某楼盘二期价格研究报告.doc

碧华庭二期价格研究报告调查范围：针对周边8个竞争盘：中南海晖园 珠江半岛花园 名雅花园 沙面新城 白天鹅花园 黄岐第一城 穗景楼 嘉怡花园和2个参考盘：四季花城 雍景豪园楼盘分布：（见下图）一、 市场调查情况分析1、 楼盘规模普遍不大。新推的楼盘多集中在小高层 而碧华庭二期正好迎合了这个发展趋势。项目名称中南海晖园珠江半岛花园名雅花园沙面新城白天鹅花园黄岐第一城穗景楼嘉怡花园占地面积 （万）128.52516106.60.54l 黄岐本地的楼盘以中小规模为主，一般不超过20万；l 黄岐早期楼盘以多层为主，随着各楼盘自身可开发用地的逐渐稀小，小高层已逐渐成为主流；而在开发用地依然充裕的其他地段，仍是多层与小高层并举的局面。(见下表)项目名称中南海晖园珠江半岛花园名雅花园沙面新城白天鹅花园黄岐第一城穗景楼嘉怡花园项目规模25栋带电梯小高层组成小高层单位10栋带电梯小高层早期以多层为主，近期开始开发小高层以8层住宅为主61栋78层住宅20座多层46幢8层不带电梯洋楼2、 在户型构成方面，以三房为主。三房户型单位是当前市场主流，可见当地楼盘仍是以居住自用为主。项目名称中南海晖园珠江半岛花园名雅花园沙面新城白天鹅花园黄岐第一城穗景楼主力户型三房占72三房三房占46三房二房三房三房占453、 在小区景观特色方面，普遍以“水”为主题做文章，同质化现象严重，多是室内人工湖，面积小，总体特色不明显，只有拥有真山真水的四季花城才是真正做出特色并得到消费者的普遍认可。4、 楼盘带装修已逐渐盛行，除少数楼盘外，大多数楼盘已带有装修，装修标准在400500元，以精巧实用型装修为主，可见带装修确是本地房地产发展的一大趋势。5、 以中档物业为主，具有一定素质的楼盘均价普遍在25003500元范围内。项目名称中南海晖园珠江半岛花园名雅花园沙面新城白天鹅花园黄岐第一城穗景楼嘉怡花园均价300028003300280025002800170018006、 客户来源主要集中在南海、广州两地。l 高端市场 别墅，以南海本地买家居多；l 中端市场方面，即有广州买家，也有本地买家；l 低端市场则主要以当地的外来打工人员为主。二、 项目市场价格定位运用市场比较法进行项目售价测算：1、 参加估算的对象选择项目周边的主要竞争对手参加本次售价测算，共选择了8个具较强可比性的项目，分别是：中南海晖园、珠江半岛花园、名雅花园、沙面新城、白天鹅花园、黄岐第一城、穗景楼、嘉怡花园。其中一些项目望江部分与不望江部分均价相差较大，根据本项目的具体情况，选择其不望江部分进行评估。2、 价格评估项目名称碧华庭中南海晖园珠江半岛花园名雅花园沙面新城白天鹅花园黄岐第一城穗景楼嘉怡花园售价30002800330028002500280017001800装修标准毛坯毛坯带装带装带装带装带装毛坯毛坯装修评分100100105105105103103100100景观评分1001021041041041041039698交通评分10010510210010210210210098地段形象评分1001041061051061061069896污噪评分1001021041051041041049898规划评分10010410410610410410295102外配评分1001021001001001001009898间隔评分1001041041041001001009596品牌评分1001061041041021001009898物管评分1001021021021001001009695楼盘形象评分1001041041041021021029596合计110011351139113911291125112210691075修正率0.9690.9660.9660.9740.9780.9801.0291.023修正价格253829072704318727282444274517491842待估房产与比较房产之间的修正率：待估房产得分数比较房产得分数则有：与中南海晖园的修正率1100/11350.969与珠江半岛花园的修正率1100/11390.966与名雅花园的修正率1100/11390.966与沙面新城的修正率1100/11290.974与白天鹅花园的修正率1100/11250.978与黄岐第一城的修正率1100/11220.980与穗景楼的修正率1100/10691.029与嘉怡花园的修正率1100/10751.023将比较房产的成交价格修正为待估房产价格：与中南海晖园：30000.9692907与珠江半岛花园：28000.9662704与名雅花园：33000.9663187 与沙面新城：28000.9742728 与白天鹅花园：25000.9782444 与黄岐第一城：28000.9802745与穗景楼：17001.0291749与嘉怡花园：17001.023