关于城中村改造后物业管理问题的思考.doc

关于城中村改造后物业管理问题的思考随着城中村改造工作的扎实推进，拆迁安置小区相继建成，我县新县城的区域面积不断扩大，城中村改造已由拆迁建设为主，逐渐转向物业管理为主，加强城中村改造后安置小区的物业管理，已成为当前城市管理的一个突出问题。目前，安置小区的物业管理问题错综复杂，矛盾突出，亟待加以规范和管理。 一、安置小区物业管理现状及问题 到2007年底，柯桥街道已建成拆迁安置小区15个，建筑面积为100万平方米左右，主要是：立新小区、福年小区、福东小区、碧水苑东区、碧水苑西区、双渎裕民小区、双梅小区、兴越西区、双川裕民中区、梅川小区、管墅小区、管宁小区、后梅小区、梅巷小区、红建居等，由于安置小区新建成，均由房产开发商招聘专业物业公司进行管理。 安置小区管理工作存在着规划、建设、移交、管理不到位等情况，突出表现在体制、运行机制、经费、居民素质、小区设施、管理组织等一系列问题，小区物业管理面临重重困难。 1、职责不够明确。目前，我县物业管理行业、管理部门不够明确，县级的建管局房管处，只属行业管理，街道也没有专职管理物业的部门。特别是新建成小区的移交，前期物业聘请、产权明晰等社区（居）均不知情，造成工作衔接上的脱节。如一个双梅小区出现两个物业公司管理的现象，带来管理难。 2、部分小区面临物业失管。目前，双梅小区（一期、二期），兴越西区的前期物业管理委托合同已到期，与两个小区房产开发商签订物业管理合同的深圳天健物业管理有限公司，由于亏损而决意撤退；经多次协调，仅同意在裕民小区续约一年，但兴越西区和双梅小区即将面临物业失管的尴尬局面，而房产开发商也想一走了之。此问题迫在眉睫，急需由县有关部门协调解决。 3、业主交费意识淡薄。由于拆迁安置户是由农村转为市民：农民环卫意识不强；对物业管理的有偿服务不理解，无交费意识；小区内环境破坏严重；住户业主收废品和公共场地、绿化地块“乱堆放”随处可见；因城区无外来人口公寓，业主出租住房，尤其是车库（无卫生设施）出租，环境污染和破坏严重，对小区治安也带来隐患；现任的社区（居）干部缺乏管理小区经验；县环卫处清运垃圾按5元/户月收费，增加了物管经济负担；因安置小区都为失地农民，无业人员较多，收入无来源，认为农民最基本的生产资料土地，已贡献给政府的城市建设，故对交物业管理费不满。面对业主拒交物管费，物管公司束手无策，缺乏有效的制约手段。目前，各安置小区的物管费核定为0.23元/m2月，裕民小区的缴费率仅为50%左右，兴越西区和双梅小区缴费率为零，其他安置小区也仅为30-50%，缴费率低与物业服务质量降低之间形成了恶性循环。 4、房屋开发商“遗留问题”较多。房屋开发商在施工中轻监理，产生许多工程质量问题，物业公司代开发商“受过”。如双梅小区仅入住三年，已出现不少窨井盖严重破损，并露出竹丝代替钢筋、道路损坏、绿化枯萎等现象；双梅小区三期于今年8月交付使用，塑料窨井盖因质量不好已出现严重破损，2007年11月29日已有1小孩掉进窨井事件（未造成伤害），居民反映强烈。对此，物业管理公司无能为力。另外，刚刚交付的管宁小区日前出现业主违规装修问题突出，物管公司不力。同时，该小区物管公司也缺乏与社区的沟通，社区对物业管理一无所知。 5、物业管理经费严重不足。业主拒交物管费0.23元/m2月，使物业公司难以维持正常开支。如深圳天健物业公司虽然享受了政府连续3年的定额补助0.12元/m2月，但与其测算所需的标准为0.50元/m2月，差距很大；2004年接管双梅小区物管，交房时予交了一年的物管费，2005年收费依靠装修押金和水电保证金扣除物管费，2006年仅收缴了一部分，2007年分文未收缴，出现了业主拒交物管费；同时，还需支付给县环卫处，垃圾清运费（5元/套月），而该物管公司是个自负盈亏的经济实体，故要求撤退。 二、外地安置小区物业管理的做法 近期，街道驻社区（居）指导中心组织部分社区（居）书记就安置小区物业管理专题赴宁波、越城区、华舍街道等地考察调研，各有千秋，摘要如下： 1、宁波的主要做法。一是在确保3物管用房的前提下，对原4的物业经营用房标准提高到8，以弥补物业管理费用的不足。二是免交垃圾清运费，由政府财政贴补给环卫处，物业公司负责把垃圾清运到中转站。三是宁波北仑区于今年8月起执行北仑区拆迁安置小区物业管理费用“以奖代补”实施意见，基准补贴标准为0.20元/m2月（其中0.15元参加考核，日常维修补贴0.05元/m2月直接拨付，不予考核），拆迁安置小区综合服务费缴费标准仍为0.25元/m2月，拆迁安置户物业管理综合服务费的缴纳标准由原0.15元/m2月调整为0.10元/m2月（固定）。考核由区物业管理主管部门会同小区所属街道（镇）共同组织实施，奖励全额由财政局报区领导审批后，拨付给区物业管理主管部门，由该部门将费用一次性拨付给各拆迁安置小区物业管理单位，从2007年开始补贴，暂定三年。四是宁波东钱湖小区物业实行政府补贴。该小区集中安置10余个村的拆迁户，小区物业管理费标准为0.35元/m2月，其中业主支付0.05元/m2月，根据各村情况不同，视情还可到所在村报销，政府补贴0.30元/m2月，暂定五年。该小区是全国示范小区。 2、越城区的做法。一是对安置小区物管费按0.20元/m2月实行补助，由村级经济予以补助，其余由业主自负。二是开展城中村安置小区环卫考核，由城管局牵头，区城改办参与，建立城中村安置小区环境卫生考评小组。小区物管公司统一向区城改办交5万元环卫奖励保证金，区城改办按考核结果发放保证金，考核末位者，不予返还5万元保证金，作为奖励奖给考核得分第一位者，其余小区将5万元返还。街道成立小区环境卫生工作领导小组，形成街道、安置小区、物管公司三级管理工作网络。 3、华舍街道的做法。天健物业今年7月份从该街道兴越小区撤退，经县有关部门专题协调，落实了相关物业管理费及设施维修事宜。目前，由街道出面成立物业公司，现正在办理手续中，原计划聘请物业公司经投标未成功，前段通过召开居民代表会议，引导业主推荐街道派出所联系民警专职负责物业公司事宜，其身份待遇保留，约定试行一年，新物业公司人员，基本上从原天健物业公司人员中续聘充实，兴越小区物业管理估算支出需110万/年，年可出租物业经营用房20万元，预计业主交物业管理费30万元/年（应缴物管费为70万元/年），街道年补贴60万元，县建设局（县城投集团）在今年的协调会中一次性付街道90万元，如2008年业主物管费收缴超过30万元，超过部分50%奖给物业管理人员。 三、建议和对策措施 城中村改造拆迁将强势推进，安置小区将会越来越多，如何加强安置小区的物业管理，各级领导应引起高度重视。 1、高度重视，加强领导，成立组织。一是县政府建立绍兴县物业管理领导小组和办公室。由县房管局牵头，进一步明确县建管局的行业指导、协调、考核职能，发挥协调、议事、指导等作用，配强配足领导小组和办公室人员，办公室设在建管局内。二是完善绍兴县物业管理办法，结合新物业管理条例明确开发商、物业公司、业主各方的责、权、利，对他们各自形成一个有效的约束。三是明确专门的执法部门，及时处理物业管理工作中的各种问题，特别是加强安置小区内违规装修，非法搭建等行为的整治法力度。四是根据县委、县府要求，结合柯桥街道实际，街道也应相应建立物业管理领导小组，城管办应明确专业领导和工作人员，明确社区（居）作为安置小区物业管理的协调管理主体，负责组建好业主委员会，并明确一名社区（居）干部兼任业主委员会主任（应业主选举产生），配合支持物业公司工作，并协助收缴物管费。街道定期进行指导考核，落实相应的激励政策。 2、合理确定安置小区物业管理费及补贴标准。目前，绍兴县各安置小区物业管理收费标准为0.23元/m2月，根据天健物业公司对双梅小区物管费的测算为0.50元/m2月的标准，初步估算至少需0.43元/m2月的收费，其中政府以奖补代0.20元/m2月，由县财政和街道各半承担，并实行以奖代补的考核挂钩，业主仍为0.23元/m2月交纳，尚有不足部分由社区（居）股份经济合作社根据实际予以贴补。 3、建立奖惩激励机制，实行“以奖代补”的政策。一是建议县政府减免安置小区的交纳县环卫处（5元/户月）的垃圾清运费，由县财政直接拨付给县环卫处，可暂定五年。二是实施“以奖代补”考核政策。因失土农民收入少，交费难、收费更难，在物业管理长期亏损的情况下，建议政府落实“以奖代补”的考核政策。以弥补物业管理经费的不足。建议按0.20元/m2月予以奖补，由县财政和街道各负担0.10元/m2月，同时与考核挂钩，建议考核由三块组成：一是小区内物管费收缴率为60分，二是小区业主（业委会）满意率为20分，三是街道、社区（居）考核评价为分20分。 街道、社区（居）考核分20分，其中包括县、街领导小组意见分为10分，社区（居）考核分为10分。综合得分80分以上奖励100%，79-70分奖励90%，69-60分奖励80%，59-50分奖励70%，49分-40分奖励60%，39分以下取消奖励。同时对农村低保户及生活特别困难户，须公示如无异议并报街道物管领导小组同意可免交物管费（只限自住的一套），并由社区（居）股份经济合作社承担50%。 4、完善物业配套设施，规范移交接管程序。提高物业经营用房标准。借鉴宁波做法，物业经营用房从原4提高到8，物业管理用房仍为3，合计按11匹配物业用房，并选择好的位置建造物业经营用房，增强物业的造血功能，以弥补物业管理经费的不足。严格新建小区的验收，对未实行住宅综合验收或验收不合格的，不能移交安置小区。对通过综合验收的小区，严格按国家建设部前期