大连房地产城市研究汇报_41PPT_XXXX

,大连城市研究汇报,城市认知,1,城市历史素描,观点：历史上的大连作为俄日殖民存在，政治地位相对较低，决定了其城市集聚与发展将主要依托产业发展及优化的特质。,曾是俄日殖民之地1897年，俄国人开建了这个城市。当时沙俄设计师揣着法国巴黎的城建图纸想在东方再造就一个以广场为主的城市，来到了中国大连。给她起名“达里尼”，意为遥远的城市，一个远离莫斯科和圣彼得堡的地方。作为甲午战争和日俄战争的主要战场，沦为俄、日殖民地近半个世纪，其中日本的殖民统治达40年。沿海开放城市1984年，国务院批准大连为沿海开放城市；1985年，大连市被国务院确定为计划单列市，享有省级经济管理权限。1994年5月，大连市由地级市升为副省级市。是中国辽宁省的一个重要沿海港口城市，省内第二大城市，是中国东北主要的对外门户；也是东北亚重要的国际航运中心、国际物流中心、区域性金融中心。联合国国际人居奖，中国第一个“世界环境500佳”城市1999年，“联合国人居奖”；2001年6月5日联合国授予大连为中国唯一、亚洲第二个“世界环境500佳”城市。2009年第13届国际花园城市全球总决赛中，大连荣获了人口规模最大、城市级别最高的E类城市第一名。,时尚、中西文化交融的大连人,“正是因为大连人的内心受过伤，所以爱穿不只是为了美，更为了尊严”“现在的大连是多元文化彼此交融的结果，它一方面很洋气一方面又很乡土”“苞米面肚子料子裤子”大连籍作家素素如是说,多元国际,活力时尚,振兴东北老基地打造中国经济第四增长极,我国共有资源型城市118个，其中东北地区共有资源型城市30个（黑龙江13个，吉林10个，辽宁7个）。2007年08月20日国家发展和改革委员会、国务院振兴东北地区等老工业基地领导小组办公室，编制东北地区振兴规划。目标定位：四基地一区具有国际竞争力的装备制造业基地国家新型原材料和能源保障基地国家重要的商品粮和农牧业生产基地国家重要的技术研发与创新基地国家生态安全的重要保障区,重工业基地,钢铁生产基地,原油能源基地,煤炭能源基地,粮食生产基地,辽宁东北三省经济发展的龙头，沿海经济带开发的国家战略使命,辽宁沿海经济带是由辽宁省境内的大连、丹东、营口、锦州、盘锦、葫芦岛、朝阳等7个城市、以及7市所辖21个市区和12个沿海县(市)组成，土地面积3.63万平方公里，占东北地区(包括东三省及内蒙东五盟市)总面积的2.2%；人口占12.2%；地区生产总值占21%；外贸出口占56%；实际利用外商直接投资占22%。,“五点”是指大连长兴岛临港工业区、大连花园口工业园区、营口沿海产业基地(含盘锦船舶工业基地)、锦州湾沿海经济区(含锦州西海工业区、葫芦岛北港工业区)、丹东产业园区，规划总面积582.9平方公里，起步区面积为219.86平方公里。而“一线”则是指从丹东到葫芦岛1440多公里的滨海公路。通过“以点连线、以线促带、以带兴面”的空间发展战略格局，辐射和带动距离海岸线100公里范围内沿海经济带的发展。,大连是五点一线发展战略的重要枢纽与链接纽带,是辽宁乃至东北经济发展的先行者,1981年经国务院批准将旅大市改称大连市。1985年，中国政府先后批准大连为沿海开放城市和计划单列市，并赋予省级经济管理权限。2010年中国城市竞争力报告中，大连综合竞争力名列全国城市第九位。辖6区（中山、西岗、沙河口、甘井子、旅顺口、金州），3个县级市（瓦房店、普兰店、庄河）和1个海岛县（长海）。总面积1.25万平方公里，人口603万。,84年成为计划单列市（副省级），现辖六区三市（县级）一县,金州新区2010年4月29日成立。与金州区、大连经济技术开发区、大连金石滩国家旅游度假区合署办公，同时挂“大连金州新区管委会”、“大连市金州区人民政府”、“大连经济技术开发区管委会”和“大连金石滩国家旅游度假区管委会”的牌子。实际由“大连金州新区管委会”统一协调管理。,城市发展定位：组团式、链条式的发展思路，大连将沿黄渤两海、沈大和丹大两线拓展城市空间，加快形成各具功能特色的经济区和生态环境优美的宜居区。,改变功能过度集中于大连老城的单一中心结构，以快速交通为支撑，以空港和海港的建设为契机，逐步向金州新区-保税区城区疏解城市功能包括1个城市综合中心和4个城市副中心、4个市级专业中心。1城市综合中心：核心区的青泥洼桥东港城市综合中心。2城市副中心：核心区的星海湾西安路、北部湾，金州新区-保税区城区（西部）的金渤海岸，金州新区-保税区城区（东部）的小窑湾城市副中心。,青泥洼桥东港城市综合中心,星海湾,北部湾,金州新区（西部）金渤湾,金州新区（东部）小遥湾,核心区定位：东北地区金融、商务、会展中心，大连市行政中心、文化中心、体育中心、软件产业基地。重点发展方向：向北发展,从土地利用规划演进来看，城市由外向内部不断填充，向北扩展趋势十分明朗,1980年版城市规划图,大遥湾保税港区（主功能区）,大连经济开发区,小遥湾商务区,金石滩旅游度假区（旅游、教育）,得胜制造业基地,金州新城（现代服务业发展区）,小窑湾定位为城市的新副中心，四主市级商业中心之一，市级金融中心,金州新区-保税区（东部）,金州新区-保税区（西部）,金渤湾定位为城市的新副中心，四主市级商业中心之一，空港新城,金州新区整体形成“产业、文教、商贸商务向东；居住向西”的发展格局,轻轨三号线全长49.15公里，共设11个站台，2008年底运营；规划在2009年至2016年间建成轨道交通1、2、4号线一期工程，线路总长度58.1公里,（西部）：对污染企业逐步实施搬迁。保留金州经济技术开发区、金重工业团地，依托空港物流园建设临港产业园区。（东部）：逐步搬迁、改造、升级建区的低端产业，实现产业集群。建设得胜工业拓展区和二十里堡保税功能拓展区。,金州新区-保税区（西部）,大连经济技术开发区（核心区）,大连高新产业园区,大连保税港区,已入驻世界500强企业,大连高新区是1991年3月经国务院批准建立的首批国家级高新技术产业园区，也是大连市的对外开放先导区、科技兴市的示范区。总规划面积150多平方公里，由七贤岭产业化基地、海外学子创业园、软件园、旅顺南路软件产业带、龙头分园等发展区域组成。累计注册企业2900家。引进来自美国、德国、英国、澳大利亚、台湾、香港等50多个国家和地区的三资企业860多家，其中，有67家世界500强企业入驻园区，高新技术企业700多家。形成了围绕软件与信息服务，多媒体与数字娱乐，生物医药与生命科学，半导体与电子信息，新能源新材料、先进设备制造等高新技术产业集群。,大连大窑湾保税港区于2006年8月31日经国务院正式批准设立。规划面积6.88平方公里，包含了大连集装箱码头（一、二、三期码头）、大连保税物流园区、大连汽车码头一个泊位及汽车物流园。保税港区具备港口、物流和加工三大基本功能。享受保税区、出口加工区、保税物流园区相关的税收和外汇管理政策。以此为基础，重点发展港口作业、国际中转、国际配送、国际采购、转口贸易、出口加工、商品展示等七大功能性业务，并拓展金融贸易、信用保险等相关功能。,大连经济技术开发区是经国务院批准的中国第一个国家级开发区，是大连、辽宁和东北经济发展和对外开放的龙头，规划404平方公里，已建设80平方公里。截至2009年末，来自48个国家和地区的外资项目共2372个，投资283.8亿美元，投资规模超过1000万美元的项目555个，投资规模超过1亿美元的项目19个。东北亚重要集成电路产业集散地、辽宁先进制造业基地，重点发展：汽车整车、光机电一体化、生物产业、节能环保产业、旅游产业。,INTEL产业园,发现王国,国际商务区,城市经济,2,关于几个核心经济指标的考量经济总量,观点：近年来大连GDP较快增长，其整体发展与宁波城市经济规模相似,关于几个核心经济指标的考量经济总量,观点：同类城市比较来看，大连经济增长速度更为平稳，其经济总量占全省比重不断提高，说明经济发展在不断加速。,关于几个核心经济指标的考量产业,观点：对比来看，大连的工业并不基础雄厚，发展速度相对较慢，相应城市化率滞后。,关于几个核心经济指标的考量规模以上工业,观点：近几年大连规模以上工业的迅猛增长可以理解为城市工业化进程提速的基础和先锋。,关于几个核心经济指标的考量二三产业,观点：与同类城市相比，大连二产较具优势，其增幅均处于四城市上游，未来将支撑三产的快速发。,关于几个核心经济指标的考量固定资产投资,观点：固投对经济发展的拉动作用较大，在固投结构中，基本建设投资占据绝对比重，反映出政府对于城市建设投入的力度。,关于几个核心经济指标的考量利用外资,观点：09年辽宁成为全国实际利用外资第二大省份，仅在江苏省之后。而大连市实际利用外资额就占到了辽宁省的48%，排在全国副省级城市首位，对外资吸引力较大。,关于几个核心经济指标的考量私营企业,观点：外商投资企业、大型私营工业企业逐渐成为城市经济发展的引擎，而外商中高层管理人员、私营企业所诞生出的大量私营业主阶层则将成为房地产市场中非常值得关注的中高端客群构成。,关于几个核心经济指标的考量支柱产业,关于几个核心经济指标的考量支柱产业,观点：石油加工焦炼核燃料加工、通用设备、交通运输设备、通用设备类制造企业是大连工业的支柱,关于几个核心经济指标的考量地方财政,观点：工商商业金融支出和教育支出占据绝对比例。,关于几个核心经济指标的考量储蓄、收入及消费,观点：储蓄及收入增长皆很快，而消费倾向则有不断保守化的趋向，预计同其它方面的支出份额加大有关。,关于几个核心经济指标的考量消费结构,观点：大连市民在购房与建房方面的支出比例远超过同类城市，反映出其对住房问题的重视及住房消费的关注度。,关于几个核心经济指标的考量人口、城市化率,293.5,50.6,观点：1、市区人口增长相对缓慢，城市对于周边县市人口的吸纳能力仍然有限；净迁入人口数量出现大幅增长，年近10万人。2、根据城市化进程速度和净迁入人口综合判断，按其中三分之一户（户均人口3人）每户购买100平米住房面积计算，每年将产生约50-70万平米的市场需求。,2015年，城市人口规模410万人；2020年，城市人口规模500万人,城镇化水平达到100%。规划期内，城市人口规模年均增长2.79%。,市场状况,3,土地市场供应喷井，新城供应增大，城市北拓趋势明显,大连2010年土地市场整体供应6997.21万平方米，同比上涨297%，整体成交建筑面积6629.45万平米，同比上涨250%，土地出让金1073亿元，同比上涨超过300%，全国排行第三。按供应面积计算，新城区成交占比75%，主城区25%，新城区土地市场在大连扮演着重要的角色，在全域城市化的带动下，新城区成为城市开发重点。普湾新区2010年供应占整体46%，城市北拓，由此可见。,2010年全国土地出让金城市排行榜,主城区土地供应状况：甘井子做为主城释放区域，土地出让居首，受改造带动，东港土地新城较大,主城2010年土地供应达到五年来峰值，出让面积1720.55万平米，同比上涨124%，在城市规划、改造带动下迅猛增长。,作为主城房源的释放区，甘井子区成为2010年大连主城的最大供应区域，其次受东港旧城改造的拉动，中山区紧排其后。,主城区土地供应状况：城市土地价格增长快速，中山区引领居首,2008年开始，城市地价呈快速上升势头，2010年主城平均楼面地价达4252元/平米，同比增长55.5%。,城市土地价格呈梯形价格层次，中山区（6087元/平米）价格居首，甘井子（3168元/平米）随着近年的开发，价格呈快速增长势头。,4252元/平米,2734元/平米,6087元/平米,4252元/平米,4264元/平米,4440元/平米,3168元/平米,新城区土地供应状况：全域城市化拉动新城的快速开发，新城土地供应量价齐升,交通瓶颈的打开，新城的兴起，2010年新城成为供应的核心区域，供应1838.73万平方米（不含普湾新区），同比增长45%。,开发区与金州成为新城的核心区域，占整体70%以上；旅顺新区仍占较大比重（30%），同期市域外的普湾新区成为大连近年土地供应最大区域，供应建筑面积达3443.2万平方米，而随着万科的进入，未来区域有望成为城市新的发展极。,新城区土地供应状况：新城区2010年平均楼面地价1588元/平米，同比上涨55%，随着金州新区的规划发力，预计呈走高态势,1588元/平米,16