苏州吴中区独墅湖与尹山湖地块取地价格及可行性研究.ppt

苏州吴中区独墅湖与尹山湖地块取地价格及可行性研究,2009年11月27日,谨呈：天地源集团,项目本体分析,2,高新区,相城区,吴中区,古城区,工业园区,1,苏州东进，金鸡湖CBD规划已被确认，经济中心地位不可撼动独墅湖，城市中的生态景观资源，豪宅片区已见雏形新机场路独墅湖湖底隧道的通车，意味着双湖板块的都市中心化指日可待双湖板块拥有高等教育区的产业依托，后势发展被市场看好金鸡湖&独墅湖亲水商圈的建成，将大大提高双湖板块居住功能,独墅湖&金鸡湖,高尚CLD发展前景,发展中的苏州CBD,金鸡湖板块,独墅湖板块,高等教育区,两湖板块苏州正在崛起的CBD&CLD,城市发展方向,2,双湖板块整体启动时机已成熟，众多高端项目开发将奠定双湖板块高尚人居住区的形象,城市资源：CBD毗邻，环湖商圈,自然资源：双湖生态&景观,都市内涵,生态内涵,金鸡湖大酒店、高尔夫,独墅湖景&湖底隧道,蓝图描绘,李公堤,资源价值决定项目地位,双湖苏州唯一城市资源与自然资源的完美结合,地块周边缺乏配套，远离城市中心,3,地块印象,独墅湖地块和尹山湖地块,独墅湖地块：地块四至：西至通达路，南至东方大道，东边为待建规划道路；技术经济指标：占地面积17万，容积率2.0。地块印象：位于传统的独墅湖板块区域，北侧沿通达路两侧中高端公寓和别墅项目众多，生活氛围相对成熟，东侧为中海和保利在建项目，南侧东方大道沿线相对陌生。独墅湖地块：地块四至：郭巷东路以西，郭新东路以南，望湖路以东，尹山湖北路以北；技术经济指标：占地面积22万，容积率别墅0.65，公寓1.40。地块印象：位于尹山湖西北侧，与独墅湖相距6Km左右，不属于传统的两湖板块，地块周边相对陌生，无在建or在售商品房项目，周边配套匮乏，南侧紧邻尹山湖市民广场，环境资源相对较好。,西侧湖岸名家,通达路农民房,西南角工地围墙,北侧成熟社区,东方大道,东侧墅浦塘,东侧中海在建项目,南侧商业配套,北侧成熟小区,独墅湖,西侧湖岸名家,西侧大片空地,尹山湖,南侧尹山湖市民广场,郭巷北路,郭新东路与郭巷北路,北侧大片空地,南侧尹山湖市民广场,独墅湖板块市场概述,9,中海地块,保利地块,本地块,双冠地块,中锐地块,鑫苑湖岸名家,星岛仁恒,中房澜泊湾,香槟水岸,中房寓上湖,星屿仁恒,中新置地悦湖,公寓+联排项目为主，价格区间9000-14000元/，别墅2.0-2.5万元/独墅湖核心区域，规划力度大，后续开发规模大客户来源主要以本地客户为主，改善型自住需求优美的环境、区域规划和地段未来价值潜力是客户置业主要因素,板块特征,吴中区独墅湖地块项目经济测算及可行性分析,土地价值评估经济测算,进行土地价值评估的前提条件和假设,报告中各评估方法测算依据城镇土地估价规程（中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001）和房地产估计规范，并采用专业测算与市场调研相结合，其中各因子的选定参数根据专业要求及市场评估经验建立；本报告中评估的土地价值是指地块为熟地（即“七通一平”）的价格；本地块的地价是在拟定的方案基础上进行分析和评估，假设计入容积率内总建筑面积全部可作为商品房销售；我们对建造成本、建设期等方面进行一般假设和判断；本报告不考虑开发单位项目管理、营销手段、风险控制能力、利润目标等方面的差异性所造成的价值差异，我们采取市场平均水平；本报告中现状土地价值是评估时点下客观分析测算之价值，同时考虑了本区域未来市场发展变化，未考虑地块整体营销、土地出让方式及市场竞投因素对地价的浮动上涨因素。,市场比较法原理和公式,原理：根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，参考地块修正后的价格加权平均得出待估土地地价。,公式：估价对象比准地价=交易地价交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数,市场比较法技术思路,选择比较实例，选择实例与估价对象属于同一供需圈、用途相同或相近、在地域上属近邻区域或类似区域,步骤1,建立各地块比较因素条件说明表：交易时间、交易情况、交易方式、个别因素（容积率、面积、形状、规划等等）,步骤2,确定各地块比较因素条件指数表,步骤3,计算各地块比较因素修正系数表,步骤4,取各案例权重，确定各地块土地价值；根据各地块土地价值，加权平均测算本地块土地价值,步骤5,步骤一：地块的选取，苏州市06-09年独墅湖西岸周边土地招、拍、挂情况,资料来源：苏州市国土资源局网,步骤一：地块的选取,选取原则,估价时点原则：近三年内成交用途一致原则：地块主要用途为居住同一供需圈原则：地块位于同一供求范围内,选取地块,步骤一：地块的选取,案例说明,1、可比案例均为目标地块周边区域，苏州市市场上07-09年土地“招、拍、挂”成交地块；2、共选择四个案例，其中仁恒、中海和保利三个地块位于滨湖一线区域，紧邻独墅湖，资源条件较好，中锐和本地块位于滨湖二线区域，近湖而不临湖，资源条件稍逊于前三幅地块；3、绿城地块由于地价远远超过周边其他项目，且至今土地款未缴清，并传出退地传闻。而双冠地块由于拍卖时间较早，且价格较低，可比性较差。为保证测算的准确性，将以上两个案例剔除。,地块比较因素条件指数表编制规则,本项目各个比较因素的条件指数标定为100；而案例的各个条件指数，则根据步骤二中的详细描述和比较，以100为基准，赋予相应的值；若案例的某项比较因素优于本项目，则其条件指数大于100，反之则小于100；条件指数的大小视案例与本项目因素差异的大小而定，但一般应该控制在80-120以内。,步骤二：地块比较因素条件说明表,地块比较因素条件,步骤三：制作地块比较因素条件指数表,步骤四：制作地块比较因素修正系数表,步骤五：地块价值加权评估,比准价格=实际交易单价比准系数修正后的评估单价=比准价格权重系数最终评估单价=各修正后的评估单价之和对四个案例的修正后评估单价进行加权平均，根据案例与本项目地块的临近程度，对可比案例一、二、三和四权重分别取0.10、0.30、0.25和0.35，得到本项目的评估单价。这里采用加权平均的方法，得到本地块的土地单价为578万元/亩。本地块的评估总价为147390万元。,吴中区独墅湖地块项目经济测算及可行性分析,土地价值评估经济测算,经济测算前提土地价格578万元/亩,分期开发策略,参照苏州市独墅湖周边项目的年度开发量，结合自身地块规模及取地时间，本次方案从2010年7月开始计算，分三期共六年开发，年度开发量为5.6万：分期时间节点：共分三期，每期两年时间；分期开发量：将总开发量平均到三期之中按35%：35%：30%的比例进行开发；开发产品：按照地块2.0的规划容积率，开发产品全部为高层普通公寓。,经济测算开发成本,在不计算地价的情况下，项目总开发成本约6.83亿元。项目所有开发成本均来自100%自有资金，不考虑银行贷款等财务成本因素。,建安成本根据苏州市普通高层公寓经验数据取值1800元/平米。,经济测算销售收入,住宅三期按开发总量平均开发；一期由于受高层建造周期影响，第一年销售率为30%，第二年销售率为70%；二期和三期按正常销售周期测算，第一年和第二年的销售率均分别为60%和40%；参照目前周边区域普通公寓销售价格12000元/平米，价格按照年均增长率7%计算；当年度销售率均按照100%全部清盘计算。,经济测算现金流量,从第三年开始，项目累计净现金流量和累计净现值“转正”，项目开始盈利。,从本项目的财务分析结果来看，项目的投资净现值大于0；内部收益率大于基准收益率10%；累计盈余资金大于0；故从盈利能力和偿债能力分析来看，该项目是可行的。,经济测算测算结果,不确定性因素主要来自以下几个方面：开发成本、售价、开发周期、贷款利率等。这些因素，受到当地政治、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，从而影响本项目的经济效益目标的实现。为此，借助盈亏平衡分析与敏感性分析来进一步了解投资的可靠程度。,经济测算敏感性分析,计算结果表明，无论售价降低10%还是开发成本上升10%，本项目的经济效益均有所降低，动态回收周期有所延长，但内部收益率均大于基准收益率（ic=10%）,项目可行。,方案一：土地成本上升5%，即地价15.48亿元，折合楼板价4552元/平米。当地价达到607万元/亩时，财务内部收益率将接近40%，为了更好的空置风险，实现更高的利润，应尽可能的争取607万元/亩以内的价格。,方案二：土地成本上升25%，即地价18.43亿元，折合楼板价5419元/平米。当地价达到723万元/亩时，财务内部收益率将低于30%，此时项目成本利润率过低，所以建议取地价格保证在723万元/亩以下，以合理规避风险，保证项目的基本利润。,不同地价范围的测算结果比较,世联建议，为更好的控制项目风险，保证合理的利润，取地价格应尽可能控制在607万元/亩的范围内，最高地价上限不应超过723万元/亩。,地价607万元/亩条件下的项目技术经济指标,地价723万元/亩条件下的项目技术经济指标,不同地价范围的项目技术经济指标,吴中区尹山湖地块项目经济测算及可行性分析,土地价值评估经济测算,步骤一：地块的选取,选取原则,估价时点原则：近三年内成交用途一致原则：地块主要用途为居住同一供需圈原则：地块位于同一供求范围内,选取地块,尹山湖,独墅湖,苏嘉杭高速公路,郭新东路,尹山湖北路,本地块,保利地块,中海地块,仁恒地块,中锐地块,步骤一：地块的选取,案例说明,1、可比案例均为目标地块周边区域，苏州市市场上07-09年土地“招、拍、挂”成交地块；2、共选择四个案例，其中仁恒、中海和保利三个地块位于滨湖一线区域，紧邻独墅湖，资源条件较好，中锐和本地块位于滨湖二线区域，近湖而不临湖，资源条件稍逊于前三幅地块；,郭巷北路,地块比较因素条件指数表编制规则,本项目各个比较因素的条件指数标定为100；而案例的各个条件指数，则根据步骤二中的详细描述和比较，以100为基准，赋予相应的值；若案例的某项比较因素优于本项目，则其条件指数大于100，反之则小于100；条件指数的大小视案例与本项目因素差异的大小而定，但一般应该控制在80-120以内。,步骤二：地块比较因素条件说明表,地块比较因素条件,步骤三：制作地块比较因素条件指数表,步骤四：制作地块比较因素修正系数表,步骤五：地块价值加权评估,比准价格=实际交易单价比准系数修正后的评估单价=比准价格权重系数最终评估单价=各修正后的评估单价之和对四个案例的修正后评估单价进行加权平均，根据案例与本项目地块的临近程度，对可比案例一、二、三和四权重分别取0.25、0.20、0.25和0.30，得到本项目的评估单价。这里采用加权平均的方法，得到本地块的土地单价为510万元/亩。本地块的评估总价为168300万元。,吴中区尹山湖地块项目经济测算及可行性分析,土地价值评估经济测算,经济测算前提土地价格510万元/亩,项目技术经济指标,分期开发策略,参照苏州市独墅湖周边项目的年度开发量，结合自身地块规模及取地时间，本次方案从2010年7月开始计算，分三期共六年开发，年度开发量为8万左右：分期时间节点：共分三期，每期两年时间；分期开发量：将总开发量平均到三期之中按35%：35%：30%的比例进行开发；开发产品：按照地块规划容积率，开发产品为小高层普通公寓和联排别墅组合，容积率分别为1.4和0.65。,经济测算开发成本,在不计算地价的情况下，项目总开发成本约3.78亿元。项目所有开发成本均来自100%自有资金，不考虑银行贷款等财务成本因素。,建安成本根据苏州市普通小高层公寓和联排别墅经验数据取值分别为1500元/平米和800元/平米。,经济测算销售收入,一期由于受小高层建造周期影响，第一年销售率为30%，第二年销售率为70%；二期和三期按正常销售周期测算，第一年和第二年的销售率均分别为60%和40%；参照目前周边区域普通公寓和联排别墅销售价格分别为12000元/平米和21000元/平米，价格按照年均增长率7%和10%计算；当年度销售率均按照100%全部清盘计算。,经济测算现金流量,项目累计净现金流量和累计净现值分别从第三年和第四年“转正”，项目开始盈利。,从本项目的财务分析结果来看，项目的投资净现值大于0；内部收益率大于基准收益率10%；累计盈余资金大于0；故从盈利能力和偿债能力分析来看，该项目是可行的。,经济测算测算结果,不确定性因素主要来自以下几个方面：开发成本、售价、开发周期、贷款利率等。这些因素，受到当地政治、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，从而影响本项目的经济效益目标的实现。为此，借助盈亏平衡分析与敏感性分析来进一步了解投资的可靠程度。,经济测算敏感性分析,计算结果表明，无论售价降低10%还是开发成本上升10%，本项目的经济效益均有所降低，动态回收周期有所延长，但内部收益率均大于基准收益率（ic=10%）,项目可行。,方案一：土地成本降低2%，即地价16.49亿元，折合楼板价6930元/平米。当地价达到500万元/亩时，财务内部收益率将低于30%，此时项目成本利润率过低，所以建议取地价格