[零售行业]店铺开发市场调查及商圈设定(PPT74页).ppt

店舖開發,一、立地/商圈,3,Location的重要性,好的店鋪開發策略將領導連鎖企業邁向成功之路。連鎖加盟總部必須擁有或能掌控營業點的不動產動向，在將經營權交給加盟主前，必須完成開拓新點的開發作業。店鋪開發人員運用專業知識和能力，去篩選地點及評估其經濟效益。,4,ThreeLevelsofSpatialAnalysis,5,(一)商圈(TradeArea)分析,商圈(tradearea)商圈乃是商店吸引及服務顧客的一個空間區域，或周界範圍，也就是商店的營業範圍。一般依據行政區域、距離、時間距離、人口等設定。商勢圈(companyoperationarea)店舖實際交易所及範圍，由商店經營的能力所決定,6,商圈的類別一級商圈（又稱基本商圈或主商圈）約佔營業額70%。二級商圈（又稱副商圈）約佔營業額25%。三級商圈（又稱邊緣商圈）約佔營業額5%。,商圈與業態小商圈業態:便利店。中商圈業態:量販店。大商圈業態:百貨公司、大型商場。,7,商圈種類商圈流動化/商圈間競爭,商業區辦公區文教區住宅區特種營業區,遊樂區住商混合區住辦混合區商辦混合區,職住分離汽車社會,週休二日商圈老舊新商圈出現,8,(二)選址(SiteSelection)理論,甄選理想店址的秘訣三角理論（TriangleConcept)陰陽面理論角地理論(三角窗原理)（CornerConcept）前門後門理論（FrontDoor/BackDoor）口袋原理漏斗理論心理障礙理論(阻絕原理)(PsychologicalBarriers)生活動線理論幹道原理磁石原理(地心引力理論),9,(三)選址之考慮因素,店的位置明顯度接近性（無阻絕性）交通型態（工具種類）人流量、車流量競爭狀況集客場所（磁點）,店鋪面積面寬、樓高停車場可取得性營業的合法性租金（或售價）裝修費用,10,(四)店址/店質強化法,店舖明顯度改善法改善招牌的能見度到200M前。避免被隔鄰店招牌阻隔。避免被路樹、公共設施阻隔。夜間開放廣告招牌到夜間2點（以Timer控制）。巷內開店，應設法在巷口租立招牌。招牌破損，應即更新。勿讓海報或置物箱遮住店面。Refresh效果性（耳目一新）。,11,(五)理想店址評估方法,檢核表法類比法迴歸模式分析法電腦預測（GIS）分析法,12,小結,店址是開店關鍵成功因素（KSF)，但非唯一成功要素(ASF)。店址很好，受其羽翼而不努力，終究禁不起競爭，顧客會因商品服務不好而流失。店址不好，但很努力，仍可創造佳績。,二、店鋪投資可行性評估,14,（一）市場調查及商圈設定,流通服務連鎖事業的市場調查以消費者為主，掌握：whowhenwherewhatwhyhowhowmuch5W與2H的顧客消費行為特徵,15,競爭店規模分析立地、商圈店數營業額規模店面面積-坪效營業人數-人效,競爭店經營分析經營焦點顧客特性與比例商品特性、結構分析供應商及供應條件促銷手法定價策略服務定位,(二)競爭店分析,16,(三)開店投資效益分析,營業額預估投資計畫費用預算損益平衡點預估(BEP)長期損益估算,三、開店流程,18,（一）新店籌備,一.丈量二.呈報預定點三.LAYOUT四.分公司執照申請五.契約用印六.租押金申請七.交屋動工八.開幕,19,新店開發注意事項,詳細的區域道路及店面位置圖與地主談話的內容重點都市計畫資料及該地區現況報導公平市價的定位最近的土地所有權狀影印本、稅單和水電資料關於地主背景的資料過去相同地點的存查資料調閱或原使用者情形土地興建地的相關法令依據,20,制定開發策略考慮因素,須先取得各項執照不宜採抽成方式計算租金合約中不支付任何佣金明訂各項房產賠償的權利使用者有權決定房產的使用方法合約中充許簽約者轉讓,21,協商優先承租續約權分期上漲租金幅度宜於合約期限內訂定押金給付時間及可拆除進入建物有效時間採用預付租金方式，需同時有折扣條件儘量避免付訂金的交易方付,22,建立完整的開發評估報告,房產合約工程評估及大量現場取得相關證照過戶或移轉證稅單權益平衡分析空照圖或全景照片電腦檔案的建立,23,咖啡店開店流程實例,1.經營理念的形成用心瞭解，作市場分析為何想開咖啡店？開何種類型咖啡店？用人工沖泡還是機器沖泡？是全服務還是自助式？目標客層為何？永續經營的策略為何？,24,2.商圈立地點之選定立地點的選擇關係著未來的獲利及費用支出，與成功經營存著極大因果關係。SWTO分析（強化優勢，改善弱勢，抓住機會，逃避威脅）市場區隔分析(Segmenting)確立目標市場（Targeting)店鋪的市場定位(Positioning),25,3.銷售商品的研發商品是顧客最直接的要求，皆應研究商品是否具有特色？商品力強度？等等核心問題。商品調理手冊餐點與飲料之盤飾餐具配件CIS建立服務流程的設計規劃,26,4.工程建設部分店鋪的裝潢是最耗費資金的部分。工程品質的優劣，影響顧客對店鋪的認同度，不可輕忽。物件丈量草圖規劃工程圖確認發包、施工及完工驗收,27,5.器具設備之採購、訂貨除工程設備之外，器具設備的採購是開店費用中最大的支出。家具、機器設備選擇店鋪日常所用之器皿生財器具：咖啡豆、杯盤、餐巾紙等等,28,6.管理制度之建立制度制定，建立秩序人事管理制度物料訂貨舖貨與儲存管理制度工作職場規劃錯帳處理盤損管理杯盤破損處理,29,7.財務與會計制度之建立財務與會計對營運分析及經營成敗因素之判定極為重要，更是賺錢獲利最直接者。收銀方式與流程現金管理辦法廠商請款流程零用金、電話費及小費管理措施,30,8.人員招募、任用、訓練及考核找到合適的工作者最重要，以及日後的工作教育訓練，皆是人力資源質與量之應用。教育訓練考試、擬評核、擬定職務調整標準員工的生涯規劃,31,9.營運動線規劃顧客從入店，就做，點餐，用餐，離座，結帳至出店的動線。員工之迎客，帶位，送菜單，點餐，素餐，結帳及送客動線。吧台，廚房與外場的空間比例規劃等，皆是開店的重要工作。,（二）店鋪規劃成功商店經營之道,33,商店經營的架構,忠誠度,34,商店經營的三大構面,賣方的賣場/買方的買場,36,營造魅力十足的賣場,視覺商品企劃VMD(VisualMerchandise),展示櫥窗,商品主體,賣場配置,店內POP,美化陳列,視覺聽覺嗅覺觸覺,37,配置基本概念,均衡的空間與動線：,38,ImpulsedEmergencyPlannedNecessity,FEATURE,端架或主通道,深遠或次通道,TrafficmakerProfitmaker,ROLE,主動線前端,主動線末端磁點,配置基本概念,商品屬性與角色：,RULE,means¬es,40,賣場配置基本原則,1.因地制宜，依貢獻均衡分配空間。2.動線流暢，顧客動線愈長愈好，職員動線愈短愈好。3.分類明確，關連透視*陳列。4.顧客導向，活化賣場設計。,*由外而內由低而高,41,賣場分區,商品空間,職員空間,顧客空間,1.入口櫥窗區2.顧客服務區3.結帳櫃台區4.食品服務區5.冰箱區6.貨架區7.通道區8.賣場剩餘空間9.倉庫區,42,賣場LAYOUT,貨架型態賣場動線照明設備門市自行陳列可發揮空間,43,商品陳列概念注意(Attention)興趣(Intrest)欲望(Desire)記憶(Memory)行動(Action)商品陳列類型商品陳列原則相關陳列道具使用,商品陳列方法,44,公司規劃的商品陳列掌握與確實執行。門市可自行發揮的位置，結合商品生命週期商品力掌握計劃陳列，並持續維持商品敏感度，銷售數據分析檢視，使坪效發揮極大化，即能創造Sales成長與巔峰。藉有良好適當的陳列方式，使商品銷售更多創造更高經營效益，為商品陳列之最終目的,小結,商品,46,商品銷售週期掌握商品生命週期：五個階段：導入、成長、成熟、衰退、廢棄ABC級商品掌握,導入,成長,成熟,衰退,廢棄,B,A,B,C,銷售額,商品敏感度,47,TOP商品掌握季節性商品流行性商品商圈屬性高迴轉明星商品,促銷,49,一、讓顧客知道店舖的存在二、使顧客瞭解販賣商品或提供的服務三、誘使顧客到店舖來消費四、刺激顧客購買或享用服務的欲望五、強化顧客忠誠度以增加固定顧客,促銷的目的,50,1、銷售毛利好的商品2、使商品回轉率快速，提升營業額3、強化商品交叉比(商品總合力),促銷的策略方向,51,促銷的魔法石,促銷時間促銷商品類別促銷主題促銷方式促銷陳列促銷告知,顧客關係營造-固客/搶客-,53,左鄰右舍的關係,左鄰右舍的店家：增進彼此了解，資訊交換。與左鄰右舍的住戶：如何共處與附近機關、團體、銀行、學校關係營造。,54,顧客滿意：超值的服務,賣場整齊、明亮、清潔店員服務態度佳、非常親切對待小消費者一樣的服務與態度商品齊全，補貨確實有效並即時回答顧客問題對忠實客戶的問候,競爭分析,56,門市自我評估,區位環境分析：地點是否明顯對面街道寬度公車站牌學校百貨公司停車場(機車自行車)顧客消費水準,57,經營重點分析：經營業態經營特色營業狀況：發票序號收銀台開機數部門商品陳列長度商品結構與價格水準,58,顧客評估分析：來客數客單價購買傾向消費者意見調查,59,競爭優劣勢分析,外裝廣告標招牌是否明顯指引路標入口是否容易氣氛佈置店內音樂季節POP色系搭配,60,商店特色：商品鮮度價格策略陳列技巧價格卡pop使用現場販賣商店管理,61,數據管理,影響損益數據：營業額成長毛利率提昇損耗率降低毛利額增加費用率降低利潤率提高,62,影響績效數據：人員方面商品方面金錢方面賣場方面,四、營運管理,(一)從加盟到開店的步驟:7-11案例,65,從加盟到開店的步驟,有意願參與特許加盟的人應該遵循什麼樣的步驟才能加盟到連鎖體系？另外，又應該透過哪些方法才能順利開店呢？以上是大家最想知道的問題。透過圖表，這兩個問題的答案將可一目了然。,(二)店舖診斷,67,心得,(三)成功的店長,69,4C的挑戰,Cost：經營成本的膨脹Competition：競爭的激烈化Customers：顧客意識、行動的變化Consumerism：消費者主義的更受重視,70,店長的能力,規