6、涉及广泛性( (universal) ) 又称相互影响性又称相互影响性，是指房地产的价值不仅与其本是指房地产的价值不仅与其本 身的状况有直接关系身的状况有直接关系，还取决于周围环境的影响还取决于周围环境的影响。 （1 1）自然环境自然环境； （2 2）基础设施与公共服务设施条件基础设施与公共服务设施条件； （3 3）社会环境社会环境； （4 4）临近房地产的开发利用情况临近房地产的开发利用情况。 城中村(Urban village ) 7、权益受限性( (property confined) ) 由于房地产属于不动产由于房地产属于不动产，其权益更容易受到限制其权益更容易受到限制 ，特别是政府行政权力的限制特别是政府行政权力的限制。 （1 1）受到征收权的限制受到征收权的限制； （2 2）受到各类规划的限制受到各类规划的限制； （3 3）受到房地产税收的影响受到房地产税收的影响； （4 4）受到其他政策制度的限制受到其他政策制度的限制。 产权登记产权登记、各类合同各类合同、环保等环保等 8、难以变现性( (bad liquidity) ) 是指是指当急需资金或有其他急需时当急需资金或有其他急需时，不易不易 将房地产变成现款将房地产变成现款。 原因原因：价值高价值高不可移动性不可移动性个别个别性性； 结果结果：同一宗房地产的买卖不频繁同一宗房地产的买卖不频繁，一旦一旦 需要买卖需要买卖，要花费相当长的时间来寻找合适要花费相当长的时间来寻找合适 的买者的买者、进行讨价还价进行讨价还价。 抵押评估必须遵循抵押评估必须遵循“谨慎原则谨慎原则” 9、保值增值性( (Value - increased) ) 房地产增值的原因主要有下列房地产增值的原因主要有下列四个方面四个方面： （1 1）通货膨胀通货膨胀； （2 2）需求增加引起市场价格上升需求增加引起市场价格上升； （3 3）外部经济外部经济； （4 4）对房地产本身进行的投资改良对房地产本身进行的投资改良。 房地产的房地产的“自然增值自然增值”，是指前面三个原因是指前面三个原因 带来的价值增加带来的价值增加。 三、房地产类型 ( (type of real estate) ) 对于房地产估价来说对于房地产估价来说，房地产类型的划分房地产类型的划分 主要有下列主要有下列几种几种： （一一）按用途来划分按用途来划分 （二二）按开发程度来划分按开发程度来划分 （三三）按是否产生收益来划分按是否产生收益来划分 （四四）按产权性质来划分按产权性质来划分 （一一）按用途来划分类型按用途来划分类型 1 1、居住房地产居住房地产( (dwelling house/ residential real estate) ) 2 2、商业房地产商业房地产( (commercial real estate) ) 3 3、办公房地产办公房地产( (office building) ) 4 4、服务房地产服务房地产( (service building) ) 5 5、文化娱乐房地产文化娱乐房地产( (cultural entertainment building) ) 6 6、医疗房地产医疗房地产( (medical real estate) ) 7 7、工业与仓储房地产工业与仓储房地产( (industry and storage real estate) ) 8 8、农业房地产农业房地产( (agricultural real estate) ) 9 9、特殊用途房地产特殊用途房地产( (special purpose real estate) ) 1010、综合房地产综合房地产( (comprehensive real estate) ) （二二）按开发程度来划分类型按开发程度来划分类型 1 1、生地生地(undeveloped land) 是指是指已完成土地使用批准手续而未进行或部已完成土地使用批准手续而未进行或部 分进行基础设施配套建设和场地平整的土地分进行基础设施配套建设和场地平整的土地。 2 2、毛地毛地(old building land) 是指已完成基础设施配套建设而未进行宗地是指已完成基础设施配套建设而未进行宗地 内拆迁平整的土地内拆迁平整的土地。 3 3、熟地熟地(developed land) 是指完成了基础设施配套建设和场地平整是指完成了基础设施配套建设和场地平整 、具备建设条件的土地具备建设条件的土地。 （二二）按开发程度来划分类型按开发程度来划分类型 4 4、在建工程在建工程( (project under construction) ) 是指地上建筑物尚未建成是指地上建筑物尚未建成，不具备使用条不具备使用条 件的房地产件的房地产。 5 5、现房现房( (existing h