中原深圳综合体项目金中环国际广场营销策略

金中环价值体系整合策略,深圳中原物业顾问有限公司2005-7-28,中国地产商域网,金中环价值体系架构,第一部分：我们的使命第二部分：高起点的营销战略第三部分：倾情演绎及推广第四部分：价值及价格策略,第一部分：我们的使命,我们的使命,在经过前几次的沟通讨论之后，大家对金中环的物业属性以及金中环未来的宣传方向取得了一致的看法。,CBD国际会展地铁中心生态商务综合体,如何打造金中环的“城市名片”效应，如何树立金中环在CBD的领导者地位，将是本项目下一步的重中之重。这次就将金中环的价值资源进行重新整合。,使命二低成本高价格快销售,使命一树立金中环在CBD的领导地位形象,我们的使命,打破CBD写字楼高层销售禁区的神话，达到销售价格和速度的双赢，树立开发商的品牌。,第二部分：高起点的营销战略,金中环核心价值提练,白金地段CBD商政核心（顶级商务、政府办公、中心花园近在咫尺）会展中心几乎成为金中环的配套地铁中心全球罕有双地铁物业（坐拥地铁中心之上）商业配套在众多物业中，拥有中心区最大的商业配套（近24000平米的商业面积）交通系统三首层（廊桥、地面、地下）概念，地下5个交通出口，使得不出地面便可以到达中心区各个功能区；商务配套中心区规模最大（10000平米），功能最全的豪华商务配套。,以上这一切将构成金中环的价值基础，我们一系列的产品价值提升，以及造就金中环的历史地位。,营销战略缘起,差异化将树立金中环在CBD的个性化形象和地位；差异化将体现金中环的核心价值；,整体营销战略,以4P差异化营销理念，重新构造金中环价值体系，将商务的概念做到顶级。树立金中环城市名片形象,建立金中环在中心区的领袖地位.,Products,remium,personaliy,popularize,4P,整体营销策略（4P价值体系）,premium高附加值差异化,popularize推广概念差异化,personality个性化服务差异化,products产品差异化,整体营销战略（4P价值体系）,CBS城市商务综合体,CBD、会展中心商业/商务配套、双地铁、交通体系,五星国际酒店公寓,大开间写字楼,酒店式商务公寓,小开间写字楼,通过对金中环的产品结构进行调整，整合产品资源优势，做到产品多元化，实现相互促进和互补，完善产品功能，使产品跳出单纯写字楼的概念，打造CBD商务旗舰。同时不再使项目仅仅局限于CBD的圈子，更是站在一个城市的发展高度来看待金中环。前面所讲的4P营销差异化理念，将会融合到项目的各个产品中。,金中环各产品4P解构,金中环各产品4P解构之酒店式商务公寓,products产品,CBD唯一酒店式商务公寓,面积从37147平米，户型从单房3房，满足高端商务人士需求；,门厅、大堂、电梯间等五星级豪华装修，体现商务人士的尊贵；,室内带有国际品牌豪华基本装修（800元/平米），由客户购买后根据个人实际需要进行家具电器的陈设摆放；,知名品牌酒店管理将成为高附加值最主要的部分；,酒店商务公寓（4P价值体系）,酒店商务公寓（4P价值体系）,完全按照酒店公寓的管理模式，使客户享受五星级的商务感受；,personality个性化服务,通过样板房装修，营造复式夹层，使空间多功能化，更加体现CBD寸土寸金。引发客户对CBD商务空间概念一次新革命。操作方式一：由客户购买后自行装修复式夹层操作方式二：由开发商统一装修，其建造成本将计入销售价格中；,premium高附加值,酒店商务公寓（4P价值体系）,金中环1号商务别墅CEO私享空间,popularize推广概念形象,酒店商务公寓（4P价值体系）,金中环各产品4P解构之酒店式写字楼,酒店式写字楼（4P价值体系）,products产品,CBD唯一酒店式写字楼,小开间写字楼面积从117239平米，满足成长性公司；大开间写字楼面积从314411平米，满足大型公司；,大堂、电梯间、公共空间等按照五星级酒店风格装修，体现出办公环境的档次形象；,完全毛坯交楼，由购买公司按照自身需要进行装修；,16米大堂挑高，彰显气势形象；生态玻璃幕墙CBD最高速电梯,CBD5A甲级智能化写字楼30个生态空中花园生态与人文,知名品牌酒店管理将成为高附加值最主要的部分；,在深圳写字楼开创酒店式服务先河，可满足不同类型、不同规模公司的一些个性化需求，节约了公司的资源，同时也提升了公司的形象。,personality个性化服务,用车接待服务安排会议服务个性化清洁服务临时待客服务,预定服务托管服务代租赁服务医疗保健服务,酒店式写字楼（4P价值体系）,premium高附加值,三大无形资产时间成本、投资成本、机会成本；,全楼实现无线上网不论何时何地保证网络畅通，随时与世界保持沟通；,超大电子屏幕个性化信息服务；,展示贸易大厅与会展形成共鸣，为企业提供永不落幕的舞台；,EMBA培训中心全面提升金中环知名度，为客户提供了充电空间，也为后期可持续性发展打下良好的空间；,酒店式写字楼（4P价值体系）,无线上网移动化商务通过一定的技术支持，使客户不论是在金中环的任何一个角落（公寓、写字楼、裙楼），都可以随时随地上网，便利快捷，实现移动化办公。,premium高附加值,酒店式写字楼（4P价值体系）,大型电子屏幕个性化信息服务可考虑在写字楼大厅中设置一块大型电子屏幕，可有针对性的为金中环客户进行全天候的个性化信息服务。当然，同时也可以对外经营，播放一些产品广告及相关信息发布。通过电子屏幕，形成内外信息交流的平台。,premium高附加值,酒店式写字楼（4P价值体系）,展示贸易大厅永不落幕的表演舞台在6楼专门设计一个展示大厅，内部划分为许多标准单元，对外可租售，公司可用来作为企业产品的形象展示窗口，同时又可以为开发商带来长期收益。该展示大厅通过与电子屏幕、无线上网等诸多元素的结合，使金中环集展示、办公、商贸洽谈、信息交流于一体，随时进行看样订货洽谈，商务效率。,premium高附加值,酒店式写字楼（4P价值体系）,EMBA培训中心CEO加油站（打造金中环的文化中心形象）在6楼会所设置培训中心，通过与深圳知名学院培训机构合作，在金中环设立一个长期固定的培训中心。据悉，超过70的EMBA学员来自各公司的核心管理层，担任副总裁及以上的职务，另外还有一些政府高级公务员。参加EMBA课程的学员大多由公司支持，在深圳，随着越来越多的企业与国际接轨，越来越多的企业管理层开始重视EMBA教育。让更多的商务人士认识金中环，让更多的人了解金中环。,premium高附加值,酒店式写字楼（4P价值体系）,CBD独有酒店式纯高层商务空间,popularize推广概念形象,酒店式写字楼（4P价值体系）,金中环各产品4P解构之超五星国际酒店公寓,CBD唯一酒店式公寓CEO个性空间,面积从30127平米，户型从单房3房，满足CEO的个性需求；,门厅、大堂、电梯间五星级豪华装修，完全可与周边五星级酒店相媲美，彰显入住者的尊贵；,products产品,室内完全遵照五星级豪华酒店装修（1500元/平米），提供不同风格套餐供其选择，充分满足高端客户（自用/投资）的购买需求，全面提升金中环的形象档次；,五星国际酒店公寓（4P价值体系）,personality个性化服务,菜单式服务内容选择，充分满足如著者的个性化需求；,五星级酒店服务内容，完全满足多样化生活需求；,五星级酒店装修，国际化公寓管理；,完善的硬件设施，严格的保安管理绝对确保个人隐私，打造深圳最为严格的私密性管理，真正享受个人的王朝空间；,五星国际酒店公寓（4P价值体系）,premium高附加值,享用金中环所有休闲、商务配套，时空被无限放大；,时间成本高效的交通+白金级地段+良好的硬件规划，从容把握生活和工作的脉搏，25小时全球同步商务成为现实；投资成本CBD初具规模，其商政核心圈效应才刚刚开始，与北京、上海等中心区相比，才刚起步，未来发展及升值空间巨大；机会成本高端商务人士云集金中环（写字楼、商务公寓、高端商务配套、会展中心），会展经济刚刚腾飞分分钟把握未来成功机会；,三大无形资产时间成本、投资成本、机会成本；,酒店享受，公寓价格，实现良好的性价比,知名品牌酒店管理将成为高附加值最主要的部分；,五星国际酒店公寓（4P价值体系）,popularize推广概念,金中环压轴力作。王座超五星国际酒店公寓,五星国际酒店公寓（4P价值体系）,以上构成了金中环在CBD独一无二的产品，在该阶段将会奠定在CBD的领导地位。,价值核心基础+独特产品+4P差异化理念,第三部分：倾情演绎及推广,演绎原则,一个中心三个基本点以金中环统一大形象为中心，整体形象明确以三个不同性质产品形象为基本点。赋予各不同产品鲜明的个性及形象,金中环统一大形象,CBD一站式商务王座,CBD凸现区域价值一站式商务：功能综合性、便利性（具体见前面4P诠释）商务王座：气势、尊贵、地位,金中环“商务王座”的统一形象,五光十色的灯光不停地在大厦转动，有快捷的、有静止的；有闪烁的、有渐变的。,商务王座,21世纪的动感建筑，成为新一代的沟通企业标志。,各阶段推广演绎形象,配合形象的相关活动安排,第四部分：价值及价格策略,金中环价格策略,金中环价格策略之金中环1号,金中环价格策略（金中环1号）,通过复式隔层，增加项目附加值。,金中环价格策略（金中环1号）,世金汉宫位处深圳罗湖区深南东路与和平路交汇处，为世界金融中心项目的住宅部分，即世界金融中心的B/C栋。世金汉宫由两栋23层高楼组成，B栋公寓建筑面积19943.34，C栋公寓建筑面积14601.47，总共718套。户型面积从30.9564.97，复式双套房（两房两卫一厅一起居室）。地处蔡屋围金融中心区、东门商业区、国贸商业区三大商圈的中心。优越的地理位置、迅畅的交通条件、完美的生活配套、现代的建筑设计、绝版的复式户型、顶级的硬件装修、五星酒店级的物业管理。,金中环价格策略（金中环1号）,金中环价格策略（金中环1号）,通过与世金汉宫对比，考虑到项目未来实际销售考虑（速度、价格相平衡、未来的不确定因素），价格上将会略高于世金汉宫。,16000元/平米,金中环价格策略之酒店式写字楼,金中环价格策略（酒店式写字楼）,由于写字楼起步就在24层以上，而且推盘时间又是中心区写字楼推售高峰，所以采用层差错位来拉开与竞争对手的距离，保证销售速度。,金中环价格策略（酒店式写字楼）,金中环价格策略（酒店式写字楼）,16000元/平米层差控制100元左右价格区间1500017000元/平米,从以上可以看到，与目前CBD写字楼相比，有较大的性价比优势。,金中环价格策略之王座.超五星级酒店公寓,金中环价格策略（酒店公寓）,位于深圳主干道深南大道上的Farsercorporateresidences,futian,地处城市中心商业地段，距离深圳高交会馆和商业金融中心近在咫尺。毗邻深圳报业大厦，与深圳高尔夫俱乐部仅一路之隔，西邻香蜜湖水上乐园，信步可达香蜜湖地铁站和公交车站，交通网络四通八达。Frasercorporateresidences,futian是由在全球处于领先地位，致力于为住客提供金牌标准化服务的著名Fraserservicedresidences精心管理的一家新型服务公寓。,辉盛庭酒店公寓,金中环价格策略（酒店公寓）,泰格公寓坐落在中国南部现存最大的外国人集中的国际化高档居住区之一的蛇口。由招商地产投资，新加坡辉盛管理公司所管理。泰格公寓共计232间套房，从精致的单人公寓到经典的四房公寓满足多样化的市场需求。每套公寓内配备齐全的厨房。每日房间清理服务，多班次穿梭班车服务为商务，休闲出行提供便利。兼备国际酒店的豪华，舒适与公寓便捷，温暖的氛围。,泰格酒店公寓,金中环价格策略（酒店公寓）,通过目前深圳最好的2个酒店公寓（准五星级）可以看到，目前的市场租金价格在710元/平米/天之间。户型不同，租金价格会有所浮动。说明:以上物业只租不售，实质上是完整的酒店经营，所以在租金价格较高，但是价格相对同星级大酒店（服务、配套等差异）要低。,金中环价格策略（酒店公寓）,金中环价格策略（酒店公寓）,参照酒店圣廷苑、五洲宾馆、景轩酒店如果按照目前这些五星级酒店的会员租金价格来看，基本达到20元/平米/天,金中环价格策略（酒店公寓）,由于项目要完全销售，考虑到物业管理及运营成本等因素，所以预计租金比酒店略低：平均7元/平米/天=210元/平米/月,金中环价格策略（酒店公寓）,收益还原法是以投资的角度，将