房地产基础知识培训(通过)

房地产基础知识,一房地产基本认识,1房地产,包括房产和地产，即土地及土地上的建筑物和附着物。房产属私人所有，土地则属国家和集体所有,业主只有一定年期的使用权。因此，业主购房后，所拥有的是房产的所有权及该房产所占用的土地的使用权。,2房地产的特性,不可移动性；独一无二性；寿命长久性；数量有限性；易受限制性；价值高大性；难以变现性；保值增值性；,3-1按开发程度划分：3-2按建筑物的使用性质分类：3-3按建筑结构的主要建材分类：3-4按建筑物的耐火等级分类：3-5按建筑物的耐久等级分类3-6按房屋的完损等级分类：,3房地产的类型,生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地；毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地；熟地：指具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接在上进行房屋建设的土地；在建工程：是指地上建筑物尚未建成、不具备使用条件的房地产，该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年；现房（含土地）：指地上建筑物已建成、可直接使用的房地产，它可能是新的，也可能是旧的）上开发。,3-1按开发程度划分,3-2按建筑物的使用性质划分,居住建筑公共建筑工业建筑农业建筑居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑,3-3按建筑结构的主要建材划分,木结构混合结构钢结构框架结构框架剪力墙结构新型结构,3-4按房屋的完损等级分类,根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的完好、损坏程度来划分：完好房屋基本完好房屋一般损坏房屋严重损坏房屋危险房屋,房屋新旧程度（成新率）的判定标准是：,完好房屋：十、九、八成基本完好房屋：七、六成一般损坏房屋：五、四成严重损坏房屋及危险房屋：三成以下,3-4按房屋的完损等级分类,3-5按层数和高度的分类,低层建筑（13层）多层建筑（46层）高层建筑（总高度超过24M，但不包括总高度超过24M的单层建筑）超高层建筑（总高度超过100M）此外，房地产类型还可以按用途、是否产生收益、经营使用方式等形式划分。,高层建筑的国际分类,低高层建筑：层数为916层，建筑总高度2550M；中高层建筑：层数为1725层，建筑总高度5075M；高层建筑：层数为2640层，建筑总高度75100M；超高层建筑：层数在40层以上，建筑总高度在100M以上。,3-5按层数和高度的分类,土地使用权出让的年限,根据中华人民共和国城镇土地使用权和转让暂行条例规定，土地使用权出让的最高年限，按土地的用途分别为：居住用地：70年工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育、综合或其他用地：50年商业、旅游、娱乐用地：40年,城市土地所有权,又称土地产权，是物权的一种。是指产权人对房地产的所有权和使用权，以及其它有关房地产的权利。主体是土地所有者，客体是土地。我国的房地产产权是房产所有权和土地使用权的统一。我国实行的是城市土地属于国家所有，农村土地属于集体所有的土地制度。,产权权益,占有使用收益处分,土地所有权的权能,土地使用权：是指依法对土地进行实际使用的权利。土地收益权：是指依法收取土地所产生的自然或法定的利息和利益的权利，包括收获土地上生长的农作物，收取出租土地的地租等。土地处分权：是指依法处置土地的权利，包括出租、出卖、赠送、遗赠、抵押等。土地占有权：是指依法对土地实行掌握和控制的权利,房地产产权特征,排他性：所有产权的共有特征。产权是可以个人独自拥有，也可以是多人或集体，企业共同拥有，而排斥所有其他（她）人对该项产权的拥有权利。产权客体：必须具备可占用性和价值。自然状态下的空气，由于无法行使排他权利，故不能作为产权客体产生产权。产权的法律性：产权需经国家权力机构（即国土资源局）的认证（即办理了房地产证），所有者或占有者对客体的权利才有法律效力,产权的非绝对性：1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过的中华人民共和国城市房地产管理法规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期”,“土地使用者未申请续期或者虽申请续期但根据社会公共利益需要收回的，土地使用权由国家无偿收回”“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回：在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿”,土地使用权,是指土地使用者根据国家法律和与土地有人签订的合同的有关规定，对国家或集体所有的土地，享有占有、使用、收益和处分的权利。,土地使用权的取得,划拨土地使用权：只限于本单位使用，不得以任何形式私自转让，更不得进行土地使用权的经营行为，如土地出租等。土地使用权出让：可以依法进行转让、出租或抵押。须遵守原出让合同有关规定使用土地，不得随意改变用途，其使用年限为出让年限减去原使用者已使用的年限的余期，而且可以依法进行再转让、出租和抵押。,土地使用权出让的方式,协议出让：是指土地的出让方和受让方通过协商方式有偿出让土地使用权的方式。一般多用于工业以及政府为调整经济结构而给予优惠政策的项目。招标出让：是指在规定的期限内，由符合条件的单位或者个人，以书面投标形式，竞投某地段土地的使用权，由招标人根据一定的要求，择优确定土地使用者的出让方式。适用于开发性用地或者有较高技术性要求的建设用地。拍卖出让：又称竞投，是指土地所有者的代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按照“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。,土地使用权年限届满,土地使用权年限届满时，除非出让合同中另有规定或城市规划部门另有规定，土地使用权受让人可以申请续期使用，并重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金，办理土地使用权登记手续。,房地产开发经营专业用语,三通一平,即路通、水通、电通、场地平整。,七通一平,即道路通、水通、排污通、排水通、电力通、通讯通、煤气通、土地平整。,开间：指一间房屋两条横向轴线间的距离。进深：指一间房屋两条纵向轴线间的距离。层高：楼房本层地面到相应上一层地面垂直方向的尺寸。地坪：多指室外自然地面。,常用术语,容积率,指项目、规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比：总建筑面积-=容积率建设用地面积容积率4高层,绿化率,指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比：所有绿地面积-=绿化率（%）用地面积,建筑密度,即建筑覆盖率，指项目、用地范围所有基底面积之和与规划建设用地之比：基底面积-=覆盖率（%）用地面积,覆盖率与楼层及绿化率之间的关系,覆盖率高、层数低、绿化率低覆盖率低、层数高、绿化率高,楼宇面积,建筑面积：实用面积+部分公用面积。实用面积：是从外墙计算的，若连着其它单位，则从中间计算。公用面积：走廊、楼梯间等,实用率,实用面积-=实用率(%)建筑面积,平方米与平方尺的换算：,国内：平方米香港：平方尺1平方米=10.765平方尺,房地产市场,指所交易的商品是房地产（或房地产权益）的市场，是存在于卖者和买者之间的有关房地产的交易网络，交易包括买卖、租赁、抵押、互换等组成一个简单范畴的房地产市场。,房地产业的主要内容包括,土地开发和再开发房屋开发和建设地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押房地产经营，房产买卖、租赁和抵押房地产中介服务，包括咨询、估价、测量、服务房地产物业管理房地产金融，信贷、保险和房地产金融投资。,房地产市场有哪些特点？,对市场需求的不可调剂性对市场供求的不灵活性投资的不易变现性信息不充分性,房地产市场必须具备的要素,卖方买方用于交易的房地产,房地产市场分类：,一级市场：是土地市场，是土地供应市场（房地产增量市场）；二级市场：是指开发商把开发的房地产投入市场进行现楼交易或预售，实质上是房地产的开发与市场销售的结合(房地产存量市场)三级市场：是业主之间房地产权自由转让的市场。,房地产交易,房地产转让房地产抵押房屋租赁,房地产转让,指合法拥有土地使用权及土地上建筑物，附着物所有权的自然人，法人和其它组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。,房屋租赁,指出租人将房屋提供给承租人使用，承租人向出租人支付租金并在租赁关系终止后将房屋返还给出租人的行为。,商品房销售,预售现售,预售,是房地产开发企业在房屋尚未建成时，向房地产管理部门申请取得预售许可证以后，即刊登广告，按图纸出售的销售方式。,预售商品房必须具备的条件,“五证”国有土地使用证用地规划许可证建筑规划许可证施工许可证房地产预售许可证,现售,指商品房已经建成并按国家标准验收合格，按照销售合同交付房款后，即可投入使用的销售方式。,房地产证,软皮红房地产证软皮绿房地产证硬皮红色绸面房地产证前两种是新证（自1995年1月1日起开始颁发），后一种（硬皮红色绸面）仍然有效，可继续使用，在产权变动时换发新证。其它版本的房地产证须换领新证后方可有效使用。,房地产证的内容,主要记载业主所购房地产的房产与土地的有关内容。如权利人名称、身份证号；土地的权属来源、宗地号、土地等级、用途、使用年限；房地产的名称、栋号、房号、建筑面积、建购价款等。,房屋所有权证（深咖啡色塑料封皮）,同时配有国有土地使用证或征地文件：内页无说明；属国有土地；使用权来源为行政划拨或协议；产权一般不完整；大部分在拍卖时需补交地价。,同时配有集体土地