住宅产业化研究报告XXXX1025.docx

住宅产业化研究工作汇报目录一、背景研究（住宅产业化的需求）1 社会角度2 行业角度3 市场角度二、住宅产业化的概念及分析1 主体产业化技术的几种形式及分析1.1 装配式钢筋混凝土结构分析1.2 钢结构分析1.3 轻钢结构分析1.4 其他符合产业化住宅标准的结构体系分析1.5 围护结构产业化研究2 内装产业化技术及部品解析2.1 内装产业化的技术分析2.2 内装产业化的部品分析三、住宅产业化的相关标准1预制混凝土构件质量检验标准2装配式剪力墙住宅建筑设计规程3装配式混凝土结构工程施工与质量验收规程4装配式剪力墙住宅结构设计规程5 装配式混凝土剪力墙系列图集四、住宅产业化在光源里项目的应用及研究1 当前政策2 设计标准化3 结构体系选用3.1大空间结构体系3.2维护结构耐久性考虑3.3住宅产业化的体系要求与分析4 内装产业化技术4.1管线与主体分离4.2内装与主体分离4.3内装部品分析五、住宅产业化发展方向研究一、背景研究1.社会角度当前，政府对住宅产业化和工业化住宅的新技术的推广应用取得了成效，企业针对在住宅工业化道路上遭遇的技术问题也进行着许多尝试。我国住宅工业化仍处于生产方式的转型阶段、居住总体品质存在大量亟待解决的课题。2.行业角度对房地产开发建设行业和开发商而言，发展可持续建筑和住宅已成为必然趋势，也是促进建筑行业走向可持续发展之路的必然途径。我国住宅工业化与产业化程度较低，住宅生产建造方式落后，建造方式采用现场人工浇注的湿作业方式，生产效率低，施工速度慢，建设周期长，材料消耗多等问题。住宅设计施工把使用年限不同的主体结构与管线设备混在一起建造，无法改造更新从而导致不得不拆除重建，建筑使用寿命短。3.市场角度从房地产市场来看，低品质同质化的产品竞争日趋激烈,住宅的品质对于消费者、对于开发商，无疑都是关注的焦点。住房是家庭价值量最大的财产，住宅也是社会宝贵的财富，人们会十分关注住房的权属价值、使用年限以及保值增值潜力。住宅研发及生产技术开发，是我国工业化住宅的工程应用所研发的焦点性课题。二、住宅产业化的概念及分析住宅产业化，从本义来讲就是要实现住宅生产、供应等的工业化。运用现代工业手段和现代工业组织，对住宅工业化生产的各个阶段的各个生产要素通过技术手段集成和系统的整合，达到建筑的标准化，构件生产工厂化，住宅部品系列化，现场施工装配化，土建装修一体化，生产经营社会化，形成有序的工厂的流水作业，从而提高质量，提高效率，提高寿命，降低成本，降低能耗。住宅产业化包括两方面：一是主体结构的产业化，一是内装部品产业化。1 主体产业化技术的几种形式及分析北京是全国最先出台住宅产业化鼓励政策，并且将预制装配式混凝土结构列为优先发展目标的城市之一。北京市推广应用4类产业化住宅结构体系：第一类为装配式钢筋混凝土结构，包括框架结构、剪力墙结构、框架剪力墙结构、框架筒体结构等；第二类为钢结构；第三类为轻型钢结构；第四类为其他符合产业化住宅标准的结构体系。1.1 装配式钢筋混凝土结构装配式钢筋混凝土结构的定义如下，主体结构部分或全部采用预制混凝土构件装配而成的钢筋混凝土结构（建筑），装配式钢筋混凝土结构的连接节点钢筋采用胶锚连接、浆锚连接、间接搭接、机械连接、焊接连接或其它连接方式，通过后浇混凝土或灌浆使预制构件具有可靠传力和承载要求的混凝土结构；简称装配整体式结构（建筑）。此种结构体系，在工厂预制的部分有结构骨架和预制构件。结构骨架是指主要承重构件，如梁、柱、墙、楼板等，预制构件是指在工厂或现场预制的混凝土构件，包括柱、墙板、飘窗板、叠合梁、叠合板、楼梯、阳台等。现场施工顺序如下：1.1.1装配式钢筋混凝土结构的优势（1）施工方便，解决冬季施工难问题装配式建筑可以根据现场要求制作需要的墙体构件，现场组合安装，减少工作量，减少现场湿作业量，施工方便，施工周期短，节省人力物力，降低建筑成本，具有可钉、可粘贴等优良性能。据测算，装配式建筑构件可提高工作效率24倍。由于装配式建筑构件是在工厂车间内生产完成，在冬季也可以生产，运到施工现场组装，解决了北方地区冬季施工难的问题。（2）轻质装配式建筑是同体积混凝土构件重量的1/21/3，从而减轻建筑物的基础荷载，节省建筑物基础投资和总投资；减轻建筑工人的劳动强度，提高施工速度，节约人力物力。同时由于装配式建筑构件重量轻，可减轻运输量（与黏土实心砖比），可节约运输费用。（3）高强，安全性好，抗震性能高，耐火性好装配式建筑具有强度高、耐久性、耐候性、防水性、抗震、耐火、隔音、气密性能好等特点。由于大量使用轻质材料，降低建筑物自重，同时大多数构件已构成一体，增加装配时的柔性连接，提高建筑的抗震性。装配式建筑耐火极限达到国家A级标准，属于非燃烧物体，满足建筑物耐火极限要求。装配式建筑构件隔声量大于50dB（A），满足建筑物隔声要求。能够为室内外提供良好的工作环境和生产环境。（4）保温、节能装配式建筑的保温隔热性能非常好，可以根据节能要求，安排生产符合性能要求的产品。满足建筑围护结构保温隔热的要求，使室内空调与采暖能耗大量降低。正是装配式建筑构件的低导热性，使其可以满足建筑墙体保温的使用要求。由于外挂板为两面混凝土中间夹50厚挤塑板，帮其保温性能较传统建筑的外墙外保温或外墙内保温性能更好，同时，也解决了传统建筑因为做了外保温而带来的外墙面装修脱落现象1.1.2装配式钢筋混凝土结构的问题（1）成本高传统建筑的楼板厚度大约就是100厚，而装配式建筑的楼板厚度为60厚叠合板加80厚现浇板，总体厚度达到了140，超传统建筑板厚很多；外墙外挂板与剪力墙连接，使外墙厚度大幅增加，所用材料也就大幅增加。这些都导致了造价的增加。同时，由于外墙厚度的增加，导致用户在同等建筑面积上，装配式建筑的净空面积比传统式建筑的净空面积小很多，从而导致了装配式建筑的平方米造价比传统式建筑的平方造价贵很多。（2）施工精度要求高要求放线准确，标高测量精确。由于工厂化的生产，使得预制构件的尺寸已经定死，如果放线时尺寸偏小，将使预制构件安装不下去，如果放线时尺寸偏大，则构伯又会造成拼缝偏大的现象。同时，在现场施工时，剪力墙的标高也要控制好，不然将会造成叠合板安装不平整或是纵算将叠合板安平了，也会造成板与剪力墙间有条较大的缝，又要重新支模，反而更麻烦了（3）对预留孔洞位置精度要求较高装配式建筑由于为混凝土结构，要求在预留预埋时，尺寸、位置尽量精确，否则要重新开槽、开洞，增加施工难度，甚至影响结构（4）预制构件尺寸也存在一定误差，拼装时缝隙有时过大或不均匀管是工厂化生产，预制构件也可能有一定的尺寸偏差，同时由于现场施工时的人为误差，有时拼装时产生缝隙过大或不均匀的现象。1.1.3 装配式与产业化的关系误区：随着各级政府对装配式建筑和建筑产业化的发展提出要求，不少人对于两者的关系也产生了疑惑。装配化是否等于建筑产业化？两者的区别又体现在哪些方面？目前业界对于建筑产业化认识仍然存在一些误区，打出建筑产业化旗帜的企业与地方不少，但并非都是名副其实，有些人认为建了构件厂，造了几栋装配式建筑，就是做建筑产业化了。具体来说，就是一些所谓的装配式项目，没有采用产业化的组织过程，大部分都是用传统的生产方式加上装配化，依旧是粗放的管理，有的甚至是为了装配化而装配化。一些企业仍然使用农民工，不专业的转包分包的现象也依旧大量存在。实际上这种观点是错误的。二者关系：对此，住建部科技与产业发展中心副总工程师叶明给出了解释。所谓装配式建筑，是指用工厂生产的预制构件在现场装配而成的建筑，从结构形式来说，装配式混凝土结构、钢结构、木结构都可以称为装配式建筑，是工业化建筑的重要组成部分。产业化建筑并不等于装配化，装配化只是产业化的一部分。归根结底建筑产业化是以绿色发展为理念，以建筑业转型升级为目标，以技术创新为支撑，以信息化和现代化的组织管理为手段，以新型建筑工业化为核心，将建筑生产的全过程连接为一个完整的产业系统，形成建筑设计、生产、施工和管理一体化的生产组织形式，实现由传统的生产方式向现代化工业方式转变，从而全面提升建筑工程的质量效率和效益。不难看出，建筑产业化是一整套生产方式的变革，是解决工程质量与效率、绿色发展等一系列重大问题的一个根本方法，也是解决房屋建造过程中设计、生产、施工管理之间相互脱节的有效途径，同时还是解决当前建筑业劳动力成本提高、劳动力素质偏低、技术工人短缺等一系列客观问题的便利选择。“建筑产业化对于城乡建设来说具有全局性的战略意义，涉及方方方面，也不是单纯一个部门或一个行业的事情，非装配化可以比拟”。1.2 钢结构随着国家经济实力的增强和住宅商品化、产业化的要求,促进了住宅新技术和新材料的研究、应用,钢结构是建筑中最适合创新的住宅结构体系。钢结构住宅与传统结构相比,在使用功能、设计、施工以及综合经济方面具有优势,主要体现在以下几点。（1）设计制造工期短,设计生产一体化现代结构设计借助于计算机和专业化结构分析软件,使得设计周期大大缩短,设计中的修改和调整非常方便。同时,由于钢结构具有工厂预制、现场安装的特点,可以将前期设计和现代工业的生产手段相结合,通过网络计算机和数控机床结合,使设计人员在工作室中完成设计后,即由工厂的生产线完成产品制作,具有极高的效率和精确度,可以大大减少项目建设周期。（2）能够合理布置功能区间传统住宅由于所用材料的性质,限制了空间布置的自由。如果开间过大,就会造成楼板厚度大,梁柱截面过大,不但影响室内美观,而且加大结构重量,增加土建投资。钢结构住宅可以利用钢材强度高的特点,采用大空间柱网布置,使建筑平面分割灵活。由于钢结构住宅的构件截面尺寸小,可以增加使用面积,提高得房率。钢结构住宅的墙体薄,墙体占用面积小,与砖混结构相比,可减少墙体占有面积60%左右,有效地增加使用面积。（3） 承载强度高,抗震性能优越在抗震设防区,钢筋混凝土结构有许多不足之处,而钢结构重量轻,六层轻钢住宅的重量仅相当于四层砖混结构的重量,因此,本身所受的地震作用小;而且,钢材具有高延性,有较好的耗能能力,因此,抗震性能好,结构安全度高。（4）施工方面优势突出 现浇混凝土连续施工,在我国北方地区受到施工季节的影响。钢结构的施工现场作业量小,减少了施工临时用地,与传统建筑材料相比,对周围环境污染小,提高施工的机械化水平。由于钢结构本身可作为劲性结构承担结构荷载和施工荷载,施工时可以节省支模、拆模的材料,由此降低成本,大大加快施工速度。（5）符合住房产业化和可持续发展的要求钢结构适宜工厂大批量生产,工业化、商品化程度高。它能将节能、防水、隔热、门窗等先进的成品集合在一起,实现综合成套应用,将设计、生产、施工安装一体化,提高住宅的产业化水平。今后随着城市建设的发展,城市改造需要拆除大量的旧建筑,钢结构比传统结构的拆除更容易实施,钢材回收利用率高、拆除成本低、污染较小,符合可持续发展的要求。钢结构住宅体系易于实现工业化生产,标准化制作,而与之相配套的墙体材料可以采用节能、环保的新型材料,是绿色环保性建筑,可再生重复利用,符合可持续发展的战略,因此钢结构体系住宅成套技术的研究成果必将大大促进住宅产业化的快速发展,直接影响着我国住宅产业的发展水平和前途。钢结构住宅当然在目前的市场情况下也面临许多的问题：（1） 成本造价与住宅层数的问题由于钢结构住宅的造价较高,一般来讲10层以下,如采用钢结构,其基本造价要高于钢筋混凝土结构2025%左右。根据造价分析,当住宅在1218层范围,两者基本造价可以接近,达到1500元/m2左右,因此在城市市区内,有一定的发展余地。（2） 钢结构住宅的材料不完成，缺乏技术创新（3） 体系的技术和产品不配套，性能较差，施工精度不够（4） 住宅设计标准化程度低，住宅产品部件生产缺乏标准化指导（5） 相关的钢结构住宅标准、规范不完整，致使结构体系设计缺乏统一标准（6） 体系的产品单一，缺乏灵活性和适应性，不能满足市场住房需求（7） 钢材防火、防腐及保温、隔声、抗震等技术还不够成熟，需要不断完善和创新1.3轻型钢结构国内的轻钢结构主要用于低层和多层的住宅，多层轻钢建筑是另一种很有发展前途的建筑形式，一般可定义10层以下的住宅。轻型钢结构的优缺点 (1) 空间大、重量轻、体积小： 轻钢结构与钢筋混凝土以及砖混比较，自重减轻15-30倍，体积减少2-5倍。 利用钢材强度高的特点，设计可采用大开间布置，使建筑平面能够合理分隔，灵活方便，创造开放式建筑。钢管或钢骨混凝土柱子（现在我国工程中纯钢结构的柱子较少）充分合理利用了钢和混凝土的料特性，提高相应的强度来缩小截面，其抗压、抗侧弯强度，均比混凝土柱高倍，大大增加了抗强震的能力，增大了有效空间。比起传统的结构，可以更好的满足建筑上大开间、灵活分隔的要求。并可以提高使用面积率-。 (2) 综合成本较低： 钢材的稳定的供给造成价格的波动很小。使用薄壁轻钢结构的墙面可以保持出色的平面。这也意味着当你在钉钉子的时候墙面不会反弹和收缩破裂。因为材料可以预先切到需要的长度，所以在很大的程度上降低了浪费。另外，钢材的边料也是可以出售的，这样更是大大的降低了浪费。基础处理简便适用于广泛地质程度,基础部分比传统建筑要节约50%费用。合理墙体厚度使得用户的得房率比一般现行建筑要多出8%左右，且因为施工快，缩短了资金的周转期，加快了资金的流动速度，相应的降低了成本。 (3) 不破坏森林资源、清洁环保、可以循环利用： 轻型钢结构住宅起源于美国，其背景是由于树木砍伐过渡而造成的森林破坏，进而导致整个全球环境恶化的问题成为全球注目的焦点。在这种全世界提倡保护森林的形势下，这项技术由美国13家公司共同研制开发，并迅速普及美国。由于保护环境，设计合理，竣工速度快，并具有卓越的抗震性能，1995年阪神大地震后始建于日本并日趋普及。 轻型钢结构住宅是以型钢骨架取代传统木造房屋的木骨架的建筑工法，使用的材料100%是钢材，各部材之间用螺钉和钉子连接，不使用任何焊接及粘合剂。所以完全不用担心由于建筑过程中使用药剂等给人体造成的危害。此外建设工地也不会有大量灰尘及噪音等对周围环境造成的污染。 轻型钢结构住宅充分利用钢材的优越特性，符合当今建筑材料选用的主流。薄壁轻钢结构建筑因使用的是钢材，不会随时间的流失而老化，另外废旧的钢材100%可以被回利用；同时，薄壁轻钢结构建筑也可以使用再利用的钢材，在美国每5到6辆废车就可以建造一栋180平方米的房子。 (4) 施工快捷，节省劳动力： 轻型钢结构住宅的型材在工厂作大规模生产，骨架在工厂组装，现场拼装。轻型钢结构住宅与木结构类似。在相同的建筑要求的情况夏，薄壁轻钢结构熟练工人的劳动时间和成本比木结构要低上很多。薄壁轻钢结构的型材在工厂作大规模生产，骨架可在工厂组装，在工地安装。因为型材薄而轻，所以基本全部可以利用手工搭建完成。 (5) 安全性能好、抗震和防暴风雨： 由于钢结构与传统的混凝土结构相比较，钢结构属于柔性结构，具有重量轻、强度高、抗震性能好等优点。因而能有效地降低地震响应及灾害影响程度，极有利于抗震。适合于活荷载占总荷载比例较小结构，更适合于大跨度空间结构、 高耸构筑物并适合在软土地基上建造。这一优点钢结构明显好于是普通钢筋混凝土结构。而我国是一个多地震区国家，在地震区建筑中应多多推广应用钢结构，必可大大减少地震灾害和人员伤亡 轻型钢结构住宅自重轻，其结构的重量只有传统的砖混结构建筑的重量的1/5，这样大大的降低了地震时受到的载荷，具有很高的安全性。此外采用全日本进口的高强度得螺钉和螺栓进行连接固定骨架和框架，安装既科学又快捷。同时在设计时针对每座建筑物作结构计算，以结构计算为基准来设计基础及建筑整体结构。结构计算是美国及日本试验及实践的结晶，具有专利技术权利及国家认可证书。 (6) 隔热保温系统，性能优异，节省能源： 轻型钢结构住宅使用外隔热方法。该方法利用薄壁轻钢结构特有的性质，骨架用薄塑隔热防潮材料从外部紧紧地全部覆盖，再加以隔热材料，隔热材料之外设有空气层，空气层之外根据客户对建筑物外墙要求，可使用各种材料作各种外墙处理。外隔热方法在骨架内部不需做隔热处理，内部可以直接作内墙处理。在日本隔热材料和防火材为一体，所以对材料要求特别高。薄壁轻钢结构其隔热保温性能是利用了外隔热的原理，在墙体内设有空气层同屋面连通的特点，保证了热的不良导体，其原理类似于保温瓶。从而在不增加建筑费用的基础上，通过建筑结构上的处理而达到了优良的节能保温效果，又克服了因结露而带来的潮湿，生虫等弊端，所以这种隔热方法已迅速取代内隔热方法。从而保证了薄壁轻钢结构冬暖夏凉的特点。当室外温度为0度时，室内还可维持17.2度自然空气对流调节室内溫度确实达到冬暖夏凉。(7) 宜于拆卸搬迁： 一旦业主对所造厂址不满意或外界环境发生意想不到的变化，则整个建筑可在很短时间内拆迁，损失极小，而所有这些是钢筋混凝土建筑所无法具备的。 (8) 设计富有很大弹性： 材料尺寸和厚度的多种多样，为设计者在不管是考虑成本的设计，还是要考虑效率的设计时提供了很大的空间。轻型钢结构建筑的缺点： （1）造价比传统砖混和钢混相对来说要高一些： 轻钢结构住宅以其特有的钢骨架和墙体，屋面等材料以及标准化、定型化的内部布局和配套设施，很难适应群众对住房可“任意处理”的习惯。钢结构已经将房屋按设计分割好了。 （2）钢构件的耐火性差： 作为钢构件可以耐250摄氏度以下高温，但不耐火。钢材的导热系数远大于钢筋混凝土的导热系数（约为钢筋混凝土的40倍），以及钢材力学性能在高温下特有的一些变化等原因，火灾对钢结构的威胁远大于钢筋混凝土结构。 因此，其建筑防火、结构抗火设计问题应予以格外重视。 对于轻钢结构的防火，有条件的应优先选用耐火，耐候钢材，但是这类特殊钢材造价较高。一般可以通过在构件表面喷涂防火涂料如（蛭石），或外包防火板材，或浇混凝土等防火构造措施，具体视建筑的使用功能、防火等级以及结合室内其他防火系统综合考虑，采取相应的保护措施。 由于钢材的导热系数远大于钢筋混凝土的导热系数（约为钢筋混凝土的倍），以及钢材力学性能在高温下特有的一些变化等原因，火灾对钢结构的威胁远大于钢筋混凝土结构。 因此，其建筑防火、结构抗火设计问题应予以格外重视。 （3）钢构件的耐腐蚀性差： 钢材易腐蚀，特别是轻型钢建筑所采用的钢材“壁薄杆细”，一经锈蚀就会严重降低其结构承载力，缩短使用年限。钢材在空气或潮湿的环境的环境中很容易于锈蚀。主要是由于钢材表面的铁原子与空气中的氧化合而成质地疏松的氧化铁锈，特别是当空气中含有酸碱盐类的介质时情况更为严重。腐蚀不仅使钢材表面产生不均匀的锈蚀，而且局部的锈蚀引起应力集中，促使钢结构的提前破坏。钢材的腐蚀严重危害钢结构工程的使用安全，因此，在设计钢结构时，应对其进行有效的防腐，才能确保钢结构的使用年限。 因此，轻型钢建筑的钢结构材料在使用前需要先仔细、彻底地除锈，然后在钢结构构件的表面涂刷防锈涂料或合成树脂进行保护，用以提高防锈涂料的抗风化作用。解决钢构件防锈的另一做法是通过热喷涂（如喷砂除锈、电热喷铝或镀锌）工艺。以此来提高钢构件的抗锈蚀能力。对有些处在不良环境中的钢结构构件，也可采用不易锈蚀的耐候钢材料，但造价较高。1.4其他符合产业化住宅标准的结构体系2 内装产业化技术及部品分析 装配式内装包含多项技术和部品，采用住宅工业化的SI住宅体系及技术可改变传统建造方法施工劳动强度大、生产效率低、资源消耗大的弊端，全面提高住宅生产工业化水平。2.1 内装产业化技术分析内装产业化技术包含：管线分离集成技术（地面架空，墙面架空，局部吊顶），同层排水集成技术，烟气直排集成技术，户内新风集成技术，干式地暖集成技术2.2 内装产业化部品分析整体卫浴，整体厨房，整体收纳，洗衣机托盘，分集水器三、住宅产业化的相关标准联合国提出“住宅产业化”的6条标准：生产的连续性，生产物的标准化，生产过程的集成化，工程建设管理的规范化，生产的机械化，技术生产科研的一体化。一般而言，住宅产业化的标准主要有：（1）住宅建筑的标准化；（2）住宅建筑的工业化；（3）住宅生产、经营的一体化；（4）住宅协作服务的社会化。住宅产业化发展的更高阶段是住宅产业现代化。住宅产业现代化是指以科技进步为核心，用现代科学技术改造传统的住宅产业，进一步通过住宅设计的标准化，住宅生产的工业化，采用“四新”技术（新技术、新材料、新工艺、新设备）的大量推广应用，提高科技进步对住宅产业的贡献率，大幅提高住宅建设、管理的劳动生产率和住宅的整体质量水平，全面改善住宅的使用功能和居住质量，高速度、高质量、高效率地建设符合市场需求的高品质住宅四、住宅产业化在光源里项目的应用及研究1 当前政策政府大力推广住宅产业化，这这样的大背景潮流下，我们根据目前的政策导向及要求，适度的应用住宅产业化技术，结合棚改项目自身的特点，有针对性的去实施住宅产业化技术。1.1 2010年3月8日由北京市下发（京建发2010125号）,指出：推广4类产业化住宅结构体系：第一类：装配式钢筋混凝土结构(PC构件)，包括框架结构、剪力墙结构、框剪结构、框筒结构；第二类：钢结构；第三类：轻型钢结构第四类：其他符合产业化住宅标准的结构体系。推广应用6类预制部品：第一类：非砌筑类型的建筑内外墙板；第二类：满足建筑装饰用的制品；第三类：预制钢筋混凝土构件，包括楼梯、叠合楼板、阳台、雨棚等；第四类：预制主体结构构件，包括框架柱、框架梁和次梁、抗震墙板、连梁等；第五类：钢结构和轻型钢结构用的构配件；第六类：其他符合标准化设计、工厂加工、现场安装条件的建筑部品。推广住宅一次性装修到位： 1. 对产业化住宅项目，100%施行一次性装修到位。 2. 是对实施产业化的保障性住房项目，装修符合北京市廉租房、经济适用房及两限房建设技术导则的要求。推广应用住宅产业化成套技术。包括节能及新能源利用技术、整体厨卫技术、生态环境保障技术、官网技术与智能化技术若开发建设单位申请采用产业化建造方式，在通过市建设、发展改革、规划、国土和财政主管部门审批后，由有关主管部门根据实际成本确定销售或租赁价格。1.2 2013年3月15印发关于确认保障性住房实施住宅产业化增量成本的通知（京建发2013138号）明确了产业化增量成本参考值： 建筑高度60米以下409.00元/（包括预制外墙） 建筑高度60米以上436.00元/（包括预制外墙） 建筑高度60米以下115.00元/（不包括预制外墙）1.3 2014年8月15日印发关于在本市保障性住房中实施绿色建筑行动的若干指导意见（京建发2014315号）：要求规划部门在项目供地规划条件中明确实施绿色建筑行动和产业化的意见，国土部门依此办理土地出让或划拨供地手续。棚户区改造安置房新建项目除执行导则外，要大力推广应用预制叠合楼板、预制楼梯、阳台板、空调板等预制构配件。1.4 2014年10月28日印发关于开展保障性住房设计方案审查的通知（京建发2014405号）要求保障性住房项目建设单位与市住房保障管理部门签订建设协议，严格执行协议中关于设计方案审查的相关规定。方案完成设计后，应及时向市住房保障管理部门申请召开专家审查会，会后根据评审意见进行修改，并将修改后的方案报市住房保障管理部门备案。2 设计标准化套型标准化设计包括套型多样化设计、套型可改性设计、设备管线集约化设计三个方面。楼栋标准化设计考虑不同的家庭结构和家庭成员，通过提高内部空间的灵活性与可变性，方便用户自行改造，满足不同用户对于空间的多样化需求。光源里项目从方案设计阶段就考虑了住宅产业化的要求，全面实现设计标准化，从户型种类上和户型内部的厨房，卫生间的尺寸上进行统一，在满足回迁户型多户型面积的基础上尽量的进行标准化设计，光源里棚改项目总设计户数3450户，23栋住宅楼，目前设计为5大类基本户型单元，户型单元如下:由以上的户型根据不同需求演变出9种基本单元户型，用于满足回迁区域的要求，回购区域的户型适当加入一些变化。3 结构体系选用3.1大空间结构体系光源里棚户区改造项目采用了现浇框架-剪力墙体系，可以实现大空间的需求，最大程度的满足户型的灵活可变性。户内无承重墙，加大了户内的灵活性。户与户之间可合可分，增加了可变性。3.2维护结构耐久性考虑立面设计体现工业化装配式建筑特点。立面设计为简约风格，更多的运用统一的外墙构件，采用瓷砖反打工艺，形成了耐久、安全、精致的外墙排砖效果，结构、功能和形式高度统一，无装饰性构架。外立面及维护结构装配技术主要包括耐久性外饰材料和耐久性装饰构件的运用。外围护结构要考虑耐久性，这将靠应用新技术新产品来实现。光源里项目一方面会应用保温装饰一体板来提高外饰面的耐久性和解决外保温脱落的问题，另一方面会结合住宅产业化运用外墙挂板和内保温的结合来提升耐久性。4 内装产业化技术4.1管线与主体分离管线与主体结构分离的方法，在方便管线更换的同时，不破坏主体结构。在光源里棚改项目中管线将通过吊顶，轻钢龙骨隔墙，局部双层墙等位置走线，管线将不再埋入主体结构中，为将来检修和将来的改造带来方便，同时也提升了主体耐久性。4.2内装技术体系轻钢龙骨吊顶技术工业化住宅的吊顶系统与我国传统的吊顶相比，更偏重于其功能性，是为了满足管线与建筑主体分离的需要，吊顶内部空间可以布置给水管、电线管、通风管道等。由于注重吊顶的功能性和易施工，因此造型多以平面为主，美观主要通过吊顶收边条来实现。为了适应住宅层高的限制，各厂家均开发出了占用空间小的吊顶系统。轻钢龙骨隔墙技术轻钢龙骨隔墙体系是国目前实现管线分离体系的最佳选择。这一隔墙体系节约空间，自重轻（抗震性能好），布置灵活，便于装修布局的设计，质量易于控制，精准度高，安装干法施工，施工速度快，便于维修、可变性强，可循环利用；最为关键的是，轻钢龙骨之间的空隙正好适合于管线和配套开关、插座的放置。局部双层墙面技术 同层排水技术排水支管不穿越本层楼板到下层空间、与卫生器具同层敷设并接入排水立管的排水系统。器具排水管和排水支管在地面上沿墙体敷设或敷设在本层结构楼板和最终装饰地面之间，同层排水是建筑排水系统的一部分。烟气直排技术现有的厨卫通风系统有个难以解决的问题，就是竖向风道的串烟串味问题，竖向风道虽然从通风原理上有防倒流功能，但实际使用中还是有大量串烟或者倒流现象困扰着无数家庭。烟气直排系统是把安装在吸油烟机上的排烟管穿过墙洞或窗洞，将厨房油烟直接排至室外的一种厨房排烟形式。对于集合住宅来说，采用烟气直排系统管道相对较短，不但通风效果好，而且管道沿程阻力小，排风机功率要求低，有利于节省运行能耗。吊顶内通风管道通过集成化设计和施工，可很好的排布和隐藏起来，同时省去了排风竖井的占用面积，房间使用更加高效。4.3内装部品分析内装部品都是工厂生产，现场组装的产品，包括：整体卫浴、整体厨房、分集水器、收纳体系等。整体卫浴整体卫浴是以防水底盘、墙板、顶盖构成整体框架，配上各种功能洁具形成的独立卫生单元，具有洗浴、洗漱、如厕三项基本功能或其功能之间的任意组合。整体浴室是独立结构，不与建筑的墙、地、顶面固定连接，适用于砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构、砖木等结构建筑。整体厨房整体厨房是将厨房部品(设备、电器等)按人们所期望的功能以橱柜为载体，将燃气具、电器、用品、柜内配件依据相关标准，科学合理的集成一体，形成空间布局最优、劳动强度最小并逐步实现操作智能化和娱乐化的集成化厨房。它是以住宅部品集成化的思想与技术为原则来指导住宅厨房设计、生产与安装配套，使住宅部品从简单的分项组合上升到模块化集成，最终实现住宅厨房的商品化供应和专业化组装服务。整体收纳分集水器排水分水集成接头外部设有螺纹，内部设有密封圈，快速连接头的内连接端穿过密封圈，旋紧小螺纹盖固定连接接头。 地暧分集水器最大的难点是防漏技术，因此接头技术直接影响分水器的密闭性。洗衣机托盘 五、住宅产业化发展方向研究如何推进产业化的思路推行工程总承包（EPC）的模式-只有一个乙方在国外，开发商只需要面对一个总承包公司，这个公司承担了工程设计、采购、施工以及装修的全过程，开发商只需做好投资和策划。而在国内，开发商往往需要面对无数个乙方。从设计到最后的管理，每个环节都要单独对接好几家公司，如此一来，资源整合的难度大大增加。这正是施工总包模式与否的鲜明对比。EPC模式可以有效降低开发商的管理和沟通成本，打通产业链的壁垒，解决设计生产制作施工一体化的问题，促使建造发挥最大效益，这与建筑产业的要求与目的不谋而合。这样的总包公司不是谁想做就能做，对于企业的整体建造能力都提出了较高的要求。但这是现阶段建筑产业化推进过程中必须要解决的问题之一。以日本为例：并不是有多少工厂和产业工人就说明你有核心竞争力，关键是要形成了自己的技术体系，对整个生产过程拥有把控能力，最终要像向工程管理公司转型，具备和专业化市场对接的能力。在这里必须要强调管理的创新性，这是比技术更难更重要的问题，直接决定了建造活动能否发挥最大的效益。为何如此强调管理的创新性？“要想整合优化产业链的资源，得明确整个建造环节中哪个起核心作用，产业链中谁是主体，谁要服从谁，这个关系必须要理顺，否则的话就是各自为政、一盘散沙。”而解决这个问题的一个有效方法就是推行工程总承包（EPC）的模式。住宅产业化的主要结构形式及各自的优缺点：常见结构形式 1钢结构住宅： 2 PC结构住宅 3 框架剪力墙结构钢结构PC形式框架形式优点1 自重轻，抗震性能好；适用于20层以下的建筑缺点根据北京市的产业化相关政策，并结合光源里项目建筑的高度（高度在60米以下）和布局，我部在中国建筑标准设计研究院和北京建宜投资公司的大力配合下对光源里项目结构产业化施工的结构形式进行了相关的研究，并对产业化住宅项目的施工现场、部品部件供应商进行调研，从中选取三种典型的产业化结构体系方案进行比较分析，这三种结构体系分别为：框架剪力墙结构（AAC外墙板）、预制装配式剪力墙结构、钢框架支撑结构。下面分别对这三种结构形式的特点及优缺点进行阐述：框架剪力墙结构（AAC外墙板） 框架剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同时又有足够的剪力墙，有相当大的侧向刚度（剪力墙的侧向刚度大就是指在水平荷载（风荷载和水平地震力）的作用下抵抗变形能力强）。 根据北京市政策，需满足住宅产业化的要求。水平构件采用叠合楼板、预制阳台、预制空调板、预制楼梯，竖向构件主要采用现浇的框架柱和剪力墙，内隔墙采用轻钢龙骨隔墙或AAC内墙板，外围护墙体采用AAC外墙板。此结构体系中水平构件和AAC外墙板都属于工厂里生产的预制构配件，装配率非常高。跟现浇钢筋混凝土剪力墙结构体系相比，成本增量适中，易控制成本。优点： 1.住宅内部空间大，便于建筑空间灵活布局和分隔调整。考虑到本项目为棚户区改造安置房，户主可能同时拥有几套房，内隔墙采用轻钢龙骨隔墙或AAC内墙板更容易家庭后期装修改造。同时配合建筑的内装工业化，更能有效地利用空间。 2.结构受力简单，结构自重轻。外围护墙体采用AAC外墙板，是一种蒸压轻质加气混凝土板，容重轻，干密度Y0=600700Kg/。在下部楼层，剪力墙的位移较小，它拉着框架按弯曲型曲线变形，剪力墙承受大部分水平力，上部楼层则相反，剪力墙位移越来越大，有外侧的趋势，而框架则有内收的趋势，框架拉剪力墙按剪切型曲线变形，框架除了负担外荷载产生的水平力外，还额外负担了把剪力墙拉回来的附加水平力，剪力墙不但不承受荷载产生的水平力，还因为给框架一个附加水平力而承受负剪力，所以，上部楼层即使外荷载产生的楼层剪力很小，框架中也出现相当大的剪力。 3.施工方法和传统施工方法基本一致，施工难度小，技术成熟。AAC外墙板可在工厂里批量生产，生产工业化、标准化，在现场仅需锯、切、刨、钻等赶作业，施工速度快，吊装轻便，现场安装产业化。因为采用干法施工，所以板面不存在空鼓裂纹现象。 4.因为AAC外墙板表面很平整，所以现场不需要抹灰，降低造价2025元/平方米，可以直接刮腻子喷涂料。5.节能减排效果显著。构件工厂生产减少了建筑材料损耗；现场湿作业显著减少，降低了建筑垃圾的产生；模板支设面积减少；降低了木材使用量；钢筋和混凝土现场工程量减少，降低了现场的水电用量，也减少了施工噪音、烟尘等污染物的排放，节能减排效益显著。6.因材料本身隔热性能号，可以减少外墙保温用量，只在外露梁柱处做保温层。缺点： 1.AAC外墙板在国外应用广泛，如在日本，住宅多为框架体系，而不是剪力墙结构体系。在框架体系中，作为外围护结构的AAC外墙板应用较多。在国内，由于住宅多为剪力墙结构体系，所以应用较少，多用于工厂、办公楼等工建中。所以国内住宅项目案例较少。案例：绿城 春江明月项目、融创河滨之城北京香颂溪岸预制装配式剪力墙结构 全部或部分剪力墙采用预制墙板构建成的装配整体式混凝土结构。简称装配整体式剪力墙结构。 装配式住宅预制结构的竖向构件由预制钢筋混凝土墙板(简称预制墙板)和现浇剪力墙通过现浇节点组合而成，其中预制墙板作为结构竖向承重和水平抗侧力体系的组成部分之一，通过在楼层处贯通布置的水平现浇带，将上下层相邻预制墙板连接成为整体；通过在预制墙板两侧的竖向现浇节点，将同层的预制墙板连接在一起，并与现浇剪力墙连为整体。预制墙板具有与现浇剪力墙相似的承载能力、屈服机制和破坏形态；预制墙板与现浇结构之间通过一定的连接构造做法，也可以使装配整体式剪力墙结构具有与现浇剪力墙结构不同的屈服机制和破坏形态，只要构造得当，装配整体式剪力墙结构同样可以满足延性设计要求。 根据北京市政策，需满足住宅产业化的要求。水平构件采用叠合楼板、预制阳台、预制空调板、预制楼梯，竖向构件外墙采用预制剪力墙，内墙采用现浇剪力墙。此结构体系中水平构件和外墙板都属于工厂里生产的预制构配件，装配率高。跟现浇钢筋混凝土剪力墙结构体系相比，成本增量较大，不易控制成本。优点： 1.住宅的预制化率高，北京市对应有相应的奖励政策。剪力墙结构符合国内的住户心理要求，室内没有明柱。目前国内各省都出台相关的鼓励政策。对于商品房和保障房这些预制率要求高的住宅较为适用。 2. 预制构件连接可靠。根据预制构件的受力特征采用特定的连接方式与现浇结构连成一体，满足结构承载力和变形要求。预制墙板采用套筒灌浆连接、预制叠合类构件采用叠合面上绑扎钢筋现浇混凝土浇筑连接，预制楼梯、预制装饰板采用螺栓连接或者焊接连接，连接后通过节点部位的后浇筑混凝土形成一体，达到构件连接可靠，满足结构的安全性和耐久性。 3.预制构件设计标准化、生产精度高。同类型构件的截面尺寸和配筋进行统一设计，保证构件生产标准化。在构件生产过程中，对构件的截面尺寸、定位钢筋位置及构件的平整度、垂直度的生产精度提出严格的要求。 4.工器具支撑方便快捷。根据构件的受力特征，设计构件快速支撑、定位的工具；在预制构件生产及现浇部位浇筑混凝土时设置配套预埋件，保证构件支撑方便、就位快捷。 5.预制外墙板为“三明治”夹心的保温体系，通过采用面砖反打工艺、构件拼接处企口设计，从工艺及构造上解决了外墙面渗漏、开裂、面砖空鼓及伸缩脱落等问题；通过工厂化生产解决了构件滴水线及装饰线易损坏及房间施工尺寸偏差大等通病。缺点： 1.结构自重较大，主体结构材料用量大。由于外墙板构件自重大，不利于运输，吊装难度大。 2.构件加工和施工难度较大，对于企业的工艺和管理要求高，工人素质技能要求高。 3.成本增量较大，成本不易控制，变数较大。 4.北京的抗震设防烈度为8度，装配整体式剪力墙结构中的电梯井筒也要采用现浇混凝土结构。剪力墙的底部加强区范围内也要采用现浇混凝土结构。 案例：北京万科-长阳半岛郭公庄保障房钢框架支撑结构 钢框架支撑体系可以承受较大的水平压力，并可以为建筑物结构提供侧向刚度。如果房屋楼层较高，这种体系与纯钢框架体系相比具有更高的经济效益和实用性。这种体系必须顺着房屋进行同一方向布置钢支撑，也可以顺着房屋进行纵向布置钢支撑结构，在实际使用中具有较强的承受水平侧力能力。 根据北京市政策，需满足住宅产业化的要求。水平构件采用叠合楼板、预制阳台、预制空调板、预制楼梯，竖向构件主要采用钢柱、钢支撑，内隔墙采用轻钢龙骨隔墙或AAC内墙板，外围护墙体采用AAC外墙板。此结构体系中水平构件和AAC外墙板都属于工厂里生产的预制构配件，装配率较高。跟现浇钢筋混凝土剪力墙结构体系相比，成本增量较大，不易控制成本。优点： 1.结构总重轻，基础处理费用低。钢结构承载力高，可以实现结构的大开间布置，构件截面小，自重比较轻，地基的处理比较容易，可以采用天然基础形式。可以降低基础的造价，从而减少整个项目的投资。 2.施工周期短。钢结构的大部分构件在工厂生产，运往现场通过焊接或螺栓进行整体组装，可全天候作业。施工现场作业量小，减少了支模、拆模的材料。提高了施工的机械化水平。 3.原材料可以循环使用，有助于环保和可持续发展，钢材是一种高强度高效能的材料，具有很高的再循环价值，边角料也有价值。缺点： 1.AAC外墙板在国外应用广泛，如在日本，住宅多为框架体系，而不是剪力墙结构体系。在框架体系中，作为外围护结构的AAC外墙板应用较多。在国内，由于住宅多为剪力墙结构体系，所以应用较少，多用于工厂、办公楼等工建中。所以国内实际案例较少。 2.AAC外墙板的板缝处理需要进一步研究，目前可通过结构构造性企口作法和建筑密封胶出来，但是产品质量需要保证。3.钢框架体系用钢量较大，成本受钢材市场价格波动加大，不易控制成本，价格不占优势。钢结构住宅主要定位于中、高档住宅。 4.钢结构住宅建筑防火、防腐蚀问题，特别是在多雨的地区，防腐、防锈工作处理的好坏直接影响到钢结构住宅的推广。钢结构的冷桥问题也是制约钢结构住宅的一项大问题。 5.钢结构要做到安全合理、节点构造方便可靠、并未构件制作、运输、吊装创造条件。钢结构抗震性能与结构布局规则性有很大关系。结构布局不规则，地震时易损坏，而且除弹性设计外还要作弹塑性层间位移验算。 6.竖向有支撑，需与建筑协调，避免外露。并且室内有明梁，光源里项目交房标准为毛坯交房，影响住户使用。7.建筑设备与钢结构住宅配合，是住户首先遇到的问题。因此如何采用先进的技术来开发适合于钢结构住宅的各项设备是我们必须解决的问题。案例：武汉赛博园行业相关构配件厂家简介：四、 目前每种结构形式的发展情况（一）装配式钢筋混凝土结构装配式钢筋混凝土结构包括框架结构、剪力墙结构、框架剪力墙结构、框架筒体结构等；（二）钢结构住宅；（三）轻型钢结构住宅；（四）其他符合产业化住宅标准的结构体系六、住宅产业化在光源里项目的研究（一）光源里项目结构形式介绍光源里项目采用（二）全装修困境：光源里项目采用产业化施工的短板：光源里户型太多，达到100多个，标准户型少，标准部品部件规格多，不利于产业化批量生产。原文章：住宅产业化是实现我国住宅生产方式由粗放型向集约型转变的根本。它不仅可以提高城镇住宅建设整体水平，实现住宅品质的质的飞跃和住宅的更新换代，还可以满足当前城镇居民改善居住质量的要求。 然而住宅产业化在我国已经提倡了十几年，但采用产业化方式建造的住宅却是少之又少，其中一个重要原因就是产业化住宅的建造成本相对普通住宅较高，所以很少有开发商愿意投资产业化住宅。因此，有必要通过研究分析，找出适合我公司保障方领域的产业化住宅的广泛应用。本文通过从政策、技术、成本等三方面进行研究。一、 技术方面的研究、通过调研，采用住宅产业化生产方式建设的住宅与传统生产方式相比，全面提升了住宅的综合质量和品质。某项工程由于采用预制装配整体式混凝土剪力墙结构技术，所有的结构构件在工厂预制，现场装配化施工，基本消除了墙体常见的渗漏、开裂、空鼓、房问尺寸偏差等质量通病，实现了主体结构精度偏差以毫米计算，偏差基本小于，室内空间舒适度也有了明显提高。、采用工业化生产方式，节能降耗效果显著。据相关统计显示，通过采用工业化生产方式，预制率达到了以上，施工现场模板用量减少了以上，现场脚手架用量减少了以上，钢材节约，混凝土节约，抹灰工程量节约，节水以上，节电以上，耗材节约，管理费用节约，项目综合造价大约节省以上，经济效益十分明显。、采用工业化生产方式，大大缩短了生产周期，生产效率得到了大幅提高。二、 成本方面的研究（一） 开发成本层面对比分析工业化住宅的生产流程与传统住宅存在很大的差异，传统的住宅建设在工地直接进行材料准备、钢筋绑扎、混凝土浇筑等工作，而产业化住宅是在工厂进行构件的标准化预制，只需要在工地进行搭建安装。二者的差异更主要体现在建安成本上。万科集团在上海所开发的新里程项目、金色里程项目、四季花城项目、金色城市项目以及北京假日风景项目都采用了工业化生产的方式，根据这五个项目的成本估测数据，可得到建安成本的工业化增长率。根据此工业化增长率对南京某一处传统住宅（103m2）进行工业化假设，将工业化住宅与传统住宅建造成本进行对比（表1）。 从对比分析可以看出，在假定社会折现率的情况下，工业化住宅比传统住宅的建造成本增加了9.8%，由于上述数据采用万科