万科财务分析.doc

_万科企业股份有限公司SWOT分析万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。最近几年国家把房地产也定位为国家的支柱产业，过度依赖对房地产业的投资拉动经济。政策的支持导致了社会众多资金进入房地产业，在其他产业投资不足的同时导致了房地产业的过热。 房地产业从2005年开始进入加速发展车道，导致国家经济过热，所以国家在2007年紧缩货币政策以试图给经济降温，同时调整经济发展模式，最有效的手段就是减少对房地产的投资，促进高新技术产业的发展。不幸的是，2008年爆发的次贷危机改变了中国的政策思。为了避免经济的快速下滑，国家出台了4万亿的经济刺激计划，使房地产重新进入了快速发展的轨道。虽然当年GDP“保8”成功，但是这使得房地产业更加疯狂，于是国家开始在2010年底逐渐出台政策限制房地产的疯狂发展，一直持续到现在。而万科企业股份有限公司正是中国房地产业的老大。2.万科企业股份有限公司SWOT分析2.1优势（S）（1）品牌 中国品牌500强排行榜中排名第19位，品牌价值已达635.65亿元。随着房地产品牌时代的来临，万科地产独特的品牌个性，能使房地产开发产品在同类竞争对手中脱颖而出品牌就是企业的核心竞争力，品牌就是生产力，品牌就是财富。在房地产深度调整的时候，品牌就是信心。不仅有利于吸引潜在消费者来购买，也可以有利于形成较高的住户满意度和忠诚度。（2）企业文化1，客户是我们永远的伙伴2，人才是万科的资本3，“阳光照亮的体制”4，持续的增长和领跑（3）创新组织结构组织结构要根据战略的变化而变化。万科根据整个项目的生命周期才设立组织结构。这样使得专业分工更强，各线集中精力执行专门的任务，每一个过程都得到高度关注。（4）研究开发能力万科专门设立了创新研究部门，不断地创新，开发出更多的新产品。如今,标准住宅的4 个版本基本成型,已经有超过12 个部品实现了工厂化的生产装配,在住宅性能标准方面的创新超过60 项.通过创新研究部的努力,万科有几十项专利正在申报.万科产品的创新主要体现在人性化的细节处理上，让业主能在万科开发的房产中享受生活。这也是万科高度关注客户的体现。（5）战略眼光A.战略调整背景：资源的紧缺，环境污染，公众对环境更多的关注，政府的科学发展号召。B.战略调整方向：实现从营销的万科往技术的万科转型。C.所作的努力：在东莞建立万科建筑实验中心，在上海成立第二个中心。这两个中心是发动机，也是培训中心。在这里做相关的技术研发，同时对产业链上的合作者进行培训。如今承担CSR(社会责任）也是一种能力，而且是很重要的发展能力，讲环保，讲可持续发展，如今不仅是一种责任，也是一种能力，一种竞争力。2.2劣势（W）（1）重视顾客，文化建设，但对员工关注不够，员工满意度不是很高。（2）各城市顾客的评价不一。而在万科住户中，深圳的万科住户对万科的满意程度最高，而北京的万科住户对万科的满意程度最差，从而推荐率也最差。说明在某些城市万科的住房，服务等有待提高。（3）土地储备不足。劣势土地储备约2200万平方米，不能满足万科发展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。2.3机会（O）（1）目前，中国的城市化率还很低，城市化进程正在如火如荼的进行中，这必然加大对城市的住房需求。（2）中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。（3）、住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。（4）由于一线城市房价上涨过快，国家出台了一系列针对一线城市的房地产的调控措施，这必然加大对二、三线城市房地产的炒作。而万科是早于市场介入开发房地产的公司之一，可以享受二、三线房地产炒作带来的好处。（5）随着市场的日益成熟，消费者的房地产开发商品牌意识必将逐步提高。2.4 威胁（T）（1）绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。（2）目前城市房屋的空置化率过高，不利于房地产业的健康发展。（3）目前国家大力发展保障性住房，而且随着城市化进程的结束和人口老龄化的出现，对房屋的刚性需求将逐渐减弱，房地产的暴利时代将结束。（4）合生创展、富力地产、雅居乐地产等一些竞争对手发展也比较迅速，保