浅析房地产企业征收所得说的会计处理方法及其影响.ppt

浅析房地产企业征收所得说的会计处理方法及其影响,组员：吴梦梦唐滔刘萍张玉华费宇东孙斌黄逸斐汪晓龙陈纪华,为了加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理,2006年3月,国家税务总局下发了国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知(国税发200631号,也称“新办法”),自2006年1月1日起执行,国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知(国税发200383号)同时废止。下面我就先来谈谈该所得税的会计处理新方法。,房地产开发企业所得税的计算公式。房地产开发企业应交所得税的相关处理房地产行业所得税征收新办法对房地产业的影响,一、房地产开发企业所得税的计算公式。31号文件规定：开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品结算计税成本后再进行调整。据此可得，房地产开发企业所得税的计算公式为：当期预计毛利额=开发产品预售收入*预计计税毛利率；当期应纳税所得额=当期预计毛利额+当期实现的应纳税所得额；当期实现的应纳税所得额=当期会计利润+纳税调整增加额-纳税调整减少额；当期应纳税所得额=（当期预计毛利额+当期实现的应纳税所得额）*适用税率-以前期间累计预缴的所得税,二、房地产开发企业应交所得税的相关处理1、房地产开发企业预缴所得税的结果及相关处理2、未完工工程的税务处理,1、房地产开发企业预缴所得税的结果及相关处理由于存在期间费用和纳税调整等因素，企业利润总额不是按房地产开发项目分别计算的。而31号文件规定。开发产品完工后，要分项目结算调整毛利额与原预计毛利额的差额，计入完工年度的应纳税所得额。如果企业存在多个项目连续滚动开发所得税的计算就比较复杂了，如不能正确结转，预计毛利额要预缴所得税，企业当期实现的应纳税所得额也要缴税，就可能会造成重复纳税的现象。在国家税务总局关于修订企业所得税申报表的通知的申报表说明中，将从事房地产业务的纳税人开发产品预售收入按规定预计计税毛利率计算的预计毛利额作为纳税调整增加额处理，相应的完工结算时转回的已纳税的预计毛利额作为纳税调整减少额处理。据此，在开发项目完工时，此项差异应随着预收账款结转为主营业务收入而陆续转回，每结转一笔预收账款，应同时、同比例转回一笔原预计毛利，调整减少期应纳税所得额。这就要求企业单独设置开发项目预计毛利额调整应纳税所得额备查簿，分项目登记每一笔预计毛利额产生、转回时的时间及金额。开发成本、开发产品、预收账款、主营业务收入、主营业务成本科目也必须按成本计算对象进行明细核算，按会计制度的规定结转收入和成本。,具体的会计处理如下：（1）将开发项目预计毛利额并入当期实现的应纳税所得额计提企业所得税：借：所得税（当期实现的纳税所得额+预计毛利额）*适用税率贷：应交税金-应交企业所得税（2）上交企业所得税时：借：应交税金-应交企业所得税贷：银行存款（3）项目完工后，每将一笔预收款项结转为主营业务收入，就把与该预收账款对应的原预计毛利额作为当期的纳税调减项目，调减当期应纳税所得额，计提企业所得税：借：所得税（当期实现的纳税所得额-转回的原预计毛利额）*适用税率贷:应交税金-应交企业所得税,2、未完工工程的税务处理房地产开发有着其独特的特性,经常会给会计工作带来困难,其中比较有代表性的就是预期性。国税发200631号文中就针对这一点。它与200383号文规定的不同点在于,将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率。营业利润率与计税毛利率是不同的两个概念:营业利润=预售收入-计税成本-营业税金及附加-期间费用;营业利润率=营业利润/营业收入;计税毛利=营业收入-计税成本;计税毛利率=计税毛利/预售收入。,采用营业利润率预计企业所得税应纳税所得额直接并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税,并在当初不再考虑期间费用支出的多少;而采用计税毛利率是将取得的预售收入乘以计税毛利率后的毛利减去当期实际发生的与之相关的期间费用、税金及附加(按预售收入计征缴纳的税金及附加)。采用计税毛利率法更加科学、合理、合法:营业利润率法在取得预售收入的当期却不考虑纳税人实际发生的费用、税金及附加,一律实行统一比例,对完工应当对以前发生的费用、税金及附加进行“秋后算账”,从而给纳税调整会带来很多的麻烦;计税毛利率法,对实际发生的费用、税金及附加,已于发生的当期依法在企业所得税前扣除,待开发产品完工后只需考虑产品的计税成本问题。,当期未完工开发产品的税务处理如下:A、当期计税毛利额=当期预售收入预计计税毛利率;B、当期应纳税所得额=当期毛利额-当期期间费用-当期已交税金及附加;C、当期应交纳的所得税=当期应纳税所得额33%。,三、房地产行业所得税征收新办法对房地产业的影响(一)有利影响对预售收入的预计营业利润率作了适当调整对转借款发生的利息支出税前扣除问题有了新规定对开发产品成本、费用的扣除项目有所增加,相关项目内容界定更明晰,（1）对预售收入的预计营业利润率作了适当调整相对于原来“一刀切”的做法,新的规定更加合理,同时也降低了小城镇房地产公司的资金负担。（2）对转借款发生的利息支出税前扣除问题有了新规定房地产开发产品与工业产品相比,具有开发周期长和投入资金大的特点。开发企业筹措资金的渠道通常有以下几种形式:一是增资扩股;二是发行债券;三是预售开发产品;四是向银行贷款。在上述几种筹资形式中,向银行贷款是其主要形式。因此,国税发200631号文规定,开发企业只要能够出具从金融机构取得贷款的证明文件,其所属企业使用开发企业转借款支付的利息允许按税收有关规定扣除。,(3)对开发产品成本、费用的扣除项目有所增加,相关项目内容界定更明晰原国税发200383号仅规定了销售成本、土地征用及拆迁补偿费和公共设施配套费、借款费用、开发产品共用部位和共用设施设备维护费、土地闲置费、成本对象报废或毁损损失、广告费和业务宣传费、折旧等8项费用。其中有些项目含糊不清,内涵、外延不准确,国税发200631号文对此做出了明确的规定，从而便于企业操作,降低房地产企业的纳税遵从成本。,（二）不利影响对新办房地产企业减免税作了限制增加房地产企业采用关联交易转让定价转移利润的困难对新办房地产开发企业发生的广告费、业务宣传费和业务招待费税前扣除做出了新规定将原来较为含糊的“销售成本”定位为“计税成本”,（1）对新办房地产企业减免税作了限制国税发200631号文规定,房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠,同时规定以销售房地产开发产品(包括代理销售)为主的企业也不得享受新办企业的税收优惠。该规定将减少房地产开发企业通过滥用税收政策频繁新办子公司偷漏税款的企图。（2）增加房地产企业采用关联交易转让定价转移利润的困难国税发200631号文规定,依法借给全资企业的,全资企业支付的利息不得在税前扣除;依法借给全资企业以外其他关联企业的,关联企业借入资金金额在其注册资本50%以内(含50%)的部分,可在按金融机构同类同期贷款基准利率计算的标准以内据实扣除;超过注册资本50%的部分,其超过部分负担的利息支出,不得扣除。,(3)对新办房地产开发企业发生的广告费、业务宣传费和业务招待费税前扣除做出了新规定在现实生活中,很多房地产企业采取虚报“三项费用”,不仅可转移利润,而且可以无限期向后结转,导致房地产企业永远无账面利润。国税发200631号文对此作了调整,规定:1.开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数,至预售收入转为实际销售收入时,再将其作为计算基数。2.与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费,可以向后结转:按税收规定的标准扣除,但结转期限最长不得超过3个纳税年度。,(4)将原来较为含糊的“销售成本”定位为“计税成本”开发产品完工以后,按什么标准结算成本就成为下一步税收征管工作中至关重要的一环。开发产品不同于标准化的工业产品,其成本对象的确定具有不可比性、多样性和复杂性等特征,个案特征比较明显,因此,开发产品结算既不能简单地套用一般税收原则,也不能完全按会计制度执行。根据房地产开发企业计税成本标准涉及的内容比较多、问题也比较复杂的情况,国税发200631号文规定了“计税成本”结算的一般原则、主要成本项目的核算方法和扣除标准等三个方面内容,具体来说“计税成本”必须真实发生、必须符合国家税收规定、必须及时结转等要求。,（四）、总结国税发200631号文的出台,将对房地产企业所得税的缴纳带来深刻影响。一方面,