焙烤店面选址调查培训.ppt

饼店店面规划选址调查讲座,苏爱兵编制,市场调查,目的：饼店的经营成功，对店址周围的商圈调查十分重要，包括整个市场评估。通过细致周密的评估分析，获取第一手详细数据，将饼店经营策划建立在科学化的数字统计上，做出合理的、准确的选择。,市场调查,市场评估：确定一城市或商圈选址开店或重开业，首先要了解该城市或商圈（店址半径500米）的经济发展水平、居住人口、外来人口、产业支柱、地理位置、生活水平、消费习性，再调查该城市或商圈（店址半径500米）的饼业发展情况、饼店规模、产品数量、品种、经营状况、人员面貌、产品价格、装修风格、售卖气氛、入店率、客单价、营业额、,市场调查,促销手法、消费者认可程度、店址周围产业分布、市政建设水平等，调查的目的是若在该城市或商圈开店或重开业，为开业后的客单价、入店率、营业额及市场潜力提供依据，找出优劣点，为开好店打基础。,市场调查,最佳店址的条件：营业面积80150m；位于交通要道口或商业集中区或住宅集中区；人流量要求：长江三角洲、珠江三角洲的人流量要求45人次/分钟，其他城市、地区要求50人次/分钟；无正面直射太阳光；具有方便的顾客泊车位置；,市场调查,门面在612米；规划部门允许在此地开饼店；附近居民、行人收入较稳定或生活水平较好；店址街道无双行线改单行线的可能，若改向后，需能持续营业；店址位置不属临时建筑物；店址位置不能离主道距离太远；,市场调查,店址无三级以上的台阶；店址前边无很多树荫遮挡；店址前无交通栏杆或绿化隔离带；店址前的街道无很大的斜坡；店址附近的商业气氛浓厚，即有各式食品、日用品商铺，能吸引路人驻足、闲逛消费；,市场调查,店址商圈的饼业市场有潜力，从消费习惯、经过店址人群文化素质、生活水平等进行衡量；店址门前不能有小贩摆设阻塞；具有污水、废气排放条件；最好有动力电。,市场调查,人流量分析：确定店址后，就可以进行人流量测定，在设定的营业时间内有多少人途经店面，人流包括行人、自行车、摩托车（汽车可不计算在内），计算方式是若道路中间无隔离带、道路宽在16米以内（不含人行道），数道路两边人流；若有隔离带或道路宽在16米以上，则计算靠店址的单边人流。在计算人流量的过程中，还须计算行人、自行车、摩托车之间的比例，外地民工占总人数的比例，,市场调查,并分析人流的衣着、交通工具、精神面貌、附近住宅的构造、入住率、住宅区历史、生活习惯、消费习惯、店面周边环境、店址门前面积，店址门前是否便利停车或进行促销活动（请画出店门口平面图），以评定饼店的定位问题，对于竞争对手饼店还要确定其面包、西饼营业额、入店率、客单价、畅销品种.,市场调查,确定方法是先了解竞争对手的产品名称、数量、价格，然后对每一位购好产品出店的顾客进行客单价评估，并根据该路段的人流量，从而计算出竞争对手的平均客单价、入店率及面包、西饼营业额。,市场调查,计算公式是:测定时间内的入店人数入店率=100%；测定时间内的人流量测定时间内的面包-西饼营业额客单价=测定时间内的入店人数,市场调查,面包、西饼营业额=入店率客单价营业时间内的人流量。（请提供当地的经济状况，居住人口，外来人口，产业支柱，人均工资，居民西饼消费动向，西饼营业额，西饼客单价，西饼入店率）。通过对竞争对手的调查，可评估出该商圈的消费习惯、生活水平，以此作为参考，从而评估出店址开业后的面包、西饼营业额、入店率、客单价及市场发展潜力，饼店开业必需具备的条件、价格范围确定、产品品种确定。,市场调查,例：某沿海城市某条街，日平均人流量40000人次，按2.2%的入店率来计算（人流背景：该条街两旁是住宅区，店两边的住宅居民从其楼房构造及空调安装量来看，其生活水平相对较高；该路段两旁店铺主要以电讯、饮食、服装、商场为主，是附近居民的主要消费区。通过的人流以本地人为主，摩托车：自行车：行人40：30：20，外地人占总人流的3%左右，本地有消费西饼的习惯），其进店数40000人次（营,市场调查,业时间内日均人流量）2.2%（入店率）880人/日，根据其他饼店的调查，得知该商圈的购买面包、蛋糕客单价约6元/人，则店址的面包、蛋糕日均营业额880人/日（入店数）6元/人5280元/日。,市场调查,4调查人员的素质要求：（1）必须具备认真负责、不怕吃苦的精神，耐心、细致、准确地确定人流量而不谎报人流量；（2）能细心观察每一事物，并做出分析，了解顾客的需求；（3）具有一定的烘焙知识；（4）有全局观念，对组织的目标极为明确；（5）具有成本意识，了解商业的基础知识。,市场调查,5商圈调查风险：（1）商圈调查情况不细致、不真实，导致高层决策失误，投资风险增大；（2）调查数据不真实、不细致、导致开业的经营策略定位和经营目标设定错误；（3）上述调查工作的不真实、不细致，最终导致投资失误、经营失败。,市场调查,6商圈调查人员的监管：（1）监管人员在不同时段与调查人员一起测试人流；（2）监管人员不定时抽查调查人员或异位观察测试；（3）监管人员向调查人员阐述调查数据不准确的危险性。,市场调查,7调查人员选址工作流程和企业支持：（1）调查人员人数：2人或2人以上；（2）调查选址流程：确定调查对象后，开始进行具体的店址商圈调查，在调查商圈内的竞争对手的营业额、客单价时，先调查其周边环境，然后与另一调查人员分工，一名调查人员负责测试竞争对手的人流量状况，另一名调查人员负责记录竞争对手的入店人数及购买金额,市场调查,和畅销品种，作开店的价格定位、品种定位的参考依据；在测试店址时，调查分工为一名调查人员负责测试分析店址的人流量，一名调查人员负责记录外地打工者数量、摩托车数量和自行车数量，作开店营业额确定的参考依据；（3）调查工作劳动强度很大、工作量重、测试人流时间长（13个小时以上/天），调查人员必须以很大的,市场调查,毅力、耐力、忍受力、体力、细致力才能完成工作。企业必须清楚明白，对调查工作必须给予极大的支持和提供良好的食宿条件，便于调查人员有充足的休息和体力补充，在调查工作上，一定要配备2人或2人以上为一组进行调查工作，降低劳动强度，使调查人员有交替休息时间，不致出现因调查人员过度疲劳产生倦怠、散漫之心而降低调查质量。,商业调查产品对比表,商圈调查人流量表,商圈调查人流量表,调查人员每次数人流20分钟可休息10分钟。若遇学生放/上学时间请用“”表示；大人上/下班时间请用“”表示。请调查人员尽量使调查数据准确。人流量包括行人、自行车、摩托车（汽车可不计在内），马路宽在16米