常州市老住宅小区综合整治工作情况汇报.doc

.常州市老住宅小区综合整治工作情况汇报常州市人民政府（2004年1月）各位领导：常州是一座有2500年历史的江南名城，在加快经济发展，加快城市化和城市现代化的进程中，我市始终把改善群众居住条件、提高群众生活水平摆在十分重要的位置，去年以来大规模地开展对老住宅小区的综合整治工作，摸索出了一条老住宅小区综合整治并转入物业管理的行之有效的工作新路子。下面，就有关情况作简要汇报。一、统一思想、提高认识，增强开展老住宅小区综合整治工作的责任感和紧迫感1、实施老住宅小区综合整治，是实践“三个代表”的具体体现。目前，我市建于七、八十年代、位于中心城区的老住宅小区约800万平方米，居住人口40多万，由于受当时条件的局限，设计标准较低，且多年失修欠养，居住环境较差。这些老小区与新建小区相比，无论在居住环境方面，还是在配套设施方面，都存在很大的差距，新老小区之间形成了强烈的反差。从居民成份来看，居住在这些老小区的居民，老年人多、下岗职工多、特困家庭较多，属社会弱势群体较为集中的区域。小区居民要求加快小区改造的呼声很高，历次人大、政协会议，代表、委员的建议、提案很多，人民来信、来电、来访也最为集中。我们强调执政为民，就是要把关心群众疾苦放在工作的重要位置。基于这样的思考和认识，市委、市政府及政府各有关部门以强烈的责任感和紧迫感，着力推进老住宅小区综合整治工作。2、实施老住宅小区综合整治，是我市加快城市现代化建设的迫切需要。由于受当时条件的限制，一些老住宅小区配套设施不全，无污水管网覆盖、南阳台无排水管、地面又缺乏排水系统，再加上管理工作的不到位，违章建筑、马路市场、占道经营、破墙开门、开店、毁绿占绿的情况比较普遍，严重影响了小区秩序和容貌。同时，由于年久失修，一些老住宅小区道路坑坑洼洼、侧石道板破损严重、房屋外墙风化脱落、楼梯扶手锈蚀剥离、绿地杂草丛生，这一现状，与现代化城市的要求极不相符。建设现代化特大城市，不仅需要宽畅的城市道路、漂亮的高楼大厦，还需要整洁有序的城市环境和舒适宜人的居住环境。开展老小区综合整治，正是顺应了城市发展的客观需要和城市现代化建设的内在要求。3、实施老住宅小区综合整治，是创新小区管理体制的必然选择。老住宅小区大多是计划经济时代的产物，多年来，其管理一直是行政福利性、粗放型的统管模式。房屋维修由各产权单位负责，小区日常维护管理由街道办事处负责，资金来源于城市维护费及房屋租金中15的统管费。随着住房制度改革的不断深入，小区房屋的产权形成了多元化的格局，原有的管理资金渠道逐步枯竭，“房屋归己、维修自理”的政策在老龄化、贫困化特征比较明显的老住宅小区难以推行。要从根本上解决老住宅小区管理上存在的这些问题，必须对老住宅小区实施全面整治，集中解决好老住宅小区存在的突出矛盾，大力改善广大居民的居住环境，并在此基础上，实行社会化、市场化、专业化的物业管理，形成“政府花钱建机制，百姓花钱买服务”的新型管理模式。二、明确目标、落实责任，全面推进老住宅小区综合整治工作老住宅小区整治工作是一项复杂的系统工程。在具体的整治工作中，我们的具体做法是：1、建立健全组织保障体系和联合工作责任机制一是成立了由市长直接挂帅的市老住宅小区综合整治与转入物业管理工作领导小组，全面领导老住宅小区的综合整治工作，领导小组下设办公室，具体负责组织整治工作的开展；二是建立工作责任机制。根据整治工作目标，按照部门职责分工，把整治任务分解落实到各区和各有关部门；三是建立以街道办事处、居委会等基层组织为骨干力量、社会各方共同参与整治的联合工作机制。2、科学合理地制定整治计划和实施方案从2002年开始，我市就明确由房管部门牵头，会同各区政府、市规划、建设、园林、城管、水利等相关部门对全市尚未整治的670万平方米老住宅小区进行全面调查，并在此基础上，编制了全市老住宅小区整治工作计划，力争用三年时间全面完成整治任务。根据整治工作的总体安排，我们首先制订了2003年老住宅小区综合整治与转入物业管理实施方案，明确要求2003年完成9个小区，计200万平方米的老住宅小区整治任务。3、实事求是地确定整治的内容和目标老住宅小区综合整治要做的工作很多，而资金安排又有限，我们按照投入资金的总量，分轻重缓急，逐步推进，并将整治内容确定为环境整治、专项整治、公建配套设施整治、综合执法和转入物业管理五个方面。在环境整治方面：一是搞好房屋修缮工作；二是搞好老小区地坪设施等的整修工作，包括道路、侧石、道板、围墙、栅栏、雨水管道、窨井垃圾房、封闭式垃圾箱、宣传栏、告示牌等；三是完善小区绿化。在专项整治方面：一是实施雨水、污水管道分流，疏通和整修雨、污水管网；二是新增和整修公交站（场），增设和整修小区内路灯设施；三是对自来水实施一户一表改造；四是整理、整修或更新供电、电信、邮政、广电、燃气等管线和设施设备；五是对小区内河道、河塘实施清淤、整修和新建驳岸、护栏等。在公建配套设施整治方面：一是清理、清退或调整被占用或闲置的公建配套设施，对改变使用功能、移作它用的设施如数清退，恢复其原有的使用性质和功能；二是对街道办事处、居委会等投资自建的配套设施实行回购；三是根据小区实施物业管理的需要，规划、补建一批必要的公建配套设施；四是明晰产权，办理产权登记和移交使用手续。在综合执法方面：一是依法拆除占用道路、绿地的建（构）筑物；二是擅自在老住宅小区内改变房屋使用性质或者在院墙上开门的，责令其恢复原状；三是对违法占用道路、绿地堆放杂物的，依法进行清理；四是依法取缔老住宅小区内的马路市场及乱设摊点。在转入物业管理方面：一是筹建小区业主委员会；二是选聘好的物业管理单位；三是建立各项物业管理制度；四是落实各项扶持政策，促进老住宅小区物业管理企业步入良性发展的轨道。我们力求通过这五个方面的工作，进一步落实长效管理措施，建立社会化、专业化、市场化的物业管理机制。4、建立政府支撑、有关部门支持相结合的投入机制落实资金是搞好老住宅小区工作的前提。在整治工作中，根据计划安排，我们明确，环境整治工程项目由政府承担，按每平方米20元的整治标准划拨，从年度城市建设维护费计划中列支，2003年共投入4000万元，占整治经费的80；配套设施整治工程项目由区级政府承担，占整治经费的20，主要用于整治中回购公建配套设施的补贴等；专项整治项目（如雨污水分流、管线和邮政设施设备整修、更新等）由有关主管部门和单位负责落实整治经费，从而形成市、区、有关部门相结合的老住宅小区整治资金投入机制。5、建立规范化、市场化运作的工程管理机制一是实行工程招投标、监理和跟踪审计制度。首先，在“一村一策”整治方案基础上，我们明确由市工程建设招投标办公室帮助组织整治工程的招投标工作。在实行监理制的基础上，我们还对工程实行全过程跟踪审计，确保把经费真正用于整治工程。二是强化工期管理。为确保完成整治工作任务，我们科学合理地安排施工计划，不断优化施工组织方案，供电、电信、有线电视、邮政信报箱、自来水、雨水、污水、道路、路灯、绿化、河道整治等工种相互配合、有序安排，高空作业与地下管网工程同时进行，地面工程与地下工程交叉进行，确保了工程的顺利推进。三是强化质量管理。时刻绷紧质量这根弦，在思想上，要求管理和施工人员牢固树立质量意识，在制度上，要求监理人员严把质量关。工程结束后，我们按标准组织了工程验收，对质量达不到要求的，责令施工单位限期整改，确保把实事好事办好。四是强化资金管理。我们根据“一村一策”整治方案，按不同标准核定每个小区整治所需经费，实行总量控制。同时整治办预留一定数量的不可预见资金，对整治工程中发生的实际工程量在资金安排上作相应调整。其次，我们强化了对工程项目施工的控制，除了预先设定的项目，新增项目必须经整治办同意并下达任务书后方可施工。第三，我们制定了严格的资金管理制度，做到资金使用有计划，审批有制度。对整治项目的资金，坚决做到专款专用，严格按有关规定办事。第四，我们还派出纪检、监察部门的同志全过程参与监督管理，签订施工合同时，同步签订廉洁工程合同。6、建立政府多部门综合执法的机制一是在执法主体上，明确由各区政府牵头，市规划、城管、园林、公安、经贸委、工商等部门配合，组成联合执法主体。二是在执法程序上，我们颁布了老住宅小区综合整治联合执法通告，对在规定时间内未自行纠正的违章行为，实施强制执行。三是在组织方式上，集中力量，进行拉网式执法。四是在实施步骤上，分阶段推进，第一阶段为宣传发动阶段，第二阶段是自查自纠阶段，第三阶段是强制执行阶段。联合执法工作的开展，不仅改善了老住宅小区的环境和秩序，为整治工程的顺利实施创造了有利条件，而且建立了政府多部门联合实行综合执法的工作机制。7、建立与居民群众相互沟通的联系机制 整治过程涉及到群众利益的调整。例如，一楼居民要求将其院落外影响采光、通风的高大树木迁移，而楼上的居民则强调树木功能和作用，不许迁移；又如，车辆无处停放的居民强烈要求建造车库，而车库建到哪里，哪里的居民又以噪音等为由坚决反对，由此而引发的来信来访不断。针对这些情况，我们紧紧依靠街道办事处、居委会在广泛征求、采纳居民意见的基础上，积极做好群众的思想工作。在大家的共同努力下，老住宅小区整治工作最终得到了群众的普遍支持和拥护。8、建立和落实老住宅小区长效管理的机制 在老住宅小区推行物业管理是巩固整治成果、落实长效管理的根本措施。而在这些区域实行物业管理，物管企业将面临着居民观念的转变、传统街道管理机制的转换等问题。为了在老住宅小区顺利推行物业管理，我们根据实际情况，实行不同等级的物业管理模式。规模大，基础环境相对较好，配套设施相对较多的小区，实行等级物业管理，规模较小设施较差的，实行非等级物业管理。同时，我们还在政策上对物管企业给予多方面的扶持。一是补建车库近5700平方米，一方面解决老住宅小区停车难问题，另一方面也给物管企业增强“造血”功能；二是清理、腾退或调整被占用或闲置的公建配套设施，恢复其原有的使用性质和功能，同时对街道办事处、居委会等投资自建的配套设施实行回购，并移交给物管企业管理；三是对物管企业岗位享受公益性岗位补贴政策，物管企业录用政府援助失业人员，每人每月给予200多元的补贴，“三金”由政府承担，并可给予相应的税收优惠政策，从而降低了企业用工成本，同时安置了几百名下岗职工；四是落实物业管理收费标准，对达到物业管理等级收费标准的小区，按最低等级收费标准收费。对达不到等级收费标准的，按每户每月6-8元标准收费；五是政府用于老住宅小区的环境卫生保洁费等继续用于对物业管理的投入；六是在整治经费中给每个进驻老住宅小区的物管企业安排10万元启动经费，并要求物管企业先服务、后收费。通过优良的物业服务，让居民群众感受到实施物业管理带来的便利，争取他们的理解和支持，从而提高物业管理的收费率。并且，我们还帮助整治后小区组建了业主委员会，加强对物管企业经营行为的监督，以维护广大居民群众的利益。三、开展老住宅小区综合整治工作的几点体会在各级、各有关部门的共同努力下，我市的老住宅小区综合整治工作取得了较大成绩，整治后的老住宅小区，其面貌、秩序、功能都有了明显的改善。总结老住宅小区综合整治工作，我们有四个方面的体会。1、领导重视是搞好这项工作的关键 我市老住宅小区整治工作得到了各级、各有关部门的高度重视。市主要领导、分管领导亲自抓“整治”，坚持每月研究一次“整治”工作，每月参加一次“整治”活动，每月检查一次“整治”进度，并深入到整治现场解决重点、难点问题。市政府把老住宅小区整治工作列入常州市城市建设三年纲要，要求用三年时间全面完成老住宅小区整治并转入物业管理工作，并将老小区整治工作列为市政府为民办实事好事项目之一。我们还颁发了常州市区老住宅小区综合整治与转入物业管理办法、2003年老住宅小区综合整治与转入物业管理实施方案，进一步明确了各区政府、有关部门和单位的任务和职责分工。2、居民群众的支持和理解是搞好这项工作的基石整治过程中，市整治办向居民群众发放了5000多份民意调查表，回收4560份。其中：对老住宅小区整治工作的满意率为82，对文明施工的满意率为85.57，对整治后是否需要实行物业管理的支持率为81.77，同时有59.85的居民群众对整治工作提出了意见和建议。特别是在老住宅小区整治后是否有物业管理需求这个问题上，开始我们心存顾虑，通过征求意见，发现绝大多数居民群众赞同在老住宅小区推行物业管理，居民群众的理解和支持增强了我们工作的信心。3、部门配合是搞好这项工作的前提我市从1997年就开始对老住宅小区进行整治，但以往的整治模式是“单打一”，主要由房管部门一家负责实施。实践证明，效果并不理想，小区内一些涉及有关部门的突出问题无法得到解决。在2003年的整治工作中，我们吸取了以往的教训，组织有关部门共同开展整治，各区政府以及市建设、水利等部门，根据各自的工作职责，各自承担整治经费；市规划、园林、城管、工商、经贸委、公安等部门实行联合执法，有力地保障了执法工作的顺利开展；供电、广播电视、电信等单位根据实际情况，维修、更换了线路和设施设备。部门与部门、单位与单位之间相互理解、相互支持、真诚合作，形成了推动老住宅小区整治工作的强大合力。4、舆论宣传是搞好这项工作的保障老住宅小区综合整治工作既是一项政府部门的工作，又是一项涉及千家万户的群众工作。在整治工作中，我们广泛宣传老住宅小区整治的目的、意义和作用，及时报道整治工作的进展情况，赢得了广大市民