物业管理师《基本制度与政策》知识点：业主.doc

物业管理师基本制度与政策知识点：业主 掌握基础知识点是我们进行复习的第一步也是备考工作的基础下面百分网小编为大整理了物业管理师基本制度与政策部分关于业主的知识点希望能对大家有帮助更多内容欢迎关注应届毕业生网 (一)业主的概念 条例第六条规定：房屋的所有权人为业主由于我国实行房屋所有权与土地使用权归属同一个主体的原则拥有了房屋的所有权在事实上就拥有了与房屋相配套的设备、设施和相关场地的相关权利因此将业主定义为“房屋的所有权人”并没有排除业主对与房屋相配套的设备、设施和相关场地拥有的相关权利在物业管理活动中业主作为不动产所有权人不受国籍限制也不受自然人、法人或其他组织的属性限制 我国对房地产管理实行权证管理方式一般情况下确定房屋所有权人主要凭据是房地产行政主管部门颁发的房屋所有权证属于自然人的房屋房屋所有权证上标明房屋所有权人的姓名属于法人或其他组织的房屋房屋所有权证上标明房屋所有权人的组织名称 现实物业管理中具备业主身份的情况有三种：一是房屋所有权证书持有人;二是房屋共有权证书持有人;三是待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人 (二)业主的权利 在物业管理活动中业主基于对房屋的所有权享有对物业和相关共同事务进行管理的权利这些权利有些由单个业主享有和行使有些只能通过业主大会来实现 条例规定业主在物业管理活动中享有的权利包括： 1.按照物业服务合同的约定接受物业管理企业提供的服务 物业服务合同是业主与物业管理企业之间约定双方权利与义务的协议物业服务合同签订后物业管理企业负有向业主提供合同所约定服务的义务业主在支付了合同所约定的物业服务费用后享有接受物业管理企业提供服务的权利 2.提议召开业主大会会议并就物业管理的有关事项提出建议 业主大会会议是业主大会开展工作的基本形式业主大会由物业管理区域内的全体业主组成作为业主大会的成员业主享有提议召开业主大会会议的权利条例第十三条规定：经20%以上的业主提议业主委员会应当组织召开业主大会临时会议业主有对物业管理有关事项提出建议的权利促使物业管理能及时、有效地以符合广大业主利益的方式进行 3.提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议 业主公约、业主大会议事规则是规范业主之间权利与义务关系和业主大会内部运作机制的基础性规约这些规约在生效以后对物业管理区域内全体业主都有约束力而且这些规约的规定事关全体业主的共同利益因此每一位业主都有参与制定和修改这些规约的权利当业主认为有必要制定业主公约、业主大会文事规则或者认为现有业主公约、业主大会议事规则有不完善的地方可以提出自己有关制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议 4.参加业主大会会议行使投票权 业主对物业管理区域内重大事项的决定权是通过参加业主大会会议在会议上行使表决权的方式来行使的只要具有业主身份就具有参加业主大会会议的权利在业主大会会议上业主按照省、自治区、直辖市制定的确定业主在首次业主大会会议上投票权的具体办法或者业主大会议事规则约定的业主投票权确定办法对列入会议议程的各项物业管理事项进行投票作出体现全体业主共同意志的决定 5.选举业主委员会委员并享有被选举权 业主委员会是业主大会的执行机构具体执行业主大会决定的事项并就物业管理区域内的一般性日常事务作出决定它由一定数量的业主代表即业主委员会委员组成业主委员会委员从业主中选举产生作为业主的代言人履行具体职责为全体业主服务每一位业主都有选举符合自己意愿的业主委员会委员的权利同时业主作为业主大会的成员也都享有被选举为业主委员会委员的权利 6.监督业主委员会的工作 业主委员会是业主大会的执行机构它的工作直接关系到每一位业主的切身利益由于业主委员会委员也具有个人利益可能会怠于行使业主大会赋予它的职责有些素质不高的业主委员会委员甚至可能会作出损害业主利益的行为为了防止这种业主委员会委员侵害业主权益情况的发生督促业主委员会委员更好地履行职责保护业主的合法权益应当保证业主对业主委员会委员享有监督权如业主有权对业主委员会的工作提出批评和建议;有权知晓业主委员会的运作情况;有权了解业主委员会所作出的各项决定的理由;有权查询业主委员会保存的各项档案文件;有权制止并要求业主委员会纠正其不符合法律或者规约的行为等业主对业主委员会的工作行使监督权有利于业主委员会规范、健康地运作 7.监督物业管理企业履行物业服务合同 物业管理企业是基于和业主之间的物业服务合同为业主提供服务的经营主体与业主处于物业管理法律关系的相对方业主有权对物业管理企业履行物业服务合同的情况进行监督如业主有权对物业管理企业履行合同的情况提出批评与建议;有权查询物业管理企业在履行合同中形成的有关物业管理事项的各项档案材料;有权监督物业管理企业的收费情况;有权要求物业管理企业对违反合同的行为进行改正;等等业主对物业管理企业的监督权有利于物业管理企业更好地履行物业管理服务 8.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权 物业共用部位、共用设施设备和相关场地与业主所拥有的物业不可分割业主对拥有物业进行占有、使用、收益和处分不可避免地要牵涉到对物业共用部位、共用设施设备的使用业主和物业管理企业可以在不损害业主共同利益的情况下依法对物业共用部位、共用设施设备和相关场地进行使用但这种使用不能侵害全体业主的合法权益因此每一个业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用的情况享有知情与监督的权利 9.监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用 物业共用部位、共用设施设备专项维修资金是在物业产权多元化的情况下为了保证房屋的维修和正常使用依照国家规定建立的专门性资金专项维修资金属于业主所有其是否完好运行是否正常不仅关系到相邻物业整幢楼甚至整个物业管理区域物业的正常维护和使用关系到全体业主的共同利益因此专项维修资金的使用和管理必须受到业主严格的监督以防止专项维修资金被挪用使其得到合理的使用业主在专项维修资金的收取、使用、续筹、代管等各个环节都享有监督权 10.法律、法规规定的其他权利 除以上权利外业主还享有法律、法规规定的其他方面权利如在物业受到侵害时有请求停止侵害、排除妨碍、消除危险、赔偿损失的权利;有对物业维护、使用等方面的规章制度、各项报告、提案进行审议的权利;有为维护业主合法权益进行投诉和控告的权利等 (三)业主的义务 权利和义务是相对应的业主在物业管理活动中享有一定权利的同时还应当履行一定的义务条例规定业主在物业管理活动中应当履行的义务主要有： 1.遵守业主公约、业主大会议事规则 业主公约是业主依法订立的一种自我管理规约业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理业主的共同利益业主应当履行的义务违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定每一位业主都应当依照业主公约的规定行使权利、履行义务业主大会议事规则是业主大会运行应当遵循的规则它应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定业主通过缔结业主公约和业主大会议事规则来进行自我管理和自我约束有利于形成良好的物业管理秩序业主公约、业主大会议事规则对全体业主具有约束力每位业主都要自觉遵守业主公约和业主大会议事规则的规定 2.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度 物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等事项事关物业管理区域内全体业主的共同利益为了维护这种共同利益业主大会可以制定或者授权物业管理企业制定一系列的规章制度要求全体业主共同遵守每一位业主都有遵守这些规章制度的义务 3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定 业主大会的决定是全体业主共同作出的代表了全体业主的共同意志符合业主的共同利益理应得到全体业主的共同遵守业主委员会是业主大会的执行机构具体实施业主大会所作出的决定同时经业主大会的授权也可以自行作出对一定物业管理事项的决定业主委员会作出的决定业主同样应该执行 4.按照国家有关规定交纳专项维修资金 专项维修资金是保障物业得以正常维修改造的必要条件业主应承担缴纳专项维修资金的义务实际生活中有的物业管理区域内业主不缴纳或者不及时缴纳专项维修资金导致了物业的加速老化和毁损使物业贬值并危及到广大业主的生命财产安全这种情况必须得到改变 5.按时交纳物业服务费用 物业服务费用是服务合同约定的重要内容之一它是确保物业管理正常运行的必要前提是物业管理企业按合同约定对房屋建筑及其设施设备、绿化、卫生、交通、治安和环境卫生等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与业主生活相关服务所收取的费用物业管理服务行为是一种市场行为应当遵循等价有偿的市场原则业主在享受物业管理企业提供的服务的同时必须按照合同的约定按时