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经济型别墅搅乱房地产市场布局 2004-03-11 13:07:20 北京青年报全伟 南方网讯去年春夏过后，北京的低密度住宅市场引起了普遍的关注和探讨，别墅市场经过几年的发展，出现了独特的格局，价格、客群、产品类型发生了很大的变化，产品细化、市场更加多样化。经济型别墅概念根据北京别墅市场的现状和特点，整体可以分为三个层次，高档别墅、中档别墅和经济型别墅。具体的别墅划分，我们可以粗略地以价格、户型和花园面积进行衡量。高档别墅大都属于独栋产品形态，售价在11000元/平方米以上，容积率在0.3以下，户型面积大于400平方米，花园面积大于1000平方米；中档别墅社区规划有独立别墅/Townhouse产品等多种形态，售价在8000-11000元/平方米左右，容积率在0.3-0.7范围，户型面积大约在200-400平方米，花园面积在200-1000平方米范围；经济型别墅以Townhouse产品等类别墅为主，容积率在0.8-1.0左右。北京经济型别墅供应及分布北京市经济型别墅的供应呈现年度逐步升温的发展态势。从2001年开始有所供应，但体量较小；2002年开始升温，供应量有所增加；2003年经济型别墅供应陡增，体现了“2002Townhouse年”、“2003别墅年”别墅市场的良好发展前景。2001年开盘的经济型别墅主要有慧谷.根源、塞纳维拉、倚林佳园、康城等，总体供应大概有1200多套，产品以联排为主(倚林家园叠拼为多)，建筑规模达到40万平方米。2002年开盘的经济型别墅有雅典娜庄园、氵师城百丽、雪梨澳乡、棉花城(加来小镇)等，供应套数也在1200套左右，供应规模达到38.7万平方米。2001年和2002年供应差别不大。2003年开盘的经济型别墅有20个左右，供应套数在5400套左右，供应规模达到了230万平方米。2003年与2002年比，供应规模增加了约5倍，供应发生较大变化。北京经济型别墅的需求特点经济型别墅的需求与它的供应有着同步变化的关系。2000年、2001年经济型别墅出现，抓住了市场供应的空白点，也是消费者逐步认识和接受这种产品的过程。2002年，市场上Townhouse产品从概念宣传、产品设计和市场销售等方面都有深入发展。产品越做越细，销售情况良好，为2003年的发展奠定了基础。2003年经济型别墅有了质的飞跃发展，供应量猛增，产品概念和设计创新不断涌现，特别是非典后引发的健康住宅发展高潮。经济型别墅有着特定的需求人群和需求特点：1.经济型别墅具有较强地理位置特点。经济型别墅一般位于交通便捷的城市边缘地带，距离市中心10-20公里，距离市中心的车程在30分钟左右。在北京能满足这种条件的城市边缘地带主要有：亦庄、大兴、京昌高速沿线、通州等规划的卫星城镇及开发区。而购买这种类型的别墅客户大多拥有私家车，对距离的敏感性要稍小，而更多的注重环境、居住生活品质。此外，随着市政建设向郊区延伸，如五环(公路一环)道路的建设，将郊区住宅组团串联起来，使远郊别墅的交通更为便捷。2.经济型别墅房型规划设计合理、面积适中，功能齐全，满足人们的生活需要和健康需求。经济型别墅的面积大都控制在200平方米以内，而房型设计紧凑合理，充分满足起居、会客、学习、健身、休息等各种功能。和公寓相比，经济型别墅的功能划分更加人性化、细化：能够把公共空间和私密空间以上下层分布的办法分割，干扰减到最小；在同样总价的范围内，经济型别墅给了消费者更多的自由设计和享受自然环境的空间，这也是其备受消费者青睐的原因所在。从北京市目前经济型别墅购买群体来看，亦庄的购买群体主要位于国贸区域、大多为私企老板、外企经理等；在京开沿线购买群体主要为西城、海淀的客户，大多为政府官员、事业单位高层领导、私企老板等；在京昌沿线购买群体主要来自海淀、亚运村、燕莎等区域。整个购买群体具有较强的地域关联性和工作性质档次的高层性。经济型别墅的发展前景对于北京经济型别墅市场来说，发展空间是相当大的，从地域上看，以下区域颇具前景：首先是位于京东的通州区。由于该区域地域广阔、发展空间较大，经济型别墅的规模颇为可观，康城以百万平方米的规划打响了Townhouse进入京城的第一枪，而珠江国际城洋洋百万平方米的规划使通州版图再增亮点。价位定在4000元5000元平方米的精装修花园洋房和叠拼House，在整个京城别墅市场上颇具竞争力。大规模的开发也使各项目自成体系，有效弥补了通州区配套不足的劣势，因此该区域的经济型别墅产品的发展前景看好。另外，通车不久的京开路已成为地产旺区。华润置地120万平方米新市镇作品翡翠城、26万平方米国际化社区丽园以及月桂庄园、日月星城等一批新项目在其两侧崛起，这批密度偏低、设计时尚、价格中档的新项目以如此的增速出现，已经引起相当数量的渴望安家郊区人士的关注。别墅土地禁批令，不但没有令别墅市场走冷，反而为市场长期看好提供了契机，强化别墅未来增值潜力。别墅以其独特的居住、投资功能，成为房地产宏观调控环境下不可多得的选择。 供不应求，价格上升 国土资源部反复重申“别墅土地禁批令”，不但没有令别墅市场走冷，反而为市场长期看好提供了契机，强化别墅未来增值潜力。今年以来，京沪两地别墅的价格，都在持续上涨。”价格上涨除受到今春以来楼市回暖、量价齐升的带动，根本原因仍是别墅的稀缺性。2003年2月18日，国土资源部发布关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知(即“45号令”)，停止别墅用地供应。“新开楼盘70%为90平方米房型”的政策实行加大了房地产供应环节的调控力度，进一步推动了供应结构的调整。 根据目前的政策及市场形势判断，别墅建设用地在相当长一段时期内不会解冻。这意味，别墅作为高端居住产品，供应量将减少。随着部分股市获利资金回流楼市，购买力空前增强，别墅受到市场追捧，成交量逐月放大。“对比今年上市的别墅供应量和成交量，上海别墅供求比为1：1.52，北京别墅供求比为1：1.75。无论是套数还是面积，上市量都出现下降，需求量则呈现上升趋势。正是供不应求，导致近期的价格上升。”黄瑜分析说。 投资别墅更稳健 在“70/90”政策全面落实后，普通商品住宅将大量出现，投资普通商品住宅，已无多少市场空间。高档独栋别墅逐渐减少，纯别墅社区也将销声匿迹，因此别墅在保值增值方面，强于普通住宅。“上海顶级别墅几乎没有新增供应，稀缺性会推动价格上升。以佘山板块为例，估计下半年，进入门槛会从去年的1300万1500万元提升到1500万1800万元。在中低端市场，产品选择会更为丰富。”上海世联房地产顾问公司客户总监王路说。 紫都上海晶园位于上海高端别墅汇聚的佘山板块，2005年开盘时的平均售价为20690元/平方米，次年即升至22199元/平方米，目前售价已达到35000元/平方米。该楼盘一期39套别墅，一年多就全部售完。在限外政策趋紧的背景下，海外资本对别墅项目也青睐有加。2006年11月，美国凯雷投资集团(Carlyle Group)以1.2亿美元，整体收购闵行110套“中房森林别墅”。今年5月对外出租，月租金为3.9万5万元/栋。凯德置地(Capitaland)也在3月底入市，获得青浦徐泾14.2万平方米低密度住宅用地。 未来需求以经济型别墅为主 受高端别墅长期看涨的带动，去年以来，经济型别墅成交也转为活跃。“今年15月，经济型别墅是市场上成交的主力，单价1万元以下的项目占50%；总价300万元以下的项目占65%；套型面积200300平方米的占52%。我们预测，未来需求的特点，也是以经济型别墅为主。”黄瑜分析。相比豪华别墅千万元级门槛，近郊经济型别墅数百万元的价格，相当于市中心的一套公寓。其优美的环境、完善的配套、便捷的交通、齐全的功能，受到追捧，成为投资、自住皆宜的选择。通常业内对经济型别墅约定俗成的衡量标准，是单价在15000元/平方米以下，总价在300万元以内的别墅，包括联排、双拼、叠加、小独栋等多种形式。经济型别墅并不都是热卖。联排别墅销售比较好，叠加别墅由于层高受到限制，市场接受程度相对较低。“我们相当看好联排别墅未来的前景，作为低密度产品，会有很好的市场发展空间。” 王路透露。 上海第一个联体别墅项目锦秋加州花园，1997年开盘至今已有10年。2001年初，148平方米的小户型别墅，售价37万元，均价在3000元左右。此后价格一路上涨，均价达到9000元左右。国外80%以上的住宅，都是独立式住宅。越来多越外籍高端人士进入上海，独栋别墅产品将供不应求。据了解，预计2008年，上海独栋别墅新增供应趋零。而2007年下半年，独栋别墅的供应主要来自于去年或前年开工的项目。 小独栋升值潜力大 作为经济型别墅的一种，小独栋别墅满足了人们对独立住宅的理想。小独栋别墅的面积，在220300平方米左右，居住元素一应俱全。功能区分隔合理。与联排、双拼类别墅产品相比，小独栋别墅的花园面积更大，私密性更好，实用性也越来越高。此外，小独栋别墅的总价不高，均价在10000元左右。小独栋别墅市场发展趋向繁荣，但供应量不大。2006年，上海高档别墅产品供应114.17万平方米，小独栋别墅产品供应为7万平方米，占整个花园住宅市场的6%。与稀少的供应相比，市场需求庞大，增值前景良好。 3月底，复地北桥城二期开盘，小独栋单价12500元/平方米，开盘当天就成交67套，签约销售率高达70%。“我们第一批房源销售一空，5月份推出的房源价格，比一期价格上涨10%。”项目经理梁伟斌表示。“购买复地北桥城的客户中，有20%是出于投资目的。他们买入后会先考虑出租。因为交通相对便捷，一些在附近工业园区工作的人，会到这里租房子，预计租金在15000元/月。此外也是看好将来物业升值，由于小面积别墅今后会更加稀缺，一般投资者会打算持有10年以上，然后再抛售。”梁伟斌说。 在坐拥青山秀水的佘山安家，令无数人艳羡。世茂佘山庄园、佘山高尔夫别墅、佘山月湖别墅一直引领着这里的高端生活。位于顶级别墅板块的佘山3号，推出后就出现一房难求的场面。3月，佘山3号二期最后一批房源推出，目前所有房源都已全部售完。价格超过20000元/平方米，相比去年涨幅达到2000多元，租金也可达到15000元/月。购买别墅要考察周边市场的供应量和需求量，不能盲目投资。上海传统五大别墅板块是浦东、青浦、闵行、南汇、松江。由于供地政策等因素的制约，这些地区供不应求的局面日益凸现。嘉定、宝山、金山、奉贤等区域，供应充足，成为新的别墅市场增长点。“供应量主要集中在松江、闵行、嘉定，占到61%，成交量松江、闵行、青浦占到62%，松江、浦东、徐汇的供求比大概在1：2，这几个区域的供不应求状况更为明显，”黄瑜说业内人士分析，随着普通住宅市场总价的不断上升，更多初具实力的边缘买家将有机会进入经济型别墅的消费市场，因此总价在150万元以内的别墅需求量还将有所提高，如联体型、叠加型别墅产品，仍然具备相当大的价值上升空间国土资源部发文冻结别墅用地的审批，长期来看将会对别墅市场的供求关系产生一定影响，从长期需求看，别墅市场上行空间仍然存在。但目前上海已经报建的别墅项目总量相当可观，因此短期内上海别墅供应量不会受到影响。刻意追寻的极致截至2002年底，上海市别墅市场热点频频闪现，低中高市场各异，在售楼盘约有160个，集中分布于上海东西发展轴线上。综观别墅供应量，主要以闵行莘庄地区及新闵别墅区、沪青平公路沿线、南汇浦东环外地区三大区域为最。两年内，这三大区域还将有百余个别墅楼盘相继面市。同时，九亭镇地区、松江大学城及佘山附近、淀山湖附近、浦江镇等区域的别墅上市量也日益加大，别墅市场热效将向更广范围辐射。同时别墅区内的配套设施的要求也正向极致化发展。除了高智能安保系统、紧急求救系统、医疗站、便利店、健身房等常规设施，一些能够体现产品差异化和品质特色的设施，越来越被买家所看重，从而也成为提升别墅附加值的重要手段，相信这也是今后中高端别墅在市场上胜出的重要因素。别墅在美国大辞典里的解释是位于郊外，占地两亩以上，具备独立的花园和优美的自然景观的两层以上独立住宅，从这个意义上来说，上海目前只有那些高档独立别墅具备这个标准。上海别墅楼盘的代表之作“西郊庄园”，以上海别墅住宅区典型的生态景观结合环境自然造型为特色，设计和规划占地近万平方米规模的乔木园林景观，在上海别墅楼盘中首开先河。南汇的建德南郊别墅，绿化覆盖率高达71.1%，社区中利用自然河道和改造河道，形成总量达7万余平方米的壮丽水面景观。上海蓝堡，则运用景物融汇渗透的手法，规划成一个融蓝天、绿洲、碧水于一体的传家之堡。发展商充分利用22000平方米宽阔自然的生态水城，加以部分人工点缀，使整个社区以中心湖呈四处辐射，自然而然的绵延坡地，绿色丘陵最大落差达到2米。在徐泾别墅区新入市的以原生态、养生型为主旨，以天然珍稀植物为主打造的别墅西郊九溪十八岛，引进300多种大型乔灌木。别墅的园林设计师是来自上海植物园的专家，他们独具匠心，利用植物间相互循环平衡的生态规则，使小区的植物无需施农药，保证人体健康。此外，许多珍稀树木品种甚至在上海已经绝迹的树木被开发商重新移植到小区内，如上海为数不多的木瓜树、150岁的石楠树、古老的230岁的金桂、通体乌黑的乌桕树以及紫薇树等。同时，小区的园林设计也体现了四季皆芳的生态环境艺术，春天灌木发芽、夏天栀子花开、中秋桂花芳香、冬日阳光下又能欣赏傲雪的腊梅在小区内，一年四季都能从嗅觉、听觉和触觉上欣赏整个园区浓郁的自然美景生态。这些环保主题的别墅项目，符合国际性的居住观念，具备旺盛的生命力，是投资高档别墅的首选佳品。据统计，总价在150万元以内的经济型别墅目前占总量的四成多，总价在150-300万元之间的中档别墅比重接近五成，总价在300万元以上的高档别墅供应比重接近两成。业内人士分析，随着普通住宅市场总价的不断上升，更多初具实力的边缘买家将有机会进入经济型别墅的消费市场，因此总价在150万元以内的别墅需求量还将有所提高。而目前300万元以上的高档别墅潜在供应量较大，投资风险已萌生，虽然别墅用地已经停止，但中短期供应不会受到影响，因此投资经济型别墅特别是外环线附近的特色产品，如联体型、叠加型别墅产品总价较低，仍然具备相当大的价值上升空间。不可复制的珍品另外，湖畔别墅也是不错的选择。上海本地的湖泊资源有限，但是周边城市却不乏风景秀丽的湖光山色，这些不可复制的景观资源决定了其周边的别墅产品具备独特的人文价值和投资价值。苏州的太湖，昆山的阳澄湖都是不错的选择。苏州的太湖之星早年就已经热销上海，而阳澄湖畔的克拉水城，是一座新兴的自然生态美式独立别墅区，开盘伊始就受到上海投资者欢迎。在依湖而建、自然活水、背水拥绿的自然优势下，将休闲、度假、商务多功能集于一体，显示了较明显的投资价值。旅游旺季，阳澄湖附近度假村的整幢别墅每晚租金可达到3000至8000元不等。除了克拉水城，这里还有威尼斯花园等度假型酒店式别墅物业，都具备相当可观的投资回报率，值得喜欢获取稳定丰厚回报的投资者一试。除了以上别墅产品以外，具有自己独特个性的创新产品也具有日久弥新的魅力。上海的别墅供应量巨大，要想在这些同类产品中脱颖而出，具备自己独特个性是必不可少的条件。作为住宅产品的最高层次，别墅也有义务为自己占下的珍贵土地留下可以流传的作品。因此，特色别墅产品的惟一性将使得他们在未来市场上成为不可复制的珍品。虹桥地区的鼎邦丽池，以独特的地热系统在上海创造除了地中海的热带风情，沪上仅此一家。徐泾的长堤别墅，以湿地坡景为特色，还打造了明亮透光的巨大地下室，为买家提供了别具一格的第三空间。紧邻虹桥高尔夫球场的虹桥高尔夫别墅，不仅拥有位于地下的庭园和地下居住空间，更独具匠心地打造了地下二层的地下交通系统，真正实现了彻底的人车分流。这些独具特色的别墅社区，如果有机会抢购买一套的话，无论是自己居住还是转手升值，都是一大幸事。夏凡从人居环境看经济型别墅如何设计我们说的经济型别墅或者类别墅，有别于占有很好的景观资源、价格高昂的豪宅型别墅，包括了联排别墅（Townhouse）、双拼、叠拼、上下仅为两户的跃层住宅（有人称为cityhouse）、以及最近热门的小独栋等等多种形式。 目前不少开发商对经济型别墅概念理解错误。将经济型别墅作为一般住宅或者是当成真正的别墅来开发，而没有真正认识到大部分经济型别墅的购买者真正需要。 导致的错误主要表现在： 概念上的错误导致选址的错误，结果造成有的经济型别墅项目没有可以依托的城市外部配套环境。 片面追求高密度、容积率。有的达到0.7、0.8，甚至超过了1，使小区环境严重下降。根本不能发挥经济型别墅这种居住形式的优势。 建筑规划设计上容易走极端，要么盲目崇洋，不考虑国内的气候环境与人文条件；要么根本不理解其特性以及生活方式，产品不能满足使用需求，建筑外观形象与室内空间单调平庸、没有特色。 忽视整体社区的环境设计。环境设计粗糙，缺乏细部，室内室外环境过渡空间没有质量，没有把室外环境，按照室内设计的精度进行设计和实施。 规划设计中忽视建筑的可持续发展要求，不考虑建筑能耗标准，缺少能真正提高居住质量的、适合中国国情的生态技术的应用，使经济型别墅产品质量低下，很快在市场上失去竞争力，以至于迅速被淘汰。 以下我们试图从多个方面来探讨如何通过规划设计的手段来塑造全新的经济型别墅社区空间和文化环境。新型社区文化是经济型别墅的特殊需要 中国传统的居住形式以围和式院落形式的平层或二、三层建筑为主。特别适合于传统大家族生活的方式。这种居住形式除了各种大小的房间以外，还提供了多种不同空间尺度、不同等级、功能的院落，这种建筑形式能够满足人们对外的防御和私密性的要求，对内部可满足在不同层次上的交往和传统家族式的生活方式。 到了现代社会，由于人口、土地的压力大城市内居住形式的主体转化为多层和高层公寓式住宅。这种形式可以较好地解决私密性要求，但在人类交往和与自然环境接触方面明显不足。 由于开发商和设计者大多这方面经验不足，在初期的经济型别墅项目中，往往只注意住宅单体设计本身，而对居住在这种社区的居民的生活方式、交往要求和社区文化的建立，没有时间与精力去研究。 如何提高经济型别墅居住区的社区文化，提供满足居住在这里的人群的生活方式的社区环境，将是下一代经济型别墅发展竞争重点之一。研究经济型别墅居民的生活方式特点和需求，寻找能够满足他们需求的解决方案，是我们下一步急待研究的课题。 此外，精心推敲设计经济型别墅社区的室内外空间，使之不仅仅是普通住宅的简单复制，不是建筑与道路切割之后剩下的空间。而是一种完整的空间，可以促进人们的交往，促进社区互动，有不同等级层次的空间。这是社区文化和人居环境塑造的重要手段。从规划形态上提高经济型别墅的人居质量 经济型别墅的规划形态应避免城里大规模开发的集合住宅的批量化、工业化生产所惯有的那种呆板的行列式、兵营式格局。 京城第一代的经济型别墅社区，比如一栋洋房、康城，在规划形态上刻意营造自然丰富的规划格局，道路与室外空间形态也尽量弯曲自然。建筑所组成的小区内的空间非常丰富、生动、有趣、自然。虽然第一代的经济型别墅项目的产品和设计本身还存在种种缺陷，但由于规划形态非常人性化，其社区整体环境迄今为止都是一大亮点。比较遗憾的是其后的经济型别墅产品因过于追求高容积率，基本都是行列式的布局。无论其在户型、室内空间和其它的理念方面有多大的提高，在规划的环境质量方面无疑是下降了。 经济型别墅社区的规划还应该注意形成不同层次、不同规模的室外绿化和景观空间。特别要重视中央绿化和组团绿化。虽然经济型别墅或者别墅每户都有自己的花园、院落，这是其必备的品质。但是住户并不仅仅生活的自己家的院子里。孩子游戏、老人散步、溜狗，都希望在大社区里有个相对广阔的活动范围，沿着小区的道路行走可以像游览公园一样。也可以在小区内跑步健身。看看别人家院落的装修，花园的设计与种植也是一种乐趣。所以需要有相对完整、具备一定规模的中央绿化或者水系，和住宅组团所形成的宅间绿地。分散的绿地应形成系统，使人散步能够选择不同的路线，尽可能连贯通畅。 经济型别墅社区规划的另外一点应尽量做到人车分流，至少车行路线和人的步行路线系统应该相对清晰。应能够形成一条无障碍的尽量少与车行交叉的步行系统。因为在经济型别墅社区以散步锻炼为主的户外活动是生活的重要部分。有可能的话，应该借助人工的或者自然的地形高差，把人行路线和车行路线用不同的标高加以分流。同时这种室外高差的处理也能丰富建筑南北口和室内空间。空间的动感与灵活性是衡量标准 经济型别墅产品的户型面积指标通常介于普通多层及高层公寓住宅和独立别墅之间，既没有前者的紧张局促，也没有后者的大气轩敞，如何在有限的天地中创造出精巧宜人的室内效果，并形成自己独特的经济型别墅空间氛围，是提升其居住舒适度的关键因素之一。高质量室内空间的营造，需要户型布局、形体塑造、功能分配等多方面环节的紧密结合，并在细微之处精雕细琢。 目前市场上大多数经济型别墅项目过于偏重对厅房面积及数量指标的控制，较少考虑其室内空间质量。因而导致一大批在室内空间上乏善可陈，与普通跃层、复式住宅毫无二致的经济型别墅产品的出现。其中原因既有消费者认知水平的局限，也有开发商、设计师引导不力所致。不过随着市场竞争的加剧，改善室内空间质量也日益受到关注，也出现了一些有益并且获得成功的尝试。 空间是建筑的灵魂。对住宅而言，它既是一个包容生活的容器，也是一个感受建筑魅力的主要场所。要提高经济型别墅产品的室内空间质量，必须在室内空间效果的趣味性和丰富性、空间的动感流畅，空间的灵活可变、交通空间的重新定位以及室内自然光照环境设计等方面多下工夫，做足文章。 室内空间效果的趣味性和丰富性迎合了民众在满足基本居住需求之后对居住舒适度更高的心理需求，这也是其选择经济型别墅产品的主要出发点之一。室内空间的高度、形状、不同空间在平面及竖向上的关系，开窗的位置及形式等在满足相应法规的同时，应加入更多的个性化因素。空间序列的抑扬顿挫、开合收放也应刻意组织。 空间的动感流畅、通透灵活也是经济型别墅室内空间设计的重要内容。因为经济型别墅受总面积限制，又通常为两、三层，使得每层的面积偏小，甚至不如普通多、高层公寓住宅。怎样营造小中见大的空间效果成为一个难点。通过对户内公共空间、私密空间、交通空间的巧妙布置，保证室内空间的通透流畅，可以使每个独立空间的空间感都得到延伸和扩展，并加强了其间的对话和交流。 灵活的空间划分在经济型别墅产品中有很强的可操作性。与普通多层及高层公寓住宅要求结构体系整齐划一不同，其上下各层均为一户，且至多三层，在房间布局方面有较大的自由度。通过对结构形式、承重墙和设备管井的合理优化设计，可以创造出灵活的室内空间，满足业主个性化室内设计的需求，这也是可以充分发挥经济型别墅竞争优势之处。 交通空间在经济型别墅产品中占有较大的比例，必须将其从仅仅满足水平及垂直交通的简单功能中解脱出来。赋予其组织空间序列的意义。使走廊、楼梯成为室内空间景观的一部分，形成一条流动的景观轴线。交通空间的精彩设计往往成为室内空间系统的点睛之笔。 室内自然光照环境的综合设计是产生高质量空间氛围的不可或缺的重要环节。虽然可以通过在室内设计中以人工光照渲染空间气氛。但前者更加亲切、自然且与建筑立面、形体密切结合，在创造丰富空间效果的同时，更体现了人与自然的交流。通过各种形式的开窗方式（如顶窗、侧窗、高窗、低窗、落地窗、转角窗等）和采光材料（如透明玻璃、磨砂玻璃、玻璃砖、百页等）形成光影丰富、多彩、明暗变化有致的室内空间。室内外结合部分是环境质量的关键 经济型别墅业主都会把在花园里的活动和小区内的户外活看作是自己生活的一个重要部分。以往的住宅的规划设计，由于不同专业的分工，在产品设计的连贯性上有明显的缺陷。小区规划由规划师做，建筑设计由建筑师做、室内装修由装修公司做，室外园林由园林公司做。这样就形成了一些盲点、一些空白。比如在建筑和室外相交接的地方，那些露台、平台、阳台、建筑入口处、门斗、雨罩等位置的细节设计，经常是既不属于建筑师的工作，又不属于园林师的工作。因而缺乏深入的设计处理。而这些位置对于业主的生活体验又够成非常重要的一环。所以有人说一幢住宅无论其内部样板间装修得多么好，外立面设计多么漂亮，只要看看其入口处的设计就能看出其精细程度和对使用舒适度的考虑是否到位。 新一代的住宅项目，包括经济型别墅项目,有几个非常好的典型，都是在规划、建筑、景观的结合上下了很大工夫。比如珠江国际城、“Class”、天津万科水晶宫。作为新一代住宅的代表，其使人眼前一亮的优点之一，就是打破了园林景观、建筑外观和建筑装修之间的界限，把建筑的外立面设计做到了建筑外装的深度。除了店铺设计有外装修，做住宅设计的很少专做外装修。居住在经济型别墅里的人们会有很多的时间在花园里面种植、游戏，或者坐在花台、露台上休息，所以室外空间的质量，室外装修和景观的设计及施工精度，构成了经济型别墅产品室外空间质量重要的一环。要想做到这样的精度，需要开发商或操盘者有非常强的资源整合能力，能够通过整合的手段调动设计各个方面的积极性。各方面设计人才高度默契的配合，才能达到一个完整连贯的设计。另一个办法就是找到一家具备规划、建筑设计、景观设计甚至装修设计综合力量的，技术丰满的设计公司，从头到尾、从宏观到微观地完成项目的整体设计。这样做的好处第一是同一家公司完成不同方面的设计任务，对项目理念的贯彻会有较深的理解和把握，成果的一致性较好。第二方面不同专业的设计人员不会互相推委责任，而有可能互相促进达到新的高度。另一方面也可省却大量不同专业间交底、协调的时间，对项目运作效率的提高有好处。而最重要的是节约了开发商花在多方协作上的时间与精力的成本。增加生态技术含量，创造舒适的低能耗居住环境 生态建筑技术的采用与住宅中科技含量的不断提高是改善居住环境和提高住宅内部舒适宜人性的有效手段。生态建筑技术的系统应用能够有效地控制和减少建设活动对环境所造成的负面影响，降低建筑的能耗和日常运营开销。 目前市场上设计较差的经济型别墅和别墅每年能耗费用上万元，这不光是一笔对使用者来说巨大的费用，同时为产生这些能源所排放的CO2、SO2等废气也是对环境的严重破坏。 经济型别墅设计中生态技术的采用可以以下例几个方面着手： 经济型别墅中的生态技术应用首先体现在社区规划，总体布置中考虑自然气候与主导风向、地形地貌、树木植被、水系河流等因素。由于设计周期紧张，与容积率等规划条件限制，经济型别墅的规划设计往往忽视了这些方面对建筑生态技术设计的影响。 在建筑单体设计上要充分考虑建筑的朝向、体形系数和开窗面积比例等因素，以及建筑形体本身所形成的自然通风采光系统。 采用高效外墙保温技术构造，以及先进的高效保温隔热节能玻璃与遮阳系统，以及高气密性的门窗系统。 通过上述三个方面的精心设计使建筑的能量负荷降到最低点，在这个基础上进行与系统相配合的建筑采暖与空调设计，能够达到舒适宜人的居住环境，同时降低建筑能耗。 太阳能取暖与发电系统，及地热、地冷的应用。 先进的卫生间给排水设备系统，如隔音、卫生的悬挂式侧排水系统。 先进的建筑隔声系统包括地板、墙体、门窗隔音系统。 选用健康环保型建筑材料。 上述各系统之间有效合理的整合与搭配，将是下一代经济型别墅产品所应具有的基本技术配置经济型别墅市场看好 如何继续“热销”潮流？目前，经济型别墅以其较高的性价比赢得了市场的青睐。众多总价较低的别墅在投入市场后，赢得了市场和业主的双重认同。据分析，一是经济型别墅高性价比的优势。另一个是“别墅用地不再审批”政策的影响，使得一些原本不是低密度产品的主流消费群担心别墅类产品稀缺或暴涨，提前进行住宅换代，纷纷瞄准交通相对便利、性价比较高的经济型别墅。 那么，经济型别墅的前景如何？如何才能继续经济型别墅的热销呢？ 中体奥林匹克花园总经理陈顺(陈顺博客,陈顺新闻,陈顺说吧)认为：当前，北京市场上已有的经济型别墅销售很好，很大程度上是因为其满足了日益增多的中层阶级人士改善居住条件的梦想。当然，如果要想取得更广泛的认同，还要把握好供应总量和上市节奏。 优秀品质是首要卖点 业内人士认为，经济性别墅在保证品质方面，要平衡好容积率与舒适度、面宽与进深、面积和价格的关系，在平衡中求得发展。开发商应集约利用土地，在满足别墅对独立建筑空间的基本要求前提下，选择合适的物业类型，如联体、双拼、小独栋等。既要保证住宅的独立性或独院性，又要保证产品的容积率，以保证经济性别墅产品的经济性。同样，既然作为“经济型”别墅，就应该重视控制户型面积，以控制总价，把价位锁定在中产阶层所能接受的层面。购买经济型别墅的人对总价是很敏感的，总价超过心理价位，会感到难以承受。有的联体别墅户型面积做到了250平方米以上，甚至接近400平方米，总价过高，最后送车库、送花园，仍然不能让人买单。 “经济”是最大卖点 价格因素是决定经济型别墅命运的关键，不仅房价，即便是物业管理费，也需用体现其相对于中高档别墅的经济性。只有解决好“买得起养不起”的顾虑之后，经济型别墅才可能有更多的买家。当更多的购房者觉得在市中心购买中高档公寓的钱就可以在郊区购置一套经济型别墅，实现自己的别墅生活梦想时，经济型别墅的黄金岁月就到来了。 经济型别墅也是为相对有钱的中产阶层提供的高档产品，仍然需要讲究产品细节的处理。比如通过产品空间设计的创新，增强经济性别墅的空间感，营造优美的环境氛围，提高居住舒适度，讲究室内、院落空间的丰富性，具有功能的齐全性和居住空间的自由性、私密性。 文化内涵与艺术表现力不可或缺 经济性别墅作为住宅中的一种相对高端的产品类型，业主都是具有一定经济实力和精神追求的中产阶层人士，因此要求经济型别墅具有个性化和差异化，产品开发理念具有文化内涵，建筑外观具有艺术表现力，通过规划设计的手段来塑造全新的经济型别墅社区空间和文化环境。通过建筑立面形态、环境景观等的营造，创造一种社区生活特有的“味儿”，或是一种异域风情，或是BOBO族们的氛围，使得特定的目标人群产生一种强烈的归属感。 都市新贵圆梦地是最后的提升 经济型别墅将会不断投入市场，主要是因为“都市新贵”有这种需求。近年来，高新技术迅猛发展，一大批高学历律师、会计师、外企中高层主管及创业成功人士涌现。他们年龄大多在30-40岁左右，有的甚至更年轻。这些人工作刻苦努力，生活上懂得享受；有强烈的改善居住条件的愿望，对于别墅有一种圆梦的情结，既想享受住大屋，但一时又无法承受独立豪华别墅的高价位。于是，经济型别墅正好满足了这一市场需求，成为他们的首选。收入和积蓄的增加以及住房金融政策的大力支持，使这一阶层的“都市新贵”成为经济型别墅的主力消费群体。随着5+2生活模式的兴起，城里工作，郊区生活，成为一种时尚。很清楚，花同样多的钱，在现在的市中心只能购买一套公寓，且拥挤喧嚣；到郊区却可以买下一栋经济型别墅和一辆私家轿车，有谁不愿去买又宽敞又自由又有新鲜空气的别墅呢经济型别墅主导未来高端市场房地产门户-搜房网2008年09月11日10:15 来源：中国房地产报 如今这些高端不动产的处境如何，事态又将有怎样的变化。为此，我们专访了京城高端不动产专业营销策划公司亚豪机构董事长王佩民。中国房地产报：此前高端不动产销售中，开发商不断祭起奥运牌，希望以此来拉动销售，而上海世博会也被作为营销“噱头”，您如何看待这种现象？王佩民：奥运会、世博会的召开对中国经济具有很强的拉动作用，对于区域房地产市场的影响不言而喻。早在奥运会、世博会申请成功之初，开发商就打起了“奥运概念、世博概念”来宣传自己的项目，确实起到了很好的效果。推荐阅读左图：港姐售千万豪宅套现玉女也愁房贷嘉玲精彩家居 楼市挺进熊市第二阶段万人团购乌托邦：自救不解决难题 “黄金买点” “重注”砸到哪？ 重庆楼市不一样的“金九银十” 颤抖的资金链 忙碌的退房律师 房地产政策导向转暖 增持(研报) 最低可降50% 万科宣言被指属实 尤其是在临近奥运的2007年，京城的楼市达到了巅峰状态：房价飞速上涨，亚奥区域更是如火如荼，出现了供需两旺、价格快速攀升的现象。而即将到来的世博会必然会给上海楼市带来重要的影响，开发商也会不断运用这一概念，这既是一次契机，更是一种手段。中国房地产报：这体现了开发商心智成熟的营销理念，还是饮鸩止渴的赌徒心理？王佩民：开发商对奥运概念、世博概念的炒作、渲染及利用均是一种营销手段，也是在城市经济发展利好下的一种自然而然的行为。当然，不能排除个别开发商由于公司自身的原因加之目前市场环境的艰涩而使出的伎俩。无论是奥运效应还是世博效应，这些都是外在的因素，一个成功的企业要想在竞争激烈的市场环境中生存发展，仅靠外部的机遇是远远不够的。真正心智成熟的开发商，不会过度地空玩概念。中国房地产报：奥运之后的高端市场将如何发展？王佩民：奥运之后，北京作为国际化的大都市发展机遇更加广阔，京城楼市的高端市场也将迎来新的发展机遇。但是，由于受楼市交易低迷的大势影响，目前京城高端市场差别较大。一些地理位置优越、品质优良的商业项目销售比较看好，而一些商业项目由于种种原因而销售平平。目前，高端市场主要的困难可能有两方面，一方面是政策因素，如限外政策对外商投资及外国客户的影响。另一方面就是产品的定位及客户群的培养和挖掘。奥运会前由于受奥运因素的拉动，楼市处于超常规发展，客户对于产品的品质关注度不高。而奥运之后，由于缺少外部效应的拉动，购房人将更加关注产品的品质。我认为，高端市场的突破点，一是产品定位准确，针对目标客户的需求提高产品性价比；二是客户定位明晰，努力培养客户群、深入了解客户需求、挖掘客户潜力；三是寻求多种合作模式，如股权合作、REITs投资等。中国房地产报：10月份，北京的高端不动产将集中放量，您认为哪一种高端业态有可能会逆市上扬？王佩民：10月份确实有一些高档的住宅项目入市，主要是位于顺义、海淀及昌平的一些别墅项目。从这些项目的开盘价格来看，多在1500030000元/平方米之间。但目前京城的高档别墅项目产品类型更加趋于多样化，独栋别墅项目正逐步减少，而联排、叠拼、双拼等经济型别墅的项目数量明显上升。之所以会出现这种趋向，主要和高端市场的客户群的变化有很大的关系，以前高端市场的主要客户为港澳台及外国人士。但2007年之后，由于限外令的颁布，外资购房得到了限制。取而代之的是由中国经济的高速发展而催生出的富裕群体，即日益增多的中产阶级。而这类人群的消费能力和消费观念均与外籍、港澳台人士有所不同，他们更加青睐与产品形式多样、套型面积适中、总价相对较便宜的别墅产品。所以，我认为，未来京城的高端别墅市场上，经济型别墅会受到市场的青睐。中国房地产报：据您分析，在未来，国内的高端市场是怎样的发展方向？王佩民：随着国家以大力发展保障性住房为主导发展模式的房地产政策的确立，在国家大力提倡节能节地的方针下，未来房地产市场两极化发展趋向日益明显，高端市场会受到一定的约束，如对别墅用地的控制等。我认为，未来的高端市场会向节约化、优质化方向发展，产品设计更加注重人性化。别墅选择新法所谓别墅，从字面上讲就是“另一套房子”，这套房子的功能不是解决纯居住，而是休闲和享受更为优越的空气、环境，所以，住别墅就一定要选真正有别墅感觉的项目。 1位置目前的别墅从位置上看有三种类型，一种是早期建在城市边缘、现已被城市包围的项目，如京润水上花园；第二种是建在近郊、毗邻城市快速路的项目，如京昌路上的玫瑰园、碧水庄园，京顺路上的香江花园、名都园等；第三种是建在远郊风景区的项目，如位于潮白河度假村的圣得花园。选择何种位置的别墅，要看自己的生活节奏和居住要求。对于仍处在创业期的人士来说，住市区别墅不如住公寓实惠，住远郊别墅又过于离群索居，最为明智的选择应该是既与城市保持距离、又有交通纽带相连的近郊别墅。 2市政状况由于建在郊区的别墅占到大多数，因此，别墅区的市政在选房时要引起足够重视。包括，水是市政水还是开发商自己打的深井水，水质有无保证；电是大市政供电还是郊县或临近村落供电；社区锅炉房的集中供暖能否达到供暖要求；煤气是罐装还是管道 不少以低价引人的项目，通常是在市政上偷工减料，业主入住后三天停电、两天停水，住别墅的轻松感觉荡然无存。 3配套设施与市区的相对距离，使得别墅一定要有足够的配套服务设施。购物、休闲、锻炼、餐饮、娱乐都不可缺少，否则你会有住进村里的感觉。充足的配套也能营造融洽的社区环境，别墅的人口密度低，若缺乏公共活动的场所，业主之间无法进行必要的交流，社区将变得死气沉沉。 4私家绿地如果经济适用房是以中心绿地的面积衡量品质的话，别墅的品质应以私家绿地来衡量。别墅的消费群，一般都讲究居住空间的私密性，重视对私人空间的占有，他们不会向塔楼的业主一样热衷于分享公共绿地。这也是碧水庄园推出千万元一套别墅也热销的原因：它1700平方米以上的私家绿地对别墅的消费群有绝对的吸引力。 5建筑质量作为更独家的私人财产，别墅的建筑质量更重于普通住宅。虽然70年产权后房屋如何处理还是土地界争论的问题，但至少有一点可以肯定：如果你的别墅在70年之后仍岿然不动，一定会有政策能让你继续拥有它。相反，如果别墅不到70年就灰飞烟灭，也就谈不上什么指望了。 对于别墅的建筑质量，欧美人比较重视。拿京顺路上的欧陆苑来说，严谨的德国建筑商把楼板的厚度做到了30公分，由于保温性能好，落到房顶的积雪都不会融化，这个别墅也因为出色的工程质量卖到了每平方米2500美元。华文 别墅贵在哪儿 在消费者心目中，别墅一般都贵得“离谱”。即使在同一社区中，别墅的价格也比公寓贵到一倍以上。其实，别墅的“贵”并非漫天要价，而是由以下几个因素决定的： 1土地成本在房屋的价格中，土地成本所占比重最大，尤其在京城，发展商公布的比例是40。因此，不少项目会提高容积率、减少层高、增加楼层数，以求在有限的土地上多出房子，降低成本。别墅的“尊贵”之处，首先就是它对单位土地的独家占有，低容积、私家的绿地、车库，高昂的土地成本使房价大大提高。因此，碧水庄园拥有4000多平方米私家绿地、5万平方米人工湖的别墅，能卖到1千万元人民币就不足为奇了。 2市政投入因为别墅多建在城郊，不能享受到现成的市政配套，水、电、暖、气都需发展商来投资，也令别墅成本加大。 3建安费别墅的建安成本其实可高可低。德国建筑商出品的欧陆苑，据说建安成本占到了房价的50以上。其实，高品质的别墅对建筑质量要求很高，优质建材、新型材料以及精湛的施工操作，才能确保别墅具有真正的保值、增值性。经济型别墅是未来市场的需求别墅土地禁批令,不但没有令别墅市场走冷,反而为市场长期看好提供了契机,强化别墅未来增值潜力。 别墅以其独特的居住、投资功能,成为房地产宏观调控环境下不可多得的选择。 供不应求,价格上升国土资源部反复重申别墅土地禁批令,不但没有令别墅市场走冷,反而为市场长期看好提供了契机,强化别墅未来增值潜力。 今年以来,京沪两地别墅的价格,都在持续上涨。价格上涨除受到今春以来楼市回暖、量价齐升的带动,根本原因仍是别墅的稀缺性。2003年2月18日,国土资源部发布关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知(即45号令),停止别墅用地供应。新开楼盘70%为90平方米房型的政策实行加大了房地产供应环节的调控力度,进一步推动了供应结构的调整。 根据目前的政策及市场形势判断,别墅建设用地在相当长一段时期内不会解冻。这意味,别墅作为高端居住产品,供应量将减少。随着部分股市获利资金回流楼市,购买力空前增强,别墅受到市场追捧,成交量逐月放大。 对比今年上市的别墅供应量和成交量,上海别墅供求比为1:1.52,北京别墅供求比为1:1.75。无论是套数还