房地产企业的社会环境变化分析.doc

第一章 房地产企业的社会环境变化分析第一节 房地产企业社会环境的内涵 一、房地产企业经营环境的定义及构成 1、房地产企业经营环境的定义 房地产企业是从事房地产商品生产和房地产商品交换的经济实体，房地产开发经营是房地产企业的主要经济活动。房地产开发企业则是指通过土地开发并在开发后的土地上建设各种建筑物的生产企业。与其他企业一样，房地产企业经营活动不可能孤立地进行，而要与包围它的经营环境发生各种错综复杂的沟通和交流。我们称作用、影响和制约房地产经营企业活动的外部诸种因素的集合为房地产经营环境。 高等院校房地产经济专业主干课系列教材编委会：房地产开发经营经济日报出版社出版 5页 2、房地产企业经营环境的构成 由于房地产企业所面临的环境因素所涉及的内容众多，为了研究和分析方便，我们一般把房地产企业经营环境划分为两大类，即房地产企业的社会环境和产业环境。前者涉及宏观因素，后者则多涵盖微观因素：（1） 房地产企业的社会环境 房地产企业的社会环境，是指房地产业以外的诸因素所构成的一般环境，主要包括政治环境、经济环境、人文环境和技术环境、地理环境等，还包括那些能影响企业但联系尚不清楚的条件。例如，1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过新合同法，这就是社会环境中政治因素的新变化，它对房地产企业的影响并不是直接的，因为它并非是专门针对房地产企业，但它的潜在作用将会是非常大的。新合同法中对免责条款的限制、对格式条款的规定、以及新法所提出的不安抗辨权等对房地产企业同顾客的购买合同、同施工企业的建设工程合同等都有相当大的影响，一些过去的常用条款今后将是得不到法律支持的，甚至是违法的。随着文本的调整，企业的行为也将随之改变。这种影响是深层次的、长远而又广泛的，它将影响企业的整个行为的过程以及企业所处的整个社会环境的每个角落。（2） 房地产企业的产业环境 房地产企业的产业环境，是指其置身之中的房地产产业结构及其相互关系，是与实现企业目标直接相关的那部分环境，主要包括需求因素、资源因素和竞争因素。一般来说，房地产企业的管理层通常将大量的注意力集中于这一层面，因为这个层面内的各因素均直接影响企业的对应方面的行为与策略，企业的任何决策都要在这一环境中去实施，并得以验证是否正确。因此，研究产业环境对于一家房地产企业来讲，也是十分重要的。 3、房地产企业社会环境和产业环境的关系 （1）社会环境与产业环境层次不同 前面我们已经提到过，社会环境对企业的影响是间接的，但却是广泛而深远的，涉及企业管理的整个过程；而产业环境则是直接作用于企业，二者的区别如下图1： 社 会 产 企 业 业 图1 （2）社会环境与产业环境具有一致性 一方面，社会环境因素的变化会引起产业环境的变化。例如，新合同法的出台会影响到社会中各行各业，直至每个个人。房地产也同样受到变化的影响，使其中的需求因素、资源因素发生相应的变化，如顾客会要求新的合同格式和条款，增加对房地产企业责任的要求等等。 另一方面，产业环境的变化或多或少地都可以找到引起这种变化的社会环境变化。换句话说，很少有单纯的产业环境变化，产业环境变化都可以找出其社会原因。 因此，我们可以这样认为，社会环境变化在前，而产业环境在后。前者必须通过后者才能对企业起到作用，而后者的变化均是由前者的改变而产生。前者包含宏观因素，后者包含微观因素，因此本文将从客观因素入手，分析社会环境的变化趋势，然后再分析这种变化会对房地产企业产生何种影响（其中也涉及微观环境分析），进而对企业所应作出的战略、战术调整进行分析论证。由于篇幅所限，本文只着重论述房地产企业的社会环境方面。 二、房地产企业社会环境的构成 任何一个企业都具有社会性，其组织外的各种因素，对企业构成环境。而企业的特点又形成其独立性，构成行业或产业。每个房地产企业就是房地产业中的一分子。这里我们所讲的房地产企业的社会环境是指房地产产业以外的作用、影响、制约房地产企业的宏观因素称之为社会环境 ，其主要包括：1、 政治环境。 虽然一定的政治是一定的经济的反映，但政治的反作用是强大的。尤其是在我国的社会主义市场经济体制下，土地归国家所有，且房地产是关系到国计民生的重要产业，政治环境对房地产经营的影响是巨大的。政治环境主要是指影响房地产企业经营思想和方针的重要因素，在国内主要是指党和政府的有关路线、方针、政策、法律和规定等；在国际交往中则涉及各国的体制，如不同政党的政策及政权的更选及其趋势。 2、 经济环境。 经济环境是左右房地产经营企业规模、发展方向和速度的主要因素。主要指一个国家或地区经济建设的战略方针、战略布局和战略重点，以及国民经济发展的速度；价格变动状况及其幅度，银行贷款利率、货币投放量、各种税率的变动情况等。对于国际经济因素，则要考虑到国际金融贸易政策、工业结构类型和国民收入水平等。3、 技术环境。 技术环境是影响企业发展诸因素中的活跃因素，对房地产经营业的影响也颇大。技术进步是企业发展的强大动力。新技术的产生和应用，往往会带动新的产业形成。当前，一个以电子、新材料、新能源、海洋开发、生物及空间技术等六大新技术为基础的新技术革命浪潮正在兴起，大大拓展了人类的生产经营领域，对生产经营结构的调整提出了新的要求。因此，房地产经营企业要密切注视科技前沿的动向和发展趋势，关心与本行业相关的技术发展状况及其成果，充分估计到可能给企业带来的影响，不断推动企业的技术进步。4、 人文环境。 人文环境对经营企业的微观因素，特别是对市场因素有不可低估的作用。因为人口、购买力和购买动机这三要素是构成商品经营领域-市场的主要因素。人文环境主要包括人口因素和文化因素。人口因素是指人口的数量和质量水平、人口布局、年龄结构等；文化因素则包括人们在特定的社会中形成的特定习惯、观念、风俗及宗教信仰等。5、 地理环境。 地理环境是指客观存在的自然环境。它是房地产经营的“硬”环境，房地产经营都离不开土地。我们在利用和改造自然界的同时，自然界亦反作用于人类。因此，从地理环境出发来调节房地产经营活动，是企业发展的关键因素之一。房地产经营要考虑的地理因素主要是从两方面着手：一是要考虑地理环境对房地产经营的制约；二是要考虑房地产经营活动对周围自然环境的影响。 三、房地产企业研究社会环境的重要性 以往许多房地产企业往往只对产业环境下大力气研究，而认为社会环境离自己比较远，研究与否意义不大。这种作法根本原因是企业管理层眼光大过短浅，缺少长远发展的计划，如同治病只治表一样，很难深入地了解问题的根源所在。许多优秀的企业都认真研究社会环境的变化，从而制定企业长远的发展计划和战略。日本的松下公司的创始人松下幸之助曾对外界讲，松下公司的发展规划最长的时间跨度是250年，如果没有深刻的社会研究和发展趋势分析，他们是很难作出这样长远的发展规划的，日本企业名列世界前茅，与此也是有一定关系的。因此，房地产企业应该也必须认真研究其所处的社会环境，社会环境对企业有着不同凡响的重要性： 1、广泛性。 前面我们曾论述过社会环境与产业环境的层次不同。一个企业的外部环境因素的变化，会给这一企业带来或正面或负面的影响，而一个产业所面临的社会环境因素发生变化，所影响的将是这一产业内所有的企业，而且会影响与之相关的其他产业中的企业，这种影响的广泛性是产业环境所无法比拟的。 2、深刻性。 我们知道环境变化本身只是一种外在表现，其内在的动因是国家、社会生活中深层次的本质性的东西。因此，这种变化带来的往往是重大的、有一定深远意义的影响。社会环境变化正是这样一种环境变化，对企业的基本生存和发展有举足轻重的影响。研究社会环境变化，不仅是从表面上认知事物的外部体现，而且从其发生根源来分析内在的实质。由于房地产企业投资规模大、投资期长、流动性较差等特点，对于外界环境变化的适应能力较弱，因此，房地产企业更应注重日积月累地研究社会宏观环境，以免事到临头，作出错误的决策。举个例子 香港 谢贤程 香港房地产市场 山西出版社出版 1993年 241-243页，当中英两国就香港回归问题缔结中英联合公报后的一段时期，许多香港人士认为香港的房地产市场将随九七的临近而跌入谷底，于是纷纷低价抛售手中的房地产，造成人心恐慌。而以李嘉诚为首的长江集团认为此时的人心恐慌只是暂时的现象，随着中、港双方回归工作的稳定进行，香港的房市将不再下跌，而且会恢复原来的市道。由于对香港顺利回归的信心，长江集团大举低价收购别人抛出的房产。果然，不久以后香港局势稳定，房产大幅回升，在许多人大叫上当时，长江集团却赢得丰厚的回报。对于房地产企业来讲，分析环境变化的深层次的实质性的原因有助于正确预测变化趋势，从而掌握商机，先发制人。 由于篇幅所限，本文只研究政治、经济、人文三方面环境变化及其对房地产企业的影响。第二节 房地产企业的政治环境及其变化趋势分析 一、目前国内房地产业的状况 1、我国房地产市场所处的周期阶段。 众所周知，由于房地产是一种特殊的商品，改变其产存量通常需要几年甚至更长的时间，因此房地产的供求平衡是不断变化着的，也无法精确的确定供需平衡点。但市场机制的作用总是使供给和需求相互变动使市场供需趋于平衡。从供需相互作用的特性出发，房地产市场自然周期可分为四个阶段。（1） 复苏。由于前一时期新开发建设的数量过多或需求的负增长导致了市场上供给过剩，所以谷底的空置率达到了峰值。通常情况下，这时的供给基本保持静止不变，没有或很少有新的投机性开发建设项目出现，净需求将慢慢吸纳先前过剩的供给，推动市场逐渐走出谷底，空置率也逐渐下降，对于市场复苏和增长的预期又会使业主小幅度地增加租金，使市场达到平衡。（2） 发展。需求继续以一定的速度增长，形成对额外房屋空间的需求。由于空置率降到合理空置率以下，表明市场上的供给吃紧，租金开始迅速上涨，令开发商觉得有利可图，于是会出现新的开发建设项目。此后，需求的增长与供给的增长将会以一个大致相同的速度保相当长的一段时间，最终达到该周期的峰值点，这时需求的增长速度开始低于供给的速度。（3） 转折。这一阶段开始于供求转折点，由于此时的空置率仍低于合理空置率，所以市场情况看起来还不错，由于供给增长速度超过需求增长速度，空置率开始回升，并逐渐接近合理空置率水平。由于竞争的原因，租金上涨趋势减缓甚至停止。当市场参与者最终认识到市场开始转向时，新开工的开发建设项目将会减少甚至停止。但竣工项目的大量增加所导致供给高速增长，推动市场进入第四阶段。（4） 下滑。此阶段市场运行到平衡点以下，供给高增长，需求低增长或负增长。市场下滑过程的时间长短，取决于市场供给超出市场需求数量的大小（目前我国许多城市供给的迅速增加与需求负增长使写字楼市场进入一个大幅度下滑的过程）。在该阶段，租金收入急剧下降，物业的市场流动性在这个阶段很低甚至不存在，存量房地产交易很少或有价无市。该阶段随新开发项目的停止和在建项目的陆续竣工而最后达到市场自然周转的谷底。 空置率 高 合理水平 低 谷底 复苏 发展 转折 下滑 谷底 阶段 图2 我国城市众多，各城市房地产业起步时间不同，存在地域差异，但总体上来说，基本上经历了1987-1989年的起步发展时期，1989-1991年的停滞观望时期，1991-1994年的高涨时期和1995年来的调整下滑时期。目前我国房地产业的写字楼市场处于第四阶段末，其原因如下：写字楼新开发项目甚少，许多项目停工下马，空置率增长速度放缓。与1994年相比，北京市1999年第1季度写字楼市场的租金下降了50%以上，写字楼的资本价值下降了30%以上，已接近市场周期的谷底 刘洪玉： 房地产市场周期运动规律分析 载中国房地产1999年第8期 26页。而我国住房市场上，新开发投资仍在大量涌入，但供给明显超过有支付能力的需求，空置率逐年上升，1998年底已达8000多万平方米，基本上处于市场周期的第三阶段。 2、我国住房市场上的供需矛盾。 由于写字楼和商业项目短时期内很难走出低谷，于是越来越多的开发商把注意力和财力放在开发普通住房市场上。然而近年来，我国城镇住宅供求出现极不正常的状况。（1） 住房潜在需求量大 同国际平均水平相比，我国城市人均居住面积在7-8平方米，是发达国家的1/3左右；而且这些住房的成套率不到40%，全国人均4平方米以下的居住困难户325万户，危房3340万平方米 綦军 林山：当前启动居民住宅消费的基本思路 载中国房地产1998年第8期 28页。从总量上看，居民对住宅的长期需求是非常旺盛的。相当说，在各大、中城市，普通住宅的缺口也都不小。例如，“九五”期间，天津市在人口数量结构的变化以及危改、市政建设等因素的作用下，住宅供给将会有966-1266万平方米的缺口，说明潜在的需求量还是很大的。（2） 商品房积压严重 根据建设部1998年房地产开发统计资料表明，截止1998年底，全国商品房空置8000多万平方米，其中空置一年以上占全部总数的50%左右。其中空置量在400万平方米以上的省市依次为：广东、上海、江苏、海南、浙江、辽宁，其空置数量占总数的60%。而空置量上升较快的省市依次是：广东、上海、湖北、重庆、天津。其中天津市的空置住宅面积达300万平方米。（3） 供需失衡的后果 一方面，居民无法实现改善居住条件的最起码的生存愿望，造成社会的不稳定；另一方面，大量积压的商品房占用了国家大量的资金，其中相当大的部分是银行贷款，长期积压，不仅造成房地产企业的沉重包袱，也同时会使金融风险加大。更为甚者，近几年来住房空置量还在逐年上升。根据国家统计局的数字，每年空置商品房增加量大约是1000万平方米，沉积资金6000亿元人民币。这不仅是房地产业的损失，也使资源得不到合理的利用，将引起国家经济运转不畅。 二、我国政府对房地产业的政策 1、住宅建设成为今后的热点 进入1996年，在房地产业处于低潮，房地产市场不景气，商品房大量积压之时，传来了令业内人士振奋的信息：国家纪委主任陈锦华在关于发展住房建设的谈话中指出，人民生活与生产、经济发展之间，有一个很好的结合点，这就是住房。在实行国民经济发展“九五”计划时，要把住房建设确定为新的经济增长点，把住宅消费作为消费热点。1998年，建设部、国家发展计划委员会、国土资源部为了贯彻实施国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，向各省、市、自治区下发了关于大力发展经济适用住房的若干意见，明确指出今后住宅尤其是安居工程将是国家大力支持的建设项目，国家将对开发建设普通商品住宅和经济适用房的房地产项目予以一定的政策倾斜，在房地产使用费、建设配套费和税金上给予一定程度的优惠，鼓励房地产企业投资住宅建设。 同时，为了鼓励城镇居民购买住房产品，全国部分城市相继开始实行住房分配货币化。天津市政府决定从1999年6月30日起，在全市城镇范围内的机关、团体、企事业单位一律停止住房实物分配，改为货币分配。这一措施将传统的住房分配方式改为新的住房消费方式，即普通职工可以通过公积金贷款或商业银行住房抵押贷款来购置自己的住房，从而将大大地推动住房消费。国家同时也相应放宽购房贷款的政策并对住房产品交易的各项税费作出较大的下调，进一步搞活二、三级房地产市场。 2、加大积压商品住房的处理力度 在前面我们曾提过，1998年底全国积压的商品房达8000万平方米，其中空置一年以上的占总量的50%左右，形成一种建房越多，积压的闲置房数量越多的不良现象。据国家统计资料显示，每年新增的空置商品房大约在1000万平方米左右 中国统计年鉴 1993年1997年，不良资产的增加会导致金融风险的增加，为了防止泰国式金融危机的产生，国家下决心大力整顿房地产市场：一方面实行政策倾斜，将房地产市场引向普通住房和经济适用房建设，另一方面则大力清理积压商品房。1999年7月14日，国务院办公厅关于印发海南省人民政府、建设部、财政部、国土资源部、人民银行处置海南省积压房地产试点方案的通知（国办发199962号）就是一种信号，在试点方案中明确提出“盘活金融资产，改善经济运行环境”。另外，厦门、广州及全国许多城市也都开始或酝酿类似的处理积压商品房的方案，在今后一段时期，将有相应的政策出台。 三、房地产企业政治环境变化趋势分析 1、消除供需矛盾的关键是调整住户的售价。 目前，我国房地产业内供求失衡的现象普遍存在，在写字楼和商业项目市场中供过于求，因此造成房价和租金下滑。由于宏观政策更倾向于普通商品房的建设，在一定时期，这个市场无法有更大的改观。如上所述，国家在今后一定时间内将大力支持普通住宅和经济适用房，以求带来全社会经济向前发展。但目前供求矛盾将严重影响国家这一政策的实施后果，假如国家大力支持下却出现更多的积压商品房，结果与政策的初衷是南辕北辙了，下一步如何实现供求平衡将是国家首要的目标。住房供求平衡的实现受两方面因素的制约，一是通货膨胀因素，二是有效需求不足的因素。通货膨胀因素的影响主要表现为房价暴涨。按其成因不同可分为三类，一是成本推进型房价上涨，即因各种税费上涨导致的房价上涨；二是结构型房价上涨，即因其他社会消费品价格上涨带动房价上涨；三是需求拉上型房价上涨，即因居民对住房的有效需求膨胀而引发的房价上涨。近两年来国内消费市场处于通货紧缩时期。各种消费品价格不涨反跌，国家也在逐步减少对住房建设的各项税收和费用，居民对于住房的有效需求不足现象明显。因此从通胀的角度来看，房价没有上涨的动因。 如前所述，目前中国住房市场最明显的特征是有效需求不足，主要表现为大量房屋闲置，同时居民住房消费水平并无明显改善。住房有效需求不足的成因有二，一是社会分配不合理，居民收入差距扩大，大部分居民的住房消费能力不足而导致住房有效需求不足。从我国目前的情形来看，这两方面的影响同时存在。一方面，虽然人们都在抱怨房价太高，房价收入比大于7，部分大、中城市甚至接近或超过10 曹振良：中国房地产市场化测度研究 载中国房地产 1998年第七期 17页（据世界银行考察的结果，住房价格与年收入之比为5才具备支付消费的能力），但商品房价格仍然居高不下；另一方面，我国商品房空置面积呈逐年加速上升趋势，表明居民住房消费有效需求不足。对于第一种原因，由于体制的问题，在近期内很难有很大的改观，因此解决供求矛盾的焦点就在如何刺激居民的有效需求上。1996年，建设部叶如棠副部长指出：“要实现这一战略性决策，必须有一个重大的政策调整。”主要的举措有：取消福利分房，提高房租，增加职工工资，减少税收，减低房价，“按揭”要搞，利率要降低。至1999年底，上述政策性措施陆续出台，但只有房价还未有较大动作。随着时间的推移，降低房价的呼声和要求愈来愈大，如果房地产市场并未随上述政策出台一段时期后有明显起色（目前看来效果并不明显），短期内大幅度提高职工收入或改变收入，消费预期心理有很大的难度，因此政策性房价的下调将越来越可能成为下一步政策现实。 2、积压商品房的处置将导致房价下调 在前面的论述中，我们已知1998年底为止全国积压的商品房有8000万平方米，且仍有不断增加的势头。在国办发199962号通知中，国家对积压商品房的处置方法是限价出售或出租，对于降价销售积压商品住宅还贷的国有或国有控股房地产开发企业，银行可减免其逾期贷款罚款；对于所有限价销售的房地产开发企业，免征销售环节所涉及的营业税、契税等税收以及各种行政事业性收费。由于积压商品房数量庞大，因此这部分降价销售的商品房一旦进入住房市场，将带走一定数量的消费者，更为重要的是影响消费者对未来房价的心理预期，从而影响现有的开发项目。 3、住房价格下调理论模型与幅度 价格对供需的影响机理如下图： P S P1 P0 D1 P2 D 0 QD Q0 QS Q 图3 目前的房价P1高于均衡价格P0，因此住房供应量QS大于需求量QD，其差（QS-QD）就将成为空置量，当价格下降时，二者通过蛛网运动达到理论均衡（P0，Q0），国内住房市场供需失衡的表现为（1）由于连续几年的房价上涨，虽目前的房价略有下降，但房地产开发企业仍看好远期房价还会上升，因此即使存在积压的可能性，仍加大投资建设高价位商品房。在P1价格区内，虽然存在空置量（QS-QD）仍供给量并未随供给曲线下调。（2）从当前房地产市场的需求曲线来看，其可以以下图表示。 P P1 A P2 B P3 C D O Q 图4 其中横坐标为商品房需求量，纵坐标为房价。根据经济学理论，若B点的需求弹性为1.0,则A点附近是缺乏价格弹性的,C点附近是高于价格弹性的.目前的房价P1正是处于A点.由于供给量并不减少,蛛网运动失效,价格在P1区附近的调整,对需求量影响甚小.当政府的其他调整如降低利率,改变住房分配制度等无法将需求曲线由D增至D位以求均衡时,则人为干预住房价格是求得均衡的手段.价格调整应处于高弹性区,以求降价带来广大居民的住房需求;因此价格的下调是较大幅度的.以天津市为例,居民家庭年平均收入大约为2万元 曹振良：中国房地产市场化测度研究 载中国房地产 1998年第七期 17页，按房价与年收入比5-6计算则住房价格应在10万-12万左右。居民要求的平均居住面积在70M2左右 刘云月：城镇商品住宅面积标准的探讨 载中国房地产 1998年第7期 50页，因此其理论售价是1500-1600元/M2左右。与天津市普通住宅平均售价2200元 刘玉录：一种新的房地产市场供求分析框架的设计 载住宅与房地产 1996年第8期 29页相比较，下降幅度应达30%左右，才能够有效刺激需求。总之，由于国家政策的调整，在可预计的将来相当长一段时间内，住宅建设将成为房地产投资的主要方向，将成为经济发展的支柱产业。为了实现这一目标，国家在政治、经济体制继续改革的同时，会通过政策手段来限制住房的价格，且普通商品房下调的幅度约在1/3左右，这就是政治环境变化的新趋势。第三节 房地产企业的经济环境及其变化趋势分析 一、我国房地产企业所面临的经济环境 1、通货紧缩现象仍在继续为了刺激国内经济发展，国家陆续出台一些财政和货币措施以鼓励消费。例如，增加政府对基础设施建设的投资，连续降低利率，以求消费增加。目前看来这些措施给经济带来的推动作用还有待时间检验。物价持续走低，国内需求状况仍无法令人满意。从物价走势看，1997年为102%，1998年为100%，1999年一季度持续下降 孟燕芬：居民储蓄构成变化与经济金融发展 载上海综合经济 1999年第8期 45页，从1996年开始，虽然国家已连续7次降低利息，而居民储蓄总额却仍在持续上升，虽然增长速度有所下降，但年年有所增长。物价和储蓄率的走势。说明通货紧缩还在持续，这对国民生产运行的良性循环十分不利。 2、 房地产金融仍需发展 （1）金融对房地产业的影响房地产与金融具有密切关系，房地产的发展离不开金融支持。金融在房地产业发展中的作用可归纳为三大效应。 启动效应。目前国内开发一平方公里的土地，其由“生地”变成“熟地”直至建设项目全部完成，大约需要15亿元，前期开发费用在1亿元以上。如此巨大的前期资金需求，正是金融业从大量的储户手中收集后输送给投资者。 乘数效应。当金融机构将投资的货币注入房地产领域后，货币要依次发生两次乘次反应，使其作用远远超出初始注入额。 深化效应。在经济发展中，金融通过利率机制将社会资本不断吸引到富有生命力即社会资本不断吸引到富有生命力即社会边际生产率较高的产业中，金融资本与产业资本的融合或混合成为现代经济的本质特征。房地产业要实现现代化，就必须借助金融杠杆把分数口、游离于社会再生产之外的资本转移到更有效使用它的开发商手中，使资本流向最有用的地方。 （2）国内房地产金融存在的问题目前中国房地产业存在着资金周转的四大矛盾：资金巨大需求与房地产企业自身资金有限的矛盾，投资回报周期长（与再生产连续性的矛盾，资金投入集中性与资金来源分散性的矛盾，巨额购置一次性与资金积累长期性的矛盾。由于上述矛盾存在，使国内房地产金融存在两种怪现象：一方面金融对房地产供给支持过度。1997年，我国房地产业资金来源组成大致是：国外资金12%，国内银行贷款70%以上，房地产企业自有资金18%左右（中国证券报1998年3月6日第7版），许多房地产开发企业只是用自有资金支付买地定金后，通过物业契约抵押给银行以取得贷款，从而继续工程建设。一般国际公认银行贷款占房地产总投资的40%左右是正常的，而国内银行信贷资金在房地产投资中所占比例明显过高。由于房地产业占用金融资产的比重过大，房地产市场的投机因素也渗透到金融机构，大量的信贷资金涌入房地产市场，房地产开发商借助金融力量使房市开发规模日益庞大；过热的供给造成大量的积压商品房，从而使信贷资金沉积下来（1997年我国空置房地产的价值达120亿美元），使金融坏帐率提高，增加银行风险。另一方面是金融对房地产需求支持乏力。国内各大银行对个人住房抵押贷款不足全部房地产贷款的10%，大量的资金抛给了供给市场，而只有少量的资金提供给需求市场，加剧了房地产市场的供需失衡。综上所述，我国房地产金融的问题最突出的结构性问题，也是国家在今后会重点整理的方面。 二、房地产企业经济环境变化趋势分析 1、消除金融风险的关键是调整金融信贷结构 （1）房地产业与金融风险的关系房地产业是个高风险、高收益的行业，也是对金融资本依赖度十分高的行业，其经营风险也会转移到金融业，带来金融风险。从理论上讲，房地产业中宏观金融风险的产生基于以下原因： 自我约束的有限。金融业的自我资金只有占总资产的很小一部分，且往往是委托代理式的经营管理，因此，其错误的决策、操作招致的自身损失较小，而冒险有时却带来可观的收益，这种盈亏不对称使得金融业自我约束有限，倾向工作一些风险较高、同时收益也较高的融资决策，有的甚至不惜从事不正当或违规违法交易，从而导致金融风险，房地产业就常是这样的融资对象。信息不对称。即相对于资金投放者，资金使用人对投资的项目风险拥有更多的信息，且融资者不易作充分的事前筛选和事中监督。房地产业经营周期长，技术要求较高，且市场多变，更加重了信息不对称，从而使金融风险加大。金融风险也与经济周期有关借款人可以分为三类：一类是抵补性企业，它只根据自己未来的现金流量作抵补性筹资，是最安全的借款人；第二类是投机性的借款企业，它们根据预测的未来资金丰缺程度和时间来确定借款；第三类是高风险的借款企业，借款用于投资偿还期很长的项目，在较长时期他们都无法用投资收益还本付息，而需要滚动融资用于支付本息。在经济的繁荣时期，房地产与股票价格持续上涨，后续的措款比重越来越大，原因之一是贪欲的动机超过恐惧，价格的上涨推动更多的购买；原因之二是由于竞争的压力而作出许多不审慎的贷款决策，不这样做将推动顾客和市场。于是，企业、家庭的债务与收入比例越来越高。但经济的繁荣必然走向相对萧条，引起违约和破产浪潮，并反馈到金融体系，继之以金融体系为媒介迅速扩散传播。 （2）房地产金融信贷结构失衡加剧金融风险性一般而言，在市场需求旺盛，房地产供不应求的状态下，银行资金贷款的天平应更多地倾向开发商，以缓解需求压力；反之，则应倾向消费者，以刺激消费，盘活积压房产占用的资金，以达到开发销售再开发的良性循环。而国内绝大部分的信贷资金则发放给开发商，从而更加剧有效需求不足的现象。1996年全国房地产投资达3725亿元，比1995年增加18.3%。到1996年来末，商品房空置量达6600多万平方米，积压量增加31.4%，而房价由年初的平均价格1600每平方米上升到1800元每平方米，增幅12.5% 杨德才：东南亚金融危机对中国房地产开发的启示 载中国房地产1998年第6期 70-71页。房地产价格的上升，并不是市场需求旺盛的反映，而是不断增长的利息费用和管理费用进入成本导致的。由于信贷结构失衡，造成一方面大量建房，一方面又购买力不旺，造成银行资产被大量挤占，形成呆帐、坏帐，使银行不良资产加大。据国家统计局公布，1996年末积压商品房占用资金1000亿元。积压越严重，越会促使银行等金融机构更牢固地捆绑在房地产企业的战车上，“生死与共”，极易引发金融风波。 2、亚洲金融危机对我国房地产金融的警告 始于泰国，进而波及整个东南亚的金融危机，其导因是这些国家房地产泡沫经济的破灭而引起的。虽然马来西亚总理马哈蒂尔谴责是拥有巨额游资的“货币猎手”乔治索罗斯一手挑起的东南亚金融危机，但事实上，这次东南亚金融危机的根本原因在于房地产的过度开发导致了银行不良资产的骤增，进而引发金融危机。被誉为“亚洲五小虎”之一的泰国，在1985年至1995年十年间，经济平均增长率8.5%，许多国外资本流向该国，泰国当局利用这些资金向银行和金融公司提供大量的美元贷款。许多银行和金融机构将大笔资金投向房地产业，造成房地产供过于求。据统计，1996年泰国曼谷有60万平方主的办公楼投放市场，其中一半以上无人光顾；1997年曼谷又有90万平方米的办公楼应市，1998年还计划投入130万平方米；虽然许多人早就意识到房地产供大于求，但80%的大楼正在建设中，无法下马。房地产商从金融机构大量借入资金大批量开发房地产，如果房地产市场实际需求与有效需求十分强劲，本也无可厚非；但近年来，由于东南亚各国经济速度放慢，已经出现房地产大量积压，泰国的房产空置率已超过20%，由于经济发展速度大幅下降（1996年为7%；1997年为0.6%）房地产公司纷纷破产，金融机构的大量贷款随之变成呆帐。到1996年底，泰国银行的呆帐总额1/2以上为房地产公司拖欠。1997年6月30日泰国银行公布其商业银行呆帐占总贷款的8.5%，但观察家们普遍认为实际水平比这要高得多。到1997年6月底，泰国金融业坏帐已高达350亿美元。1997年6月-8月，泰国58家金融机构被迫停业 李冬梅：亚洲金融危机与我国房地产金融发展 载中国房地产1998年第11期 54页，动摇人们对金融体和信心，导致货币危机爆发，泰铢大幅贬值。中国目前有1000亿元信贷资金压在房地产上，且房地产市场已明显处于供大于求的情况，房地产开发企业的70%以上的资金来自银行、金融机构，资金来源单一，这与泰国发生金融危机前形势相类似。而且中国国内生产形势也不容乐观，金融压力巨大。我国国有银行贷款7成贷给国有企业，到1996年底，银行对国有企业贷款呆帐、坏帐已达人民币1万亿元，近3倍于银行自有资产，仅国有企业拖欠银行利息就超过1千亿元 周世江 曾梓宜：房地产业与金融风险 载中国房地产1998年第9期 79页。国家连续降息，某种程度上也反映出金融体系的压力过大。虽然我国金融信贷总体数量很大，外汇储备也在1400亿美元以上，但国有企业已耗费国家和银行大量的财力，如果房地产市场出现异常波动，引发金融波动，对国民经济正常运行起什么程度的影响。恐怕也很难预料。 3、经济环境变化分析 （1）金融环境变化分析由于我国目前所积压的房地产不仅数量过大，而且呈上升趋势，其中潜伏一定的金融风险，给国民经济正常运行带来阻滞。一方面，国家会通过政策手段，平抑房价，并通过金融手段将清理现存的积压房产，盘活沉积资金，另一方面各商业银行将对新投入房地产市场的资金严格控制建设方向和数量，从而减少新的资金投入后又行成积压房产。基于上述分析国有商业银行和各金融机构在国家整顿房地产政策出台后，将开始调正信贷结构，即严格控制给房地产开发企业的贷款数量，而增加对住房消费的信贷力度。在短期内，会有相应的控制开发建设贷款的措施出台，究意是以利率形式还是金融行业规定形式出台，一时还很难确认，但可以肯定的是这样的环境变化必然发生（国内调整利率结构的呼声较多，估计二者会同时出台）。 （2）汇率调整待机而动从我国外汇政策角度出发，自1994年我国外汇体制改革以来，在国际收支持续顺差的情况下，银行间外汇市场一直处于供大于求的状况，人民银行在面临外部平衡和内部平衡的两难选择时，实际上选择了以汇率稳定为主要目标的政策。结售汇制度改革和人民银行在外汇市场上的吸汇，一方面使中国外汇储备大幅度增加；另一方面，人民银行在外汇市场上吸进外汇时大量抛出人民币，中央银行的外汇占款现已成为中国基础货币投放的一条主要渠道。为了避免国民经济中货币供应超常扩张，干扰国内货币政策，人民银行采取了收回对商业银行再贷款，严格控制贷款总规模等办法进行对冲中和。虽然取得一定效果，但这种“中和”政策也带来许多问题。 货币政策处于被动应和局面。在目前中国外汇管理体制下，外汇市场很难自求平衡。为了稳定汇率，中央银行在外市场上只有将外汇供需差额大部吃进，这就造成基础货币的投放缺乏约束。而如果实行中和政策的话，就会影响中央银行结构调整政策的实施，而且越往后难度越大。 要付出越来越大的成本。干预市场，增加持有外汇储备带来成本增加是各国遇到的普遍问题。大量抛出人民币购进外汇，会增加财政或准财政负担。发行债券进行“中和”，要支付利息。持有外汇储备是要付出成本的，为保持所持有外汇储备的安全性和流动性，这些外汇不能用于贷款和投资。安全性越高，流动性越强，收益就越低。随着中央银行干预市场而吃进外汇的增多，这方面的成本也随着增加。根据国际上的经验，从长远来看，要同时实现内外平衡，也即是汇率的稳定和国内价格的稳定是很难的。管理当局只能选择其一作为主要的政策目标。尽管政府可以采取各种“中和”措施来冲销负面的影响，但“中和”措施只能在短期内有效。中国国际收支目前存在巨额顺差，汇率调整也应该是一种可运用的手段。第四节 房地产企业人文环境变化趋势分析 由于人的需求，才形成各种市场,才有形形色色的行业和企业。房地产开发住宅，其消费对象就是人，人也是构成人文环境中的主角。人口因素的变化，直接影响着企业所面对的市场，因此，研究市场，就首先要研究人口环境。在世纪之交，我国正快速地进入人口老龄化社会。这一现象使整个社会需求结构发生变化，并对社区规划、住宅建设产生深刻的影响。 一、中国城市人口老龄化现状目前，我国虽未成为老龄国家，但是据中国老龄协会的有关人士所言，我国已有1/4的省市进入了老龄化社会，包括北京、上海、天津、江苏、浙江、广东、山东等经济较发达地区。我国正处在步入老龄化社会的阶段。从我国历次人口普查的年龄结构变动状况看（见表1），自1964年以后老年人口的比重在不断上升，反映出我国的人口结构逐年向着老龄化发展的趋势。表1 全国历次人口普查的年龄结构变动状况（%）年份0-14岁15-59岁60岁以上1953年36.2856.407.321964年40.7053.226.081982年33.5958.777.641990年27.7163.718.59在国内某些大城市的社区中，老龄人口所占的比例要比上述调查所显示的数字高很多。目前上海杨浦区拥有人口112.4万，其中60岁以上的老人达16.7万，占总人口的15.86%，接近1990年全国平均值的两倍。据统计，中国目前60岁以上的老年人已达1.2亿，占中国总人口的9.7%，预计到2001年将达到1.3亿，约占中国总人口的10%，到2020年，中国60岁以上老年人口比率预计将占到15.2%，进入老年型国家的行列。 人口研究 1998年第4、5期 二、我国人口老龄化到来的必然性 中国虽是一个地域广阔的国家，但近 1/3的土地不适于耕种和居住，加之由于以前人口政策的失误，造成中国目前人口已超过12亿，占世界人口的1/5，中国人民的生存环境不容乐观。由于庞大的人口压力，中国政府坚持实行计划生育工作，下大力气控制人口数量发展，取得了很大的成绩。由于人口增长速度虽然下降，但总体人口数量仍在持续上涨。据估计，中国在坚持目前人口政策的前提下，人口将增加到16亿左右后，才可能缓慢下降，迅速膨胀的人口对经济社会发展带来的不利影响已表现得十分明显，按照目前人口增长的速度，每年新增加的国民收入 有40%将要被新增的人口消费掉，这不仅影响社会资金的积累，也影响人民消费水平的提高。因此，在下世纪初，中国的人口政策不会放松，仍以控制人口数量、降低人口自然增长率 为战略决策。 由于我国是靠出生率的收缩来降低人口总量的，20多年出生率长期持续下降，加之生活水平的提高和医疗条件的改善，我国人口的平均寿命由1949年的不足40岁延长到目前的70.6岁，这一降一升，也必然导致老年人口的比例迅速上升。因此说，人口老龄化是我国社会发展的必然结果。第二章 社会环境变化对房地产企业的影响第一节 政治环境对房地产企业的影响 一、房地产企业投资取向新定位 由于写字楼、商品项目供大于求，需求疲软，因此在一段时期内建设新的类似项目将面临政策和经济的双重压力，因此许多开发商纷纷将目标转向住房建设。高价商品房在短期有饱和的趋势，而且由于福利分房的取消，许多公款购买高档住房的单位已提前进入市场，随这部分市场的萎缩，高价位商品房的销售将进入低谷。而建设开发普通商品房，不仅是符合政策的导向，也是适应市场的变化所需。建设普通住宅将成为投资的主方向。 二、住房价格下调对房地产开发企业的影响 1、住房价格的构成 一般住宅的开发由三部分组成，一是土地费用，二是建安费用，三是各种市政配套费和税费。其中土地费用为20%左右，建安成本占30%-35%，市政配套费用和税费为30%-40%，再加上开发商的利润，就是住房的售价 中国房地产及住宅研究会：住宅建设新的经济增长点1997年中国建材工业出版社出版 141页。以天津市河北区某小区普通商品住宅为例，其土地使用费用为300元/M2，市政配套费用为：大配套费用160元/M2 ，电力150元/M2，排水40元/M2，给水40元/M2，煤气3900元/户（60元/M2左右），电话5元/M2，有线电视200元/M2（4元/M2左右），供热108元/M2，合计648元/M2，建安成本610元/M2，其他税费和利息费用大致在100元/M2左右（该开发企业税收有减免），合计开发成本：1658元/M2。该小区售房平均价格2150元/M2，我们可得出该项目售价的构成：表2项目土地成本建安成本市政建设成本利税费用利润合计百分比14%28%30%5%23%100% 2、住房价格降低的途径 （1）土地使用价格的差别有时是很大的，其所占开发成本的比例也非固定不变的，在正常情况下大部分项目中土地使用费占成本的二、三成。由于土地是不可再生的资源，其占用的成本应随着土地开发数量的增加而逐渐升高，因此土地使用费用的总量不会应有过多的降低。但由于土地使用费用在成本中所占份额很大，也是开发商投入资金的主要用途之一，不降低土地使用费在房价中的比例，房价过高的问题亦难解决。 目前国内对此解决的方案是改变土地使用费的交付方式，由一次性向开发商征收地价改为长期向住房业主征收地租，即土地出让改为出租。这种方法的好处是：一、降低房价中土地使用成本，使房价下降；二、避免政府在出让土地后，由于城市规模所限，使得可出让的土地迅速减少，从而在很长一段时间内没有地价收入。笔者认为这种方法的实施有两大困难：一、是居民购买住房后还要向政府交纳地租，这与居民目前的心理“买房不用交租”相矛盾，实施有一定的难度。二是城市建设和旧城区改造需要大量的资金投入，其中相当大的部分将来自于土地出让。如果