商业贷款培训资料.doc

_商业贷款一.商业贷款的概念指贷款人向借款人发放的用语购买自用住房的贷款，贷款人在发放该项贷款是，借款人必须已交付规定比例的首期购房款，并以所购住房作为抵押，在所购住房房产证未办法且办妥住房抵押登记之前，由售房商提供连带责任保证，并承担会够义务的一种贷款方式。二.贷款流程1.确认开放商是否五证齐全五证：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证（五证办理时有先后顺序的，一般看见商品房预售许可证就可以了）2.签订商品房预订协议书并交付定金。（交完定金置业顾问会给你说贷款所需资料，当然也有不着急的置业顾问，会再客户签订购房合同以后才告诉你准备贷款相关资料）3.按照协议约定时间，签订商品房买卖合同（签订合同必须本人签订，一次性付款可以代签，按揭必须本人签订）交付首付。4.开发商在房管局备案本套房子；（签订完购房合同，首付交完，开发商直接可以在网上提交备案）5.准备好按揭所需资料和银行约定时间面签（当银行面签订贷款协议）6.等待放款（一般1个月就会放款，但是结合新乡实际情况都在3个月左右，特殊时期可能也有更长时间的；例如，年底银行没有贷款额度了。）三.贷款所需资料1.首付款证明；（交完首付，开发商的发票）2.收入证明；（统一格式，置业顾问会给客户；单位开，如果没有单位需要自己找有公章或财务章的地方加盖）3.银行近6个月流水；（办理贷款人名下的所有银行户头都可以去出，流水是叠加的，越多越好，一般置业顾问会告诉你流水多少银行更容易批款，还款额是收入的一半，已婚的算两人）4.身份证（已婚的要夫妻双方）5.婚姻证明（如果是单身就不需要了）6.户口本7.个人征信（人民银行开）四.引深的一些问题：1.契税什么时候交？契税必须在办理房本之前缴纳，因为办理房本的时候需要提供契税完税证明，如果名下无房，还必须去户口所在地房管局开具无房证明100元，并且无房证明有效期只有1个月，如果超时必须重新开，所以建议用的时候再开）2.契税应该缴纳多少？以往缴纳契税的标准是第一次购房，购买90平以下的房子缴纳总房款的1%，90-143平的房子，缴纳总房款的2%，144以上的（包含144）需要缴纳总房款的4%，非首套购房统一缴纳总房款的4%。目前最新政策契税交法：90平以下契税1%，90平以上的1.5%，如果是二套住房90平以下也是1%，90平以上2%，）另前段时间推出的契税减半政策，哪是房管局有规定时间才可以享受的，时间范围是2015.7.6-2015.12.31这期间备案的房子，可以享受契税减半。3.贷款额度？年限？都是如何计算的？办理贷款人，男士年龄上限是65岁，女士是60岁。例如：今年你40岁，贷款最长年限就是65/60-40=25/20.就是贷款最长年限是25/20年，如果今年你30岁那么就是65/60-30=35/30请问那最长年限是多少？4.商铺贷款：商铺贷款和房屋贷款相差不是很多，不同的地方就在与首付的比例，以及贷款的年限问题。买商铺如果贷款，只可以带总款的50%，而且贷款仅可以带10年。5.商业贷款是否可以提前还款？提前还款是绝对可以的，但是不一样的银行有着不一样的政策；但是提前还款必须还满一年才可以申请办理提前还款；提前还款可以提前部分还款，也可以提前全部还款；6.如果政府调贷款利率，已有贷款客户是否跟着变动？银行面签的时候，协议上会有专门一条关于利率调整这部分规定，请回家查阅。都会跟着调动，一般有按期调动或定期调动，说白了就是会跟随政府变动。7.如何区分是否是首套贷款和二套贷款？ 名下无住房贷款，算一套贷款，首付25%，名下有贷款，算二套贷款，首付40%，如果名下贷款还清，依然算首套贷款，首付25%。如果名下有车贷或者商铺贷款，那么算第几套贷款？8.按揭贷款的房子是否可以进行交易？完全可以，但是必须提前把剩余贷款还完，然后再进行交易。9.等额本息和等额本金是什么意思？等额本息最重要的一个特点是每月还款额度相同，银行默认的还款方式。本质上就是本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减，月还款数不变。前半段所还利息比例大，本金比例小。还款期限过半以后逐步转为本金比例大，利息比例小。等额本金最大的特点是每月还款额不同，逐月