冯仑：滨海新区房地产形势与展望.doc

滨海新区房地产形势与展望2005-12-12主讲嘉宾：冯伦主持人：冯仑先生我们并不生疏，因为在开发区就有冯仑先生的项目，现任万通集团董事局主席，冯仑先生还是原国家体改委成员、北京万通集团董事局主席、全国工商联住宅商会轮值主席，中国房地产协会城市住宅开发委员会副主任委员，在中国的房地产界享有“地产思想家”的美誉。他曾获得经济学博士、政治学硕士和法学博士学位，自1991年开始领导并参与了万通集团的创建及发展工作。1993年，领导创立了北京万通实业股份有限公司，参与创建了中国民生银行并出任该行的创业董事，策划并领导了多家企业的收购及并轨，使万通集团在几年内实现总资产逾30亿人民币。冯仑：大家上午好！非常高兴来到咱们泰达，也是开发区，现在也是万通的娘家，一起来探讨一下房地产今年的情况，和大家感兴趣的明年和后年发展的一些重要问题。讲房地产的事情，有很多种讲法。刚才唐总也已经介绍了一些情况，我想是不是这样，总的来看房地产有三个层面的问题：第一房地产公司的状况，一个是行业的状况，再一个是市场和趋势。我从这三个方面，跟大家讲一下我们怎么思考这些问题。这样有助于除了关心眼下的市场，还掌握背后的规律。 从中国来看房地产企业，我们从小到大的来说，企业是什么状况？现在将近4万家房地产公司，这些公司在北京、上海还有广东三个区域，也就是三极。长三角、珠三角和京津塘这三极，占到全国房地产公司的2/3。北京有将近3000家，天津有将近2000家还多一点，上海有3000多家，将近4000家，这三个地区就占据房地产公司的2/3，创造市场的供给也占到2/3左右。从公司的规模来说，全国前十大公司这几年北京占三个，上海一般是两家，广东会有三家，其余地区有两家。也就是说，前十大房地产公司也有80的大公司集中在这三个地区，从区域来看集中度非常高。 从公司投资者的构成来看，70现在是民营的，这是在今年以前。在今年最后一个季度出现了一个变化，未来的结构发生很大变化。公司的数量有70是民营，市场的潮流、市场的影响力是民营占据的，但是今年上个月，国资委公布了国有房地产企业，特别是169家当中已经确定了11家作为未来房地产主业，计划还有5家，一共是16家，也就是国有大型房地产公司在国资委有16家。这16家目前在今年已经开始陆续参与大规模土地拍卖。也就是说，在今后三年之内，在市场的供应格局来看特别是普通住宅格局来看，国有有很大的上升，在前十位排名上，大概一半以上是国有。现在只有两家是国有，就是前十位当中，其中有一家是万科，国有是相对的大股东，其中有华润。另外一家就是金地，投资者的成分在今后几年市场的影响力，国有企业在普通住宅市场会有非常大的比例，这也符合政府调控房价的意图。 最后讲到今年的形势，企业的构成对今年的形势发生很大的变化。另外就是从企业的经营模式来看，中国将近4万家房地产公司，经营模式基本上是趋同的，都是讲的香港模式简单的买一个地，然后规划、施工，最后把房子卖出去，每平米加一点钱，相当于制衣厂增的加工费，全国公司80都是这么做生意的。在美国最发达的市场，有20多万家房地产企业。这20万家房地产企业做我们所谓开发的这种企业连1/10都不到，大部分是行业中的服务性，包括金融服务、包括物品部件的服务、包括物业管理、包括建筑施工等等各种项目。也就是说，行业的成熟不光是企业数量，而是企业物业的细分和经营模式的不断改进。我们现在的问题是跟行业的发展不成熟有关系。企业全部是一种方式跟银行打交道，然后一种思维，一种业务模式来经营，所以的话会出现问题。 这是基本企业的情况，从企业来看，目前在战略选择上，企业想什么问题？从全国来看，最大的公司，今年大概有四个问题是所谓企业家、房地产的企业领导人想的最多、做的最集中、议论也是最多的。 第一个问题，资本规模如何扩大。以往在宏观调控以前，房地产公司大家知道对银行的依赖非常大。宏观调控以后既收紧了银根，又收紧了地根，大的的房地产公司要发展就转向股本融资，包括上市，甚至通过信托来变成资本，所以今年以来，著名的一些公司在股本融资上有很大的变化。包括可转债，最近中国境内最大的地产公司，资本规模最大的是瑞安，也在做私募，加起来资本金超过10亿美金。现在包括顺驰也在做私募，包括富力，只有资本规模迅速扩大，才能减少银行在资本融资当中的比例，这样才能形成财务的安全性。另外跟国际上合作比较容易。目前上市房地产公司资本规模最大的是万科，26亿，第十位最小是六到七亿。现在万通在泰达投资以后是13亿股本。 第二件事，思考最多的是战略模式的选择。现在全国大地产公司想的问题是：我作为一个企业，到底今后作为什么样的模式来推动公司的发展？现在有三种选择，在战略上。 第一种，住宅公司，我纯粹做住宅别的什么都不做。这种以万科为代表，万科今年产量是将近1800套标准，全国最大的公司也是12000套新房，和将近2000多万套的普通住房。万科只做住宅，其它的什么都不做这是一种选择。这个有富力、顺驰、绿地，很多公司都在做这条路。万科更简单，住宅房只做郊区的，所以万科是以美国OT HOME为标杆的，但是实际上更接近于日本的大和房屋，所以现在万科大量住宅是跟日本合资。这是纯粹的住宅产业。 第二种，传统的综合开发公司。大部分国企现在都在用这个方式，因为有政府的土地资源优势、银行融资、政府工程，所以在一个地区有相对的垄断，于是既做中档房，也做高档房，也做经济适用房，另外又做商业、也做办公楼，什么都做。北京首创、上海的城头等等这些公司都属于综合开发模式。这些综合开发模式大部分都是国企，而且都是地方国企，这些公司根据过去的经验，基本上资本规模非常大，但是经济效益和市场影响力非常小。这是第二种战略。 第三种，就是万通、富力现在做的选择，就是所谓的美国模式，完全的美国化。也就是说，我们越来越像美国的现代开发商，第三代开发商。这个公司在价值创造上，越来越下功夫，在高端市场上创造附加值，简单说万科的模式相当于一个工厂，美国模式像万通这样选择更多是厂长，更多的像张艺谋，大的导演。 如果举一个例子，做衬衫，我知道在中国加工衬衫卖给国外赚100块，万科就是工厂，制造加工费占12块。POLO订一个牌子，创造面料、市场营销，占到45块钱，其余的是各个渠道。 未来三种模式比较是这样的，如果赚100块钱，万科刚才讲到是在中低端靠规模成本挣加工费，规模巨大。另外一种像万通要做的，POLO的工作，是在大规模价值创造和上游来供应，来赚我们希望的45块钱。传统的模式，城建和我们讲的综合开发的模式，他们实际上是连10块钱都赚不到。我们说只能是政府和商业职能全部搅合在一起，投资分析师和领导一看都不赚钱，最后赚钱不赚钱都说不清楚。政府说你拿了我的钱，我也没有跟你要利息，企业说了我一亩地给增值多少，最后都算不清楚。 第三个问题，想到公司如何持续稳定的增长资源的来源，更重要是内部的治理结构，究竟你是选择私人公司，还是跨地区、或者海外的合资。这是推动战略选择公司的一个组织架构的模式。这是今年讨论特别多的话题。 第四问题讨论最多的是社会责任。一方面，媒体和公众对房地产定位的打分非常低，暴利、腐蚀干部、质次价高、不负责任、纳税矮人，差不多这样的定位。但是行业本身也在完善，然后提出更多的自律，包括怎么样来行使自己的权益，包括推动社会责任的承担，另外做一个完善的企业公民。也就是说，房地产企业本身及领导人也在积极适应社会和公众对他的要求。不断地完善自身的道德形象，这是今年主要谈论的。然后房地产企业领导也会出席各种各样的活动，来校正大家对房地产企业的形象的看法。这是今年的四个热点问题，在房地产企业当中。 第二个方面介绍一下行业状况。实际上从中国房地产行业总体发展水平来看，相当于全球战后的头十年。也就是说，我们现在发展整个行业的水平，相当于美国30年代的GDP的水平，按照购买力计算。也就是说，我们进入了一个以住宅需求为主导的快速的增长的房地产市场发展阶段。这个阶段的主要特征是以住宅产品为主导快速发展，大概在战后十年时间。现在全国GDP分成三个梯次，发展最快是北京、上海、广东，GTP在5000美金左右，发展到7500美金。我们按这个来算相当于战后一个时期。也就是5000美金相当于战后快速发展的美国时期。 第二个台阶，省会城市在3000美金左右。全国平均GDP是1400多。按照整个国际上的经验，在GDP6000到10000美金这段时间，属于住宅快速增长的时期。我们现在整个的状况如果从全国来看是1400美金到6000美金，从省会是3000美金到6000美金再到一万美金。从行业来看基本上在6000美金以下。住宅市场由于中国人口众多，大家对住房的观念，特别是拥有产权的观念这么顽固，所以在新房市场，在一个住宅产品为主导的市场，今后十年左右仍然是一个最好的黄金时期。这是通过国际比较对行业的判断。除非中国不走现代化经济增长的道路，否则这个规律是确实存在的。 另外从行业发展来看，中国现在的快速增长出现了一个非常好的体制和法律的制度。所谓体制上的根本制度是住宅市场化被所有中国普通老百姓接受。通过市场解决住宅，根本颠覆原来的住房体系。这样为未来的市场创造一个购买和租赁的基础。我去过北朝鲜，他们基本上跟我们60年代末、70年代初的时候一样，人根本不知道自己要去买房子。这是最大的根本性的制度改变，创造了我们未来增长的需求。 第二从法律上来说，出现一个根本的制度，就是物权法，承认公民对于私有财产合法的权利。这个物权法带动了一系列商业、工业，跟我们相关的房地产相关的法律体系都要改变。只要是公民就保证你花了钱拥有的资产是合法的，而且长期拥有。对于推动大家积极地投资房地产是非常好的。所以这两点创造了非常好的制度和法律的保障。今后才能够大的规模的增长。 我觉得行业整个基本的十年是非常乐观的，但是不要忘记了我们的乐观是讲住宅市场为主导的房地产市场。至于其它的产品还会有很大的变化。 在行业当中另一个问题是组织。目前这个行业是怎么组织起来的？行业，大家知道，除了建设部还有央行政府宏观管理部门之外，在行业组织上有三大组组织来联系、指导行业的发展和规律。这三大组织第一是房地产协会，隶属于建设部，是由建设部党组织直接来任命的，可以提名、任命行业领导、协会领导。这个协会承担的功能是政策的解释者和传统大型国企工程建设单位的会员基础和联络。主要是大型的建设施工单位。它的作用就是政策的解释者和联系大型国企和施工单位。讲可能不这么讲，但是定位是这样的。人员是由建设部任命的。 第二个，中国的工商联下面的房地产商会。房地产商会上次也在这个场合开过一次会，然后大家有些接触。房地产商会本身是联系国内大部分中小房地产企业。在全国已经有16个城市和省份建立了“天津房地产商会”这种形式的地区性商会。这个商会是企业发动、政府联系、工商联作为组织负责联系的，但是基本上是企业发动，然后由民间房地产公司积极参与。会员基础大部分是民营的、各城市中小房地产企业，构成了中国房地产的一个商会的组织系统。但是这个商会组织系统不是垂直互相支撑的，而是独自运作，是全国商会负责联系和协调的。 第三个，房地产最有影响力的一个组织，就是中国房地产开发商、城市开发商策略联盟。这个是由全国42家各个城市的最重要的房地产公司，以万科为代表的房地产公司组成的一个策略联盟，机构已经有六年的历史了。这个联盟本身拥有它的一个会员机制，就是大型、有影响的城市的重要的开发商，所以相当于好公司和大公司的俱乐部。目标是建立行业中的欧盟。不以会员数量多，是以会员的价值追求和规模以及企业的质量为标准。这个中城联盟就是这样的策略联盟，实际上目前的影响力和实际的能力是大大的，甚至超过前两个组织。因为它有自己的5亿人民币的资金，有固定的活动方式，而且有自己的产品，已经做了六个联盟性的产品，今年还会做到八个。未来规划基金会到30亿，有自己一整套的组织创新的制度、价值观和基金，还有产品。所以越来越类似于欧盟这样的形式。这是行业的三大组织，大家知道代表会员基础和追求在行业当中的作用是非常重要的。 所以，大家要了解这个行业，去看到不同的人讲法是不一样的。比如我在中城联盟我做过第二任轮值主席，现在我作为中国房地产商会的现任的轮值主席，我代表是商会中小房地产公司来讲，在房地产协会我们要更多地解释政策，功能是不一样的。这是行业联系的非政府组织。 第三点，关于行业的研究。现在有四个系统研究，第一是政府部门的相关单位，央行、发改委、统计局等等。他们的研究人员不固定，基本上为短期政策服务，所以在行业中的报告都是为短期政策服务，人员也是不固定，但是这些职能一直都存在。 第二个研究系统是国际投资者以及他们的分析师。这部分大家能看到经常是大的摩根、高盛，对我们中国房地产市场的研究，影响力都是非常大的。 第三个，就是大专院校、机关、社会科学院、大学教授等等。这部分研究基本上是研究宏观经济而派生出来的研究房地产。他们课题的主要都不是房地产。包括清华大学会有一些研究，在清华大学的研究更侧重于技术。 第四个系统是最近两年影响越来越大的研究。就是由住宅商会，就是房地产商会和中城联盟，刚才我讲的后边两个组织，他们共同出资组织了房地产的一个专门的研究机构推动研究，叫“瑞克工作室”。这个工作室连续五个月按季度发布研究。这个研究室成为目前国内研究力量最庞大、投资最大的研究机构。另外这些研究报告也是非常独立的，直接在市场上发布。这些研究报告是由中国包括刚才我说的前三个部分各种研究人员组成的研究室。这是被认为代表行业观点，特别是代表开发商、企业的观点。 所以目前在中国，行业研究大概有四部分人的研究，而每一部分人讲的东西是不一样的。 应该说，站在行业角度，长期性的思考和研究，瑞克工作室的观点是代表企业，代表民众和消费者的往往是大专院校或者是机关。特别是大专院校和社科院是代表民众。代表宏观政府的意见是政府部门，代表短期政策。所以这三个方面，都不太一样。国外投资分析师的研究，更多是代表投资者的角度。所以对于短期的证券、股票市场比较多。这是我讲的行业。 第三个方面我简单介绍一下大家关心的形势。我为什么把形势放在后面讲呢？实际上这个形势究竟是怎么样来看？实际上我前面讲的企业和行业的状况是一个非常复杂的动态过程，最后导致我们的形势。比如说社科院的一些研究人员，包括投资分析师，他们讲了很多很多，高层领导非常关注，上海宏观调控，针对于上海的政策出台，出台之后就影响全国的住宅市场，最后宏观调控产生一些变化。实际上有很多这样倒置的市场。中国现在是一个市场经济，但还不是一个完全竞争的市场。政府、媒体，特别是非市场的因素影响非常大。所以我们整个来判断，今年整个市场一个基本的状况是：宏观调控实际上是在加速这个市场持续、健康、稳定的发展。为什么会这样说？今年市场的调控，如果我是一位政府官员，我说这句话是代表政府官员来稳定大家情绪，我是企业领导者，按照老百姓说我们是买卖人，买卖人看待问题没有必要为政府解说这个事。 为什么这样说？我们是站在全球视野和行业发展的全球状况，还有过去历史的经验来看待我们得到的整体的发展趋势。所谓健康就是今年所有政策都是导致房地产企业，刚才我讲的战略选择发生变化。这些战略选择的变化都会促进企业行业竞争力的体现。比如说，这个调控以后，对于大众住宅的需求会越来越大。实际上促进万科这样的住宅企业向科技高端进入，导致成本上、品质上、服务上不断提升，但是如果政府政策不是以大众住宅作为调控方向，比如说仍然是高档别墅作为调整方向，那么万科这样的企业不会快速增长，不会成为第一，也就意味着我们大众住宅不会得到很好的发展，就会产生畸形，不是面向大众的需求。不是这样的产品，你的技术创新、工业化、整个科技进步都会滞后。所以今年的导向是导向大众消费市场，实际上是导致市场健康发展。 所谓健康还有一个非常重要的，就是说，由于我们控制了银行跟房地产市场的简单关系。最近大家注意到宏观调控政策重点是对调控直接融资方式的扩张。也就是说，政府现在在金融创新上面，在中央银行以及银监会这方面，都在大力推动引进西方融资的形势。另外鼓励包括农行、包括大型金融性物业的创新，包括海外上市，包括国内的企业的可转债等等，这些是今年宏观调控非常重要的一点。这些改变将会促进行业企业战略选择上更加接近欧美的模式发达不动产金融模式。这个系统的建立促使所有房地产企业开始模式的变化，最后变成目前的状况。也就是说，风险被大量直接投资者独立承担，而不牵扯到银行，这样造成整个市场体系更加安全。所以不动产金融创新作为宏观调控的重点会导致整个金融系统和房地产系统的双向都更加安全，另外也推动了房地产企业战略模式的创新。所以今年宏观调控的政策是引导市场从长远看，从国际的经验看，是创造一个健康发展的起点。 所谓“持续”，就是说，这两个政策的重点着力点在房地产上，实际上再加上我们刚才讲的，根据全球经验看，我们相当于战后头十年高速增长的住宅市场，所以中国房地产今后几年是高速增长的时期。另外大家看到在“十一五”规划当中，房地产政策当中是确保健康、稳定的发展，同时防止投资的一些快速的增长，造成金融的风险，仍然是这两件事。主要是中央政府持续把房地产作为国民经济的重要的一个支柱。我们认为，今后持续的发展仍然是一个主流。今年，我们对宏观政策的基本判断，导致我们对明后年市场看法的积极。 我们从万通来看，包括我们行业，包括中城联盟，大家都认为，明年、后年，我们将会有和今年类似的情况的增长。今年房地产市场价格平均大概增长5到7左右，居民收入可支配增长9左右。整个房地产投资，虽然跟去年相比是有所减少，但是目前整个来看，房地产投资还是在增长。增长的幅度我们认为明年还会在15左右。所以我们认为，包括明年整个市场特别是住宅市场的价格增长和投资增长，以及整个行业的进步，都会和今年的状况差不多，基本上还是在一个结构的调整。 我们认为在今后三年，整个行业当中，包括企业的结构会发生非常大的变化，也就是说，按照新的模式快速增长的企业会冒出来，大型的国企会在行业主要的城市占有主导地位。未来三年行业中主导的力量是大型国企和创新模式的一些资本社会化的民营公司，再加上专业化中小房地产公司。这三类公司将会是今后三年主导市场的力量。而不像过去两三年几乎是民营和中小企业都在主导，国企的都退了。所以在今后三年整体的增长保持在15的情况下，从企业来说将会有大型的企业，创新的模式，所谓美国模式，这样的企业以及专业的房地产中小企业公司将是主导力量，这个格局的改变将会影响整个房价的供应体系。 现在住宅集中度非常低，万科做到这么大，在全国住宅供应量当中只占到1.5，今后我们认为大型国企在主要城市的供应量会占到10左右。这个格局就会发生变化。所以在这个格局当中今后三年不是国退民进，而是国进民退，或者说是国进民要改。民要改成什么？一个资本要更加社会化，像万通和泰达的合作，引进一些大型的企业，包括国际企业作为投资伙伴。另外要投资创新，也要改变融资模式，来发展我们的民营企业。这是整个基本情况。 至于到滨海新区我最后简单说几句，关于滨海新区刚才有媒体也问到，当然最近滨海新区成为不仅是国内，也成为国际上的投资者，我说的是投资者而不是消费者，投资者关注的一个焦点，全中国和全世界的投资者现在都关注滨海新区。我们在滨海新区的本身发展，滨海新区的参与者，包括万通，实际上非常强烈地感觉到大家对滨海新区的投资热情非常高涨。 这样的话，我们整个市场，在这个市场万通也做了一些研究，我们认为在这个市场整个的发展大概分成两个阶段：在第一阶段，这三年，实际上是大规模的投入时期。作为最终产品，也就是说，住宅，还有大量的购物中心，包括配套的设施，真正产生效益不是政府管理。这三年是大量的投资，大量投资将会拉动大量的就业，大量8的就业将会拉动大量的税收增加，城市更加完善。然后三年、五年之后，真正的商业住宅才会有更大的需求。这两年，包括万通在这边参与的项目，表现出市场快速膨胀，有健康的一面，但是也有要预防的情况。三个月前，我们拿到一块地，1500块钱，最近我们也参与一个拍卖，我们吃到5000块钱。最后拿到这块的企业是6500块钱。整个退出来的项目的房子当中，在三个月当中涨的也非常快。实际上由于投资诱导需求了。 实际上在开发区里购物，消费者分成两部分：投资者需求和自用的需求。现在投资者需求占到25以上。按照国际经验是进入一个非常需要警惕的区域。也就是说，我们分析，特别是万通对于开发区头三年住宅的市场，我们认为，作为开发区领导应该对这个热度要有所警惕，否则的话，我们有良好的愿望，但是投资者的客户越来越多，现在已经超过25了，如果到相当大的高度，3040，大家更热的时候，会出问题。最后引起滨海新区在整个投资者观念当中很难改变的形象。那时候会使得整个市场变成泡沫。如果到这个时候我们会使滨海新区的发展错过非常好的时机。我们建议在滨海新区，一方面看到全球投资