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浅析国有企业物业管理存在问题及走向市场化的建议铜川实业陈家山分公司李培成中国煤炭新闻网2014-4-18 随着大型国有企业主业后勤分离的改革，国企物业管理社会化成为必然趋势。物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。自从我国第一家物业管理公司1981年在深圳成立以来，至今已建立了市场化、企业化、专业化、社会化的物业管理体制。物业管理已逐渐被人们认识和接受。但国企分离出来的后勤管理只是在形式上成立了物业管理机构，还没有真正脱离原企业，与市场化的物业管理还相距甚远。国企物业管理公司要想在市场中生存发展，必须调整发展方向和发展思路，找出适合发展的对策，从而推动国企物业管理企业最终走向市场化。 一、国企物业管理现状及存在的问题 由于国有企业物业管理主业、后勤分离以来，大多国有企业物业管理不能适应市场经济发展的要求，管理体制落后 、经营机制不活 、服务意识不强 、市场意识滞后 、经 营业绩不佳，很多企业物业管理部门没有经营、拓展、投资较大项目的独立自主权和决策权 ，严重地制约了国有企业物业管理走向市场的步伐，导致了国有企业物业管理的经济效益相对较差。国有企业物业管理主要存在以下三个方面 的问题： （一）物业管理模式社会化程度较低 国有企业物业管理部门名义上都独立核算，可是物业 管理部门的人员、资金、办公设施都由国有企业自身控制。物业管理部门主要就是对上级负责。由于机制僵化，观念陈 旧，经营者积极性不高，市场运作程度较低。国有企业重视房产建设，轻视房产管理，这就造成业物业管理在旧有体制 下具有封闭性、福利性和无偿性的特点。这种简单的“房管”模式已经不适应社会化、专业化 、现代化的物业管理需要 。 （二）物业管理费用主要来源于企业自身 国有企业的房屋建设基本上都是福利性的，房屋基本上提供给企业职工的住宅。当房屋设施发生损坏需要维修时，职工不承担或只承担极少的维修费用。房屋的取暖费、物业 费、卫生费基本上也都是国有企业自身补贴，物业管理部门向职工收取的费用相对少。随着国有企业房产改革深入，许多国有企业职工将自有住宅出售给企业外人员。这部分住宅产生的取暖费、物业管理费和卫生费应该有购买房产的企业外人员承担，但是目前的物业管理部门却很难完成正常收缴。 （三）物业管理职工整体素质不高 国有企业物业管理部门需要的人才难以引进，职工由国有企业整体分配与安置，物业管理部门只能被动接受，人员相对老化，综合素质相对较低。许多职工对物业管理的概念还停留在修修补补，收收费用上，缺乏一种成熟的物业管理经营概念，跟不上日益发展的物业管理需要。他们没有意识到成熟的物业管理，它的职责不仅仅是保洁、治安综合治理、绿化养护，而是要与住户共同营造完善、温馨、文明的现代生活氛围。 （四）住房和公建设施陈旧 国有企业的家属住宅区建设多数年久失修，水电亏损严重，维修欠账多国有企业住宅区大部分住房都已超过二十年，房屋及公建设施年久失修，小区内道路、绿地破损严重；线路、管路都已经老化，跑、冒、滴、漏现象严重；线耗、电耗、水耗都远远超出国家标准，造成物业代收水电费用亏差大，这些都需要巨额的维修改造经费。然而职工住房本身就售价低，所以提取的住房维修基金（按23提取）相对较少，这对于零收费的国企物业管理部门来说无易于一个沉重的包袱，每年只靠拨款经费远远满足不了如此巨大的改造费用，这也是国企物业管理走向市场的绊脚石。 （五）科技化程度低，服务质量差 国企物业管理部门多数由国企后勤转制形成，从业人员普遍素质低下，不具备专业管理知识。科技化程度低，许多工作都是单纯依靠手工方式进行管理，不仅工作量大，而且容易出错，住户满意率低。还有治安、防卫、清洁、绿化以及设备设施的维修保养都是如此。不但耗费了人力、物力、财力，而且很难达到规范化的管理效果，直接影响了国企物业管理部门科技化程度的提升。 （六）缺乏品牌战略意识和诚信意识 国企物业管理部门在名义上按照国家的要求大都已经与原企业剥离，而且经过多年的改革取得了一定的成就，但与原企业之间的关系还没有从根本上理顺，仍是原企业的下属单位。人、财、物受原企业控制，领导任免权也由原企业决定，所以国企物业管理公司以满足于服务原企业为目的，市场意识滞后，不能自主经营，更没有企业中长期发展规划目标，缺乏品牌战略意识。对业主作出的承诺，由于资金等原因往往不能落实，管理比较混乱，服务意识落后，服务质量差，缺乏诚信意识。 二、国企物业管理公司走向市场化的建议 （一）转变观念，提升管理水平，增强市场竞争力 国企物业管理公司应在政府和企业的扶持和帮助下，摒弃原有不思进取、吃大锅饭的思想，更新观念，让职工认识到服务是物业的根本；增强职工的危机感、紧迫感和责任感；坚持服务创新，提高服务质量。在做好服务的同时，可以通过增加多种经营方式来提高物业管理的经济效益，实现物业管理资源的优化配置，不断提高物业管理企业的市场竞争力。尽快实现企业化经营，社会化服务，专业化管理，市场化运作的管理模式。由于住户对企业物业管理服务以及企业物业管理商品化的概念淡薄，因此，这一过程，必须依据企业的实际稳步进行，开拓创新，找准管理方式转变的切入点。 （二）规范物业管理的收费制度 国有企业实行主辅分离以后，物业管理应该逐渐实现 自负盈亏的状态，这就要求物业管理的收费应该进一步规范化 。国家发展改革委、建设部制定的物业服务收费管理办法第二条规定：物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场 地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。国有企业物业管理要实现收费规范化应该从以下几个方面着手：首先，应该加强住宅基础设施建设，抓好住宅区道路、垃圾处理设施、绿化设施等的基本建设改造工作，完善生活区基本设施的功能，为广大住户创造了优质的生活环境，只有基础设施改善了，广大住户才能真正感受到与以往不一样的物业服务；其次，应该签订物业服务合同，这是物业收费的依据和基础，所以国有企业应该根据国家物业管理的法律规定，结合本企业的特点，制作出完善合法的物业服务合同；最后，应该根据物业服务合同兑现自己的物业服务，在住宅设施维修、住宅绿化维护等方面做到让广大住户满意。 （三）改革用人机制，努力提升职工队伍素质 后勤社会化后对国企后勤职工提出了更高的要求，为使物业管理企业尽快走向社会适应市场，就必须加快培训人员步伐。通过对从业职工进行专业化系统培训，来提高他们的专业水平和服务意识；做到优胜劣汰。改革用人机制，引进一些知识型、创新型管理人才，采取多种形式、多种渠道培养人才，挽留人才，造就更优秀的管理队伍，全面提高职工素质，增强企业竞争能力。只有这样才能更有效地组织、协调和指挥公司规范化工作。才能使物业管理真正成为专业化的并具有一定社会地位的品牌公司。 （四）建立物业管理信息系统，实现智能化管理 随着物业管理公司的扩大，传统的管理模式已不能适应时代的要求，必须建立以科学技术、网络技术为基础的物业管理信息系统，逐步实行智能化管理。建立物业管理信息系统，可以改变以前单纯依靠手工方式的管理模式，在收费、设备控制、排班机制等岗位上运用计算机辅助物业管理技术，可以帮助管理者将分散、孤立的各类物业信息整合纳入到统一网络物业信息平台，实现企业动态资源的过程控制，提升管理水平，达到高效、及时、规范、有序的效果。通过多种信息化手段加强与住户的沟通，提高客户对物业服务的了解和认可，从而提高客户的满意度。 （五）建立健全相关法规制度，推进物业管理走向规范化发展轨道 我国的物业管理在立法方面仍处于滞后状态，法律、法规不健全，缺乏系统性，这种状况严重影响了物业管理行业的健康发展。因此建立健全物业管理政策、法律，规范物业管理行业行为，加大物业管理执法力度是当务之急。其次，应建立物业管理市场竞争机制，规范招投标行为。健全物业管理企业的资质审查和等级评定制度。物业管理企业类型多样，素质参差不齐，因此必须规范企业的设立条件，控制企业数量，提高企业素质，增强行业的竞争能力。再次应加强物业管理的法制舆论宣传，增强人们对物业管理的消费意识，提高业主对物业管理的理解度和参与意识，使广大业主明白自己作为物业管理消费者所具有的权力、责任、义务。物业管理只有依靠法律、法规引导、规范和调整，才能向高层次、高水平发展。 （六）加强诚信经营意识，建立品牌企业 国企物业管理企业要想在市场竞争中取胜，必须以诚信经营为宗旨，以客户满意为目标，物业管理服务是关键。一流的物业必须配以一流的管理服务。物业管理公司应结合实际需要，在探索和实践中建立物业企业诚信经营管理体系，开展诚信服务，主动接受业主监督，提高服务意识和服务技能，按照塑造品牌的标准要求，通过规范、科学、高效、严谨的管理，为业主提供优质服务，强化物业管理企业的诚信意识，提升物业管理企业的社会公信度。 三、结束语 管理是企业永恒的主题。市场经济是不断促进企