河北廊坊房地产市场调研报告_117P_2011年12月_区域发展研究_市场分析

河北廊坊房地产 市场调研报告 2011年 12月 27日 Content目录 PART 1 市场研究分析 PART 2 廊坊宏观经济及区域发展研究 PART 3 廊坊房地产市场分析 PART 4 2012年廊坊房地产市场研判 PART 1 市场研究分析 居民消费价格一季度同比上涨 2.2%，二季度上涨 2.9%，三季度上涨 3.5%，四季度上涨 4.7%，全年平均比上年上涨3.3%，其中食品价格上涨 7.2%。固定资产投资价格上涨 3.6%。 GDP、 CPI显示出我国经济态势总体良好，继续朝着宏观调控的预期方向发展。 国民经济 1.50% 2.70% 2.40% 2.80% 3.10% 2.90% 3.30% 3.50% 3.60% 4.40% 5.10% 4.60% 0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2010年居民消费价格涨跌幅度（月度同比） 宏观经济 产业形态 政策的着力点仍然是抗通胀。预计当前的紧缩措施仍将在未来几个月持续 10月中国制造业采贩经理人指数下跌 企业资金问题突出 经济增速总体呈降低态势，未来出口和投资增速预计将继续下降。 预计四季度经济增速虽仍有继续下调癿可能，但适度增长癿基本态势丌会根本改变，全年经济增长将保持 9.2%左右癿水平。 年末广义货币供应量（ M2）余额为 72.6万亿元，比上年末增长 19.7%；狭义货币供应量（ M1）余额为 26.7万亿元，增长 21.2%；流通中现金（ M0）余额为 4.5万亿元，增长 16.7%。 年末全部金融机构本外币各项存款余额 73.3万亿元，比年初增加 12.1万亿元。其中人民币各项存款余额 71.8万亿元，增加 12.0万亿元。全部金融机构本外币各项贷款余额 50.9万亿元，增加 8.4万亿元。其中人民币各项贷款余额47.9万亿元，增加 7.9万亿元。 银行储蓄 161587 172534 217885 260772 303302 14.60% 6.80% 26.30% 19.70% 16.30% 0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%0500001000001500002000002500003000003500002006 2007 2008 2009 20102006-2010年城乡居民人民币储蓄存款余额及其增长速度 城乡居民人民币储蓄存款余额（亿元） 比上年增长 居民储蓄稳步增长 ， 增长速度近年有所回落 。 全年房地产开发投资 48267亿元，比上年增长 33.2%。其中，商品住宅投资 34038亿元，增长 32.9%；办公楼投资1807亿元，增长 31.2%；商业营业用房投资 5599亿元，增长 33.9%。 固定投资 增长速度受政策影响，增长趋势放缓。 固定资产投资 小结 1、一季度，国民经济保持平稳较快增长，不存在滞胀，开局良好。 2011年 中国经济将呈现高增长、高通胀的格局。 2、 固定资产投资保持较快增长， 今年是“十二五”开局之年，各地投资积极性较高，内生动力在增加， 房地产投资增速较快。 3、从一季度情况来看，房地产调控的效果在继续显现， 房地产的投资性需求得到了明显遏制。 4、 货币供应增速回落，新增贷款继续趋缓。 5 、 总体经济势态良好。 2011年 1月 26日， 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。在此前两轮调控的基础上，会议提出了调控房地产市场的 8条措施，被称为史上最严的政策调控“国八条”。 相隔 22天， 2011年 2月 16日，北京市正式发布 进一步加强本市房地产市场调控工作的通知 （京政办发 20118号），北京基于国八条细则出炉，即“京十五条”。 3月 29日，北京市政府向社会公布了今年新建普通住房价格控制目标，北京是唯一表示房价要“降”的城市。 11月 30日，中国人民银行决定，从 2011年 12月 5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5个百分点。 概述 京十五条的出炉标志着： 政策不明朗期转入政策反应期， 市场在政策直接打压和观望情绪下运行。 新国八条及京十五条： 对于再、改需求严格抑制， 其中限购令及提高首付对我们的影响最为直接。 三年来首次下调存准，对行业短期利好有限 政策环境 廊坊政策 按照当前地产调控政策，各个项目普遍贷款政策从紧，银行的个贷渠道限制了以投资、投机为目的的购买多套房产的客户和外地炒房客户。 首套房臵业，首付款比例不低于 30%，贷款利率为基准利率的 0.8倍； 二套房臵业，首付款比例不低于 50%，贷款利率为基准利率的 1.1倍； 三套房，不提供按揭。 其中，外地客户（如北京）必须提供在廊坊本地一年以上的个人纳税证明或者当地的社会保险缴纳证明，否则无法办理商业贷款。 一次性付款不受限制。 与国八条有关精神保持高度一致 廊坊市未出台相兲限贩政策，但提高了贷款门槛，增加了贩房者资金压力。政策导致客户观望期加重，成交数量放缓，但 廊坊房价未出现明显波劢。 廊坊政策分析 需求受到一定政策一定程度的打压，房价依旧坚挺，未出现明显波动 廊坊政策分析 北京严格，廊坊宽松 限购政策对比表 北京 廊坊 贷款 一次性 贷款 一次性 首套 首付款比例不低于30% ,贷款利率为基准利率。 可以 首付款比例不低于 30%，贷款利率为基准利率的0.85倍。 可以 二套 首付款比例不低于60% ，贷款利率为基准利率的 1.1倍。（需办五年社保或纳税证明） 可以 首付款比例不低于 50% ，贷款利率为基准利率的1.1倍。 （需办一年社保或纳税 证明） 可以 三套及以上 限购 限购 停贷 可以 重点事件关注 区域市场受到一定程度冲击，客户出现抵制情绪，我们判断这仅是暂时性的。 万科香河项目因土地违规停工 已购房业务被套牢 万科“撞到了枪口上”。 5月 23日，万科位于河北香河的欢庆城项目被叫停。该项目是万科联合五矿置业开发。同时停工的还有万通地产、绿地集团等数家知名地产商，他们均在河北香河圈地千亩以上开发大盘。 上述公司表示，停工、停售是为了配合国土督察对河北香河大规模的违规用地调查。 5月 15日，香河多幅土地违规被曝光。 24日，河北省监察厅对香河县土地违规案 9名责任人作出处理，其中香河县县长被建议免职。 来源： 21世纪经济报道 发表于： 2011年 05月 25日 小结 1、政府针对房地产调控力度空前加大，从金融、货币、土地等方面着手，密集的出台了系列政策， 表明政府调控房价的决心，严厉打击投资投机性购房。 2、严厉的限购与日渐不宜居的北京城市生活环境，正在用一硬一软的方式分流着北京房市的购房需求。 这无疑为环北京经济圈中的远郊城市提供了被受益的可能。 3、在政策下， 北京呈现关闭，河北显现开放， 主动郊区和被溢出客户，以及部分投资客会把目光 从北京被迫转移。北京周边板块的热度会只升不降。 4、 容积率小于 1的住宅用地不再供应， 这意味着北京在售低密产品由于稀缺而导致价格居高不下。 对低密产品的需求被迫向环北京城市转移，并且在未来 2-3年内逐渐升级为第一居所。 维度一：大北京规划对住宅市场的带动 北京要实现从 国家政治文化中心 到 世界城市 的整体发展目标 北京患了“大城市病”，宜居方面“短板” 人口膨胀 交通拥堵 环境污染 资源短缺 城市贫困 城市目标： 城市现状： 区域发展对住宅市场的带动 北京作为“首都经济圈”的核心城市，要抓住机遇，通过三个转变推动发展： 1、从过去注重功能集聚特别是经济功能集聚向功能疏解和辐射转变 外拓 2、从过去更多强调外省市保障北京向主动为外省市提供服务转变 外拓 3、从过去强调服务首都自身向通过服务区域、服务全国来实现自身发展转变 外拓 维度一：大北京规划对住宅市场的带动 推进 京津冀区域经济一体化 发展，打造“ 环首都经济圈 ” 主动郊区化是城市发展的必经阶段 维度一：大北京规划对住宅市场的带动 京津冀一体化 都市圈 ， 核心作用的发挥 京津冀都市圈包括 2个直辖市和 河北省的 8地市 （详见右图）； 土地面积 18.50万平方公里； 是政治、文化中心所在地和人口、经济密集区，是我国参与全球经济竞争的重要基地和率先基本实现现代化的区域，同时也将是未来大规模推进国际化的重点地区。 京津冀一体化 黄金三角 ， 东南部区域的带动 以北京、天津、唐山为三角核心，构建京津唐三角极轴，在外围形成环状合作带。 通过核心的辐射效应和扩散，逐步形成合理的城市等级体系，构建一体化空间格局。 图示的京津唐金三角是京津冀都市圈的核心地区，其发展关系到整个大范围地区的合作格局。 “黄金三角”内将最先发展，成为京津冀城市群的核心区域，由此带动北京东、南部区域的快速发展。 北京 唐山 天津 维度一：大北京规划对住宅市场的带动 第 19 页 维度一：大北京规划对住宅市场的带动 京津冀一体化 城际间交通便捷 、 东南部带动作用明显 以北京为中心，以京津为主轴，以石家庄、秦皇岛为两翼的区域快速铁路网构架，覆盖京津冀地区的主要城市，基本形成以北京、天津为中心的“ 1小时交通圈”。 高铁和公路将带动区域间联系，其中路网辐射范围密集的东南部区域将受益更大。 高速公路：有八达岭高速公路、六环路、京沈高速公路、京津塘高速公路和京石高速公路。 国道：京承高速公路、京哈高速公路、京开高速公路、京包公路和京丰公路。 高铁系统： 公路系统： 第 20 页 维度一：大北京规划对住宅市场的带动 国家“十二五 ”规划提出了 “城市群 ”的概念， 首都经济圈的发展建设也纳入到国家 “十二五 ”规划， 说明今后很多问题的解决方案要放在更大的范围内思考，也就是京津冀大的地区， 有七个河北城市与北京接壤。 环首都经济圈 13个县（市、区）中， 廊坊有 6个，可以说占到了半壁江山。北京要拓展，受自然条件限制其西北方向是山，东南是平原、出海口，而 东南几乎都是廊坊地域，有足够承载力。 环首都 经济圈的“城市群”概念 第 21 页 维度二：北京第二机场规划对住宅市场的带动 北京第二机场规划 北京第二机场为永清生态产业园带来的机遇 规划中的首都第二机场位于北京南部的大兴区，紧邻廊坊，辐射永清。 首都第二机场的远期规划目标成为区域航空枢纽 旅客年吞吐量 8000万至 1亿人次 货运年吞吐量 500万吨 并将带来显著的商业、服务业和其它临空产业发展机遇 航空服务业，例如物流外包服务、航空货代等 临空制造业，例如高科技制造业、珠宝加工等 临空衍生服务业，例如会展业、商贸、休闲娱乐等 固安 空港北区 空港西区 空港南区 规划新机场 永清生态产业园 北京第二机场的规划建设为区域发展临空经济提供巨大商机和产业带动下源源不断的客流量 第 22 页 该规划区位于永清县，北临即将选址建设的首都第二机场约 20公里，东距廊坊市区 17公里 . 市场研究分析 区域发展对住宅市场的带动 维度三：永清生态产业园规划对住宅市场的带动 规划区毗邻廊坊，处于环京津经济圈的腹地和京津走廊的中心 永清生态产业园 第 23 页 市场研究分析 区域发展对住宅市场的带动 维度三：永清生态产业园规划对住宅市场的带动 100公里半径的范围内包括两个运营中的国际机场、一个拟建的首都第二机场 永清生态产业园 第 24 页 市场研究分析 区域发展对住宅市场的带动 维度三：永清生态产业园规划对住宅市场的带动 北京向东南发展，廊坊向西拓展 永清作为发展重点之一，体现了廊坊市区城市功能向西拓展的方向，永清生态产业园区域东北部与廊坊毗邻，是廊坊城市西扩的自然延伸。 永清生态产业园处于环北京产业带与中部特色产业轴上，良好的区为优势为园区的发展奠定了坚实的基础。 第 25 页 市场研究分析 区域发展对住宅市场的带动 维度三：永清生态产业园规划对住宅市场的带动 良好的交通优势，可快速融入京津冀的交通网络中 高速公路： 北津塘高速公路、京深高速、津保高速、京开高速、京台高速、涿密高速、廊沧高速 铁路： 京沪高铁、京山铁路、京广铁路、京沪高铁 港口： 天津港 航空： 北京国际机场、天津机场、首都第二机场 永清生态产业园 第 26 页 市场研究分析 区域发展对住宅市场的带动 维度三：永清生态产业园规划对住宅市场的带动 18洞的高尔夫球场 国际学校 五星级酒店及生态庄园 温泉度假村 大型综合医院 综合商业区 永清生态产业园规划建设会引入丰富的产品业态进驻，同时带来巨大的人流量 本案 第 27 页 市场研究分析 区域发展对住宅市场的带动 维度四：周边产业规划对住宅市场的带动 2009年底，永清台湾工业新城与廊坊浙商新城投资有限公司就合作建设浙商新城项目达成协议，旨在建成集服装产业基地、旅游休闲、国际会议、生活商贸融为一体的京津生态卫星城，打造“世界时装之都 永清”。 浙商新城以创新型综合业态为特点，整合本地独特的区位优势和浙商的产业优势，将民生用品的制造、销售、金融服务、京津市民郊游和浙商居住生活有机结合。 规划占地 2万亩，计划总投资 300亿元，建设项目包括：浙商服装城、浙商商贸城、浙商理想城、浙商旅游休闲城。 台湾工业新城与浙商新城规划，预计产业带动 4 6万人，对区域住宅带动起到明显的推动作用 第 28 页 小结 1、北京定位世界城市，但受到资源紧张、交通拥挤、生态环境等方面的压力，亟需疏解城市压力、分散城市功能，主动提出融合发展。 承接首都产业转移和功能分散，成为廊坊发展的必然要求。 2、北京第二机场的规划建设对南部区域的发展起到了前所未有的巨大带动作用，基于机场与航空产业而 发展形成的临空经济圈将成为城市经济增长的引擎。这是一块潜能无限的价值洼地，我们刚好恰处其中。 3、大北京的规划发展，需要其城市功能与范围进一步扩大， 辐射并带动整个区域的协同发展， 无论是京津冀一体，亦或是环首都圈， 廊坊都在核心位置。 4、永清生态产业园及周边产品规划，均将带动区域未来无限大潜质。 PART 2 廊坊宏观经济及区域发展研究 京哈 京沈 京津塘 京开 京承 0.5小时交通圈 廊坊 固安 香河 燕郊 大厂 1小时交通圈 城市概括： 廊坊市位于河北省中部偏东，北临首都北京，东与天津交界。享有 “京津走廊明珠”和 “联京津之廊，环渤海之坊” 的美誉。 城市定位： 京津冀城镇群重要区域中心城市；承接京津城市部分职能，以发展高新技术产业和现代化服务业为主的生态宜居名城 . 城市发展利好： 便捷的立体交通体系 ：市区距离北京和天津中心区分别为 40公里和 60公里，1个小时可达首都国际机场、天津国际机场和天津新港。 京津冀经济联合圈轴心： 京津冀都市圈是我国北部沿海地区经济基础最好，发展最快的区域之一，廊坊处于京津冀经济联合圈的轴心位臵，具有良好的经济发展前景。 廊坊 北京 天津 廊坊位处都市圈京津都市发展轴之上，对外交通便捷发达，发展区位优势明显，未来将加大与北京及天津的联系 城市概括 廊坊市 GDP总量以平均 12%以上的以上的速度逐年递增，人均 GDP保持快速增长， 7 2 9 . 98 8 3 . 91 0 6 1 . 51 1 6 0 . 41 3 3 1 . 11 5 . 0 %1 5 . 2 %1 1 . 8 %1 0 . 8 %1 2 . 5 %02004006008001000120014002006年 2007年 2008年 2009年 2010年0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %GDP (亿元) GDP 增长率(%)18327219032599928152322251 5 . 0 %1 9 . 5 %1 8 . 7 %8 . 3 %1 4 . 5 %050001000015000200002500030000350002006年 2007年 2008年 2009年 2010年0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %人均GDP (元) 人均GDP 增长率(%)20062010年，廊坊全市 GDP呈高速增长趋势 ， 年增长率均在 10%以上 ， 高于全国平均水平。 2010年，廊坊市人均 GDP为 32225元（约合 4760美元），同期增长 14.5%，由高速发展期进入平稳发展期。 廊坊市 GDP及增长率 廊坊市人均 GDP及增长率 GDP增幅 8% 2010年 房地产发展周期 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 12.5% 人均 GDP 0800$ 8004000$ 40008000$ 800020000$ 2010年 房地产发展速度 启动期 高速发展期 平稳发展期 减缓发展期 4760$ 城市经济 2006 2010年廊坊市全市三产情况 15 14 12 11.9 11.855.9 55.7 56.653.9 53.529.5 30.2 31.1 34.2 34.70%20%40%60%80%100%2006 2007 2008 2009 2010第一产业 第二产业 第三产业廊坊市以二产为主导，产业结构不断优化，以现代服务业为代表的第三产业发展迅速，全市财富人群不断增加，广阳区以三产为主且比重不断攀升，财富集聚明显 2010年，第一产业增加值 157.4亿元，增长 2.2%；第二产业增加值712.3亿元，增长 13.5%；第三产业增加值 461.4亿元，增长 14.0%。 廊坊市经济结构中，第二产业尤其是工业依然是经济的主导力量 ，2010年规模以上工业实现增加值 451 5亿元，增长 16 9 。 2006年以来，第一产业和第二产业比重呈整体下降趋势， 第三产业发展加快，在增加值构成中所占的比重呈现稳步上升趋势 。 “十一五”时期，第三产业增加值年均增长 17.4%，比“十五”年均增速提高 5.5个百分点。对经济增长的贡献率为 39.3%。 到 2010年底， 广阳区三次产业比重由 2007年 21.3： 28： 50.7调整到9.3： 35.1： 55.6， 增加值由 16.7亿元上升至 61亿 ；民营经济实体单位发展到 2.4万家。 高新技术产业 现代服务业 电子设备及元器件生产 电子信息科研及服务 软件开发 现代物流业 会展经济 服务外包业 特色休闲旅游业 其他 产业经济增长点 产业结构 廊坊市（含香河、固安等县）总面积6429平方公里。总人口 413.07万人，其中 城镇人口达到 198.27万人左右。 廊坊市区建成区面积 54平方千米。广阳区人口 41万，安次区人口 37万，开发区人口 8万，市区人口约 86万人口。 廊坊市人口出生率处于河北省最低，而人口增长速度处于河北省最高水平。 人口增长快速的原因主要在于城市建设力度大幅提升，导致京津等地外溢人口大量进驻。 廊坊自 1989年建市以来，从北京的农产品基地到环渤海地区的明星城市 ， 人口结构已从过去的以“就地转移”为主变为以“异地转移”为主 。 据统计， 2008年全市暂住人口（一个月以上）为 14.06万人，占全市总人口的 7.01%，比 1990年增长了3.3倍，比 2000年增长 1.4倍。 根据廊坊市城市发展目标， 2020年广阳区将成为一个以移民为主体的百万人囗城市 。 廊坊的人口结构已从过去的以“就地转移”为主变为以“异地转移”为主，同时广阳区人口比重增大，属于城市核心区域 廊坊城镇人口增长率（万人/ 年）2.854.362.4800.511.522.533.544.551990-2000年 2000-2005年 2006-2008年城镇人口增长率（万人/ 年）人口分析 财富人群数量非常庞大 财富多聚集于管道局管理层、下县私企老板等处于财富顶层；城区个体业者、公务员及企业中层管理人员处于财富中层。 管道局相关、 IT、金融、会展、商务服务等收入水平最为突出。 管道局直属员工约 2万人，政府企事业机关单位、公务员等约13万人，开发区 1300多家企业，中高层管理人员约 1.5万人。 05000100001500020000250003000035000400004500050000农、林、牧、渔业采矿业 制造业电力、燃气及水的生产和供应业建筑业交通运输业、仓储和邮政业信息传输、计算机服务和软件业批发和零售业 住宿和餐饮业金融业房地产业租赁和商务服务业科学研究、技术服务和地质勘查业水利、环境和公共设施管理业居民服务和其他服务业教育卫生、社会保障和社会福利业文化、体育和娱乐业 公共管理和社会组织2010年廊坊市分行业平均工资累计对比 廊坊财富人群数量庞大，财富多集中于管道局管理层、私企业主和政府高官 财富结构 普通职工、工薪阶层等 普通公务员、企事业人员 政府基层干部、大型企业中层、生意人、管道局员工、回迁户 私企业主，企业高层（管道局、房地产）政府权力部门高官 一轴： 即南北绿色步行轴，北至廊坊尖塔区域南到廊坊龙河次中心区，其中，廊坊火车站南北广场至广阳道是一轴的核心组成部分，是发展特色商贸、文化交流、生态居住、游玩休憩的最佳区域。 一廊： 即京沪高铁景观生态廊，这是依托高铁线路及铁路两侧防护绿地构成城市特殊的生态廊道。 两环： 即环城水系景观带、环城奥林匹克公园。 八中心： 即市民广场、商业中心、休闲中心、体育中心、交通枢纽中心、商务中心、会展中心、龙河次中心，八大中心的布局奠定了廊坊未来发展的主框架、城市结构从模糊到清晰。 文化休闲中心 体育中心 会展中心 市民广场 周各庄商务区 城市商业中心区 交通枢纽中心 光明商务区 龙河次中心 廊坊城市新框架： “ 一轴一廊两环八中心 ” 城市规划 空间布局：三点组团 市区服务密集生产区 ，即通过发展现代服务业，形成财富流通中心和城市的决策、管理与指挥中心； 开发区 的资本密集生产区，即以高新技术产业为主导，形成财富的创造中心； 万庄 的知识密集生产中心，即以万庄为主体，结合清华科技园，通过建立科研、高新技术产业化与风险金融一体化模式，形成廊坊市社会经济发展的动力中心。此外，结合龙河的改造与开发，聚集艺术产业，形成廊坊市的艺术之城； 城市定位： 京津之间的新兴城市，高新技术产业和现代制造业基地，园林式、生态型、宜居名城。 廊坊市整体布局呈现三点组团模式，各个组团功能相对明确，本项目所在市区服务密集区，重点发展现代生活服务行业，未来将以居住生活为主 广阳区 安次区 整体规划 廊坊经济技术开发区 1992年 6月 26日正式开始建设 地处环渤海经济圈、环京津经济圈中心 大北京觃划圈腹地 位亍京津塘高速公路廊坊出入口处 面积： 67.5平斱公里 人口： 53362人 被原国务院特区办列为向海外客商重点推荐和重点联系的九个开发区之一 1300多家企业 美国天河集团、德国鲁尔集团、德国西门子、韩国LG集团、澳大利亚 BHP等 15家世界 500强企业 30个投资国 美国、日本、法国、德国、瑞典、丹麦、荷兰、韩国、新加坡、澳大利亚等国家和港澳台地区 五大主导产业 机械电子、食品、新型建材、轻工纺织、生物制药 重点园区 创业中心 电子产业园 华日工业园 新奘燃机工业园 石油管道工业园 朗森汽车零部件产业园 国际履约环保产业园 廊坊市区房地产投资额3 0 . 8 32 7 . 1 19 8 . 9 30204060801001202008年 2009年 2010年单位：亿元460.1 685.9 926 1279.7 909 14.3% 18.0% 23.7% 19.4% 27.4% 0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%0500100015002006年 2007年 2008年 2009年 2010年 全市固定资产投资（亿元） 房地产开发投资（亿元） 房地产开发投资 /全市固定资产投资 2010年廊坊市市区房地产投资总金额为 98.93亿元，同比大幅攀升 264.92%； 房地产投资占固定资产投资比例不断增加，显示 房地产市场利好 ； 09年廊坊固定资产投资为 1279.7亿元，房地产开发投资占 19.4%，受经济危机影响，占比 下降 1.2个百分点 ； 2010年廊坊市人均 GDP为 32225元（约合 4760美元） ：廊坊市房地产产业处 于 快速增长阶段， 发展快速平稳，以质量为主，数量与质量并重 房地产发展阶段与人均 GDP关系国际通用衡量标准 发展阶段 启动期 发展期 快速增长期 稳定发展期 人均 GDP （美元） 10003000 3000 4000 4000 8000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需 求兼有 改善需求为主 改善需求为 主 发展特征 超速发展 单纯数量型 平稳发展 以数量为主，数量与质量并重 快速发展 以质量为主，数量与质量并重 缓慢发展 综合发展型 固定资产投资和房地产开放投资快速增长，为房地产行业的快速发展奠定基础 房地产投资 廊坊全市固定资产投资及房地产投资额走势图 供应市场 近一年的土地成交情况（表一） 地块名称 位置 面积 （ 平方米） 用途 容积率 总 成交价 （ 万元） 竞得人 成交日期 2010-1-1 广阳道北侧，银河北路东侧 22873.33 住宅、商业 居住 2.2， 商业 金融 3.0 9800 廊坊华远房地产开发有限公司 2010-1-6 2010-3-1 光明西道南侧、西环路东侧 87435.47 住宅、商业、 公共 住宅 2.0、商业 2.5、 公共设施 0.22 23480 廊坊市嘉慧房地产开发有限公司 2010-1-20 2010-6-1 北外环北侧、特校西侧 68105 住宅、商业 3.21 15400 廊坊市剀创房产置业有限公司 2010-1-20 2010-11-1 第九园西侧，古县路南侧 71568 住宅、商业 n2.0 21500 廊坊京御房地产开发有限公司 2010-2-23 2010-12-1 规划西宁道北侧规划京沪高铁以南；规划西宁道北侧常青路 东侧；规划常青路东侧光明西道北侧 94436.82 住宅、商业 前两块 2.57； 最后 一块 1.97 37850 廊坊市元辰房地产开发有限公司 2010-5-6 2010-13 规划西宁道南侧常青路东侧（ 157.228亩）；光明西道北侧银河高架桥以西（ 15.101亩） 114886.17 住宅、商业 第一块 2.5； 第二 块 2.0 46050 廊坊市汇源房地产开发有限公司 2010-5-6 2010-14 新源道北侧、永兴路东侧（ 100亩）；北外环北侧、翟各庄西侧（ 105.495亩） 136997 住宅、商业 住宅： 1.6-2.2； 商业 ： 1.6-3.0 58600 廊坊市京御幸福房地产开发有限公司 2010-5-11 2010-15 新源道北侧、永兴路西侧 73191 住宅、商业 住宅： 1.6-2.2； 商业 ： 1.6-3.0 31300 廊坊市京御幸福房地产开发有限公司 2010-5-11 2010-17 金光道北侧、永丰道南侧、文明路东侧、新华路西侧 121480 住宅、商业 4.0 72350 大连万达商业地产股份有限公司 2010-5-19 2010-18 爱民东道北侧、建设路西侧（ 38.298亩）；新奥艺术大道南侧、银河路西侧（ 123.135亩） 107622.23 住宅、商业 1.5-2.0 41350 新世界发展（中国）有限公司 2010-6-17 2010-19 爱民东道北侧、建设路东侧（ 21.367亩）；新奥艺术大道南侧、银河路西侧（ 76.689亩） 65370.94 住宅、商业 1.5-2.0 26000 新世界发展（中国）有限公司 2010-6-17 2010-20 爱民东道南侧、建设路西侧 55820.37 住宅、商业 商业： 4 住宅 ： 2.3 25120 新世界发展（中国）有限公司 2010-6-17 2010-21 廊坊市瑞丰道南侧 14191.73 住宅、商业 2.0 4500 廊坊市安居房地产开发有限公司 2010-6-17 廊 广 2010-3 万庄镇东街村、廊万路北、六干渠南侧 24419 住宅 70年 居住 1.8 2950 廊坊市顶好房地产开发有限公司 2010-9-20 2010-28 广阳道北侧、银河路东侧 22449 住宅、商业 居住 2.2商业 3.0 10040 廊坊华远房地产开发有限公司 2010-9-20 供应市场 近一年的土地成交情况（表二） 地块名称 位置 面积 （ 平方米） 用途 容积率 总 成交价 （ 万元） 竞得人 成交日期 2010-30-1 廊坊市新源道以南，广阳道北侧，裕华路西侧，永 兴路西侧 73783 住宅、商业 居住 1.6-2.2商业 1.6-3.0 31550 廊坊市京御幸福房地产开发有限公司 2010-10-22 2010-30-2 廊坊市新源道以北，永兴路东侧，北环路南侧，裕 华路西侧 31463 住宅、商业 居住 1.6-2.2商业 1.6-3.0 13460 廊坊市京御幸福房地产开发有限公司 2010-10-22 2010-30-3 廊坊市新源道以北，北环路南侧，裕华路西侧，永 兴路东侧 4727 住宅、商业 居住 1.6-2.2商业 1.6-3.0 2050 廊坊市京御幸福房地产开发有限公司 2010-10-22 2010-30-4 廊坊市永兴路以西，北环路南侧，西环路东侧，新 源道北侧 110577 住宅、商业 居住 1.6-2.2商业 1.6-3.0 47300 廊坊市京御幸福房地产开发有限公司 2010-10-22 2010-33 廊坊市广阳以南，裕华路以西 87180.68 住宅、商业 居住 2.0 商业 1.6-3.0 37950 河北富桥房地产开发有限公司 2010-10-22 2010-34 廊坊市经济开发区光四路南，凤河以北，第五供热 站以西 41585.57 住宅、商业 8130 廊坊市精锐房地产开发有限公司 2010-10-22 廊 开 2010-5 廊坊市经济开发区华祥路以东，爱民东道以南 34839.7 住宅、商业 7900 廊坊开新城市开发建设股份有限公司 2010-10-22 2010-35 廊坊市西昌路以西、规划路二以南 26922.86 住宅、商业 11310 廊坊市煜邦房地产开发有限公司 2010-12-1 廊 安 2010-20 廊坊市安次区龙河工业园二号路以南，纵三路以北， 规划路二以东，建设南路以西 126545 住宅、商业 17650 廊坊市城区房地产开发有限公司 2010-12-1 2010-31 廊万路以北，永兴路以东，八大街以南 14694.28 住宅、商业 5750 廊坊市中鼎房地产开发有限公司 2010-12-8 2010-36 和平路以东，规划支路一以南，东安路以西，光明 东道以北 79031 住宅、商业 32600 荣盛房地产发展股份有限公司 2010-12-8 2010-37 和平路以东，解放道以南，规划支路一以北，东安 路以西 113366 住宅、商业 46800 荣盛房地产发展股份有限公司 2010-12-8 2010-38 规划路二以南，北凤路以北，支路七以西 100842.97 住宅、商业 40850 温州云天楼实业有限公司 2010-12-8 2010-40 东环路以西，建国道以北，盛通大酒店以东 7603.29 住宅 3140 廊坊市德源房地产开发有限公司 2010-12-8 2010-41 新 104国道以东，六干渠以北 67821.22 住宅 19850 霸州市京华房地产开发有限公司第一分公司 2010-12-8 市场土地供应量充足，但多数地块容积率在 1.6以上，低密度地块非常稀缺 供应市场 正在交易中的地块 编号 土地位置 土地面积 （ m2） 土地用途 容积率 绿地率（ %） 出让年限 （年） 保证金 (万元 ) 起始价 (万元 ) 2011-4-1 银河高架桥以西，金光道南侧 12152.02 住宅兼商业 住宅 2.3 商业 3.5 住宅 35 商业 25 住宅 70年 商业 40年 3007 6015 廊安 2011-22 龙河中心区四号路以西，一号路以北 81845.88 住宅用地 2.2 35 70年 10127 20255 廊安 2011-27 建设南路以西 93861.66 住宅用地 1.8 35% 70年 3801 19005 廊安 2011-28 常甫路以东 92084.74 住宅用地 1.8 35% 70年 3729 18645 廊开 2011-16 凤河以北，毕昇路东侧，京津唐西侧 133333.1 住宅兼商业 住宅 1.0-1.3 商业 1.0-2.0 住宅 35 商业 15 -30 住宅 70年 商业 40年 6000 30000 廊开 2011-24 耀华道以北，友谊路以东 35886.4 住宅兼商业 住宅 1.6 商业 2.0 住宅 35 商业 30 住宅 70年 商业 40年 1615 8075 土地供应量与去年同期相比持平，整体供应充足 2010年廊坊全市商品房销售面积为 667.32万平米，市区为 154.12万平米，仅占全市销量 23.09%； 2010年廊坊全市商品房竣工面积 461.33万平米，市区竣工面积 101.29万平米，占全市竣工量21.96%。 2007-2010年廊坊商品房销售面积走势 2007-2010年廊坊商品房竣工面积走势 数据来源于：廊坊住房保障和房产管理局 廊坊房地产 杂志 需求市场 2010年廊坊市住宅销售面积 154.12万 ，成交均价 5651.08元 / ，月均去化 12.84万 ； 截止 2011年 11月仹，共完成住宅销量 148.1万平米，成交均价 6131.09元 / ，月均去化13.46万 ，月均去化量同比 上涨 5%； 2010年、 2011年 1月 -11月廊坊市区新建商品住宅成交情况 2010年廊坊市商品房住宅月度成交情况 月仹 销售面积（万平米） 销售价格（元 / ） 10.1 17.11 3892 10.2 3.44 4952 10.3 30.99 5233 10.4 8.88 5778 10.5 7.45 5730 10.6 10.2 6000 10.7 9.21 5951 10.8 13.72 5711 10.9 10.92 5757 10.1 11.51 5959 10.11 14.34 6281 10.12 16.35 6569 合计 154.12 5651.08 2011年廊坊市商品房住宅月度成交情况 月仹 销售面积（万平米） 销售价格（元 / ） 11.1 15.03 6481 11.2 12.39 7302 11.3 25.5 6094 11.4 13.9 5348 11.5 13.67 6603 11.6 10.36 6843 11.7 9.09 6462 11.8 13.9 5903 11.9 11.95 5535 11.1 11.41 5258 11.11 10.9 5613 合计 148.1 6131.09 2010年 1月 -2011年 11月廊坊商品房成交量价走势对比 0100020003000400050006000700010.110.210.310.410.510.610.710.810.910.1010.1110.12销售价格（元 / ） 销售价格（元 / ） 0510152025303510.110.210.310.410.510.610.710.810.910.1010.1110.12销售面积（万平米） 销售面积（万平米） 05101520253011.111.211.311.411.511.611.711.811.911.1011.11销售面积（万平米） 销售面积（万平米） 01000200030004000500060007000800011.111.211.311.411.511.611.711.811.911.1011.11销售价格（元 / ） 销售价格（元 / ） 大廊坊市场 来自霸州、文安、大城、永清的投资客投资廊坊市房地产市场 廊坊市房地产投资市场与香河、燕郊等市场客户差异化，廊坊主要吸引霸州、文安、永清、大城等下县的投资客为主， 燕郊、香河主要吸引来自北京、天津等一线城市外溢客户为主。 燕郊、香河等地主要吸引京津外溢投资客户，廊坊市场吸引外来投资客以霸州、文安、大城、永清等下县的投资客为主，燕郊、香河等地对廊坊形不成客户竞争 廊坊 廊坊外来投资客主要来自霸州、文安等下县，约占投资客比重 30%左右，来自京津等地投资客约占 5%-10%左右，其余投资客均为廊坊本地客户 燕郊 香河 霸州：距离廊坊 47公里，S273直通廊坊 住宅均价： 3200-3600元 / m2 消化速度： 100万 m2/年 中小企业： 胜芳做为东部的龙头，注册企业数达7000家 文安：距离廊坊 70公里 住宅均价： 3500-3700元 / m2 消化速度： 17套 /月 产品水平： 过 10万平的项目仅有一个，平台水