大连上半房地产市场总结

,2015年上半年大连楼市回顾,中原集团大连公司DaLian.7.2015,本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。,推出量：从取得销售许可证起到统计日期，项目实际推出的建筑面积。成交量：从取得销售许可证起到统计日期，项目实际售出的建筑面积。存量：已经开工建设，但未推出市场的建筑面积。潜在供应量：项目中还没开工建设的建筑面积。项目总销售率：项目总销售套数/项目总套数。潜在地块：市内四区土地为招拍挂土地，新城区土地为招拍挂土地结合中原市场研究部掌握的土地信息。储备地块：未开发地块。剩余量：可售量减去成交量。储备量：未开发土地的总建筑面积。外地客群：以常用手机号码所在地为准。,上半年市场表现库存高点回落、成交暴涨、价格筑底成功15年上半年大连主城区的成交量同比暴涨近4成，可售量环比下降12%，整体均价为11830元/平，价格下降幅度已经缩小至环比1%，库存压力从42个月下降至30个月。从数据来看，大连楼市最差的“时间点”终于过去了，库存在减少，成交在大幅复苏，价格已经趋于平稳，大连楼市进入新的平稳发展阶段，其显著特征为：市场成交主力以首置、首改为主，70-120平市占率高达近七成，受高库存压力影响，价格走势平稳，市场两级分化严重，排名前10的开发商抢占近6成的市场份额。,下半年市场预测价格结构性小涨、市场透支、成交速度趋缓预计15年下半年受成交结构的影响，大连楼市价格将小幅上涨，但对单盘影响不大，对单盘来说，让利快销依然是保证业绩的最有利武器。而对于成交量来说，尽管大连楼市近5年来受多方利空的影响，但这些利空对刚需影响不大，因此出于对15年上半年刚需疯狂走量，我们认为刚需市场已经透支，15年下半年楼市成交将有所放缓，预计全年成交量将同比上涨20-30%左右，成交量在260-280万之间，很难超过13年的成交量。,市场筑底完成、楼市复苏已然、但项目分化持续,4,目录CONTENTS,宏观市场动态土地市场分析大连市内四区住宅市场整体分析大连市内四区细分区域分析大连新城区房地产市场分析,518243584,宏观市场动态分析,Part1,国家统计局数据显示，2015年6月份，全国居民消费价格总水平同比上涨1.4%；上半年，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨1.3%。,2015年6月份，全国居民消费价格总水平同比上涨1.4%，其中，城市上涨1.4%，农村上涨1.2%；食品价格上涨1.9%，非食品价格上涨1.2%；消费品价格上涨1.1%，服务价格上涨2.2%；据测算，在6月份1.4%的居民消费价格总水平同比涨幅中，去年价格上涨的翘尾因素约为0.9个百分点，新涨价因素约为0.5个百分点；机构普遍预计，由于农产品价格、油价以及居住类价格的回升，下半年CPI同比可能小幅回升。,政策篇,Part1.2,春节前多家银行上调首套房贷利率，由以前的基准利率打9折调回至基准利率。,2014.6.30,2014.2.12,春节已过，大连房贷利率未松动，多家银行仍然对首套房贷执行去年年底的房贷利率水平和首付成数，仅少数银行打出9折。,新房首套房贷基本是基准利率，二套房利率则至少上浮10%，业内人士分析：持续收紧的信贷政策将成2014年房贷业务的“主旋律”。,2014.8.4,大连限购政策变相放开，只需提供大专学歷证明、一年以上劳动合同即可落户，并可购买多套房产。贷款政策不变，第二套住房贷款首付6成，利率上浮10%；第三套住房不予发放贷款。,大连职工群众“按时、足额缴存住房公积金9个月以上，且个人住房公积金账户开户9个月以上”即可申请贷款。,2014.10.10,2014.11.22,大连市首套房贷利率2014年上半年呈收紧的态势，但从8月至今限购政策开放后，公积金贷款、银行房贷政策都有了不同程度的松动，给购房者带来了一定的利好影响,央行发布通知要求积极支持居民家庭合理的住房贷款需求，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策；首套房贷利率下限为基准利率的0.7倍。,2014.9.30,我市从11月22日起同步下调住房公积金贷款利率0.25个百分点。其中，公积金贷款5年以下(含5年)从4%下调为3.75%，5年以上从4.5%调整为4.25%。,2015.1.1,2015.3.10,个人住房公积金贷款管理办法，自今年1月1日起施行，申请贷款条件：按时、足额缴存住房公积金时间及个人住房公积金账户设立时间均符合规定期限；予以贷款的借款人：管理中心对购买、建造、翻建、大修自住住房的借款人予以贷款。,2015.4.11,央行下调基准利率，大连各家商业银行对首套房贷利率也作出调整，目前最低打出88折。,本市再度缩短住房公积金缴存期限，由9个月缩短为6个月；本市首套房认定实行“认贷不认房”的标准，购买90平方米以下的首套房最低首付比例为20%。,2015.5.12,2015.6.28,央行对基准利率再次下调，大连各银行对首套房贷利率也作出调整，目前最低打出85折。,2014.1.22,2014.4.4,各家银行首套房贷无大幅度优惠，多家银行首套房贷仍为“基准利率”，两家银行首套房贷利率上涨，最高上涨10%；二套房贷利率则上浮10%-20%。,央行下调基准利率和准备金率，目前最大连商业银行首套房贷款最低打85折。,城建篇,Part1.2,交通,旅顺开发区开通环线公交,906路专线巴士2月中旬开通,去年本市开通延伸延时30条公交线路,公交快线社区巴士将与地铁站衔接,金普城际铁路力争年内“四通”,南部滨海大道东端桥隧工程将于今年11月前竣工通车，南部滨海大道跨海桥今年6月底将具备通车条件,快轨3号线高城山站今年开建,202路延伸线年内全线运营,辛寨子地区开通公交环线,交通,自3月2日起2路等公交线路增加配车,东北桥加宽改造3月16日起封闭施工，6月26日通车,本市今年有望新增5000个地下停车位,旅顺中部通道预计2017年交工,地铁2号线5月22日载客试运营，1号线预计9月下旬试运营,胜利路新开通3条路:成仁街、莲花山路、通山街,“地铁巴”7条线路将与地铁同步开通,庄河市北部新城高铁综合交通枢纽预计9月建成,梭鱼湾25号路交东快路处将修建三组匝道,南部滨海大道跨海桥主桥合龙预计十月底前竣工通车,1月5日下午，跨海大桥施工现场自重580吨的钢桁架梁被成功塞入主桥“缺口”，至此，南部滨海大道跨海桥主桥实现合龙；据了解，东端桥隧工程预计今年八月全部完工，整个南部滨海大道将于十月底前竣工通车；跨海大桥通车，届时大连南部交通压力将得到缓解，市区将新增一条平行于中山路与黄浦路的东西向“大动脉”，中山路、黄浦路的交通压力将被分担，对高新区楼盘的销售起到利好影响。,轨道交通将全覆盖重点功能区,地铁1号线由姚家、经会展中心至河口，其中一期工程由姚家至会展中心，计划于2015年9月载客试运营；地铁2号线由海之韵、经辛寨子至大连北站，其中一期工程线路长20.7公里，二期工程包括东段海之韵至港湾广场和北段辛寨子至大连北站；金普城际铁路延伸线起自大连北站，项目建成后与在建的金普城际铁路北线贯通运营，并在大连北站与地铁1、2号线及哈大高铁换乘，在后盐站与快轨3号线、地铁5号线换乘，在十九局站与3号线九里支线换乘；,地铁4号线线路西起甘井子区营城子街道，东抵梭鱼湾副中心东侧龙头石，今年启动前期串联各线；地铁5号线南起虎滩新区滨海东路、虎滩路交叉口海洋广场，终点位于后关村，今年启动前期。,大连湾海底隧道项目目前正在进行可研论证阶段,光明路延伸工程为大连湾海底隧道辅助工程，其北起中华路，南至梭鱼湾20号路，全长3400余米，主要结构形式为道路、桥梁，道路全长2300余米，桥梁全长1100余米，远期通过光明路、振连路与新市区连接；光明路延伸路将有3座立交桥，分别与东方路、中华路、后盐高速口连接；通过大连湾海底隧道不但能通过振连路至开发区，还能到201、202国道和后盐高速公路口以及目前正在建设的滨海大道，这样会形成大连城区的第三个出入口，减少东快路和华东路、华北路的交通压力；作为“七纵七横”路网当中很重要的“一纵”，它能带动东港区域、香炉礁物流园，直至大钢大化改造区整个沿海线的发展。,地铁2号线一期工程运行里程约24.5公里，共设17座车站，从东自西分别为会议中心站、港湾广场站、中山广场站、友好广场站、青泥洼桥站、一二九街站、人民广场站、联合路站、西安路站、交通大学站、辽师站、马栏广场站、湾家站、红旗西路站、虹锦路站、虹港路站、机场站；地铁1、2号线全线贯通后，线网内两站最长运营距离为32公里，最高票价为6元，如乘客在付费区内、车站内超过乘车时限将按照相应规则补交车票；大连地铁运营将给沿线居住的业主出行带来方便，不仅可以缓解路面压力，对于周边楼盘的销售也起到利好作用。,大连地铁2号线一期工程于5月22日开通试运营,土地市场分析,Part2,2014年房地产市场低迷影响拿地需求，2015年大连市商品房土地市场进入冰河时代，只有甘北区域有摘牌土地，其他区域均为零摘牌状态,99.12,0,0,0,0,甘北,泛星海,甘西,东部,高新,2015上半年土地挂牌量为106.8万平，摘牌量为99.12万平，分别同比下降15.5%和44.77%，只有甘北区域有摘牌土地，摘牌土地均位于大连湾街道，分别由金地和恒大获得；2015年上半年一宗流拍土地，位于东部区域,近年来土地摘牌量大多位于甘井子区，而甘井子区的大部分地块的容积率在2-3之间，2015年上半年整体容积率为2.21，目前大连摘牌土地平均容积率较为平稳，高层产品已成主流，多层产品成为稀缺资源,数据来源：大连土地储备中心,2015年上半年市内四区的住宅销售价格环比变化不大，由于大部分开发商从去年开始实施“以价换量”策略，使得整体均价波动较小；2015年上半年土地摘牌集中在甘井子区，整体楼面价相对较低,金地艺境是2011年摘牌土地，楼面价为2169元/平，与大城(2015)-1、2、3号的楼面价为2696元/平，相差527元/平，地块距离城市核心区较远，区域配套仍有待于建设，楼面价上涨幅度较小,SWOT分析,大连市内四区住宅市场整体分析,Part3,进入2015年，楼市政策持续宽松化，三次降息、两次降准已表明政府的态度，其对楼市多采取“促进”、“稳定”、“支持”为核心导向；而在上半年，市内整体新入市量为88.48万平，从而整体可售量高达342.66万平；楼市已然复苏，预计下半年市内新项目将扎推入市，从而其可售量仍将处于高位运行,（数据来源：大连中原市场研究部）,楼市逐步走出阴霾，而开发商受政策逐步放宽影响，加快了推盘节奏，分区域来看，甘北、东部区域遥遥领先，新入市量近30万平；甘西、高新区域紧随其后，入市量近15万平，而中心、泛星海区域新入市量不足5万平，较少惨淡,半年平均可售量315万,各半年度可售量受政策、半年度新增量及成交量影响严重；整体来看，市内可售量十分充足,万,楼市利好政策的频发，开发商持续贯彻低价走量的核心宗旨，以及大量新品房源的入市，终打开客户的“心门”，从而2015年上半年市内整体成交量高达122.15万平，同比大幅上涨39%，但从整体走势来看，大连后劲乏力，预计下半年成交总量将超过上半年，但增幅会有所趋紧,（数据来源：大连中原市场研究部）,半年平均成交125万,从近三年半年度成交量来看，仅2014年上半年受楼市低迷影响而成交大幅缩水，随后政府救市，开发商积极响应，在绝大多数项目降价出售后，成交量有所回升,各区域成交量表现不一，且分化严重，市内区域成交可分为四梯队，甘北区域列第一梯队，共成交45.32万平，是拉升整体成交量的保证；高新、甘西区域列第二梯队，成交在25万平左右；东部区域列第三梯队，成交15.54万平；而泛星海及中心区域列四梯队，成交在5万平左右，惨淡至极,万,（数据来源：大连中原市场研究部）,成交量火爆的甘北区域，上半年成交均价仅为9577元/平，是拉低市内整体成交均价的“罪魁祸首”；而高新及甘西区域成交均价近1.2万元/平，中心、泛星海、东部区域成交均价多在1.4-1.6万元/平之间，奈何成交量较少，未有拉升整体均价之势,纵观各半年度市内成交均价呈一路滑坡之势，楼市的低迷，迫使各开发商不得不低价甩卖，低价跑量已为共识,虽然楼市利好政策逐步宽松化，但面对市内各楼盘的激烈竞争，库存量庞大问题的日益凸显，各开发商均理性对待，价格战是唯一出路，从而2015年上半年市内整体成交均价仅为11830元/平，环比及同比分别下滑1%和8.5%；考虑到各项目利润盈亏问题，预计下半年成交均价或难有下行空间,元/,现如今刚需刚改仍为主流需求；从成交上来看，单价在万元以下、面积在71-120平的二三室产品为成交主力，成交总价则多集中在61-100万；随着东港项目降价保命，200万以上成交比例略有增加,尽管库存的去化周期从14年高峰期的42个月下降至30个月，但超大体量的绝对值仍然是悬在大连市场的达摩克利斯之剑，尽管大连很多热销项目价格已贴成本线，但在下半年，我们依然看不到价格上涨的驱动力,（数据来源：大连中原市场研究部）,从潜在供应量来看，供地大户甘北区域独领风骚，潜在量达523.41万平，东部区域紧随其后高达470.94万平，而高新、甘西区域则均在300万平左右，而“无地可供”区域泛星海和中心所剩潜在供应量则“寥寥无几”；2015年下半年，高新、东部、甘北三个区域将有多个新项目扎堆入市，故预计下半年可入市量高达90.4万平。,从剩余量来看，东部领跑各区域，甘北、甘西、高新区域次之，而泛星海、中心区域则剩余量较少；从存量上来看，东部区域”一马当先”，高新区域次之；高新、东部、甘西、甘北区域存量均过百万平，而泛星海和中心区域受限于项目较少，存量则在30万平左右徘徊。,预计大连港.天下粮仓、华丰金山花园、鹿港小镇、华润置地三期等将开盘,预计金域华府、亿达春田、万科现在城、未来城将加推,预计国运壹号项目将开盘,预计保利天禧、海韵华府、天鹅湾、四季上东、首开铂郡、磐海、月桂台等项目将开盘,预计悦丽海湾三期、御府山海关、学府广场九号等将开盘,（数据来源：大连中原市场研究部）,大连市场以刚需为主、改善为主，炒卖型投资客基本消失，保值型及租赁型投资客尚存一息；伴随着大连城市竞争力的下降，大连吸纳外地客户的能力越来越弱，从07年的外地客户占比30%已经滑落至14年的10%，而反腐对东北顶级客户的打压，更是导致大连传统的豪宅客户消失殆尽,项目成交排名前十,Part3.1,套,亿元,2015年上半年，远洋为最大的赢家，各有三个项目分别入选套数及金额排名前十；其余排名的竞争则较为激烈，万科、亿达、金地、华润等旗下项目均有入选,（数据来源：政府备案数据）,注：数据统计为商品房,品牌开发商成交排名前十,Part3.2,套,2015年上半年，在品牌开发商成交套数及金额排名上，远洋获得双料冠军，而万科、亿达、华润在亚军及季军上争夺较为激烈,（数据来源：政府备案数据）,据统计，品牌开发商排名前十成交总套数占比整体的53%，而成交金额占比整体56%,注：数据统计为商品房,大连市内四区细分区域房地产市场分析,Part4,泛星海区域,Part4.1,供销分析：,泛星海区域上半年可售量为20.42万平，环比下降15.65%，同比下降18.94%，仅有一个新项目开盘入市，对区域可售量进行少量补给；从成交方面来看，区域整体成交量大幅度上涨，随着政府各种优惠政策的出台，客户购房热情逐渐复苏，市场也逐渐回暖，使得上半年区域整体成交量环比上涨31.74%，同比上涨184.75%，升至6.35万平。,价格分析：,由于区域在售项目较少，区域均价受单体项目影响较大，虽然整体市场回暖，但部分高端项目成交走低，仅华业玫瑰东方、颐和星海等这些价位相对较低的中高端项目，成交相对平稳，因此成交均价受单体项目的影响，使得区域成交均价有所回落，上半年区域整体成交均价为15537元/平，环比下降7.22%。,热点事件：,4月10日为期四天的春季房展会盛大开幕，区域内两个项目随集团参展，其中颐和星海项目展会期间，价格优惠成交火爆；4月18日新星星海中心，精装公寓首次认筹；5月16日新星星海中心项目789创客公寓产品开盘；6月宏都筑景项目与二手房合作，成交上涨效果显著。,（数据来源：大连中原市场研究部）,半年平均可售万21.49,上半年区域内仅新星星海中心项目开盘入市，可售量得到少量补充,从上半年数据来看，区域上半年可售量为20.42万平，环比下降15.65%，上半年有新楼盘入市，但无项目加推，新入市量较少，市场以消化原有房源为主，可售量持续下降,（数据来源：大连中原市场研究部）,半年平均成交万4.87,上半年市场回暖趋势明显，成交量环比大幅上涨，客户购房热情高涨，使得上半年成交量升至6.35万平,从上半年成交数据来看，区域整体市场成交量环比上涨31.74%，同比上涨184.75%，在市场的整体回暖及标杆项目降价跑量的情况下，区域上半年的消化量大幅上涨，区域整体成交量升至6.35万平,（数据来源：大连中原市场研究部）,半年平均均价元19037/,区域资源优势明显，受到成交结构影响，成交均价起伏较大，迎合客户需求，价格有所回落，环比下降7.22%,从成交价格方面来看，受到标杆项目降价跑量影响，使区域成交均价持续走低，环比下降7.22%，同比下降26.54%,上半年区域成交主要集中在91-100平的三室产品，成交单价集中在1.5-1.6万元/平之间，成交总价在141-160万的中高端产品成交占比较高,尽管泛星海区域项目数量较少，竞争压力不大，但受制于近3来年大连楼市高端市场的持续低迷，泛星海区域还是积累了超过38个月的市场存量,（数据来源：大连中原市场研究部）,月平均存量53.94万,预计新星星海中心加推新品,万,（数据来源：大连中原市场研究部）,泛星海区域整体以本地客户自住为主，但依靠便利的交通、成熟的配套以及日渐完善的商务功能其小户型产品，在房地产去投资化的今天依然受到投资客户及过渡客户的追捧；星海广场内环的大连顶级豪宅项目依旧是外地客户占据成交主流,高新区域,Part4.2,供销分析：,2015年上半年，中央及地方政府房地产利好政策频出，但受新房库存压力较大的影响，开发商推盘仍然较为谨慎，可售量环比下降；而同时，客户观望情绪得到抑制，购房意愿明显提升，整体市场情况有所好转，成交量高于去年同期，但低于去年下半年；受利好政策刺激，预计2015年下半年市场将会持续向好发展，可售量、成交量有望稳步攀升。,价格分析：,当前，价格是影响客户是否出手购房的一个重要因素，客户对价格的敏感性较高；虽然利好政策频出，但受库存压力影响，开发商不敢涨价，而是选择低价跑量，去化库存；上半年区域成交价格为12009元/平，同比下降10%，与2014年下半年基本持平；预计下半年区域价格将保持目前态势，平稳波动。,热点事件：,大华锦绣华城、恒大御景湾、中铁诺德滨海花园位列上半年区域成交前三甲，目前区域成交主要集中在品牌开发商项目上，两极分化现象明显；下半年，预计将有2-3个新项目入市，届时将为区域注入“新鲜血液”。,2015年上半年，中央及地方政府房地产利好政策频出，但受新房库存压力较大的影响，开发商推盘仍然较为谨慎，上半年无新项目入市，新增量仅为14.20万平，可售量达到57.47万平，环比下降23.8%；下半年预计将有两个新项目入市，并伴有热销项目加推，可售量或将止跌反涨,（数据来源：大连中原市场研究部）,半年平均可售62.73万,上半年仅有大华锦绣华城、大湖山语、恒大御景湾等项目加推，新增量为14.20万平,（数据来源：大连中原市场研究部）,半年平均成交31.98万,在信贷、公积金、营业税等多项利好政策的刺激下，客户观望情绪得到抑制，购房意愿明显提升，而开发商也借机低价跑量，去化库存，整体市场情况有所好转；2015年上半年区域消化量为26.66万平，高出去年同期23.5%，但低于2014年下半年；预计下半年市场将会持续向好发展，成交量稳步攀升,大华锦绣华城、恒大御景湾、中铁诺德滨海花园位列上半年区域成交前三甲,（数据来源：大连中原市场研究部）,半年平均均价13264元/,当前，价格是影响客户是否出手购房的一个重要因素，客户对价格的敏感性较高；虽然利好政策频出，但受库存压力影响，开发商不敢涨价，而是选择低价跑量，去化库存；上半年区域成交价格为12009元/平，同比下降10%，与2014年下半年基本持平；预计下半年区域价格将保持目前态势，平稳波动,2015年上半年，81-140平二三室产品为主力成交户型，单价14000元/平以下产品客户接受度较高，其中9000-10000元/平产品成交最好，总价款方面，91-100万区间段成交占比最高,2015年上半年高新区域无土地摘挂牌，无新项目入市，处于现有项目去库存阶段；从目前剩余量及存量来看，区域去库存压力依然巨大，未来竞争激烈；预计下半年将有悦丽海湾三期、御府山海观、学苑广场九号三个新项目入市，估算新入市量为9.6万平,（数据来源：大连中原市场研究部）,月平均量471.98万,6月存量及潜在供应量465.00万,预计悦丽海湾三期、御府山海观、学苑广场九号开盘,（数据来源：大连中原市场研究部）,虽然上半年政府出台多条利好政策，但是以鼓励刚需和改善类客户为主，投资客户已在前几轮调控中被挤压出市场，其占有比例不断下降，上半年仅为7.5%；主力客群来自本地，外地客群占比为10%,东部区域,Part4.3,供销分析：,价格分析：,热点事件：,2015年上半年利好政策频出，大大提振了开发商入市信心，上半年入市量为28万平，推使可售量达到近年来最高峰，目前区域库存十分庞大，快速去库存是各项目的首要任务；成交方面，从上半年数据来看，整体消化量环比下降4%，同比却上涨170%，整体市场呈向好的趋势；金九银十正是房地产的热销期，加之在新项目入市的推动下，预计下半年东部区域消化量将呈上升的趋势。,东部在售项目多集中在东港板块，项目位置距离较近，配套通用且产品类型相似，市场竞争尤为激烈，在利好政策频出的情况下，开发商也不敢贸然回调价格，低价去库存是区域内各项目的首要任务，因此2015年上半年成交均价处于近年最低值，预计下半年将有7个新项目入市，加大了东部区域的竞争，因此价格肉搏在所难免。,1月星光域加推15500元/平特价房，中庚当代艺术推出12000元/平特价房；3月国滨苑推出低楼层均价12000元/平的小户型特价房；4月朗豪东港推出12900元/平起的特价房源，亿达云集桃源里去精装变相降价；5月星天悦对外重新开盘，成交均价降至11000元/平；明秀庄园高层产品成交均价降至17000元/平，紫御东方低调开盘；6月国滨苑加推1、6号楼低区房源，维多利亚公馆公馆加推公寓产品，2015年上半年区域热点事件多围绕降价促销类活动为主；预计下半年将有7个新项目入市。,2015年上半年东部区域整体市场依旧处于“供大于求”的局面，上半年新增量为28万平，为近两年可售量再创新高提供有力的支撑；2015年下半年预计可入市量为21.6万平，而上半年成交为15.54万平，因此预计2015年下半年东部区域可售量将呈上升的趋势,（数据来源：大连中原市场研究部）,半年平均可售59.09万,2015年上半年新项目入市量主要集中在紫御东方；而在售项目加推主要集中在国滨苑、龙湖水晶郦湾及维多利亚公馆公寓产品，参照2014年21.91万平的消化量来看，目前可售量可供消化3.71年，供大于求的状况依旧存在,（数据来源：大连中原市场研究部）,半年平均成交14.40万,价格是决定销量的重要因素，区域绝大多数项目依旧延续低价促销的营销策略，整体消化量多集中在品牌项目上，在品牌项目的带动上，2015年上半年东部整体消化情况呈向好的态势,2015年上半年两次降息、三次降准，在利好政策的扶持下，开发商也积极响应，不定时推出特价房源，再次降低购买门槛，客户购房热情逐渐被点燃，上半年整体消化量环比虽下降4%，但同比却大幅上涨170%，楼市复苏迹象十分明显，预计下半年区域内将有多个产品线丰富的项目入市，届时成交量将呈上扬的态势,（数据来源：大连中原市场研究部）,半年平均均价19464元/,2015年上半年虽利好政策频出，但开发商却不敢贸然回调价格，降价风波持续蔓延，区域内各项目仍处于供大于求的局面，开发商依旧采用“低价走量”的营销策略，上半年成交均价处于近年来最低值，预计下半年将有多个项目入市，竞争十分激烈，价格肉搏在所难免,2015年上半年区域成交均价再次触底，品牌项目领头推出特价房，区域库存庞大，未来新项目逐步入市，届时竞争将尤为激烈，而价格是主导销量的重要因素，因此开发商回调价格的可以能不大，预计成交均价将持续在低位徘徊,2015年上半年成交以121-160平三室及四室改善类产品为主，成交单价多集中在15000-16000元/平左右；总房款方面201-220万左右的产品客户接受度较高，根据供应产品情况来看，预计下半年成交产品结构将基本保持现状,（数据来源：大连中原市场研究部）,半年平均量502.65万,2015年上半年区域新入市量为26万平，区域存量得以释放,区域目前存量为199.81万平，潜在量为470.94万平，2015年下半年预计将有7个新项目入市，故新增量为21.6万平,保利天禧、海韵华府、天鹅湾、四季上东、首开铂郡、磐海、月桂台预计下半年将入市,预计下半年区域整体新增量约21.6万平，加上当前剩余量共计87.27万平，对比2014年整体成交量21.91万平来看，消化掉当前库存约需3.98年，因此下半年区域供大于求的局面依旧存在,（数据来源：大连中原市场研究部）,东部区域产品类型丰富，在售项目中大面积产品相对集中，因此自住型客群为绝对主流，小面积公寓产品也占一定比重，核心的地理位置，吸引投资客的关注；东部区域丰富的海景资源加之政策利好降低外地人购买门槛，外地购买客群比例也进一步增加,中心区域,Part4.4,供销分析：,区域在售项目有限，整体可售量始终处于较低水平。2015年新增入市量仅为2.7万平，区域整体可售环比下降5%；中心区域项目多为尾盘，且产品类型相对单一，与其他区域相比竞争力较弱，随着交通的完善、客户外溢现象严重，上半年区域内大部分项目表现较为平淡，成交集中在个别项目，成交量环比大幅下降35%，仅为2.99万平。,价格分析：,由于区域整体竞争力下降，开发商唯有加大优惠力度，保证销售，上半年区域内成交集中在推出特价房源的项目以及学区房项目，受成交结构影响，2015年区域整体成交均价为14372元/平，环比下降6%,热点事件：,2015年上半年区域内中航国际广场，国合锦里，春柳公园售楼处盛大开放，国运壹号启动认筹。,区域在售项目有限，整体可售量始终处于较低水平。2015年新增入市量仅为2.7万平，导致区域整体可售环比下降6%；预计下半年将有一个新项目入市，可售量将大幅度回升,（数据来源：大连中原市场研究部）,半年平均可售25.47万,区域内新项目有限，已售项目大部分处于尾盘状态，区域新增量为已售项目加推新房源，上半年区域内中航国际广场、国合锦里加推，新增量为2.7万平,万,（数据来源：大连中原市场研究部）,半年平均成交5.84万,进入2014年市场观望情绪加重，整体市场较为低迷，区域整体成交量降至近几年以来的较低水平,中心区域项目多为尾盘，且产品类型相对单一，与其他区域相比竞争力较弱，随着交通的完善、客户外溢现象严重，上半年区域内大部分项目表现较为平淡，成交集中在个别项目，成交量环比大幅下降35%，仅为2.99万平,区域内大部分项目成交很少，成交集中在中航国际广场、国合锦里、百年港湾三个项目,万,（数据来源：大连中原市场研究部）,半年平均均价16203元/,中心区域占据城市核心资源，区域内学区、商业配套完善，整体成交均价一直较高，自从进入2014年，市场整体较为冷清，个别项目降价促销，拉低整体成交均价,以价换量是区域项目最有利的武器，2015年区域整体成交均价为14372元/平，环比下降6%,区域成交集中在百年港湾、国合锦里及中航国际广场三个项目，其中百年港湾推出特价房，吸引大量购房者，成交火爆，促使成交均价环比下降6%,万,学区公寓是当前区域成交主力，面积在60平以下的一室为主流成交产品；主力总价集中在60-70万以及90-100万，单价集中在9000-13000元/平以及17000-19000元/平,由于上半年有加推，区域存量与潜在量小幅度下降，中心区域目前存量及潜在量为87.95万平；区域目前剩余量为27.38万平，以目前的消化量来看，仍较为充足,（数据来源：大连中原市场研究部）,半年平均量93.49万,国合锦里、中航国际广场加推，存量及潜在量减少,预计下半年国运壹号入市,万,（数据来源：大连中原市场研究部）,2015年上半年中心区域小户型成交最好，成交项目为学区房以及配套较为齐全的产品，投资客群占比微涨，但自住客群仍为主力，区域客群来源仍以本地客户为主，外地客户为辅,甘西区域,Part4.5,供销分析：,2015年上半年甘西板块在售项目多实施“小步快跑”策略，新增量为12.24万平，今年上半年可售量为75.51万平；区域内绝大多数项目仍然以二手房合作为主，加之推出特价房、一口价房源等“以价换量”的措施，从而实现快速走量，上半年成交为25.29万平。,价格分析：,热点事件：,甘西区域以刚需刚改产品最受客户青睐，受成交结构影响，上半年整体成交均价环比上涨2%，为11771元/平，虽然市场呈现回暖之势，但价格是客户购房的最主要因素，为保证销售量，开发商将持续采取“以价换量”，预计在短时间内，区域价格不会出现大幅上涨。,2015年上半年加推项目较多，体量较少，亿达春田推出蝶园新干线，万科现在城、恒大檀溪郡、中冶蓝城、中海天赋山未来城加推，区域内别墅产品也不甘落后，纷纷加推，龙湖滟澜山推出二期半山墅，亿达留庄加推联排别墅，新项目万科金域华府启动认筹。,（数据来源：大连中原市场研究部）,半年平均可售74.71万,2015年甘西板块在售项目多实施“小步快跑”策略，新增量为12.24万平，区域上半年可售量为75.51万平，可售量充足，预计下半年仍然为多个已售项目房源加推，目前市场以消化库存为主,上半年新增入市量为12.24万平方米，与2014年下半年相比大幅度下降，导致整体可售量下降幅度也较大，区域上半年新增量主要集中在亿达春田、未来城、万科现在城,恒大双盘、中海双盘带领多个待售项目入市，新增量高达48万平，可售量大幅度上涨,（数据来源：大连中原市场研究部）,半年平均成交29.41万,区域内绝大多数项目仍然以二手房合作为主，加之推出特价房、一口价房源等“以价换量”的措施，从而实现快速走量，预计下半年受个别项目加推新房源以及夏展、秋展等成交节点影响，区域整体成交量将小幅度上涨,2014年区域市场迎来了新的挑战，区域市场表现平淡，客户观望情绪加重，下半年受多个新盘入市影响，成交量略有上涨,2015年区域市场逐步回暖，成交主要集中在亿达春田、恒大帝景、恒大檀溪郡、未来城等多个明星项目，价格仍然是客户购房的最主要因素，但对品牌开发商的信赖程度已然成为购房的另一个较为重要的因素,（数据来源：大连中原市场研究部）,半年平均均价12124元/,甘西区域以刚需刚改产品最受客户青睐，受成交结构影响，上半年整体成交均价环比上涨2%，为11771元/平，虽然市场呈现回暖之势，但价格是客户购房的最主要因素，为保证销售量，开发商将持续采取“以价换量”，预计在短时间内，区域价格不会出现大幅上涨,为了应对市场低迷，开发商采取了直接降价或变相降价，促成成交的同时，成交均价也随之下降,区域成交均价在10000元/平以下的成交占比最大，但中海、恒大等项目成交火热拉高区域成交均价,成交面积集中在71-120平经济型两室、三室为主；主力总价集中在61-90万，单价在9000-10000元/平最受客户喜爱,（数据来源：大连中原市场研究部）,半年平均量356万,预计下半年未来城、万科金域华府、亿达春田、万科现在城,区域目前存量及潜在供应量为381.39万平，库存仍巨大，目前区域内待售项目较少，已售项目以消化库存为主，不断的小体量加推新房源，预计下半年多个在售项目加推，新增量为15万平,随着区域内多个项目的小体量加推，存量及潜在量呈下滑趋势，供应量潜在板块仍旧集中在机场新区、科技创新城板块等,区域剩余量为51.22万平，加上预计新增量，总共为66.22，以目前的消化量为例，可以消化两年半,万,（数据来源：大连中原市场研究部）,区域内刚需刚改产品成交最好，区域成交客群以自住为主，区域内小户型投资产品有限，投资客群较少，区域项目成交客户多以地缘性客户为主，本地客户为主，外地客户为辅,甘北区域,Part4.6,供销分析：,2015年楼市整体进入“白银”时代；而面对当前库存量庞大的现状，中央及地方政府纷纷出台利好政策以加快楼市复苏及去库存；而在上半年中央多次降息、降准；地方政府则放宽公积金政策及加大购房补贴；然而甘北区域不负众望，上半年共新增入市29.48万平，从而整体可售量高达80.26万平，同比上涨12%；成交方面，在区域各项目的积极拓客，低价跑量的节奏下，共销售45.32万平，同比大幅上涨60%；区域楼市呈现出供销两旺的态势。,价格分析：,库存量之庞大，楼市之低迷，唯有价格战方为解决问题之良方；从2014年下半年起，区域近乎全部项目加入降价行列，而2015年各开发商并未放松警惕，多延续以往的价格出售；虽然期间多次推出利好政策，部分项目售价也因此上下浮动，但整体售价仍处于低位；在远洋、华润、中航、中铁建、金地等热销项目的低价跑量拉动下，2015年上半年，区域整体均价仅为9577元/平，环比及同比分别大幅下滑3%和13%，处于低位徘徊。,热点事件：,金地集团于1月份在大连湾在摘2宗地块，总建面达29万平，现已并入金地艺境四期；而恒大集团于5月末在大连湾摘得3宗地块，总建面达70万平，在两大全国知名房企的带动下，大连湾区域发展潜力无限大。,（数据来源：大连中原市场研究部）,半年平均可售77.52万,纵观整体，2015年上半年可售量仅小于2014年下半年可售量，面对逆市，开发商未对甘北区域失去信心，频繁加推,上半年经历多次降息、降准的利好，以及地方政府放宽公积金、增加购房补贴等举措实施；甘北区域昂首迈步，在知名房企远洋、华润、金地、中航等旗下项目频繁加推的带动下，共计注入新鲜血液29.48万平，从而上半年可售量高达80.26万平，处于近三年上半年可售量最高位；下半年伴随着新项目的入市及加推，其可售量仍将高走,明星项目远洋钻石湾、远洋荣域、中航华府、青秀蓝湾、考拉住区、金地檀溪等在利好举措实施过程中，抓准良机，及时加推，为区域整体可售量做出巨大贡献,（数据来源：大连中原市场研究部）,纵观整体，仅在低迷期2014年上半年，区域成交量跌破30万平；进入下半年，区域各项目纷纷大幅下降价格，而成交量则大幅攀升至49.37万平；而进入2015年，区域项目持续低价跑量，其成交量亦处于相对高位,半年平均成交37.87万,上半年区域成交量的爆发与政策的利好及各品牌开发商的低价跑量息息相关，而成交量主要集中在远洋、华润、万科、中航、中铁建等旗下项目,面对众多利好政策的实施，甘北区域在上半年迎来了成交大爆发，其中远洋荣域、远洋钻石湾、考拉住区、中航华府、青秀蓝湾等项目表现居功至伟；其在逆市中奋勇拼搏，低价跑量，从而拉升区域整体成交量，故2015年上半年整体成交45.32万平，虽环比下滑8%，但同比大幅上涨60%；预计下半年整体成交量或将再创新高,（数据来源：大连中原市场研究部）,半年平均均价10411元/,纵观整体，区域近三年中各半年成交均价呈逐步下滑的趋势，而2014年上半年和2014年下半年成交均价落差最大，高达10%；进入2015年，受项目低价跑量及个别低价项目的良好成交，其成交均价跌落到近三年各半年最低位,甘北区域现沦落为价格洼地，据统计，2015年上半年，0.9万/平以下及0.9-1万元/平的产品成交占比分别高达38%和47%，从而导致整体均价仅为9577元/平，在低位徘徊,虽然政策方面从2014年起至今逐步放宽，但庞大库存的压力下，各项目依然贯彻低价跑量策略，2015年上半年整体成交均价仅为9577元/平，环比及同比分别下滑3%和13%；虽然楼市整体略显复苏，但预计下半年成交均价仍将低位徘徊,区域成交面积主要集中在71-120平的二三室产品，占比整体81%，其中81-90平产品成交最为突出，占比为26%；单价方面，成交主要集中在1万元/平以下，占比整体85%；区域主流需求仍为刚需、刚改，辅以部分改善需求,当前区域整体剩余量及存量之和为172.59万平，按近三年半年度成交37.87万平计算，在不计算新增量的前提下，可供去化27个月，区域去化周期相对理想；下半年预计将有5个项目新开盘，同时多个在售项目的加推，预计新增量高达40.2万平,（数据来源：大连中原市场研究部）,半年平均量501万,甘北区域为供地大户，同时拿地价相对低廉，常遭疯抢，故整体存量及潜在量始终处于高位,华润置地三期、天下粮仓，华丰金山花园、屹辰优生活、鹿港小镇等项目将开盘；远洋钻石湾、远洋荣域、金地檀溪、考拉住区、青秀蓝湾等项目将加推,万,（数据来源：大连中原市场研究部）,甘北区域为刚性需求集聚地，其主要购买客群为本地自住型，占比在90%以上；受地域人文影响，其缺乏投资性产品，同时反腐严打的持续进行，故投资占比仅为7.9%；外地购买客户则多为在本地务工者，占比9.4%,大连新城区区域房地产市场分析,Part5,旅顺区域,Part5.1,供销分析：,2015年上半年，旅顺市场一片惨淡，预备加推的项目一再推迟加推时间，整个区域入市新品极少，供应量远低于2013年至今的半年平均水平；成交方面，明星项目几乎支撑了整个区域的成交，开发区板块两项目与二手房合作并依靠价格优势独占区域成交鳌头，老城区板块部分别墅项目降低身段，较低的价格也促进了部分成交，新城区板块由于价格较高，上半年成交占比最小。,价格分析：,从去年上半年开始，旅顺降价潮一拨接一拨，今年上半年整体均价相较于去年下半年波动不大，处于较低水平；其中新城区板块均价仍然坚守7000元/平大关，老城区板块由于别墅项目降价且成交较多，成交价格在7000元/平以上；开发区板块成交项目均以价格取胜，低廉的价格加上较高的成交不仅拉低了所在板块的均价，对整个区域均价也有极大的影响。,热点事件：,上半年，区域各项目活跃度较低，监控项目中仅华发新城加推了少量新品；国家发改委同意在编制“十三五”规划时将把渤海跨海通道予以统筹考虑并予以支持；香港“健坤国际”有意在旅顺投资建设城市综合体；旅顺开发区开通环线公交车。,2015年上半年，区域可售量仅41.07万平，远低于2013年至今的半年平均水平，较去年下半年下降18.76%；受去年市场较差影响，今年上半年区域楼市回暖缓慢，新增量减少，开发商对加推仍持观望态度,（数据来源：大连中原市场研究部）,仅开发区项目加推部分体量新品，上半年可售量较低,开发区板块受价格因素影响，成交量相对较多，而上半年加推量较少，因而该板块可售量在区域三大板块中最少,半年平均可售量为52.07万,区域上半年成交主要靠个别明星项目维持，楼市政策虽朝利好方向发展，但对于旅顺而言影响甚微；细分各板块，开发区板块的明星项目靠低廉的价格影响该板块成交远高于其他两大板块；老城区进入顺销期，新城区则因价格较高，成交量较少,（数据来源：大连中原市场研究部）,半年平均成交14.40万,上半年成交仅靠几个明星项目维持，多数项目成交极少，,开发区板块中两个明星项目靠二手房带客及较低的价格促进成交，对于整个区域成交也有较大影响,价格在三大板块中最高，成交量越来越低,万,上半年，老城区板块有个别项目别墅产品价格优惠力度非常大，促使该板块别墅项目成交较多；新城区板块价格在三大板块中相对较高；开发区板块则因价格优势成交较多，并且影响了整个区域的均价；预计下半年区域整体均价仍不会有太大变化,（数据来源：大连中原市场研究部）,半年平均均价6542元/,延续去年下半年的较低均价，2015年上半年区域整体均价无较大波动,板块内的热销低价项目不仅影响了该板块的整体均价，也对区域整体均价影响较大,上半年旅顺区域成交以81-90平的二室产品居多，101-120平的三室产品次之，单价在5000元/平以下，总房款在31-50万元的产品成交占比最大，价格是影响本区域成交的重要因素,2015年上半年，旅顺新增量较少，剩余供应量约30.9万平，存量及潜在供应量较为充裕；由于部分项目未售产品较少，预计下半年世茂寰海城、半岛印象等项目均有一定量的加推，区域整体新增量约13万平,（数据来源：大连中原市场研究部）,预计下半年新增项目：世茂寰海城、半岛印象等,半年平均存量为282.2万,（数据来源：大连中原市场研究部）,上半年区域成交客群以自住居多，约占94.6%，投资客较少；本地刚需客户仍为区域主要购房客户，外地成交客群以北三市和东三省客群为主，数量占比较少，仅为5.9%,开发区区域,Part5.2,供销分析：,2015年上半年区域内项目以小步快跑为主，频繁的小幅度加推给可售量一定程度的补充，但由于开发区工厂大量外迁，客群一定程度的缩减，导致成交量变化并不明显，同比基本持平，环比小幅下降8%。,价格分析：,2015年上半年，市场环境有所缓和，利好政策导向明确，但是由于区域的刚需属性，低廉的价格依旧是控制成交的隐形杀手，所以各项目并没有选择盲目涨价，而是配合以工程抵债房源、零首付等营销手段促进成交，区域上半年成交均价为7286元/平，依然低于近几年的平均成交均价。,热点事件：,2015年上半年乾豪新界、华润海中国、开发区万达广场、红星海世界观等项目频繁的小幅度加推，预计下半年聚美东湾、福佳山海湾、红星海七期、华润海中国七期等新项目将会开盘入市，乾豪、万达等项目将会有新产品加推。,2015年上半年市场政策环境明朗，开发商选择小幅度频繁加推为主的销售策略，小心探测市场走向，可售量得到一定程度的补充，但波动不明显,（数据来源：大连中原市场研究部）,半年平均可售205.18万,14年下半年开盘项目增多，可售量得到充分补充，但去化较慢，导致区域库存高企,东部板块是开发区区域项目分布最为密集的板块，大体量项目众多，一直是区域库存的主要储备板块,（数据来源：大连中原市场研究部）,政策导向不明，降价舆论横行，导致客户观望情绪严重，市场成交量整体下滑,半年平均成交63.83万,开发区第二季度开始小爆发，成交量节节攀升，但由于近一年开发区工厂外迁，人口转移，人口基数在降低，所以成交量下降8%,滨海板块凭借得天独厚的的环境资源、华润远洋两大地产开发商的品牌效应以及刚需户型和价格等优势，成交量紧随东部板块之后,东部板