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文档简介

简易二手房价格估算,如何扩大你的议价空间,二手房的估价概念,是指经纪人对拟上市交易的合法房产进行综合的测算、分析、评估并提出在市场上具有竞争力的房产销售价格的工作过程。内容：二手房租金确认、售价评估、店面租售预算、地价估算、投资分析等。,在中介业务中如何运用评估知识,1、一种有效的营销工具；2、一门专业的服务技能；3、一个密切的合作伙伴；4、一项科学的工作方式。,影响房地产价格的因素,1、市场周期2、交易目的（房产用途）3、区域因素（繁华程度、交通、环境、景观、公共设施配套、城市规划限制）4、个别因素（房产权益、类型、结构、装修、户型等）,估价原则,合法原则最高最佳使用原则替代原则估价时点原则,二手房常用估价法：,1、市场比较法2、收益法3、成本法4、假设开发法5、基准地价修正法,市场比较法参考系数：,1、房屋折旧：从竣工后即进入折旧期50年100分，-2%/年2、旧房（特点）扣减：指户型落后或功能陈旧或“三小”（小厅、小厨、小卫）-10%3、楼层朝向七楼为例，一层为基准，3、4层+3%；2、5、6层-3%；7层-5%坐北朝南外扣1%5%4、环境影响：主要考虑物业管理和学校分布重点学校+15%，物业完善+5%非独立封闭式小区-5%5、心理因素-8%6、当地商品房价格（参考市场数据）,实战演练：,请参考案例1、-10%2、-3%3、-5%+5%4、+15%5、-10%6、-8%最后价格：108*2800*（100-10-3-5+5+15-10-8）%=人民币254016.27元,演练案例：,王小姐准备出售远太苑一套二手房，请帮她估算一下该房产的价格。1、1997年建成2、总7层，此房在4楼3、坐北朝南，半封闭管理小区4、旁边有泉州五中分校5、户型有一定的缺陷6、111.17平方,2500元商品房价,实战经验(精华版),1、价格确认得越低，就越好操作。2、既要充分尊重房东心理价位却又不可偏离市场行情。3、价格可浮动性的说辞体现着灵活与经验4、过程的科学性可以得到客户的超级信任；报价精确到分厘越能体现你的专业与说服力。5、善于综合评价，并借住你所在团队的力量。6、以上建立在长期频繁的运用上。,恭喜你：,学会熟练运用二手房估价法你就会成为一
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