商铺推广方案.ppt

花样年江山商铺推广方案,市场篇,一、,营销篇,二、,黄江总体商业圈分布简述,1,环城路板湖商圈市场情况,2,黄江大道商业圈市场情况,3,公常路沿线商圈市场情况,4,市场篇,一、,环城路（新兴商圈）商户：中惠商业街、星光城沃尔玛、富康花园底商及天虹商场。太子酒店、裕元酒店,公常路沿线商圈（发展商圈）商户：天和百货、嘉荣超市、时尚电器、肯德基、南康百货、裕发商场等。,黄江大道（传统商圈）商户：品牌店、珠宝店、银行等。,黄江商业整体从南至北，以传统向新型商业演化。以黄江大道为主的传统商业圈，是传统消费习惯的场所，人流密集，租金高；以裕元酒店、沃尔玛及富康花园文化广场为核心的中心商圈，由于临黄江大道、环城路，车流旺，旗舰商家入驻，商业氛围日渐浓厚；环城路商圈，商业档次高、业态规划以新型城市商业街区业态为主，是未来黄江的商业中心。,小结,黄江镇以黄江大道为主商圈，向北环城路为新兴商圈，向南为公常路与黄江大道交汇处为发展商圈。,黄江总体商业圈分布简述,1,环城路板湖商圈市场情况,2,黄江大道商业圈市场情况,3,公常路沿线商圈市场情况,4,市场篇,一、,环城路板湖商圈（新兴商圈）,棕榈泉,富康花园,金士柏山,珺庭,商业定位：高档休闲为主商业圈；商业特征：档次高、有大型集中商业，居住、休闲、娱乐为主的综合性商圈；目前该区域商铺放盘量较少，随着沃尔玛、星光城的开业此片区将成为黄江新热点区域；租金水平合理，商业潜力大。,环城路板湖商圈（新兴商圈）,商铺情况：,小结,该区域大型楼盘集中，有中惠金士柏山、中惠珺庭、富康花园、棕榈泉等除此之外整个片区还云集了太子酒店、裕元酒店及其周边附属商业。周边消费人群属于黄江高档消费群体，因此片区有大型集中式商业卖场，有休闲广场、有五星级酒店，有高档餐饮、休闲特色业态。,环城路板湖商业圈目前拥有中惠金士柏山商业街、富康花园底商、嘉荣喜伴超市、天虹百货、麦当劳、肯德基等商业配套设施；星光城已启动招商，成功引进沃尔玛。,星光城、沃尔玛开业后，此片区将成为黄江新商圈。,黄江总体商业圈分布简述,1,环城路板湖商圈市场情况,2,黄江大道商业圈市场情况,3,公常路沿线商圈市场情况,4,市场篇,一、,黄江大道传统商业圈（成熟商圈）,品牌店（七匹狼、达芙妮、黛安芬、puma、以纯等）；珠宝类店（周六福、钻石世家等）；假日酒店、餐饮、银行、通讯电子、中介及各类便利店五金店等；公安局等机关单位。,黄江大道传统商业圈（成熟商圈）,商业定位：黄江大众品牌集中区成熟商业圈；商业特征：品牌店云集的商业圈、商业氛围和租金水平由西至东逐渐下降；黄江品牌专卖店集中地区，是黄江最旺商业区；此片区商铺成熟稳定，租金较高，商铺转让少且价格很高；黄江大道商业氛围和租金水平由西至东逐渐下降。,商铺情况：,本区域为黄江镇传统商业中心，黄江大道两侧密布着众多知名品牌店，此片区商铺街面多为上世纪90年代老街铺、开间进深较小，但受于环境限制，无法满足现在的需求；此区域有成熟大型小区锦绣花园和宝湖山庄，并且众多政府机关，购买力强劲。本区域处于黄江中心区，交通方便，人流旺盛；黄江大道商圈融合了黄江镇的各类消费群体，是目前黄江最旺的商业地带。,小结,老商圈遇到了发展瓶颈，注定将被新兴体所取代。,黄江总体商业圈分布简述,1,环城路板湖商圈市场情况,2,黄江大道商业圈市场情况,3,公常路沿线商圈市场情况,4,市场篇,一、,本案,嘉荣超市电脑城,时尚电器肯德基,南康百货,天和百货黄江广场,裕发购物广场,天安购物广场,五金设备家具城,公常路沿线商圈包含：北部综合商业区、南部工业配套商业区北部综合商业区与黄江大道商圈相交汇，人流大，业态广泛。南部工业配套商业区与众多工业区相邻近，档次相对较低，人流少、经营状况一般。,公常路沿线商圈（发展商圈）,商业定位：传统商业辐射区、工业园配套商业带；商业特征：北部有大型商业集中、商业氛围浓厚。商业布局南北差异明显，档次由北向南依次降低，并且公常路东侧商业形象和租金水平大于西侧；消费人群：北部商业有居民日常消费支撑，南部多为厂区客户支撑。,公常路沿线商圈（发展商圈）,商铺情况：,本区域北面连接黄江大道传统商圈，北部商业区有大型电器卖场（时尚、苏宁），有专业电脑城，有大型百货超市（南康、天河、嘉荣），同时云集众多餐饮类商家；南部工业区相对集中，其多为工业配套商业区，因此档次相对较低，多是以日用百货、蔬菜市场、低端服饰店，家具店、汽修店等为主。,小结,北面为中端商业区、南面为低端商业区，是黄江商业中低端产品集中区域。,项目周边商铺租金情况,项目南部租金水平：20-30元/月,项目北部租金水平：30-50元/月,项目属于公常路沿线商业带南部，消费群体多为周边工厂人群及周边居住者；目前缺乏大型集中性商业带动，商业形象和档次较低，租金水平较低经营状况一般。,目前在售商铺,商铺信息：层高5.9米。开间3.9米。进深：9.1米售价：17000元/折扣：9.7折,翠亨豪园基本信息,物业地址:富海大道与东江路交汇处,目前在售商铺,现代印象基本信息,物业地址:袁屋围大道南康百货旁,商铺信息：层高5.8米。开间3-6米。进深：7-9米售价：正对袁屋围路22000元/、背面为18000元/折扣：9.7折,黄江商铺租金汇总：,黄江商铺回报率汇总：,项目属性定位,1,目标客户定位,2,销售价格定位,3,营销手段制定,4,营销篇,二、,展示推广配合,5,项目属性界定,大型高端社区配套商业街,交通便利，昭示性好,集中街区商铺产品,连接体育公园商业地带,定位城市商街综合性主题商街,价值点梳理1,枢纽中心:双轻轨、铁路、高速路直通穗莞深打造珠三角半小时生活圈,R1、R4双轻轨交汇，5大站点。广深铁路中的东莞站和东莞东站也近在咫尺，未来与广州、深圳轨道接驳，无缝对接都市繁华，使得区域交通系统进行一次跨时代提速。,价值点梳理2,黄江新城市中心地段城市商圈新核心,2010年黄江投入百亿巨资进行城市升级建设，本项目位于新城市中心地段是黄江重点打造的门户区，项目片区将打造成为黄江集高档居住、商业为一体，配套完善的绿色社区。随着新城市建设的推进，未来黄江镇政府新的办公大楼将在本区域内建成，其他市政配套设施将一同入户本区域。,价值点梳理3,3万平米“体育公园+商业设施”体育休闲商业街,项目北地块规划为3万平米的黄江体育公园，与项目紧密相连。建成后将包括台湾知名的双语幼儿园、大型购物中心、约2万平米的休闲商业街、篮球场、赛道游泳池等运动设施。,价值点梳理4,人气旺坐拥15万高端消费群,毗邻裕元高新科技园，汇聚了宝成国际集团、精成电子、菲利浦等众多世界知足企业。项目片区将云集多个大型楼盘、黄江医院、黄江镇政府等多个机关单位将迁于本区域。,价值点梳理5,超高使用率买一层赚一层,面积适中，单层高达使用率99%；特色5.8米层高，买一层用两层，投入小，回报大；,价值点梳理6,住宅市场受阻，商业“钱”景无限,调息，限购，限贷打压地产，住宅投资前景渺茫；股市跌，黄金跌资本市场投资风险加大；商业投资成为投资保值新的热潮，黄金地段的商业更成为投资者们争抢的目标；,项目属性定位,1,目标客户定位,2,销售价格定位,3,营销手段制定,4,营销篇,二、,展示推广配合,5,目标客户群体,擅于理财：黄江的产业致富人群,他们是：政府高职公务员、村委干部他们中间不少也有自己的小产业私营企业主服装及周边产品加工、物流、食品等行业当地商业贸易私营中、小业主（个体户）周边镇区、深圳投资客,他们懂得理财，喜欢做稳健的投资,项目属性定位,1,目标客户定位,2,销售价格制定,3,营销手段制定,4,营销篇,二、,展示推广配合,5,价格制定定价思路,市场比较法,收益还原法,综合定价,以黄江在售商业为参考对象对比定价,利用回报率，反算售价区间,综合修正，合理制定售价,市场比较法街铺单位,参考对象选取：翠亨豪园、现代印象、金士柏山、富康花园（黄江镇近期已售单位）市场比较初步定价17405元/平米，结合本项目品牌知名度及商业实效性等因素考虑，合理溢价3-5%，售价范围【17927-18275元/】，取中间值18000元/平米,收益还原法街铺单位,由市场判断，黄江区域商业回报率为：3%,收益还原法街铺单位,租金12月售价=租金回报率,投资回报率以3%计；租金水平取50元/月，金士柏山最高租金约60元/月；利用收益还原法得出价格为20000元/,=,50元/月12月,3%,=,20000元/,初步均价制定,经修正，合理价格区间定在18000-20000元/平米,收益还原法20000元/,市场比较法18000元/,综合定价18000-20000元/,项目属性定位,1,目标客户定位,2,销售价格定位,3,营销手段制定,4,营销篇,二、,展示推广配合,5,带租约销售,销售方式：结合品牌商家进驻，利用已有租约的固定回报提升商业售价；优势：利用租约支撑项目售价，同时便于开发商可迅速回笼资金。劣势：客户资金要求较高，目标客户范围缩小，提升了销售难度。,巨额反租,以返租形式，降低客户首付，吸引其购买销售方式：方案一：在总房价里减去返租总额方案二：在首付中减去返租总额优势：在收入总额不变的前提下，降低首付，极大增强客户购买欲望。劣势：开发商有部分款项以租金形式回款，回款周期延长。,发售当天优惠,优惠制定目的：降低购买门槛，加大吸引力，调动客户积极性，有效促进发售当天成交量；开盘优惠：额外98折实收价=账目总价0.98（开盘优惠）0.98（开发商折扣点）黄金金价,项目属性定位,1,目标客户定位,2,销售价格定位,3,营销手段制定,4,营销篇,二、,展示推广配合,5,阁楼展示买一层赚一层卖点释放,展示要求：利用阁楼展示商铺独有的5.8米层高优势；工程配合：装修一间概念样板阁楼完成时间：2011年11月15日前,商业街LOGO,展示配合：制作商业街立体导示牌，要求与项目豪宅形象相符；设计要求：要求logo设计创意、时尚、醒目，能够代表商业定位，用发光字装饰，展现夜间繁华景象；完成时间：2011年11月15日前；,商铺展示,展示配合：每个商铺窗口处摆放实物或张贴物件广告画面；展示要求：摆放实物立体感强、广告画面要求美观大方，体现项目档次；完成时间：2011年11月15日前；,灯箱展示,展示配合：在个商铺增设灯箱广告；展示要求：灯箱广告为品牌商家，要求美观大方，体现项目档次；完成时间：2011年11月15日前；,街边展示,展示要求：新增几部花车，以及休闲桌椅、遮阳伞、摆设街区小品。展示目的：增强商街展示效果，提高商业街区的休闲情趣；完成时间：2011年11月15日前；,物料展示,展示要求：销售中心摆放