北海市房地产市场研究

北海市房地产市场研究,2010年6月,一、北海城市概况及分析1.北海概况2.北海宏观经济3.北海旅游市场分析4.北海房地产市场发展轨迹二、北海房地产市场情况分析1.区域分布情况说明2.区域特点说明3.市场情况说明4.市场价格走势分析三、北海市场客户需求研究1.客户来源研究2.客户特征研究3.客户需求特征研究四、产品分析项目分析1.项目概述2.项目卖点整理3.区域竞争对手分析,一、北海城市概况及分析,1.1北海概况（1）北海位于广西南部，是具有海滨特色的地级市。,【地理位置及特点】北海市地处广西南端，北部湾东北岸。北海市位于广西南部，全市南北长11公里，东西宽20公里。北海是中国古代“海上丝绸之路”始发港，是中国西部唯一具备空港、海港、高速公路和铁路的城市。,【行政区划人口】现辖海城区、银海区、铁山港区和合浦县。据公安局统计，2008年年末总人口157.72万人。,1.1北海概况（2）,中国东盟“一轴两翼”区域经济合作带来的历史性机遇,由于泛北部湾经济合作区包括了大部分东盟国家和中国多个沿海省区，经济互补性强，虽然直接层面的地区发展水平还不高，但周边有发达的珠三角、台湾地区、新加坡，辐射能力较强，而且21世纪是海洋经济的世纪，所以在“一轴两翼”格局中，泛北部湾经济合作区作为中国东盟海上次区域合作，合作空间广阔、发展潜力巨大，是东亚乃至亚太地区层面的一个区域合作。,泛珠江三角洲合作区域的深化给北海的发展带来又一大机遇。,一个富庶的大珠三角将推动一个富庶的泛珠三角区域，北海拥有的丰富旅游资源与良好的自然条件将会吸引更多的投资，承接东部产业转移，加快经济发展，辐射和带动西南地区经济、推动西部大开发战略深入实施。,1.1北海概况（3）,“南进、东扩、北联”的城市发展思路，将是影响房地产市场发展方向的最大的因素。,随着市政府“南进、东扩、北联”的城市发展思路，新区道路等基础设施逐渐完善，对于北海市的房地产发展起到推波助澜的作用；新行政中心的南移，将是目前影响北海市房地产市场发展方向的最大的因素，北海市东面及城市南面新区逐渐成为房地产开发的热点。,1.1北海概况（4）,1.2北海经济概况（1）,【经济概况】2009年，全市地区生产总值335亿元，增长16%；工业增加值115亿元，增长20.8%；财政收入35.75亿元，增长32.28%；全社会固定资产投资330亿元，增长65%；社会消费品零售总额95.2亿元，增长18.9%；城镇居民人均可支配收入15200元，增长8.7%；农民人均纯收入4740元，增长10%,北海市近年经济稳步发展，政府投资力度增强、人均收入稳步提高。,1.2北海经济概况（2）,北海宏观经济中的不利因素,北海总体经济总量低，支柱产业效益下滑，整体经济实力有限。中心区受资金等因素影响，其改造力度较弱，环境改善不明显,1.3北海旅游市场分析（1）,旅游业在北海城市发展中的定位,北海市“十一五”规划提出北海旅游业为重点发展行业，为北海市旅游业发展提供有力的产经政策支持。北海市“十一五”规划提出：努力提升旅游业水平。以建设滨海休闲度假基地为目标，以重点旅游景点景区建设为突破口，努力建设旅游经济强市和中国旅游名城。加快旅游景点景区开发建设，继续改造和开发银滩国家旅游度假区。提出了“北海在北部湾经济区中率先崛起”的战略目标，把旅游产业作为北海四大支柱产业之一和新的经济增长点。,“十一五”期间北海旅游业发展规划,1.3北海旅游市场分析（2）,北海旅游业历年游客数量,北海市近年接待国内外游客和境外游客的数量具有明显上升的趋势。旅游业的繁荣，带来众多外来商务客、游客、投资客。预计在“十一五计划”的发展带动下，北海市旅游业将更加兴旺，游客数量将继续攀升，带动了相关产业，如航空业，酒店业等产业的发展。,1.3北海旅游市场分析（3）,北海旅游创汇及旅游总收入,北海旅游业的收入呈现逐年上升的趋势，截至2009年，旅游业总收入已经达到了51.67亿元，占当年GDP的15.4%，继续保持了较高的水平。旅游创汇收入不断增加的同时，也提高了北海在海内外的知名度和影响力。北海做为海滨城市，旅游业的重要地位正不断显现。,1.4北海房地产发展轨迹（1）,20世纪90年代，北海成为广西房地产投资热点。1992、1993年成为广西房地产投资高峰，投资增长率高达382.2%,兴起,衰退,由于炒地成风，投资过度，有效需求不足，北海出现了严重的房地产泡沫。1993年随着国家宏观调控，北海房地产业进入调整期。,2001-2005年，北海房地产进入平稳发展阶段。,2006年，受国内房地产升温及北部湾经济圈规划影响，北海进入新一轮房地产飞速提升阶段。07至2010年房价增长速度十分明显,再次升温,持续发展,北海房地产发展历程分析,1.4北海房地产发展轨迹（2）,全市商品房项目约251个，在售99个可供约50万人居住,北海市区人口仅约60万属中小城市,相对当地需求,供应量明显过剩,在售新房均价为5500元/平米,全市城镇居民人均可支配收入15200元,当地购买力极弱80%为外地人以东北人居多,外地购房者购买目的以投资、养老过冬和休闲度假为主,超过70%为炒房,自住型购买者不足5万,07年3月起房价快速攀升，而进入10月后交易量却骤减,09年至今北海市楼市慢慢“复苏”，交易量和房价快速升温,北部湾规划刺激,外地购房者大量求购,居民收入水平低,有效购房需求不足以支撑整体楼市。,现北海房地产总体市场概况,07、08、09、2010年北海房地产价格情况,07年3月份起，北海房价涨幅持续居全国首位(17-20%)，价格由每平方米1500元左右升到2000-3000元部分超过3000元。,09年10月至2010年6月，房价出现大幅上涨趋势普通商品房价基本在44008000元之间部分高端海景项目房价已达1.4万均价,1.4北海房地产发展轨迹（3）,08年至09年10月，价格上涨较少北海市商品房均价稳定保持在3500元本地块区域内房价基本在3500-4500元之间,1.4北海房地产发展轨迹（3）,房地产市场分析小结北海市房地产在经历了泡沫期、停滞期、调整期、恢复期以后，开始进入快速发展的阶段。,高潮,一般,低迷,90年,94年,00年,04年,06年,泡沫疯狂期,完全停滞期,调整盘活期,恢复苏醒期,稳定发展期,高速发展期,09年,2010年,二、北海房地产市场情况分析,2.1区域分布情况说明,从楼盘开发领域来看，北海房地产可分为五个主要区域：中心板块、东部板块、城西板块、南部板块、新城板块,目前北海市房地产市场，存在三个方面的竞争区域的竞争、资源的竞争和项目的竞争,海景、城市资源,资源的竞争,新城区、中心区、东城区、西城区、南部区,区域的竞争,未来的主要竞争对手,楼盘的竞争,2.2区域特点说明（1）,新城板块将启动开发冯家江文化、教育、旅游综合产业区（冯家江新区），建设新行政中心，初步形成集行政办公、商务会展、旅游观光于一体的现代化新城区；新城近期规划新增居住用地58公顷。新城板块内有冯家江，南接银滩旅游区，地理及自然环境优越，可以预见新城板块将形成北海高尚社区群。,2.2区域特点说明（2）,新城板块,中心板块是城市最成熟的板块，金融教育购物中心等生活配套齐全，政府机关众多，核心商圈北部湾广场也在板块中，目前开发集中在北部湾大道、北京路与四川路、北海大道中段两侧，多为旧城改造项目，是目前拉动市场楼价的主力军。中心区域地价高，产品类型大部分是以高层为主的商住楼。楼盘单价最高价突破8000元/，楼层差价一般在60-90元/之间；由于地处中心地段，人流量较大，较少运用户外媒体宣传，甚至楼书及围墙广告都是简单设计。板块客户群中外来消费人群和本地消费人群的比例比较均衡。,2.2区域特点说明（3）,中心板块,南部板块,南部板块为在四川路南段与广东路南段之间、金海岸大道与西南大道之间，是未来城市发展的重心，随着行政中心的南移及银滩的开发，金海岸大道及广东路两侧地块具有极大的投资价值，有条件建设中高端产品；目前市政设施及生活配套不完善，楼盘主要在云南路与四川路两侧，产品类型有高容积率的度假公寓及多层低容积率的别墅社区及普通住宅，产品参差不齐；楼层差价一般在5080元/之间，景观差价一般在80100元/之间；目标客户群主要针对外地投资置业人群；广告渠道主要是楼书、北海房地产信息网、市中心户外广告、旅游景点路牌广告。这个板块外来消费人群比重较大，占7成甚至更多。,2.2区域特点说明（4）,北海城市西部板块分两个区域，西藏路以西区域和西藏南路与云南南路之间区域，有工业园区及国家级北海出口加工区，近期规划建设有经济适用房与廉租住房。城西板块所处的地段相对偏远，但交通还算方便，非政府发展的主流区域。政府西藏南路与云南南路之间的区域大部分是已建成的商住社区，有银湾花园、大益花园、碧桂华庭、北海花园、滨城公寓、嘉和丽景等，多为中端多层公寓。广告渠道主要是楼书、北海房地产信息网。这个板块外来消费人群和本地消费人群的比例为6：4，在外地人群中福建移民人群占相当比重。,城西板块,2.2区域特点说明（5）,东部板块,北海城市东部板块集中在北海大道东段、广东路、上海路、深圳路开发，城市生活配套较完善，外来人口比较多，政府规划建设公司总部“后花园”居住区；规划新增居住用地50公顷，并规划建设有经济适用房；产品类型目前多层和高层广告渠道主要是楼书、北海房地产信息网；这个板块外来消费人群所占比例略高，随着房价逐步攀升，市政中心的南移，本地市民的消费潜力将被激发；并且由于东临北海核心经济区，北联铁山港，有条件成为本地市民及外来就业人员理想的置业区域。,2.2区域特点说明（6）,2.2区域特点说明（7）,北海市按行政区域划分为：海城区和银海区,中心板块、东部板块、城西板块同属海城区,南部板块、新城板块同属银海区,2.3市场情况说明（1）,2009年1月2010年6月主要楼盘一览(海城区）,2.3市场情况说明（2）,2009年1月2010年6月主要楼盘一览(海城区）,2.3市场情况说明（3）,2009年1月2010年6月主要楼盘一览(海城区）,2.3市场情况说明（4）,2009年1月2010年6月主要楼盘一览(海城区）,2.3市场情况说明（5）,2009年1月2010年6月主要楼盘一览(海城区）,2.3市场情况说明（6）,2009年1月2010年6月主要楼盘一览(海城区）,2.3市场情况说明（7）,2009年1月2010年6月主要楼盘一览(海城区）,2.3市场情况说明（8）,2009年1月2010年6月主要楼盘一览(海城区）,2.3市场情况说明（9）,2009年1月2010年6月主要楼盘一览(海城区）,2.3市场情况说明（10）,2009年1月2010年6月主要楼盘一览(海城区）,2.3市场情况说明（11）,2009年1月2010年6月主要楼盘一览(海城区）,2.3市场情况说明（12）,2009年1月2010年6月主要楼盘一览(海城区）,2.3市场情况说明（13）,2009年1月2010年6月主要楼盘一览(海城区）,2.3市场情况说明（14）,海城区楼盘情况小结,海城区2009年2010年上半年主要销售的楼盘共90个，其中在售的项目共有34个(包括9个尾盘项目），43个项目已售罄；另有13个项目即将发售。,2.3市场情况说明（15）,2009年1月2010年6月主要楼盘一览(银海区）,2.3市场情况说明（16）,2009年1月2010年6月主要楼盘一览(银海区）,2.3市场情况说明（17）,2009年1月2010年6月主要楼盘一览(银海区）,2.3市场情况说明（18）,2009年1月2010年6月主要楼盘一览(银海区）,2.3市场情况说明（19）,2009年1月2010年6月主要楼盘一览(银海区）,2.3市场情况说明（20）,银海区楼盘情况小结,银海区2009年2010年上半年主要销售的楼盘共32个，其中在售的项目共有16个(包括1个尾盘项目），13个项目已售罄；另有4个项目即将发售。,2.4市场价格走势分析（1）,20002007年土地交易价格列表（单位：万/亩）,北海房地产市场自从2003年起开始升温，且各项指标均有较大幅度的上涨，特别是商品房销售额与商品房销售面积持续大幅上涨，与此同时带动了土地拍卖价格的一路飙升。因地皮升价，一些新建楼盘的楼面地价超过1000元/平方米。参加竞买的大部分是来自福建、浙江、山西、海南和东北地区的开发商。但由于这些新拍卖土地的项目基本没有动工，目前房价飙升是对存量的购买热所引起。,资料来源：广西统计年鉴，北海市国民经济和社会发展公报，北海市房产局,北海房地产市场价格走势分析,北海相当多的地块是在92、9年房地产泡沫时从政府出让的，现在市区内虽有大量闲置土地，但不在政府手中；并且由于当时规划观念限制，出让的土地大多是规模较小的地块；已知较大的闲置地块只有中信国安5000亩。值得关注的是已有一些有超前意识的外地开发商开始收购这些小地块，并合围成较大的地块进行开发。3,2.4市场价格走势分析（2）,土地市场进一步整合,北海房地产市场价格走势,资料来源：北海房地产信息网,北海市房地产经过泡沫期，调整期之后，房价逐步攀升。一是由于宏观经济的良好态势，国家通过了广西北部湾经济发展规划，使越来越多的投资者看好北海的未来发展；二是北海优越的地理位置，适宜的气候，良好的居住环境吸引了各地购房者；三是北海的房价在起步时，相对偏低，有较大的上升空间。,2.4市场价格走势分析（3）,三、北海市场客户需求研究,3.1客户来源研究（1）,外地客户比例平均超过60%，一些高档海景楼盘甚至达到90%,3.1客户来源研究（2）,本地客户研究,视点一：城中村现象,视点二：购房观念,视点三：购房群体特征,3.1客户来源研究（3）,本地客户研究,比较新兴的城市，原市区面积小随着城市扩张，周边的一些村庄拉入到市区范围内，形成现在的城中村60%以上本地人有自建房市区内少部分土生土长的本地人非常有钱，有土地，自己盖房子，通过卖房、租房等每月能获得几千元甚至上万元的收入大部分本地人经济情况一般，且性情比较闲散，工作意愿不强，能应付日常支出就有满足感,视点一：城中村现象,3.1客户来源研究（4）,本地客户研究,从原有的购地建房开始转向购买商品房,视点二：购房观念,购房意图明确，基本仅用于改变原有的居住条件，投资观念尚未普及购买的房源多为市中心的项目，较为注重地段因素和居住配套购买别墅的本地客户很在乎占地面积，而不太关心建筑面积、户型、花园等其他因素,3.1客户来源研究（5）,本地客户研究,本地人的购房比例不超过1/3，其他2/3本地人有自建房居住购房客户大多是随着组建新的家庭而分离出来的年轻客户、公务员，以及打算在城市发展的周边农村村民目前来看，无论商业或政界，70年代末至80年代初的年轻人在事业上已经起步，正逐渐成为本地置业客户的主体,视点三：购房群体特征,3.1客户来源研究（6）,外地客户研究,视点一：外地客户是北海房地产市场的主体,视点三：外地自住客户以东北客户为主,视点四：房屋出租市场,视点二：外地客户地域分布特点,3.1客户来源研究（7）,外地客户研究,北海迅速发展时期，外来人口的参与起着关键作用，84年第一次起步是这样，92年跳跃发展也是这样，近年来的飞速发展更是这样,视点一：外地客户是北海房地产市场的主体,1999年以来，外来购房者以西北、东北等北方离退休人员为主2003年开始，上海、浙江及广西南宁等地的购房者明显增多，特别看重一些高档楼盘近期江浙购房团和东北购房团的到来，更是托起了整个北海楼市,3.1客户来源研究（8）,外地客户研究,视点二：外地客户地域分布特点,西北（包括山西、甘肃）占10.9%西南（包括四川、重庆、贵州）占5.8%两广（广东、广西）占9.4%其他（包括湖南、江西、海外人士等）占3.6%,东北（包括东北三省、北京）占36.2%长三角（包括江浙、上海、福建）占34.1%,3.1客户来源研究（9）,外地客户研究,外地的自住客户主要来自东北，那里没有好的居住环境。东北客户大多是候鸟型的客户，冬天来，夏天走，这些客户大都是做边贸、能源和化工的商人；本地化的东北人则一般都在北海做生意或开出租，且全家族迁移的现象比较普遍,视点三：外地自住客户以东北客户为主,江浙一带的投资客户特别多，一般都是选择小楼盘，全部买进投资客户基本上是在07年2000-2500元/平方米时进入市场的,3.1客户来源研究（10）,外地客户研究,视点四：房屋出租市场,房屋租赁市场较火爆，供需两旺市区内三房130平米的精装修带家电的房子租价在3500元，而清水房也在2000多元的水平房屋租赁价格与传销的关系较为密切，高层传销人员基本以租房为主北海商品房的空置率很高，但租价不低,3.1客户来源研究（11）,客户购房用途研究,纯投资（炒房）的客户占32%，大部分来自福建和江浙一带东北的投资客户大部分考虑两者兼顾，占42%，目前北海房价持续攀高正是源于这部分客户群体的支撑考虑休闲度假的客户占到26%。,大多是随着组建新的家庭而分离出来的年轻客户，购房意图明确，基本仅用于改变原有的居住条件，投资观念尚未普及,外地客户,本地客户,3.2客户特征研究（1）,客户家庭结构,自住型：特别是东北的自住型客户，以三口之家为主，而且整个家族全部向北海迁移的情况较多投资型：一般为单身客户或两口之家养老型：主要为两口之家度假型：主要为三口以上,大多是随着组建新的家庭而分离出来的年轻客户，以两口之家为主,外地客户,本地客户,3.2客户特征研究（2）,客户收入分析本地客户,2009年北海人均可支配收入达15200元，略低于广西平均水平，远远低于全国平均水平17175元,公务员收入平均在25004000元/月市区内少部分本地人比较富有，拥有自建房，每月租金收入几千元当地渔民比较富足，出海一次可赚几万元，但每年出海次数不多大部分本地人经济情况一般，比较闲散，且工作意愿不强来自周边农村的进城农民，收入较低，且主要来源于工作收入,3.2客户特征研究（3）,客户收入分析外地客户,最能吸引外地客户的楼盘价值点依次是：价格、社区环境、地段、周边配套,本地客户比较注重物业的开间和进深，这在购买别墅产品时显得尤为明显；其次，比较注重地段，以及配套,外地客户,本地客户,3.2客户特征研究（4）,客户价值观分析,本地人性情较为闲散，生活节奏较慢、做事比较拖拉,外地人较多，大多从事水产养殖、出口加工、餐饮、出租等行业北方人买房大方，好交易；南方人买房时考虑的时间和因素很多，对买楼的各方面细节也了解得很仔细北海传销现象较为普遍，房屋租赁市场与当地传销有很大关系,3.2客户特征研究（5）,客户行为特征分析,3.3客户需求特征研究（1）,外地客户对户型的需求分析,6090平米的两房户型最受外地客户欢迎，占到约63%一房和三房的需求基本持平，分别占总需求量的22%、15%,3.3客户需求特征研究（2）,客户的产品需求特征分析,3.3客户需求特征研究（2）,客户的物业类型需求特征分析,四、项目分析,4.1项目概述,小区位于北海市南部，西临四川南路，东、南两侧均为未开发用地，用地沿四川南路面宽135米，进深约64米，呈长方形。项目总用地面积为8641.90平方米，总建筑面积为40384.31，其中计入容积率面积为：34379.73平方米。项目建筑密度为20.67，容积率3.98，绿地率35.79。建有三栋楼，其中1#楼18层，2#楼21层，3#楼29层，总户数为407户，停车位共209个。,户型分布：,本项目在北海市场属中