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房屋租赁合同常见的纠纷 因房屋租赁合同解除而致次承租人不能继续使用房屋租赁物的损失应由谁承担违约责任?这是房屋租赁合同常见纠纷之一经出租人同意的转租合同如因转租人拖欠出租人租金出租人要求解除而次承租人要求继续履行转租合同的是两个房屋租赁合同同时解除还是判明次承租人直接与出租人建立房屋租赁关系? 1、因房屋租赁合同解除而致次承租人不能继续使用房屋租赁物的损失应由谁承担违约责任? 由于出租人并未直接与次承租人形成房屋租赁关系根据合同相对性原则的要求次承租人只能向转租入主张违约责任或损害赔偿责任而不能直接要求出租人承担责任 2、经出租人同意的转租合同如因转租人拖欠出租人租金出租人要求解除而次承租人要求继续履行转租合同的是两个房屋租赁合同同时解除还是判明次承租人直接与出租人建立房屋租赁关系? 一种观点认为次承租人无过错且要求继续房屋租赁而出租人行使合同解除权的在做出租人与次承租人建立房屋租赁关系的调解工作无效的情况下只能两个房屋租赁合同同时解除对两个合同解除的后果原则上都应予以处理但当行使释明权后相关当事人不主张也不举证的对后一个房屋租赁合同解除的后果可不予处理对解除两个房屋租赁合同的后果处理除明确由次承租人返还出租人房屋租赁的房屋外对违约责任及装潢损失的赔偿则根据两个房屋租赁合同中的约定处理 另一种观点认为对转租中因承租人拖欠租金次承租人无过错且要求继续房屋租赁的从保护次承租人的利益出发可判明次承租人直接与出租人建立房屋租赁关系我们认为房屋租赁合同因承租人未依约给付租金而致合同被解除的则转租合同将因此而处于履行不能的状态但原房屋租赁合同与转租合同毕竟是两个合同原出租人并非转租合同的当事人不能强迫他继续履行转租合同因此除非出租人与次承租人就继续履行合同达成一致否则次承租人要求继续履行合同的主张不能支持 3、原房屋租赁合同解除而产生的纠纷次承租人作为案件的第三人要求合同的承租人或出租人承担违约责任及赔偿装潢损失的是否属反诉?是否应收诉讼费? 次承租人作为案件的第三人一般情况下属于无独立请求权的第三人不具有诉讼被告的地位因此无论其提出什么主张都不能构成反诉但出于解决纠纷的考虑如果次承租人提出此类主张的可以在其另行提起诉讼后将该诉讼与原房屋租赁合同解除纠纷合并审理同时另行诉讼属于新的诉讼应当收取诉讼费 4、房屋租赁合同解除后(转租合同也将同时解除)次承租人因此负有退房义务次承租人逾期返还房屋的房屋使用费如何计算? 房屋使用费参照数额一般有房
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