我国房地产市场结构与房价分析(正文完整版).doc

我国房地产市场结构与房价分析摘要：关键字：房地产作为国民经济的支柱产业，在经济发展过程中占有重要的地位。同时房地产业也是关系国计民生的基础性行业，与社会生产和人民群众的生活密切相关，房产交易已经成为当今社会的热门话题，尤其是房价已成为人民关注的焦点。但如今房地产业普遍存在着定价过高、中低价位住宅供给不足、高档住宅空置率较高等问题，已经在一定程度上影响到了产业的健康发展乃至社会稳定。因此深入了解房地产业，分析房地产市场结构，并对房价进行研究可以为房地产业的发展、完善提供一些思路和借鉴。1 我国房地产市场是区域性寡头垄断市场在产业组织理论中， 产业的市场结构是指企业市场关系的特征和形式。它是一个反映市场竞争和垄断关系的概念。根据竞争和垄断程度的不同，一般把市场结构分为四种类型：（1） 完全竞争市场；（2）完全垄断市场；（3） 垄断竞争市场；（4）寡头垄断市场。寡头垄断市场是指一个市场中只有少数几个厂商相互竞争，且新厂商的进入是受到阻碍的，各厂商生产的产品可以有差别，也可以是没有差别的。在一个寡头垄断市场中，具有支配力的是少数几个厂商，并且这些厂商之间相互依赖，各厂商之间经常存在非价格性竞争。根据产业组织理论，决定市场结构的主要因素有：市场集中度、市场进退障碍、产品差别化程度、市场需求的增长率、市场需求的价格弹性、以及短期的固定费用和可变费用的比例等。其中，前三项是影响市场结构或市场竞争关系和垄断关系的三个主要因素。因此，判断一个市场是否是寡头垄断市场的关键是看是否有几个厂商占有大部分或者全部总产量、这个市场是否存在进入障碍以及产品的差别化程度。 我国房地产业区域市场集中度比较高，产品差异化明显，政策法律制度进入壁垒较大，属于区域性寡头垄断市场。正是由于我国房地产市场的区域垄断性，房地产市场的价格竞争方式主要为垄断定价、价格歧视和价格合谋，而非价格竞争则以概念差异化、服务差异化和品牌差异化为主。房地产市场的寡头影响了市场上正常的竞争活动，市场调节作用失灵，最终将影响房地产市场的长期健康发展和居民福利水平的提高。2 我国房地产市场结构与房价关系的模型分析2.1 模型的设计2.11 由房地产需求者决定的变量借鉴Carry的模型, 假定一定时期内房地产市场供给是固定量, 市场上存在N 个同质的潜在投资者, 但由于每个投资者所拥有的私人信息及其对市场收益的预期等的差异, 他们对房地产市场的保留价格却并不一致。假定保留价格P 是凸集, 服从于均值为基准价格的均匀分布；设投资者的保留价格与基准价格的离差为h , 则P: F （，h）。这样，那些保留价格高于的投资者就会成为房地产市场的需求者。这样， 基准房地产价格就是由愿意支付保留价格P 的投资者的比例来决定的, 而P也就是可以充分使房地产市场出清的价格。那么在任意价格条件P下, 房地产市场价格取决于P P的投资者的比例, 其概率分布即为(1一F (P )。这样，就有2.12 由房地产供给者决定的变量假定市场结构是完全垄断的, 这样从垄断厂商的利润最大化目标出发, 就可以得到其利润函数为:该利润函数的特点表明，成本函数是房地产开发面积的二次函数，该成本函数体现了边际成本递增的性质。影响房地产开发商的成本因素被包含在函数f（K），这里需要关注的因素可能是房地产造价。显然这些因素都会被开发商加人成本转嫁给购买者, 因此这些因素对开发商成本具有正的影响, 即有f（K）0 , f（K） 0 。2.13、房地产市场均衡价格方程式2.2 变量选取及数据来源从(3) 式可以看出, 房价的决定至少取决于6个变量: 房地产市场潜在需求人数、房地产市场需求方所能够获得的金融资源、房地产市场投资者保留价格与基准价格的偏离程度、房地产市场的基准价格、房地产造价以及房地产市场垄断程度。影响投资者保留价格与基准价格偏离程度的主要因素是投资者所掌握的信息和对市场的预期，而这一点我们可以假定对于每一个投资者的信息和预期都是外生给定不变的；同理，基准价格也是可以假定外生给定不变的。另外，由于模型中N 的含义是市场的潜在需求者，而这在实际中是很难观测的。故暂时将其视为给定不变的。这样，针对该模型的检验就集中于房价与金融资源、造价和垄断程度3 个变量的关系。投资者可获得的金融资源绝大部分是从银行获得的贷款，但是由于没有直接的家庭房地产信贷数据，我们用房地产企业的资金来源或开发商房地产投资作为房地产信贷的替代变量。本文用房地产开发企业的资金来源作为投资者可获得的金融资源的替代指标, 房地产市场垄断程度用勒纳指数来表示，房价和造价指标自明。本文的时间跨度为2005 2010 年, 样本点为全国29个省、市、自治区（除港澳台地区及西藏和北京）, 所有数据均来源于：国家信息中心中国经济信息网统计数据库）2.3 实证检验结果为消除异方差, 将模型中各变量取对数, 房地产市场垄断程度可以用百分数的形式表示, 因此就直接进入模型, 得:采用广义最小二乘法, 运用Eviews5.0软件对面板数据进行计量分析, 分别得到如下结果（上表中最后一个Prob?为Probability）从表1 可以看出，计量结果非常理想。模型在1%条件下显著，为0.99。也就是说回归可以解释99 % 以上的样本，D-W 为1.833295，说明方程不存在自相关。结果表明，房地产市场垄断程度与房价之间呈现出极为显著的正相关关系。垄断程度每增加1个百分点，房价增长速度就增加0.65个百分点。3、我国房地产市场结构与房价关系的理论分析从价格动态的角度来观察, 垄断价格的显著特点是价格刚性。这就是说高度垄断性的商品, 其价格变动频率大为缩小, 其价格一经确定, 即在一个相当长的时期内保持不变。在默契合谋的定价机制作用下, 房地产寡头垄断企业形成了垄断价格, 使房地产价格呈现非正常刚性和价格居高不下的格局。房地产价格一般稳步走高, 在高位运行, 很少发生降价的变动。即便是供求发生变化, 房地产降价的幅度和速度也大大小于需求下降的幅度和速度, 价格难以起到调节供求的杠杆作用。而一旦需求高企, 房地产企业会利用社会需求的增长迅速推高价格。在垄断价格体系下, 社会需求增加, 其结果是增加价格刚性, 促使价格水平持续提高。近几年我国房地产市场需求增长较快, 房地产商则利用这种需求的变动甚至需求的潜在因素去推动房地产价格的上涨。例如北京市的申办奥运会成功、城市轻轨通车、CBD 建设等, 上海市的世界级城市的定位和世界博览会申办成功等需求因素的变化, 为房地产商提供了极具诱惑力的炒作概念, 使房地产价格出现新一轮上涨。也就是说, 在需求增加和价格持续上涨的因果环节上, 起决定性作用的还是垄断价格本身的特性。垄断价格上涨快, 不能不说是垄断统治实力和垄断价格刚性在起主要作用。因此, 虽然需求大是实现房地产高价的一个支撑条件, 但房价高涨的根本原因在于房地产的垄断性。4 结论与建议从上面的实证以及理论分析可以看出，垄断是否能提高房价，其关键在于垄断市场结构对房地产开发商行为的影响。房地产的特性决定了我国房地产市场是一个不完全竞争的市场，而发达国家或地区的经验证明寡头竞争是成熟的市场结构类型。因此，寡头垄断的市场结构是我国房地产市场发展的最终趋势，也只有形成了稳定的寡头垄断市场结构，才能很好的控制房价的向合理趋势发展。然而，中国房地产业的区域性寡头垄断市场结构还处于比较低级的阶段，市场稳定性差，市场集中度太低，规模经济不显著，竞争缺乏有效性，市场的资源配置功能不能得到充分发挥。因此，中国房地产业市场结构未来变动和发展的趋势就在于克服这些问题，不断提高衡量市场结构有效性的各项标准，促进市场结构不断优化和升级，使区域性寡头垄断的市场结构逐步走向成熟。任何产业的市场结构都有一个从低级到高级、不断高级化的过程，房地产业同样也要经历这样的发展过程。由于中国房地产业发展的历史比较短，市场发育还不够成熟，市场制度不够健全，市场主体基本上处于“小、散、乱”的无序状态，所以市场结构优化的过程将会是比较漫长的。但是，市场结构高级化和成熟化的发展方向是毋庸置疑的。那么，如何实现中国房地产业市场结构优化呢？具体包括如下几个方面：（1）发展房地产企业集团，推进房地产业重组。中国房地产企业规模太小，规模经济不明显，一方面房地产企业必须加强内部管理，开展技术和管理创新，培育企业竞争优势，练好内功；另一方面，开展企业间的兼并重组，组建大型或特大型房地产企业集团，实现房地产业的规模化经营。（2）完善房地产市场制度，特别是土地出让制度，实现所有经营性土地的“招标、拍卖、挂牌”制度，取消行政性垄断。房地产市场结构的优化是以房地产市场的培育为前提的，只有房地产市场成为真正按照市场经济原则进行运作的市场，房地产市场结构的优化和升级才有了可靠的保证。（3）建立健全房地产金融制度，降低房地产金融风险，将房地产业的发展和房地产市场结构的优化建立在立足于市场的、安全可靠的基础上。中国房地产企业自有资金