土地价格定制.ppt

项目二土地价格制定,温州市飞霞南路与龙泉巷交叉口西北角（原长运公司），用地面积18359.87平方米，建设规模45900平方米，其中商业8000平方米，土地用途为商业、住宅用地。2009年4月7日9亿元温州城市建设开发有限公司,土地价格制定方法,市场比较法收益还原法剩余法（假设开发法）成本逼近法路线价法基准地价修正系数法,基准地价系数修正法,假设开发法的基本原理,区别现金流量折现法和传统方法,路线价法评估土地价格,本项目讲授,假设开发法的公式,能力要求,会运用路线价法评估地价会运用基准地价系数修正法评估地价会运用假设开发法评估地价,2019/11/30,任务1运用假设开发法评估地价,实例,鹿城区绣山街道巨一村、横渎村三产安置地块，2010年2月3日成交地价款41580万元。总用地面积9092平方米，容积率为1.74，总建筑面积为15775.7平方米。预计该项目建设期为3年，其中建设前期时间为1年，建成后预计一次性售出。现银行贷款年利率6%。评估测算该地块2013年8月31日的价格。,2019/11/30,一、概念假设开发法：（Residualmethod）又称剩余法，预期开发法、净余开发法、余值估价法、余值法或倒算法。专门用于评估土地价格的一种方法，是从待估价土地上所建造的房屋等预期销售收入减去除土地价格之外的有关开发建设成本、税费及正常利润后，将此余额作为待估价土地价格的一种方法。这种思想早在杜能（17831850）时期就有了，杜能有孤立国同农业和国民经济有关系中就提到。(经济学-计算地租理论时),2019/11/30,二、理论依据,预期原理(与收益法相同)预期：房地产价格(正常的市场价格)及各项费用支出,2019/11/30,三、假设开发法适用的对象与条件,(一)适用对象-待开发房地产(主要是土地)详细：具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地(包括生地、毛地、熟地)，在建工程(包括停建工程)，可装修改造或可改变用途的旧房(包括装修、改建、扩建),(二)假设开发法的前提条件,运用假设开发法估价结果的可靠性如何，关键取决于下列两个预测：1、是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)；-最佳使用原则2、是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价格。,2019/11/30,四、假设开发法的基本公式土地价格=房地产预期销售收入土地开发费用建筑物成本期间费用税金正常利润简化公式：土地价格=房地产预期销售收入除土地价格以外的房地产的开发建设成本税费正常利润,2019/11/30,五、公式中各项的求取,1、房地产价值(房地产预期销售收入)-通过预测来求取，一般采用比较法，对于收益性的房地产也可采用收益法。,2、开发成本-土地开发费：完成土地“三通一平”或“七通一平”的费用和基础设施费用。熟地则不计算。建筑物成本：前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套设施费用。,前期工程费,可行性研究（总投资的1%3%）、工程勘察（设计概算的0.5%）、规划设计费（建筑安装工程费的3%左右）、施工通水、通电、通路及平整场地（按照实际工程量）等开发项目前期工作所发生的费用。,基础设施建设费：指建筑物2m以外和项目红线范围内的道路、给排水、供电、通信、燃气、热力等设施的建设费用，各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程量估算。建筑安装工程费：指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用。公共配套设施建设费：包括物业管理用房、健身场所、停车场、绿化等不能单独出售的公共配套设施的建设费用。,2019/11/30,3.期间费用：管理费用、销售费用和筹资费用管理费用：监理费、场地维护费等，一般按开发成本的3%5%估算。销售费用：通常按销售收入的15%。筹资费用：指房地产企业在开发过程中为筹集资金而发生的各项费用。包括企业生产经营期间发生的利息支出（减利息收入）、汇兑净损失（有的企业如商品流通企业、保险企业进行单独核算）、金融机构手续费，以及筹资发生的其他财务费用如债券印刷费、国外借款担保费等。,2019/11/30,利息的大小取决于：本金、利率、期限本金：预付资本都得付利息，预付资本为土地出让金(未知，为所求，设为V)、土地税费、土地开发费、建筑物成本、管理费用。注：销售税费一般不计息!利率：银行贷款利率，有单利和复利之分，按告之计算期限：即开发经营期，起点：取得估价对象(待开发房地产)的时间，即估价时点；终点：开发完成后的房地产全部租售完毕的时间。开发经营期：开发期(前期和建造期)和租售期，可采用比较法来估计。,2019/11/30,前期-从取得待开发土地到施工开始的这段时间。建造期-从施工开始到开发完成的这段时间。租售期-从开始租售开发完成后的房地产，到将其全部租售完毕的时间。预售时，租售期与开发期有重合；在租凭的情况下，租售期通常到开发未完成的房地产的经济寿命结束为止。注：土地出让金、土地税费为期初投入，需付全期利息；土地开发费、建筑物成本、管理费用可假设为均衡投入，它们需付半期利息。,2019/11/30,4、利润包括开发建设利润和转让销售利润，一般情况下正常利润指转让销售利润，开发建设利润已构成其开发建设成本的一部分。利润是按投入的百分比计算。房地产利润根据项目的不同，其利润率也不一样，一般为总成本的15%左右。（温州土地抵押评估，利润率统一设定为18%）,(1)直接成本利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本)(2)投资利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用)(3)成本利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用)(4)销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值(销售收入),5、税费-主要是购买土地需要缴纳的税费和销售税费，分别为地价款和销售收入的一定比例，温州评估一般取6.25%。,2019/11/30,六、假设开发法的运用-静态法,（一）假设开发法的操作步骤调查待开发房地产的基本情况；选择最佳的开发利用方式；估计开发经营期；预测开发完成后的房地产价值；测算开发成本、管理费用、投资利息销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费；进行具体计算，求出待开发房地产的价值,（二）实例运用,例1.P77例2.5有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2平方公里，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为800元/平方米；开发期需要3年。将该成片荒地开发成五通一平熟地的开发成木、管理费用等经测算为2.5亿元/平方公里;贷款年利率为10%;投资利润率为15%;当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。试用传统方法测算该成片荒地的总价和单价。,例2.某开发项目土地总面积3万平方米，容积率为3.5，预计购入土地后，前期工作需要1年时间，前期工程费600万元，建设期2年，建造成本1400元/平方米，第一年需投入40%，第二年需投入60%(均匀投入)，建成后预计马上能售出，售价为3000元/平方米，若利息率为10%，专业费为建造成本的6%，投资者要求的投资利润率为25%，税率为销售收入的5.48%。试用净态法测算开发商能承受的地价。,课内实训,1.某地块面积2500平方米，容积率为6，选择最佳开发方式为办公楼，预计购入土地后，前期工程投入1000万元，时间1年。开工建设2年，总的建造成本为6000万元，第一年投入40%，第二年投入60%(均匀投入)，专业费用为建造成本的6%，利息率为6.8%，成本利润率20%，办公楼正常销售价格为每平方米14000元，销售时间半年(均匀销售)，折现率为15%，销售费用为销售收入的2%，销售税费为销售收入的5.6%。试用假设开发法求取开发商能承受的地价？,例3.实例评估P80静态法作业：P83第8题,项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，工期2.5年，地价款在开发初期一次性投入，建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入，建造成本、专业人员费用和管理费用的计息期是多少？项目开发经营期为3年，建设前期半年，建造期2.5年，假设建造完成后一次性销售完毕。地价款在开发初期一次性投入，建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入，建造成本的计息期是多长？,项目开发经营期为3年，建设前期半年，建造期2.5年，假设建造完成后一次性销售完毕。地价款在开发初期一次性投入，前期费用、建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入，前期费用的计息期为？项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，工期2.5年，地价款在开发初期一次性投入，建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入，地价款的计息期为？,某开发项目土地总面积3万平方米，容积率为3.5，预计购入土地后，前期工作需要1年时间，前期工程费600万元，建设期2年，建造成本1400元/平方米，第一年需投入40%，第二年需投入60%(均匀投入)，建成后预计马上能售出50%，半年后售出30%，一年后售出20%，售价为3000元/平方米，若利息率为10%，专业费为建造成本的6%，投资者要求的投资利润率为25%，税率为销售收入的5.48%。若折现率为15%，试用动态法测算开发商能承受的地价？,七、假设开发法的运用-动态法,1.运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。考虑资金的时间价值可有如下两种不同的方式：采用折现的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为现金流量折现法，也称之为动态法；采用计算利息的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为传统方法，也称静态法。,2.折现率,折现率是指将未来有限期预期收益折算成现值的比率。等同于平均收益率，包含资金的利息和开发利润两部分。折现率、利率、贴现率和收益率的关系：-折现率不是利率，也不是贴现率，而是收益率。折现率、贴现率的确定通常和当时的利率水平是有紧密联系的。,3.现金流量法运用,例4.某开发项目土地总面积3万平方米，容积率为3.5，预计购入土地后，前期工作需要1年时间，前期工程费600万元，建设期2年，建造成本1400元/平方米，第一年需投入40%，第二年需投入60%(均匀投入)，建成后预计马上能售出50%，半年后售出30%，一年后售出20%，售价为3000元/平方米，若利息率为10%，专业费为建造成本的6%，投资者要求的投资利润率为25%，税率为销售收入的5.48%。若折现率为15%，试用动态法测算开发商能承受的地价？,2019/11/30,实训：某地块面积2500平方米，容积率为6，选择最佳开发方式为商住楼，预计购入土地后，需建设2年，总的建造成本为5000万元，第一年投入40%，第二年投入60%(均匀投入)，专业费用为建造成本的6%，利息率为6%，成本利润率20%，租售税率6%，租售费用为销售收入的2%。折现率为10%。商住楼预期销售总收入20000万元，建成后售出50%，半年后售出30%，一年后售出20%。试求取开发商能承受的地价？,八、现金流量折现法与传统方法的区别,1.对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测他们在未来发生时所发生的数额，即要进行现金流量预测。,2.传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同，即首先要将它们折算到同一时间点上的价值(最终是折算到估价时点上)，然后再相加减。,3.传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。所以，现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分(通常的利率)，又包含风险收益部分(利润率)。这样处理是为了与投资项目评估中的现金流量分析的口径一致，便于比较。,4.现金流量折现法和传统方法的优缺点,现金流量折现法测算的结果比较精确，但比较复杂；传统方法测算的结果比较粗略，但相对要简单些。现金流量折现法具体需要做到下列3点：开发经营期究竟多长要估计准确；各项支出、收入在何时发生要估计准确；各项支出、收入在其发生时所发生的数额要估计准确,课外作业,动态法作业：P83第8题,实例引入,任务2运用基准地价修正系数法评估土地,方法运用,基准地价的概念,温州市区基准地价,本任务主要内容,能力要求,会运用基准地价系数修正法评估土地,一、认识基准地价修正系数法,1.定义：基准地价系数修正法评估地价主要是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，来求得待估宗地在估价时点的价格。,基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。,1.基准地价是土地使用权价格；2.基准地价一般都要覆盖整个城市建成区，城市内的任何一个区域，应有至少一种用途类型的基准地价；3.基准地价是单位土地面积的地价；4.基准地价具有现实性，是评估出的一定时期内的价格。,基准地价特点,温州市区基准地价,二、系数的修正,1.需修正的系数：区域因素个别因素日期因素土地使用权年期土地条件容积率估价目的土地开发程度等,2.修正的方法日期修正T=宗地评估期日的地价指数/基准地价基准日的地价指数容积率修正系数=待估宗地容积率对应的地价指数/该类用地平均容积率对应的地价指数Kij=ki/kj,土地使用权年期修正系数y=1-1/(1+r)m/1-1/(1+r)n宗地地价待估宗地对应的基准地价（1）年期修正系数期日修正系数容积率修正系数Pi=P(1+K)TKijy,区域因素、个别因素修正,区位因素：主要包括交通状况、繁华程度、公共配套设施完备程度、环境景观、临街状况等。个别因素：面积大小、形状、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况等。,鹿城区绣山街道巨一村、横渎村三产安置地块，2010年2月3日成交地价款41580万元。总用地面积9092平方米，容积率为1.74，总建筑面积为15775.7平方米。预计该项目建设期为3年，其中建设前期时间为1年，建成后预计一次性售出。现银行贷款年利率6.5%。评估测算该地块2013年9月30日的价格。,三、方法运用,以下地块有何特点？,A,B,街道,街道,C,D,E,F,H,G,街道,街道,街道,任务3运用路线价法评估地价,一、概念-（UnitFootAppraisalMethod）是对临接特定街道，且接近性相等的城市土地，设定标准深度，求取在该深度上若干土地的平均水平价格，此价格称为路线价，然后据此路线价，再配合深度指数表，计算出临近同一街道的其他土地价格的一种估价方法。,标准深度,标准深度实质是道路对地价影响的转折点，由此接近道路方向，地价受道路的影响而逐渐升高，由此远离道路方向，地价可视为基本不变。因此标准深度也就是临街土地最有效利用的深度。美国、英国以100英尺为标准深度日本以16.36米为标准深度台湾地区以18米以标准深度确定：A、以多数为准B、以平均数为准,深度指数表,深度指数：又称深度百分率，是指距临街的深度不同而引起的地价变化的相对程度。,二、路线价法的理论依据,-路线价法实质是一种比较法(比较法的理论依据为替代原理)“路线价”平均水平价格“可比实例”价格对“可比实例”价格进行哪些方面的修正？1、房地产状况修正2、交易情况修正3、交易日期修正,房地产状况修正：考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等进行适当修正,A,B,街道,街道,C,D,E,F,H,G,街道,街道,街道,三、路线价法适用的对象和条件,1.适用对象-主要适用于城市商业街道两侧土地的估价。2.前提条件-道路较规整，各宗土地的排列较整齐。,四、路线价法的操作步骤,五马街有一店面宽6米，进深12米，土地标准深度为6米，路线价30万，试评估这间店面的土地价格？,四、路线价法的操作步骤,1、划分路线价区段划分原则：地块相邻、地价接近一个路线价区段，是指具有同一路线价的地段，即便捷性大致相等的地段。通常一条街道上两个十字路口之间的部分，可视为便捷性大致相等，一般划为一个路线区段。繁华区域可划分为两个甚至多个路线价区段，欠繁华区域，将多个十字路口之间的路段合并为一个路线区段。如,2.设定标准深度,在实际估价中，设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地的临街深度的众数。例如，某个路线价区段内临街土地的临街深度大多为18m，则标准深度应设定为18m；如果临街深度普遍为25m，则标准深度应设定为25m。以临街各宗土地的临街深度的众数作为标准深度，可以简化以后各宗土地价格的计算。如果不以临街各宗土地的临街深度的众数为标准深度，由此制作的深度价格修正率表，将使以后多数土地价格的计算都要用深度价格修正率进行修正。这不仅会增加计算的工作量，而且会使所求得的路线价失去代表性。,3.选取标准宗地标准宗地：路线价区段内具有代表性的土地。具体要求：,商业用地,街道,标准深度,标准宽度,反例,选取标准宗地的具体要求是：,一面临街；土地形状为矩形；临街深度为标准深度；临街宽度为标准宽度(可为同一路线价区段内临街各宗土地的临街宽度的众数)；临街宽度与临街深度比例适当；用途为所在路线价区段具有代表性的用途；容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率(可为同一路线价区段内临街各宗土地的容积率的众数)；其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也应具有代表性。,4、调查评估路线价,采用市场法、成本法、收益法等估价方法，分别求其单位地价，然后求它们的平均单位地价，即该区段的路线价。路线价：通常为土地单价，也可为楼面单价；可用货币表示，也可用相对数表示，如用点数表示，最高的路线价区段为1000点，其他区段的点数依此确定。,5、制作深度指数表(深度价格修正率表),原则：地块的各部分价格随离街道的程度而有逆减的趋势，即深度愈深，接近性愈差，价格也就愈低。制作方法-四三二一法则,街道,100英尺,40%30%20%10%,9%8%7%6%,深度价格修正率表,平均深度指数=累计深度指数标准深度/所给深度,6.计算临街各宗土地的价格,运用路线价法计算临街各宗土地的价格，需要弄清路线价的含义、深度价格修正率的含义、标准宗地的条件，并结合所需计算价格的临街土地的形状和临街状况。其中就路线价与深度价格修正率两者的对应关系来说，在单独深度价格修正率、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率中，究竟应采用哪一种，要根据所给路线价的含义来确定。采用不同的深度价格修正率，路线价法的计算公式有所不同。,以一面临街矩形土地的情况来说明,(1)当以标准宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率(即：单独深度价格修正率)V=udv(2)当以单位宽度的标准宗地(如临街宽度1英尺、临街深度100英尺)的总价作为路线价时，也应采用累计深度价格修正率，计算公式为：V(总价)路线价X累计深度价格修正率X临街宽度V=udvfV(单价)=V(总价)/估价对象土地面积=路线价累计深度价格修正率/临街深度V=udv/d,(3)当以标准宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率，计算公式为：V(单价)路线价X平均深度价格修正率V=udvV(总价)路线价X平均深度价格修正率X临街宽度X临街深度V=udv(fd),五、路线价法的运用,例1、有一临街深度22.86m(30.48m=100英尺）临街宽度15米的矩形土地，所在区段的路线价为8000元/平方米。问其单价和总价分别是多少？,街道,22.86米,单价=udv=8000120%=9600元/平方米总价=udv(fd)=960022.8615=329.184(万元),例2、某临街深度30.48m(即100英尺)、临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。试根据四三二一法则，计算其相邻临街深度15.24m(即50英尺)、临街宽度20m的矩形土地的总价。解：该相邻临街土地的总价计算如下：121.92X(40+30)85.34(万元)例3、上例中如果相邻临街土地的临街深度为45.72m(即150英尺)，其他条件不变，则该相邻临街土地的总价为多少万元?解：该相邻临街土地的总价计算如下：121.92X(40+30+20+10+9+8)121.92X(100+9+8)142.65(万元),路线价80000元,70英尺,150英尺,V=ufdv=80000X70X(100%+9%+8%)=655.2万元,例4、如图，求地块总价？,课前作业,1.人民路有一店面宽6米，进深12米，土地标准深度为6米，路线价为200000元/m2，试计算这间店面的土地价格？2.人民路有一地块宽5米，进深15米，土地标准深度为10米。人民路的路线价为20万元/m2谢池巷的路线价为10万元/m2，试计算这地块的土地单价和总价。,分析：重叠价值估价法,(1)确定分界线根据各街道的路线价在两条街道路线价总价的比重来确定：高价街影响深度=高价街地价/（高价街地价+低价街地价）X总深度前街影响深度=20/(20+10)15=10米,（2）分别计算两块地价价格,V前=u0dv0fd0=20100%510=1000(万元)V后=u1dv1f(d-d0)=10140%55=350(万元)(3)总地价=两地地价之和V=V前+V后=1000+350=1350(万元),例5、前后两面临街矩形土地价格的计算,下图是一前后两面临街，总深度为30.48米，总宽度为20米的矩形土地，其前街路线价为60000元/平方米，后街路线价为20000元/平方米。其总价为多少？,20000元/平方米,60000元/平方米,分析：重叠价值估价法,(1)确定分界线根据各街道的路线价在两条街道路线价总价的比重来确定：高价街影响深度=高价街地价/（高价街地价+低价街地价）X总深度前街影响深度=6/(6+2)30.48=22.86米,（2）分别计算两块地价价格,V前=u0dv0fd0=60000120%2022.84=3291.84(万元)V后=u1dv1f(d-d0)=20000160%207.62=487.68(万元)(3)总地价=两地地价之和V=V前+V后=3291.84+487.68=3779.52(万元),课前提问,2006年真题：一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元/，后街路线价为3800元/如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为（）mA.22B.28C.38D.50,不同类型的土地的价格计算：,单面临街地,相临两面临街地-街角地,双面临街地,三角形地,街道,街道,街道,街道,街道,街道,街道,三面临街地,街道,街道,街道,梯形地,街道,不规则地,例6.矩形街角地的价值计算,相临两面临街地-街角地,街道,街道,一矩形街角地，正街路线价（单价）为20000元/m2，旁街路线价（单价）为10000元/m2，临正街深度为22.86m，临旁街深度为15.24m。设旁街影响加价率为20%，计算该土地单价和总价。分析:采用正旁两街分别轻重估价法,先求出高价街（正街）的价值，再计算低价街（旁街）的影响加价，最后加总。,7.三角形地的评估测算,美国的评估方法:将任何一种三角形宗地都看成是直角三角形的组合。直角三角形地底边临街三角形地顶点临街三角形地矩形地地价K矩形地地价（1-K）K：慎格尔三角形地价格百分率,慎格尔三角形宗地价格百分率,例：如下图所示，有三角形ABC的一宗土地，如果临街深度80英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为116，临街深度80英尺的慎格尔三角形土地价格修正率为63，试求该宗三角形ABC土地的价格。,解在图上作补充线AD，AE，CE及BF，则有：三角形ACD土地的总价10001161/29080635261760(元)三角形ABD土地的总价10001161/22080631169280(元)三角形ABC土地的总价三角形ACD土地的总价三角形ABD土地的总价526176011692804092480(元),8.不规则形地的估价,对不规则形地，有三种处理方式：(1)如果委估宗地可借助于一些辅助线划分为规则的土地，就将其分割成规则形地，如图中的a，分别求取规则地的地价后加和。(2)对于宽度和深度大致均衡的不规则形地，如图中的b，承认其现实的临街宽度，并以其“面积宽度”作为其临街深度，查深度百分率表后按规则的矩形地来计算。(3)对宽度和深度不够均衡的不规则形地，如图中的c、d，按其近似的规则形地求其地价。,课堂练习,随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零时的深度称为市街地的标准深度，而标准深度的连线被称为里地线，里地线与道路之间的区域称为临街地或表地，里地线以外的区域被称为里地。里地线两侧不临街的宗地分别称为里地和袋地。（一）矩形地这是最简单的一种宗地，只要进行深度修正即可。宗地A：6000110%612=47.52（万元）（二）平行四边形地宗地D：有两种处理方法：一种是将其分割成矩形地和三角形地，分别求取其地价，再加总。另一种方法是将其近似地看作是矩形地，按其深度12m查深度百分率表，然后代入深度修正公式进行计算。,（三）梯形地梯形地有两种：一种是平行边与街道平行的梯形(宗地C和宗地E),一种是平行边与街道垂直的梯形(宗地B)。对于前者，也有两种处理方法：一种即是将其分割成矩形和三角形，分别计算然后加总；另一种方法是先将其近似看作矩形地，按其高度查深度百分率表，代入深度修正公式计算，然后根据临街边的长短情况进行加价或减价修