【硕士论文】反向抵押贷款精算定价及风险研究.pdf

摘要 随着老龄化的到来，我国老年人的社会保障体系面临沉重的经济压力。与此 同时，住房已经成为大多数家庭私人财产的主要组成部分如何将养老与居民 已经取得的房产权很好的结合起来，“反向抵押贷款”正是由此而生的一个有价 值的创新性设想 本文首先介绍了反向抵押贷款的含义、特征、分类和理论依据；分别设计 了单生命和双生命的反向抵押贷款的精算定价模型；然后分析了贷款机构推行 反向抵押贷款的主要风险及防范措施；从控制贷款价值比的角度，依据该模型 对影响定价的因素进行了敏感性分析。 通过分析表明： ( 1 ) 性别、年龄以及申请人数等都是影响该贷款价值比的因素。由于预期寿命 的不同，在相同的条件下，年龄越大申请的贷款额就越多；男性比女性申请的 贷款额要高；双生命中请的贷款额最低。 ( 2 ) 同时房产投资的风险回报率和反向抵押贷款的风险利率对该产品的定价都 有不同程度的影响，房产投资回报率与贷款额成正相关，反向抵押贷款的风险 利率与贷款额成负相关；贷款额相对于房产投资回报率的敏感度要大于其相对 于反向抵押贷款风险利率的敏感度。 最后，作者简要总结全文，并指出进一步研究工作的方向。 关键词：反向抵押贷款，风险，贷款价值比，精算定价 杭州房产设计 A B S T R A C T W i t ht h ca g i n go fp o p u l a t i o n sc o m i n g , t h es o c i a ls e c u r i t ys y s t e mf o rt h ea g e di s c h a l l e n g e db yl l ne c o n o m i cp r e s s u r ei nC h i n a M e a n w h i l e ，h o u s e sh a v eb e e nt h em a i n p a r t so fi n d i v i d u a lp r o p e r t i e sf o rm o s tf a m i l i e s T h c r e f o r e , i tn c c d st o c o m b i n et h e i m p r o v c m m to ft l a ca g e ds o c i a ls e c I I ：r i t ys y s t e mw i t hh o m ep r o p c a yt i g h tb e t t e l S o ， H o u s i n gR e v e r s eM o r t g a g eL o a n ( H R M L ) i sb e c o m i n go n es i g n i f i c a n t , e V C I 龃t i v c i S S U e i n i t 1 7 i m l y , t h i sl D a p o ri n l l o d u c l ：8t h ed c f i t t i l i o n , t r a i t s ，e h l s s i f i e a t i o na n d t h c o r e t i e n lb u i s o nn n 吧怫m o r t g a g e A n dt h e nt h ep a p e rd e s i g m 锄a c t u a r i a lm o d e lb o t hf o rs i n g l el i f e a n dd o u b l el i f es e p a r a t e l y T h i r d l y , T l a a at h ep a p e ra l s op o i n to u tt h es u p p l i e r s m a i nr i s k s a n dp r e v e n t i o na p p r o a c hO nH R M L F i n i s h 嚣i no r d e rt Oc o n t r o ll o A n - t o - v a l u er a t i o ， s e n s i t i v ea n a l y s i s0 1 1i n f l u e n t i a lf a c t o r sa b o u ta c t u a r i a lp r i c i n gb yi t I ti m p l i e st h a t ： ( 1 ) G e n d e r , a g e ，a n da p p l i c a t i o nn u m l m se r e a a l lt h ef a c t o r sf o rl o a n - t o - v a l u er a t i o ， b e c a u s eo ft h ed i f f e r e n c eo fl i f ee x p e c t a n c y U n d e rs a l n ec o n d i t i o n s ，o l d e rp e o p l ew i l l a p p l yf o rm o l el o a n s ，m a l e 8w i l lg e t1 3 1 0 1 el o a n st h a nf e m a l e s D o u b l el i f e sa p p l i c a t i o n s w i l lb et h em i n i m u m ( 2 ) A tt h e $ a m l 。t i m e ，r i s kp a y i n g - b a c kr e t u r n so f h o u s i n gi n v e s t m e n ta n dr i s ki n t e r e s to f H R M Lb o t hh a v ed i f f e r e n ti m p a c t0 1 1a c t u a r i a lp r i c i n g I ni t , r i s kp a y i n g b a c kr e t u r n so f h o u s i n gi n v e s t m e n th a sa p p o s i t i v er e l a t i o n s h i p ，w i t hl o a n sq u a n t i t i e sa n d r i s ki n t e r e s to f I - t R M Li s 他v e r T h es e n s i t i v i t ya b o u tgi sb i g g e rt h a n m F i n a l l y , t h ea u t h o rs u m m a r i z et h ee n t i r et h e s i sb r i e f l y , a n dp o i mo u tf u r t h e rr e s e a r c h d i r e e t i o mi nt h en P a rf u t u r e K e yW o r d s ：R e v e r s em o r t g a g e ，R i s kL o a n t o - v a l u er a t i o ，A c t u a r i a lp r i c i n g 第1 章绪论 1 1 选题的背景和意义 1 1 选题的背景 第1 章绪论 ( 1 ) 我国人口老龄化现状 人口生育率的下降和寿命的延长把中国引入了一场深刻的人口转变。据上海市 卫生局披露：2 0 0 6 年，上海市人口平均期望寿命已达8 0 9 7 岁；同时截至2 0 0 5 年 底，上海市6 0 岁以上老人有2 6 6 3 7 万名，占全市户籍总人口的1 9 5 蹋百岁以上 老人6 0 0 名，比上年增加5 2 名，其中男性1 3 2 人、女性4 6 8 人有关专家预测，“十 一五”期间，上海将继续保持人口老龄化加快的态势，2 0 1 0 年至2 0 2 0 年将迎来老 龄人口高速增长期。预计到2 0 2 0 年，上海市老年人口占全市总人口比例将超过3 傩， 即3 个上海人中将有一位老年人1 。就全国而言，2 0 0 5 年末我国总人口为1 3 0 7 5 6 万 人，其中6 5 岁以上( 含6 5 岁) 的老龄人口首次超过1 亿，达到1 0 0 4 5 万人，占总人 口的7 6 9 9 6 ，我国已进入老龄化社会2 。据国家计生委预测到2 0 1 0 年，6 0 岁以上老 年人口数量将达到1 7 1 亿，占总人口数的1 2 5 7 ；到2 0 5 0 年6 0 岁以上的老年人 表1 1 我国6 0 岁及以上老年人口和老龄化程度预测 老龄人口数量( 亿人)人口老龄化程度 年份 6 0 岁以上6 5 岁以上8 0 岁以上 印岁以上6 5 岁以上8 0 岁以上 占比占比占比 2 0 1 0 1 7 ll ，1 3O 2 11 2 5 7 8 2 9 1 2 2 8 2 0 2 02 4 31 7 2O3 01 69 6 1 1 9 8 1 2 3 4 2 0 3 53 9 72 9 2 O 5 8 2 7 4 5 2 0 0 6 1 4 6 l 2 0 5 04 5 03 3 61 0 03 2 7 3 2 3 3 2 2 2 2 2 资料来源：根据国家计生委2 0 0 3 年预测结果整理得到 。数据来自中国人口同 2 按照国际标准，一个国家或者一个地区6 5 岁以上的人口占到总人口的件( 或者岁以上的老年人口达到总 人口的l o ) 就是老龄化社会了。 杭州房产设计 第1 章绪论 口数将达到4 5 0 亿，占总人口数的3 2 7 3 。 老龄人口比重增加，势必加大老龄化问题，其中首当其冲的是养老问题。目前， 我国公共养老金制度是一套“现收现付”的制度，仅仅在养老金支付领域，个人空 帐就有6 0 0 0 亿8 0 0 0 亿，为了及时支付养老金，国家每年财政要出6 0 0 亿8 0 0 亿。但是随着老龄化人口比例的增加，养老金资金的缺口未来势必还会放大。如果 这种情况得不到改善，这就意味着若干年后，养老金将“收不抵支”，很大一批人 将面临无法领取养老金的困境。在不能完全依靠社会保障体系的情况下，比较适合 中国现阶段发展情况的养老模式还有家庭养老和机构养老。家庭养老作为中国人几 千年来一直承袭的传统养老方式，对于计划生育政策下的独生子女家庭来说，一对 夫妻将要面临4 位老人的养老和一个孩子的抚养问题，这不能不令人担忧。另外， 只有少量的老年人表示愿意在生活不能自理的情况下住进养老机构一方面是老年 人传统的心理上不能适应以及养老机构设施条件差，更重要的是多数养老机构收费 偏高老年人无力承担。所以，现阶段在中国寻求新的养老模式已经成为一个亟需解 决的社会问题。 ( 2 ) 我国房地产发展情况 近年来我国房地产事业取得了快速的发展，2 0 0 5 年全国完成房地产开发投资 1 7 5 0 0 1 6 5 0 0 1 5 5 1 4 5 0 0 1 3 5 l 衢0 0 1 1 5 1 0 5 9 5 0 0 圈I I 上海市住宅价格指数统计图( 2 0 0 0 年- - 2 0 0 5 年) 资料来源：上海统计年鉴2 0 0 6 以上海市2 0 0 0 年的住宅价格为1 0 0 第1 章绪论 1 5 7 5 9 3 亿元，比上年同期增长1 9 蹋。需求方面，。十一五”期间，预期住宅需求 总量为11 6 7 0 万平方米。平均每年需求量为2 3 3 4 万平方米。 以上海为例，长远来看商品房价格还将保持平稳上升，其问会有波动，但幅度 不会很大。未来五年上海房地产投资将占全市固定资产投资总额的三分之一，总额 约为5 0 0 0 亿元。由图1 1 可知，从2 0 0 0 年到2 0 0 5 年，上海的住宅价格指数一直稳 步、快速上升，由2 0 0 0 年的基数1 0 0 上升到2 0 0 5 年的1 7 0 2 6 。 与此同时，住房改革的深入已经使得越来越多的城市家庭拥有了自己的房产， 住房已经成为大多数家庭私人财产的主要组成部分，这样就在中国造就了一大批。现 金穷人，不动产富人”。有了这一物质基础，就有可能将居民晚年的保障问题与其已 经取得的房产很好的结合起来，以解除老年人养老的忧虑“反向抵押贷款”正是由 此而产生的一个有价值的创新性设想。 反向抵押贷款业务作为一种金融创新是一种非常好的可以减轻老年人贫困度的 金融工具。它的现金流方向与传统抵押贷款正好相反。借款方( 房主) 以房产为抵 押从贷款方( 反向抵押贷款机构) 取得现金，把老人去世后住房的剩余价值提前贴 现出来，解决了部分。现金穷人，不动产富人”的养老问题，使得老人的财富能够 在一生中得到合理配置，使总效用达到最大化。 1 1 2 选题的意义 本选题主要从贷款方的角度出发，对提供这一金融产品的反向抵押贷款机构所 面l 临的一系列风险进行分析。多数的反向抵押贷款计划期限长，资金回收却要在借 款人死亡、永久性搬迁、出售房屋之后。而这个时间是不确定的，反向抵押贷款机 构的资金周转很容易陷入困境。在流动性短缺时风险特别大，甚至有可能引起破产。 同时房地产变现的容易与否也是影响流动性的很重要的因素。贷款到期时，住房需 要变现来收回贷款。此时一旦房地产市场缺乏足够的买方，交易不畅，容易引起房 地产的贬值。以美国为例，美国是开展反向抵押贷款业务最早也最成熟的国家，上 世纪8 0 年代就开始实施，虽然反向抵押贷款机构做出了巨大的努力，但是发展速度 非常缓慢。9 0 年代中期，由于政府的大力支持，使得美国的反向抵押贷款得到了蓬 杭州房产设计 第1 章绪论 勃的发展。因此，希望通过写作本文来探讨一下住房反向抵押贷款的精算定价问题。 研究反向抵押贷款风险及其精算定价具有重要的理论和现实意义： 理论意义： l ，反向抵押贷款的本质就是房屋融通资金，并以其为核心，拉动老年社会保障、 保险、房地产等社会多方面参与发展的经济活动。研究反向抵押贷款将养老保险与 保险业、房地产业、银行业以及证券行业相结合，为中国面临的严峻的养老问题增 加一条新的思路； 2 、反向抵押贷款将金融、保险、投资等不同的金融工具相连接并有机融合，形 成了新的金融保险产品。实现了金融保险工具的创新，推动银行、证券、保险的合 作和混业经营在我国的实现 现实意义： 1 、对借款方而言，反向抵押贷款的推行使其在自由房屋居住权的同时还获得稳 定的现金流，对增加贫困老年人收入，提高其生活质量将做出极大的贡献； 2 、对社会保障体系来说，反向抵押贷款吸引了银行信贷、金融保险等商业机构 的参与，有效地缓解了政府资金的压力； 3 、对金融机构来说，开展反向抵押贷款不仅扩充了业务规模，增加了新的金融 产品，也是一种收益率不低且稳定的收入来源；同时研究反向抵押贷款的精算定价 对贷款机构和贷款申请人都有借鉴以及参考作用； 4 、对于国内房地产市场来说，反向抵押贷款的推行可以激发众多投资者参与房 地产交易市场，刺激内需。 1 2 研究现状 1 2 1 国外研究现状 在美国、日本、新加坡、澳大利亚等国家，反向抵押贷款已经成功的运行，其 中美国是最早大规模实行也是实行最成功的国家。美国反向抵押贷款的研究从上世 纪7 0 年代就开始了。1 9 8 7 年美国国会根据住房法案( t h e h o u s i n g A c t ) ) 推出了房产 4 第1 章绪论 转换抵押贷款( H o m e E q u i t y C o n v e r s i o n M o r t g a g e ) 示范项目以后，对于反向抵押贷款 的研究逐步深入，有关的理论也逐渐成熟。 美国学者对于反向抵押贷款的研究主要集中在以下几个方面： 金融创新方式：反向抵押贷款的推行，是一大金融工具和金融产品的创新，与 此同时，反向抵押贷款证券化也己经比较普遍。反向抵押贷款证券是一种抵押担保 证券，指金融机构把自己所持有的流动性较差、但具有未来现金收入的反向抵押贷 款，汇集重组为贷款群组，由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后， 以证券的形式出售给投资者，以融通资金，并使反向抵押贷款风险分散为由众多投 资者承担的融资过程经验表明，住房金融制度的建立离不开政府的支持，住房金 融机构普遍带有官方或半官方色彩建立具有政府背景的特定交易机构( S P V ) 借助 政府背景在S P V 成立之后有助于提高或强化S P V 的资信力度，有助于提高反向抵押 贷款证券的资信评级，从而增强投资者信心，吸引更多投资者进人反向抵押贷款证 券化市场 反向抵押贷市场规模及社会效应：美国学者对美国反向抵押贷款的市场规模的 研究主要是估计通过申请反向抵押贷款能够获益的老年人口规模及其获益程度。不 同的学者使用不同的调查数据得出了不同的结论。最早对反向抵押贷款市场规模进 行认真研究的是V e n t i 和W i s e ( 1 9 9 0 ) 4 。他们使用了收入与活动参与调查( t h eS u r v e y o f I n c o m ea n dP r o g r a mP a r t i c i p a t i o n , S I P P ) 的数据，用精算模型估计贫困老年人通过反 向抵押贷款可以平均增加1 0 的年收入；M a y e r 和S i m o n s ( 1 9 9 4 ) 5 估计有1 4 0 0 ，0 0 0 的老年人通过使用一种模拟的反向抵押贷款产品能够把收入提高到贫困线以上。截 至2 0 0 3 年9 月，美国实际发放的反向抵押贷款共有8 6 ，0 0 0 笔，经过将近2 0 年的发展， 美国反向抵押贷款市场规模仍然大大低于上述学者的估计。V a n t i 和W i s e 等学者对于 反向抵押贷款发展缓慢的原因进行研究，认为老人不愿意利用在房产上的储蓄来增 加当前消费的可能原因包括遗产动机、寿命的不确定性、健康状况和医疗支出以及 保险和反向抵押贷款市场的不完善。 4v e a t is t e v e a F a n d D a v i d A W i s e A g i n g a n d t h e I n c o m e V a l u e o f H o u s i n g W e a l t h W o r k i n g P a p e r N O 3 5 4 7 N a t i o n a lB u r e a uo f E c o n o m i cR e a e m - c h 1 9 9 0 5 M a y e r C h r i s t o p h e rJ S i m o n s K a t e r m a V R e v e r s e m u r t g a g e a a n d t h e L i q u i d i t y o f h o u s i n g w e a l t h R e a l E s t m e E c o n o m i c sS u m m e r1 9 9 4 ，V o l2 2 ，2 5 杭州房产设计 第1 章绪论 反向抵押贷款定价：反向抵押贷款是一种非常复杂的金融产品，其价格影响因 素众多，包括房产价值、利率水平、贷款期限、通货膨胀率、预计房产升值率、借 款人年龄、预期寿命等。不同的反向抵押贷款产品具有不同特性，其定价方式也不 相同。而由C h i n l o y , P e t e r ；, M e g b o l u g b e ，I s s a cF ( 1 9 9 4 ) 6 ，设计的定价模型是比较具有 代表性，各个不同反向抵押贷款产品的定价都是根据这一模型的思想作出的。 反向抵押贷的风险及防范：反向抵押贷款期限长，不确定性较多，可能遭受损 失的风险也较大反向抵押贷款的市场风险主要有长寿风险、道德风险、利率风险、 房产价值波动风险。反向抵押贷款的风险主要体现在作为偿还贷款本息保证的住房 未来价值低于抵押贷款本息和S z y m a n o s k i 和E d w a r dJ J r 7 认为老年人的长寿风险是 一种可以分散化的风险。通过聚集大量的反向抵押贷款可以有效控制长寿风险。 R o b e r tJ S h i l l e r 肃l A l l a nN W e i s s 8 认为规避道德风险的有效措施是至少部分把房产未 来的结算价格同某种房地产价格指数相联系，这是因为房主不能像控制自己的房产 价值那样影响房产价格指数 2 2 国内研究现状 我国对反向抵押贷款的研究开始比较晚，大约在2 0 0 0 年。国内最早提出开发反 向抵押贷款产品的不是保险行业，而是中房集团董事长孟晓苏博士，他力推房地产 公司和保险公司合作开展这一业务，为了引起有关部门的重视他还向国务院领导 呈递了关于我国开展反向抵押贷款的建议书。 学术界对反向抵押贷款的研究时间不长，目前尚未出现系统性的研究成果，基 本处于对外国文献的翻译介绍阶段。例如曾祥瑞、胡江涛在文章住房逆抵押贷款 研究中介绍了反向抵押贷款产品的特征、市场概况和主要风险；近年来，浙江大 学经济学院柴效武教授借鉴反向抵押贷款运作思路，结合我国现实，提出在我国推 出“售房养老”模式，引起社会广泛反响。浙江大学肖文与詹绚伟认为反向抵押贷 6C h i n l o yP c t o ，M e g b o l u g b e I s a a c F R e v i s e m o r t g a g e s ：C o n a l e t i n n s a n d c r o Q o v c l r i s k R e a l E s t a t e E c o n o m i e a S u r a m e r1 9 9 4 V 0 1 2 2 7 S z ) q n a n o s k iE d w a r dJJ r R i s ka n d t h e h o m c a p l i t yc o n v c n i o n m o r t g a g e R e a l E s t a k E c o n o m i c s S m n m e t l 9 9 4 ， V o I2 2 2 5 R o b e r tJ S h i l l a ，A 岫N W e i s s M o r a lh a z a r d i n h o H l c c q u i t y n v 曩s i 舶R e a l 鼬c E c o n o m i c s , s p n 9 2 0 0 0 , V 0 1 2 8 6 第1 章绪论 款存在着资金凝固的瓶颈问题，只有把反向抵押贷款进行证券化才可能减轻这种流 动性风险。同时詹绚伟和柴效武教授还对反向抵押贷款资产证券化的可行性进行了 探讨，研究了进行证券化的流程以及后续资金的运用问题等”目前，越来越多的学 者积极主张利用反向抵押贷款来缓解我国日益增大的养老压力，但是对于反向抵押 贷款的运作机制、产品定价、风险防范方面的研究还有待深入 1 3 论文的结构和内 本文的结构大致分为以下几个部分： 第l 章，绪论。从我国日益严竣的养老形势出发，分析了研究这一课题的理论 意义和现实意义。介绍国内外研究现状、全文结构、研究方法和创新之处。 第2 章，反向抵押贷款的内涵及理论基础。首先介绍反向抵押贷款的概念以及 三个理论内涵，然后概括总结反向抵押贷款的主要特征以及分类。 第3 章，住房反向抵押贷款精算定价。这一章是全文的重点，主要从控制贷款 价值比的角度研究了反向抵押贷款的精算定价模型( 包括单生命和双生命的精算定 价模型) 。并在此基础上比较了男性、女性以及夫妻在同一申请年龄时，由于预期寿 命期限的不同而导致获得的贷款金额不同。 第4 章，作为贷款提供方的金融机构所面临的一系列风险以及防范措施。主要 论述了反向抵押贷款的房地产波动风险、道德风险与逆向选择、流动性风险、长寿 风险、利率风险以及政策风险。 第5 章，精算模型的敏感性分析。从控制贷款价值比的角度，通过对精算模型 中影响定价的各个因素进行敏感性分析，来研究各个因素对定价的影响程度并进行 比较分析。 第6 章，总结和展望。总结全文研究出来的定价分析观点以及分析中的不足， 同时展望进一步研究分析的方向。 9 肖文詹绚伟资产证券化在反向抵押贷款中的运用 J 】财贸经济，2 0 0 5 ( 1 ) m 詹绚伟，柴效武反抵押贷款资产证券化可行性探讨 J 商业时代，2 0 0 5 ( 2 1 ) 杭州房产设计 第1 章绪论 1 4 研究方法和创新之处 1 4 1 研究方法 本文结合国外的先进的经验与我国的实际情况，综合运用定性分析和定量分析 的方法，构建我国贷款提供机构开展反向抵押贷款的单生命和双生命的精算定价模 型，并举实际例子进行分析。同时，对反向抵押贷款的定价的影响因素采用敏感性 分析，通过对比来分析各因素对定价的影响程度。 4 2 创新之处 本文的创新之处就在于从控制贷款价值比的角度来控制贷款机构的风险，因而 利用寿险生命表，通过精算模型对反向抵押贷款的精算定价进行了理论和实证分析； 运用敏感性对影响定价的各个因素进行了分析和比较 第2 章反向抵押贷款概述 第2 章反向抵押贷款概述 随着人口老龄化的到来和住房改革的深入，在我国产生了大批老龄的。不动产 富人，现金穷人”。为了解决这一社会问题，欧美国家从2 0 世纪6 0 年代开始出现了 一个新的养老保障模式“以房养老”，该模式最有代表性的产品就是“反向抵押 贷款( R e v e r s eM o r t g a g e ) ” “反向抵押贷款”于2 0 世纪早期出现在荷兰，但是在美国发展得最为成熟。 美国在2 0 世纪8 0 年代开始开展该项业务，尤其是近年来得到了蓬勃的发展，其数 量从2 0 0 0 年的6 6 4 0 笔上升到2 0 0 5 年的4 3 1 3 1 笔如图2 1 所示： 5 0 o o o 4 0 ，o o o 3 0 ，o o o 2 0 。o o o I o 。o o o o f | 一一、7 誉尊尊啻喜扩，矿 图2 1 美国反向抵押贷款( 皿c 1 1 ) 的发展趋势( 1 9 9 0 年2 0 0 5 年) 资料来源：N a t i o n a lR c v c r M o r t g a g eL e n d e r sA s s o c i a t i o n ( 2 0 0 6 ) 2 1 反向抵押贷款的内涵及分类 2 1 反向抵押贷款的内涵 反向抵押贷款是一种特殊的抵押贷款机制，其主要内涵是：银行或其他的贷款 机构承诺支付给拥有房产的借款人一定数目的钱，使得借款人可以用于目前的消费。 9 杭州房产设计 第2 章反向抵押贷款概述 而作为交换，贷款机构获得以房屋所有权作为保证的该项贷款的累积利息和本金 当借款人死亡、出售该房屋以及永久性地离开自己的住所时，该贷款到期并偿还。 反向抵押贷款与传统的住房抵押贷款的不同，主要体现在现金流方向上： 传统的房屋抵押贷款，其资金是在贷款开始的时候一次性支付的，并且随着借 款人定期的归还，贷款余额随着时间的推移逐渐减少，资金由借款者流向银行；而 反向抵押贷款中，贷款机构一次性或定期向借款人支付现金，其贷款额在合同期间 是稳定增长的，资金由贷款机构流向借款人，最后在合同结束的时候一次性归还 因为这种特性，使得反向抵押贷款与普通的住房抵押贷款在形式上正好相反，故被 称为。反向抵押贷款”。 反向抵押贷款与传统抵押贷款的区别如表2 1 所示： 表2 1 反向抵押贷款与传统抵押贷款的比较 贷款借款住房住房贷款贷款贷款还贷贷款 经营 财税 业务 机构 者 产权 状况目的发放归还 手段 期限风险政策属性 抵押银行中青抵押居住居住一次贷期货币定期 较小不优经济 贷款年户初中性整内分惠属性 主 期体贷期归 放还 反向银行老年反向居住养老贷期到期住房定期较大优惠政策 抵押或特 户主 抵押后期内分 全部 或货 或不属性 贷款定机期贷归还 币 定期 构放 资料来源：柴效武余中国美国反抵押贷款制度实施的介绍浙江金融 由于“反向抵押贷款”可以使房屋的价值在屋主生前或出售前贴现出来，并且 将贷款的归还递延到贷款人或夫妻中的最后一个生存者死亡时以及从房子里永久性 搬走的时候，特别适合处于“不动产富人，现金穷人”尴尬境地的老年房屋所有人， 所以直到今天，反向抵押贷款基本上还是为退休的房屋所有人设计的 1 0 第2 章反向抵押贷款概述 2 1 2 反向抵押贷款的基本特征 从各国现有的反向抵押贷款产品来看，虽然种类不同，但是在本质上还是相同 的，都具备以下几个主要的基本特征： ( 1 ) 房屋所有权( H o m e o w n e r s h i p ) 反向抵押贷款的借款人必须拥有被抵押住房的所有权，且借款人当前没有或者 只有少量未偿债务。已经向第三方抵押的住房一般不能申请反向抵押贷款。反向抵 押贷款申请成功后，借款人仍然拥有该住房的所有权，但有缴纳财产税、房屋保险 费和修缮保护房屋的义务。当反向抵押贷款到期，或者约定偿还的事件发生时，被 抵押房屋的所有权就转归贷款人所有，以偿还贷款人向借款人支付的款项及利息； 如果借款人或其继承人能够以其他方式偿还所借的款项及利息，则房屋的所有权继 续归借款人拥有，因为贷款人只要能收回借款，没有必要取得被抵押住房的所有权 ( 2 ) 借款费用( F i n a n c i n gF e e ) 反向抵押贷款的借款费用大致可以分为三类，一是初始费用( O r i g i n a t i o nF e e ) ， 包括咨询费用和房屋评估费用，一般以房产出示评估价值的一个百分比来计算；二 是贷款利息( I n t e r e s t ) ，占借款费用的绝大部分，反向抵押贷款的利率比一般抵押贷 款的利率稍高一点；三是终结费用( C l o s i n gC o s t s ) ，包括房产处置费用和结算费用， 一般以房产处理价值的一个百分比来计算。所有这些费用都要从借款人的房产评估 价值中扣除，贷款人最后得到的是扣除所有借款费用后的房产净值。 ( 3 ) 借款金额( L o a nA m o u n t s ) 反向抵押贷款的借款金额主要因所选择的反向抵押贷款产品的类型不同而不 同，也随所选择的支付方式的不同而不同。有些反向抵押贷款产品的费用较高，这 会大大减少借款人能够得到的借款金额。 任何一种反向抵押贷款产品，除去借款费用后，借款金额都有贷款者的年龄、 贷款利率和房屋的评估价值决定： l 、借款人年龄越大，可以获得的借款金额就越大； 2 、贷款利率越高，可以获得的借款金额就越小； 3 、被抵押房屋的评估价值越高，借款人可以获得的借款金额就越大 杭州房产设计 第2 章反向抵押贷款概述 ( 4 ) 现有债务偿还( D e b t P a y o f f ) 反向抵押贷款必须是“第一”抵押，即它必须拥有被抵押房屋的第一债务请求 权。如果借款人的房产仍有债务没有偿还，那么，为了申请到反向抵押贷款，他有 两种选择来偿还现有债务。一是在取得反向抵押贷款之前还清债务，二是保证用从 反向抵押贷款中取得的借款来还清债务。绝大多数的反向抵押贷款借款人会选择后 一种还债方式，他们一般会一次性的从反向抵押贷款中取得相当于债务额的金额来 还清现有债务。但是，如果债务人承诺其债权的清偿可以在反向抵押贷款偿还之后 进行，那么，借款人就不必现在还清债务。往往只有国家或者地方政府的贷款机构 才有可能愿意对其贷款做这种“降级”处理 ( 5 ) 债务额度( D e b tL i m i t ) 借款人获得反向抵押贷款之后，他所承诺的反向抵押贷款债务额度等于得到的 借款加上借款费用。借款人偿还反向抵押贷款时，如果债务额度低于房屋价值，借 款人可以根据约定取得二者的差额。债务额度不断增加，直到等于房屋价值，但是 一般不会超过偿还时的房屋价值。贷款人不能从借款人的收入、其他财产或其继承 人那里得到债务偿还，这就是说反向抵押贷款是一种没有追索权的债务，除了被抵 押的房屋，贷款人不能对借款人的其他资产或继承人提出偿债请求。 ( 6 ) 贷款偿还( R e p a y m e n t ) 当借款人( 如果借款人多于一个人，则为最后借款人) 死亡，或者房屋被出售， 或者借款人长久搬出房屋，反向抵押贷款就到期了，贷款人就会要求借款人偿还。 一般的抵押贷款都会有标准的“失效条款”，反向抵押贷款也会失效，贷款人一般选 择事先拿出一部分借款额作为费用购买相应的保险以转移失效的风险。同时如果出 现了影响借款安全性的情况，贷款人可以要求借款人提前偿还贷款。 ( 7 ) 犹豫期撤销( C a n c e H a f i o n ) 同一般的保险产品一样，反向抵押贷款也有一个犹豫期。借款人在成功办理反 向抵押贷款之后的规定时间内可以以任何理由撤销它。如果决定撤销，借款人必须 以书面的形式提出申请，如信件、传真、电报等，通过电话或口头形式撤销可以认 为是无效的。 1 2 第2 章反向抵押贷款概述 2 1 3 反向抵押贷款的分类 在美国目前有三种类型的反向抵押贷款模式，由于不同的贷款人和承保人，这 使得各种类型的模式有不同的成本构成和风险水平。 ( 1 ) 房屋价值转化抵押贷款( H o m eE q u i t yC o n v e r s i o nM o r t g a g e ，H E ( M ) 该项目由美国住宅与城市开发部下属的联邦住宅管理局( F e d e r a lH o u s i n g A d m i n i s t r a t i o n ，F H 舢承保，贷款提供对象是6 2 岁以上的老年人，对借款人的收入、 使用方向不设限制。贷款的额度主要受借款人的年龄、房屋的评估价值、房屋所处 的地段和当时的市场利率决定，并且不超过F H A 规定的最高贷款限额。贷款发放与 偿还较为灵活，借款人可以选择一次性领取，定期领取或者取得一个信用额度；所 贷款项可以按借款人的意愿，选择将来某一时期偿还，也可以选择借款人死亡或者 永久性迁出后偿还。贷款机构因破产或其他原因无法按约发放贷款时，政府就会介 入，以保证贷款正常发放。 ( 2 ) 房屋保管者( H o m eK e e p e r ) F a n n i eM a e 公司提供的房屋保管者主要是针对不符合H E C M 条件的借款人而设 计的，如房产价值高于F H A 的限额规定、共有房产等情形。房屋保管者的贷款上限 一般高于H E C M 的限额。同时对房产所有权的要求也较为宽松，如对正处于融资租 赁等可以实现所有权之类的情形也予以认可。房屋保管者的贷款额度除受借款人的 年龄、房屋的评估价值、房屋所处的地段和当时的市场利率等因素影响之外，还受 到当时申请贷款的人数影响。其支付方式采取按月支付和信用额度，或者两者结合。 由于该项目的风险白行承担，所以利率采用浮动利率，按月调整。 ( 3 ) 财务自由计划( F i n a n c i a lF r e e d o m ) 该品种由附属于I n d yM a c 银行的老年人财务自由基金公司推出。不论H E C M 项 目还是房屋保管者对贷款额都有一个最高限额，而该品种则专门为净值超过4 0 万美 元的房屋提供反向抵押贷款，从而使得拥有较高价值房屋的借款人可以申请反向抵 押贷款。此外其支付方式采取一次性提取大部分甚至全部贷款。 总体而言，政府担保的贷款如H E C M ，贷款额度低，费用少。私人提供的贷款 限制则较少，贷款额度高，费用高，如财务自由计划。在美国，H E C M 是最受欢迎 杭州房产设计 第2 章反向抵押贷款概述 的反向抵押贷款品种，约占全美反向抵押贷款市场的9 5 、表2 2 美国三种反向抵押贷款产品比较 特征 H E C MH o m eK e e p e rF i n a n c i MF r e e d o m 支付方式( 修正) 终身，( 修正)( 修正) 终身，循环信用 一次性支付，购买月付 定期，信用额度额度年金 借款额度最高$ 2 0 8 ，0 0 0 ，根据 最高s2 4 0 ，0 0 0 ，根据地最高l7 0 0 ，0 0 0 地区调整区调整 初始费用可辨，整个期间最高， 房屋价值( 最大借款额)房屋评估价值的器，最 1 8 的2 9 加1 p o i n tf e e 高$ 1 0 ，0 0 0 利率 浮动，予以按期国库券浮动和二级市场c D 收益无利率，贷款成本违背 收益率挂钩，每年调整率指数挂钩，整个期间内担保房屋价值的一定百 一次，调整上限为2 ，调整以戥为上限 分比 整个期间内以麟为上 限 居住要求如果连续1 2 个月不居如果连续1 2 个月不居住， 4 7 5 天中有3 7 5 天不居 住，贷款自动到期贷款自动到期 住，贷款自动到期 房产净值分享无可选，有1 0 。, 6 的费用由借款人决定 服务费最多每月s3 0最多每月$ 3 0无 资料来源：刘光耀国外反向抵押贷款经验及其对我国的借鉴 2 2 反向抵押贷款的理论基础 反向抵押贷款的理论基础主要有以下三种 2 2 1 生命周期理论 生命周期理论是反向抵押贷款的主要理论基础。主要是由美国经济学家F 莫迪 利安尼在上世纪6 0 年代初提出的，他认为人们根据预期寿命安排收入用于消费和储 蓄的比例。各个家庭在每一时点上的消费和储蓄决策反映了该家庭在其生命周期内 谋求达到消费理想分布的努力，而各家庭的消费要受制于该家庭在其整个生命期间 内所获得的总收入。也就是说，一个理性的消费者在追求其个人效用的最大化时， 1 4 第2 章反向抵押贷款概述 不仅是对某一消费行为、消费项目的决策安捧考虑个人效用的最大化，最重要的是 要追求其生命周期内整个一生效用的最大化，而其预算约束则为生命周期内的收入 与消费支出的平衡。 根据生命周期理论，个人一生的收入与财富，应当在人生的整个生命周期的不 同阶段包括养老期间予以合理配置，以使个人资源配置达到最优，效用也实现最大 化。现实当中，人们年轻的时候努力工作，付出首付款购买了自己的房屋，并用很 长的一段时间来归还相应的房屋贷款。到他们退休的时候，房屋贷款基本还清，他 们完全拥有了房屋的所有权。可是从这时起，他们将完全依靠以前的积蓄和有限的 退休金维持生活，包括应付由于突然的疾病等意外产生的额外支出。于是，拥有高 额房产的老年人群由于缺乏足够的现金流却过着拮据的生活，他们自己并未享受到 辛苦了一辈子积攒起来的最主要的资产，而最终房屋只能作为遗产留给他们的继承 人 这样的情况是有实际数据支持的。以美国为例。一项调查表明“，房屋财产是老 年美国人，特别是寡妇的主要财产。其中7 5 岁以上的人有7 6 拥有自己的房屋，其 价值的中值为$ 9 2 ，5 0 0 。这些人的资产价值的中值为$ 1 5 1 ，4 0 0 ，即房屋资产占资产总 数的6 1 。在这些人群中，只有1 1 的人仍然有抵押债务。在2 0 0 0 年的美国人口普 查结果表明，在大多数老年单身妇女中，房屋资产的价值占财产总值的7 9 。在中 国这样传统的“置业”观念深入人心的国家，同样的情况毫无疑问也存在着。同时， 房屋不仅仅是老年人财产的主要形式，也是财产中最不容易用于消费的。这样的情 况看起来无疑与生命周期理论是矛盾的，对这些老年人来说，他们一生的收入和财 富并未在整个生命周期中得到合理的配置。而反向抵押贷款恰恰为人们提供了这样 一种选择：既能满足老年人居住在自己住房中的愿望，又能把老年房主身后的住房 余值提前贴现出来，用以提高老年人的收入，增加老年家庭的即期消费。 2 2 2 资产流动性和资产证券化理论 该理论研究的是通过一些有效方式对固定资产特别是不动产实现最大限度的流 A i z x v c b t , A r i a M 椭B K e n n i c k d La n d K e v i n B M o o r e R t C h a n g f s i n U S F a m i l y F i v a n c c s E v i d e n c e 6 mt h e1 9 9 8a n d2 0 0 1S u r v e yo f C o n a n m e rF i n a n c e s 2 0 0 3 杭州房产设计 第2 章反向抵押贷款概述 动化，以满足不同时期对资源配置的需要。如前文所述，房屋资产是大部分老年人 最主要的资产，将这部分资源激活，实现自由流动后，可以有效的发挥房屋的经济 价值。反向抵押贷款的本质正是房屋从一种超长期的耐用消费品变化为一种具有相 当流动性的资产，如一次性的现金给付或定期和终生的养老金给付，用于支付生活 消费。 另一方面，老年家庭通过实现住房资产流动化，获得一笔持续的现金流入，其 非流动性风险转嫁给了提供反向抵押贷款的机构。这些机构要消除或减小这一非流 动性风险，必须寻求有效的资本市场，把实物资本转化为证券形式的虚拟资本在市 场上流通。事实上，在过去几年里，反向抵押贷款市场的一个很重要的发展就是反 向抵押贷款证券化的出现。目前美国反向抵押贷款市场上唯一的贷款收购机构 F a n n i e M a c ( F e d e r a l N a t i o n a l M o r t g a g e A s s o c i a t i o n ) 已经成功地实现了反向抵押贷款 的证券化，正如它对传统住房抵押贷款所做的一样。 从生命周期模型观点得出反向抵押贷款需求的看法，使市场局限于仅仅把它作 为提高贫穷的老年房屋所有人的收入的载体。R a s u m s s e n , M e g b o l u g b e 和S i m m o n s 认 为”，反向抵押贷款应被看成是家庭可行的投资组合选择范围内的另一种选择方式， 例如个人投资，支付长期医疗和护理保险的资金，维持当前现金消费，在代际间的 财产转移等。 2 2 3 期权理论 反向抵押贷款模式中的产权部分易主的形式在很多方面和期权有相吻合之处 有对应的原生资产，即住房； 交易和交割分开。在产权部分易主的交易中，交易的达成和交割之间具有很 长的时间差，这是区别于一般的期权很显著之处。实际价值与预