行业季度分析报告().doc

中国行业季度分析报告 房地产行业（2005年二季度）要点提示 2005年，在“双稳健”等一系列宏观调控政策和措施的作用下，市场预期稳定，整体经济延续了去年以来平稳较快增长的运行态势。统计数据显示，上半年国内生产总值67422亿元，同比增长9.5%，同比增长率已经连续7个季度在9%以上，在国际经济总体增速有所放缓和国内继续加强对某些偏热行业调控的情况下，我国经济继续在快速增长的区间运行，表明当前经济仍继续处于上升通道，经济增长的内在动力仍然较强。相应地，作为经济周期性行业的房地产业景气程度虽然有所下降，但仍处于景气区间。 2005年上半年，全社会固定资产投资32895亿元，比去年同期增长25.4%，增速比去年同期回落3.2个百分点。在城镇固定资产投资中，房地产开发投资6193亿元，同比增长23.5%，增速比去年同期回落5.2个百分点。在一系列宏观调控政策的持续影响下，从发展趋势上看，近期房地产开发投资增幅继续下降的势头可能难以改变，这会对上游的钢铁、建材需求产生较大的影响。 一系列宏观调控政策使市场供求关系明显改善，对房地产热的抑制作用已经初步显现：居民买房意愿明显回落，商品房成交量和居民贷款大幅减少，炒房者的投机行为受到遏制。但与此相矛盾的是商品房销售价格依然呈上涨态势。据国家统计局对35个大中城市调查显示，2005年二季度35个大中城市房屋销售价格同比上涨8.0%，虽然涨幅有所回落，但是环比价格仍在上涨。分析认为，造成当前房价上涨与宏观调控之间发生矛盾，也就是说宏观调控没能调低高房价有着深层次的原因。 房地产作为第三产业的一个细分产业，在第三产业乃至整个国民经济中都具有举足轻重的地位。房地产业发展具有强烈的“波及效应”，它的健康稳定发展会给整个国民经济的稳定发展提供重要基础。相反，如果房地产业发生重大波动，其对国民经济系统的平稳发展所带来的危害也是巨大而深刻的，这为政府利用一切可行手段调控房地产市场提供了理论依据。因此，在国民经济发展的周期性波动中，每一轮经济发展的启动，首先由启动房地产业开始；但当经济发展到一定程度出现过热时，国家调控经济的政策也从房地产业入手。2004年以来出台的一系列宏观调控政策已对房地产行业发展产生重大影响，房地产业未来的发展趋势将与宏观调控下一步举措以及宏观经济变数息息相关。 预计2005年我国经济将延续去年下半年景气平稳回落的势头，经济增幅低于上年。房地产投资增速将会稳定在20%-24%范围内波动，受宏观调控政策影响，房地产价格将在高位趋稳，行业进入中期调整阶段，整体降温将出现。目录 市场运行情况3一、二季度房地产行业企业景气程度下降3二、固定资产投资增长相对平稳，房地产开发投资增速回落5（一）房地产开发投资同比增长幅度由高到低梯度回落5（二）增加经济适用房建设可减少经济波动风险7三、个人住房消费信贷增速放缓，开发企业资金来源结构进一步优化8（一）持币待购现象明显，个人住房消费信贷增速放缓8（二）房地产开发企业资金来源结构进一步优化9四、土地供应结构进一步优化，地价略有反弹11（一）中低价位住房用地供应呈现稳步、较快的增长11（二）土地交易价格平稳增长11五、供求关系有所改善，房价上涨速度减缓12（一）消费者买房意愿减弱，商品房成交量明显放缓12（二）商品房销售价格涨幅回落，但仍处在高位13六、商品房空置面积增加，空置率处于危险区间16 热点问题分析：宏观调控与房地产业发展18一、背景篇：房地产市场宏观调控的背景分析18（一）紧缩型宏观调控政策综述18（二）中央各部门在对房地产过热问题的认识上得到了统一19二、措施篇：切实加强房地产宏观调控的政策措施22三、影响篇：宏观调控政策对房地产行业的主要影响26（一）对宏观经济的影响26（二）对房地产行业的影响27四、趋势篇：宏观调控政策的未来走向及其评价30（一）宏观调控已进入观察期和微调期30（二）中央银行依然存在继续加息的可能性31（三）人民币升值的投机压力仍然存在34五、建议篇：对房地产行业宏观调控政策的建议37（一）建立有效、规范的市场调控体系刻不容缓37（二）税收政策是对房地产市场调控不可或缺的杠杆38六、风险篇：宏观调控背景下房地产行业的投资风险40 发展趋势预测43一、房地产投资增速将会稳定在20%-24%范围内波动44二、下半年房地产价格变化的不确定因素增强45三、行业进入中期调整阶段，整体降温将出现47 市场运行情况在国际经济总体增速有所放缓（美国经济在保持增长势头的基础上出现动力减弱迹象；日本经济增长有所加快但尚未完全摆脱疲弱态势；欧元区经济仍在低迷中徘徊；亚洲其他经济体增长速度也有所减缓）和国内继续实行一系列宏观调控政策和措施的情况下，2005年我国经济整体上延续了去年以来平稳较快增长的运行态势。上半年国内生产总值67422亿元，同比增长9.5%，比一季度提高0.1个百分点；全社会固定资产投资同比增长25.4%，增速比去年同期回落3.2个百分点；在城镇固定资产投资中，房地产开发投资同比增长23.5%，增速比去年同期回落5.2个百分点；与此同时，煤、电、油、运等行业投资得到加强；城乡居民收入继续快速增长；消费需求增长加快；市场价格上涨比较温和。上述情况表明，上半年我国经济继续朝着宏观调控预期的方向发展，总体形势良好。但是在此过程中经济运行也出现了一些新问题，主要表现在：农民增收难度加大；固定资产投资规模依然偏大，且结构不合理；部分行业经济效益明显不如上年；煤电油运形势总体仍然偏紧。相应地，中央宏观调控政策实施以来，我国房地产市场发展总体平稳，宏观调控成效已经显现。特别是从2004年6月份以来，房地产开发土地购置面积、商品房新开工面积与施工面积的增幅明显回落，投资需求膨胀势头得到有效控制。但是，当前部分地区存在的房价上涨过快，特别是中低价位商品住宅供应不足、高价位商品住宅供应过剩的结构性供需矛盾依然十分突出。因此切实采取有效措施，在继续管好土地和信贷两个闸门的原则下，加大中低价位商品住宅的供应量，缓解供需失衡的矛盾，对于稳定市场、促进房地产业的可持续发展意义重大。一、二季度房地产行业企业景气程度下降2005年是中国经济承上启下的一个关键性年份，在“双稳健”等一系列宏观调控政策和措施的作用下，市场预期稳定，整体经济延续了去年以来平稳较快增长的运行态势。统计数据显示，上半年国内生产总值67422亿元，同比增长9.5%，增速比一季度提高0.1个百分点，比去年同期低0.2个百分点，分季度看，同比增长率已经连续7个季度在9%以上。在国际经济总体增速有所放缓和国内继续加强对某些偏热行业调控的情况下，我国经济继续在快速增长的区间运行，表明当前经济仍继续处于上升通道，经济增长的内在动力仍然较强。相应地，作为经济周期性行业的房地产业景气程度虽然有所下降，但仍处于景气区间。图1-1：GDP同比增长率已经连续7个季度在9%以上数据来源：国研网财经数据库据国家统计局对全国19500家各种类型企业的调查结果：二季度，全国企业景气指数为131.7，分别比一季度和去年同期下降0.8和2.7点，但仍处于景气高位，表明企业生产经营在总体上继续保持了2003年下半年以来的较快发展态势。值得特别指出的是，2005年二季度房地产业企业家信心指数为125.1点，比一季度和去年同期下降19.8点和14.6点，是第二季度所有行业企业家信心指数中下降最多的行业。房地产业企业景气指数为126.6点，比一季度下降8.0点，比去年同期下降6.4点，也是各行业中下降幅度最大的，低于全国行业企业景气指数5.1点。这说明在国家宏观调控政策“组合拳”的持续影响下，房地产开发商已经开始降低他们对企业经营状况和整个行业环境的预期，商业银行惜贷和销售业绩滑坡降低了开发商的信心，楼市观望气氛浓厚。从目前情况来看，无论是开发商还是消费者都在观望下一步的政策动向。一般情况下，房地产开发商、持有大量商品房的投机者和投资者平均有大概3个月的资金压力承受时间，3个月后也就是大概在9、10月份左右如果宏观调控政策的压力依然较大，那么开发商信心指数将继续大幅下挫，同时整个房地产行业企业景气指数也将继续回落。图1-2：2005年二季度房地产企业景气指数回落数据来源：国研网财经数据库（注：这里的行业企业景气指数指国家统计局1998年以来通过调查，根据企业家对本企业外部市场经济环境与宏观政策认识、看法、判断与预期（通常为对“好”、“一般”、“不佳”的选择）而编制的季度指数，用以反映企业的生产经营状况。企业景气指数的数值介于0-200之间，100为景气指数的临界值。当景气指数大于100，表明经济状况趋于上升或改善，处于景气状态，越接近200状态越好；当景气指数小于100时，表明经济状况趋于下降或恶化，处于不景气状态，越接近0状态越差。）为更好地分析和理解企业景气指数，我们将景气区间作如下划分：180以上为“非常景气”区间，180-150）为“较强景气”区间，150-120）为“较为景气”区间，120-110）为“相对景气”区间，110-100）为“微景气”区间，100为景气临界点，100-90）为“微弱不景气”区间，90-80）为“相对不景气”区间，80-50）为“较为不景气”区间，50-20）为“较重不景气”区间，20以下为“严重不景气”区间。2005年二季度，在国家宏观调控政策的持续影响下，房地产开发投资、本年资金来源、土地开发面积等主要指标增幅回落，但整个行业仍在“较为景气”的区间内运行。二、固定资产投资增长相对平稳，房地产开发投资增速回落（一）房地产开发投资同比增长幅度由高到低梯度回落2005年上半年，全社会固定资产投资32895亿元，比去年同期增长25.4%，增速比去年同期回落3.2个百分点。其中，城镇固定资产投资27967亿元，同比增长27.1%，增速同比回落3.9个百分点。在城镇固定资产投资中，国有及国有控股投资14028亿元，同比增长10.8%；房地产开发投资6193亿元，同比增长23.5%，增速比去年同期回落5.2个百分点。但部分地区和城市房地产开发投资增速仍然较快、投资规模偏大、投资结构不合理、有效供给不足等问题依然存在。图1-3：固定资产投资和房地产开发投资增速回落数据来源：国家统计局如上图所示，2005年1-5 月份城镇固定资产投资同比增长26.4%，增长幅度比上月高出0.7个百分点，最直观的结论是固定资产投资出现反弹。但是认真观察上年的数据变化后并不能得出上述结论，因为从2004 年5 月开始宏观调控措施全面启动，导致当月各项经济指标都出现了类似于“跳水”性质的下降，其中，固定资产投资就是一例。当月，该数据从4 月份的42.8%下滑到34.8%，一个月的时间整整回落了8个百分点。因此可以说去年同期基数的大幅回落是今年5 月份固定资产投资增速反弹的原因，也就是说，在去年回落8个百分点的基础上才换来今年0.7个百分点的反弹，这意味着当前的固定资产投资增速实际上已经步入下降通道。房地产被视为国民经济的重点行业，在固定资产投资中具有最重要的地位，是因为其具有相当强的经济拉动能力，分三个层次来看：首先，房地产行业本身在固定资产投资中所占比例较高，权重为25-26%，是固定投资的第一大项目；其次，房地产直接拉动相关的钢铁、水泥、有色金属等行业，并带动这些行业辐射到更多其他的行业，推动固定资产投资的增长；最后，地方政府的城市建设资金主要来源于房地产行业带动的土地拍卖，如果房地产市场兴盛，则地方政府从土地拍卖中获益丰厚，相关的城市建设资金充足，对整个固定资产投资的推动效应也就大。一般来说，房地产投资增长是带动固定资产投资增长的主导力量，房地产投资增速在大多数时间里均高于同期全社会固定资产投资增速，2003年以前均是如此。但到了2004年以后，这种情况发生变化，出现了2004年1到10月份房地产投资增速均低于同期固定资产投资增速的现象，只有2004年的11月和12月份才出现扭转，又重新高于同期全社会固定资产投资增速，这除了说明我国投资过快增长的动力来自固定资产投资的产业投资领域外，也进一步显示了我国宏观调控政策对房地产投资增长抑制作用已经达到了预期的效果。统计数据显示，2005年1-2，3、4、5、6月份房地产开发投资累计分别增长27%、26.7%、25.9%、24.3%和23.5%，呈现出逐月明显回落的趋势。分析认为，影响当前房地产投资增速回落的因素主要有两点：第一，“双稳健”宏观经济政策使房地产投资主导力量发生变化。2005年我国财政政策和货币政策执行的是“双稳健”政策，这与2003年以前的积极财政政策所面临的、针对当时我国经济有效投资和有效需求不足、及1998年亚洲金融危机的宏观背景发生了巨大变化。当时的任务是拉动社会投资、刺激消费，恢复经济活力，促进经济增长。但到2003年尤其是2004年后，全社会投资热情日益高涨，并达到了必须进行控制才能缓解的地步，这样以国家投资为主导的投资结构已经改变，作为国民经济发展先导型产业的房地产投资增幅回落也就成为必然趋势。第二，抑制房地产投资的多重调控政策合力仍在发挥作用。从2003年下半年开始，国务院及国家发改委、人行、银监会、建设部、国土资源部等多个部委针对房地产投资过快增长出台了多项政策措施，包括两次提高房地产金融信贷利率、行政监察、法律监管、土地政策等，这是我国1997年以来房地产政策出台最多、力度最大的时期。正因如此，房地产投资增速才大幅回落，投资过热带来的能源、原材料等生产资料价格上涨的压力也开始得到缓解。综合上述分析，在一系列宏观调控政策的持续影响下，从发展趋势上看，近期房地产开发投资增幅继续下降的势头可能难以改变，这会对上游的钢铁、建材需求产生较大的影响。上游产品价格上涨的需求动力消失，甚至使相关的上游产品价格出现下降。这一变化值得高度关注即房地产开发投资减速对中国宏观经济的影响，如果房地产市场出现拐点，那么与房地产相关的钢铁等部门的拐点也即将到来，支撑本轮经济增长的主要行业都将会减速，宏观经济将有可能再次陷入通货紧缩。（二）增加经济适用房建设可减少经济波动风险众所周知，这一轮的经济增长主要是由投资推动的。在投资结构中，房地产行业的投资增长最为迅速，2004年的固定资产投资中，房地产占了26%的比重，北京市、上海市等地的房地产投资占固定资产投资的比例超过了60%。因此，从产业之间的逻辑关系看，这一轮经济增长过程中，房地产行业充当了火车头的角色(至少是火车头之一)。因为房地产投资的高速增长，导致市场对钢铁、水泥、有色金属等原材料需求的大幅度增加，而钢铁和有色金属消费的大幅度增加又刺激了煤炭、电力等能源需求的快速上升和价格的不断上涨。 既然房地产行业在这一轮经济增长中扮演着火车头的角色，那么，如果房地产行业的投资出现减速，宏观经济就会减速，相关行业产品的价格走势就可能逆转，钢铁、有色金属、建材等首当其冲。实际上，自3月份以后，随着调控房地产市场的新政策连续出台，钢铁市场的价格已经出现了明显的反应。从4月份开始，钢铁价格已经开始走低，尤其是与房地产业直接相关的钢铁品种下跌幅度非常明显，其中以北京地区和上海地区线材价格跌幅最剧，线材价格比3月末下降了20%多。对于最近钢铁价格的走低，有人认为是出口退税政策起的作用。3月31日，财政部、国家税务总局对外宣布，从2005年4月1日起对钢坯等初级产品停止执行出口退税政策。在此之前，钢坯和长材的出口退税均为13%。也有人认为是美元汇率走强导致了大宗产品价格的走低。不管是出口退税政策还是美元汇率因素，都是近期大宗商品价格走低的重要因素，但决定因素还是房地产行业的降温。从钢铁行业产品结构看，最先出现价格下跌的是建筑用钢品种，而非建筑用钢的产品价格下降相对缓和与缓慢。 图1-4：与房地产业相关的建筑原材料价格下降数据来源：国家统计局综上所述，在目前情况下延长经济增长的周期，化解房地产投资减速对经济的冲击是当务之急。研究认为，大力增加经济适用房和廉租住房建设可以有效缓解房地产投资减速引起的宏观经济波动风险。2003年和2004年，我国经济适用房投资占房地产开发投资的5%，2005年1-6月我国经济适用房投资204亿元，同比下降14.6%，增幅分别比房地产开发投资和商品住宅投资低38.1%和35.9%。全国一半以上省份经济适用房投资降幅超过全国平均水平，其中最高的西藏下降81.9%，湖南、宁夏、黑龙江、江西和重庆分别下降73.5%、61.9%、60.9%、49.0%和47.1%，北京、广州分别下降36.3%和36.0%。经济适用房投资减少弱化了对商品房价格上升的抑制作用，在住房社会保障体系尚未健全完善的情况下，不利于低收入家庭住房问题的解决。经济适用房建设规模下降的主要原因，一是经济适用房属政府保障性住房，由于价格、利润与其它住宅的巨大差距，缺乏地方政府和市场的推动力。今年第二季度，经济适用房每平方米销售价格2013元，比去年同期增长4.8%，增幅比同期普通住宅和高档住宅分别低4.3和4.2个百分点；价格分别不到普通住宅和高档住宅的一半和1/3。经济适用房利润被政策控制在3%以内，大幅低于其它住宅。这样，一些地方政府为了增加土地收益，借口土地计划紧张停止和减少经济适用房建设；二是一些开发商受利益驱动和优惠政策难以落实等多方面因素影响，把经济适用住房项目转为普通商品住宅；同时，由于存在着对购买人群限制不严、户型面积偏大以及配套措施不完善等带来的问题，也在一定程度上影响了地方政府和开发商建设经济适用住房的积极性。开发结构上的矛盾，是当前房地产各种问题和新情况存在和产生的主要原因。首先，直接导致房地产开发投资扩张以及房价过快增长。其次，间接刺激了个人住房贷款需求和被动需求。豪华住宅在住宅中的比重过高，超越我国占绝大多数的中低收入者的承受能力，但由于房价高涨及其带来的置房回报乐观预期，推动个人住房贷款需求膨胀，而个人住房贷款膨胀，除加大金融风险压力外，又反过来刺激住房投资和房价上涨。因此，从操作层面来看，政府可以采取分步走的方式，通过两到三年的时间将经济适用房占房地产投资的比例由当前的5%增加到30%以上。2005年可以将经济适用房的投资规模由2004年的600多亿增加到2000亿元，2006年以后每年再增加1000亿元左右。这样可以有效缓解房地产开发投资减速带来的负面影响。 三、个人住房消费信贷增速放缓，开发企业资金来源结构进一步优化（一）持币待购现象明显，个人住房消费信贷增速放缓中国人民银行最新公布的调查显示，2005年二季度随着土地、税收、金融等多种调控政策的贯彻实施，房地产信贷和开发投资增速持续下降，个人住房贷款月增额明显减少，部分地区居民持币待购现象明显。二季度中国货币政策执行报告显示，截止到6月末，商业银行自营性房地产贷款余额达到2.60万亿元，同比增长23.2%，增幅同比回落12.9个百分点。其中，个人住房贷款余额1.74万亿元，同比增长25.6%，同比回落16.4个百分点。部分商业银行调查数据显示，个人住房贷款月度提前还款额占累收贷款额的比例持续上升，这意味着借款人支出结构发生变化，可能会影响其当期的其他消费活动与消费计划。2004年我国最终消费率为53.6%。而根据世界银行的统计，世界平均最终消费率在79%左右，消费率偏低不利于国民经济良性循环和提高人民生活水平。如果消费率长期偏低，就会使投资增长失去最终需求的支撑，影响企业的经济效益和金融运行，影响宏观经济的稳定。表1-1：1998年以来个人消费贷款和住房贷款增长情况单位：亿元，%年份个人消费贷款余额同比增长个人住房贷款余额同比增长个人住房贷款占个人消费贷款比重1998456.2426.293.419991396.4206.11357.7218.697.220004265.1205.43376.9148.779.220016990.363.95597.965.880.1200210684.352.88268.947.777.4200315732.647.311779.742.574.9200416000.035.82005（1-6）17400.025.6数据来源:中国人民银行调查统计司注:2000年之前个人消费贷款为个人小额抵押贷款（二）房地产开发企业资金来源结构进一步优化2004年初以来，国家陆续出台的宏观金融调控政策对房地产行业的资金来源产生了较大影响，开发企业资金来源结构发生重大变化，国内贷款的比重和增长速度明显放缓，非贷款类资金来源增长迅速。进入2005年，国家继续把紧信贷闸门、实施“双稳健”政策，从资金源头调控投资过快增长的政策效应进一步显现，房地产开发企业资金来源结构进一步优化，银行贷款增速回落，自筹资金能力增强。统计数据显示：2005年上半年全国房地产开发企业到位资金9465亿元，同比增长23.3%，略低于同期房地产开发投资的增长水平。其中，企业自筹资金3269亿元，同比增长37.6%，增速比第一季度增加11个百分点；利用外资126亿元，同比增长23.7%，而第一季度为下降6.4%；国内贷款1755亿元，同比增长4.3%，增幅比第一季度回落7.8个百分点。分地区看，西部地区房地产企业国内贷款仅增长2.3%，中、东部地区分别增长了12.5%和3.6%。但是，在资金来源中，直接融资渠道不畅，融资额呈下滑趋势。其中，1-4月份债券融资额与股票融资额仅12.69亿元和8.92亿元，同比均负增长69.7%和70.7%，两者相加的金额占全部来源的比重也仅有0.11%，尤其是用于固定资产投资的股票融资额4个月不到9亿元，这使固定资产投资的外源资金不得不依赖于银行体系。图1-5：2005年1-6月房地产开发企业资金来源分布情况数据来源：国家统计局近几年来，国内房地产市场之所以能够在短期内迅速地发展，最主要的原因就是银行信贷资金的易获得性与利率过低。从银行获得资金的成本过低，主要表现在以下几个方面：第一，利率作为资金的价格，它也是金融市场资金的平均投资回报率，房地产开发商利润率在15%左右，甚至更高，但管制下的基准利率则只有2.25%（个人一年期定期存款）；第二，从国内民间市场来看，其利率都在12%以上（如温州），也远远高于银行管制下的利率2.25%；第三，无论在发达的市场经济中还是在新兴的市场经济中，利率一般都是随GDP增长率上下波动2%，近几年来我国的GDP增长率一直在9%左右，相应的利率水平应该在11%左右较为合理，但我国目前的实际利率较低，正因为国内的利率过低，无论是个人还是企业都愿意千方百计从银行套取资金来获取差额利润，资金的易获得性与成本的高低也就决定了房地产业的发展与繁荣。从目前情况来看，房地产开发对银行贷款依赖度过高的状态还没有从根本上改变，银行依然过高地承担着房地产开发的金融风险。如果没有理想的贷款投资渠道，2005年房地产行业贷款增长有可能出现反弹。因此，发展多元化的房地产开发融资方式以减少银行信贷风险的任务仍很艰巨。分析认为，信托是房地产企业较好的融资方式。信托业是金融领域中富有活力的一个分支，房地产业则是当代最具活力的行业之一。央行“121号”文件出台后，对房地产业界造成较大冲击，随后发布的“18号”文件对房地产业又多有鼓励。在这种背景下，中国房地产企业开始寻求新的融资途径，如机构投资者参与房地产投资，房地产基金已开始一些实质的运作，卖方阶段性股权融资等已经露出苗头，上市融资、海外融资也有比较大的突破，而增长最活跃的就是房地产信托。在我国，第一支真正意义上的房地产信托产品是上海国际信托投资有限公司推出的上海国际大厦项目资金信托，随后，10多家信托公司纷纷推出类似信托产品。2004年全国约有31家信托投资公司共计发行了约83个房地产信托产品，募集金额约122亿元。2005年一季度全国共有9家信托公司发行了13次房地产信托基金，从发行的规模看，总量为91201万元，平均预期年收益率为5.05%。表1-2：2005年一季度房地产信托发行列表发行机构发行规模（万元）预期年收益（%）发行类型描述北京国投50006.50购买房产，到期溢价回购兴泰信托27014.20向校区建设提供贷款山西信托15005.00直接贷款给房地产公司江西国投100005.10贷款用于土地储备重庆国投150005.30贷款用于土地开发建设上海国投30005.70直接贷款给房地产公司山西信托20005.00贷款给酒店百瑞信托300004.00贷款给城市土地储备中心4.30同上4.60同上江苏国投200006.30直接贷款用于项目的建设及运营湖南信托20004.60贷款给地产公司用于项目建设5.00同上合计：91201万元 平均收益率：5.05%数据来源：成业行地产金融研究部四、土地供应结构进一步优化，地价略有反弹（一）中低价位住房用地供应呈现稳步、较快的增长土地政策参与宏观调控是2004年以来我国土地管理最突出的特点。国家以前所未有的力度大力整顿土地市场，主要通过杜绝协议出让土地、彻查开发区与大型项目、完善各项土地制度等三方面措施对房地产市场进行监管，土地作为房地产的基本要素，其供应政策将直接影响房地产市场。“招拍挂”政策出台之后，切断了土地供给的其他来源，供应量被政府垄断，在此背景下，土地市场供应结构进一步优化。中国土地矿产法律事务中心数据显示，2005年上半年房地产开发土地供应结构逐步趋向合理和优化，中低价位住宅用地供应占房地产开发土地供应的比例由去年同期的67.4%提高到71.2%，普通商品住宅用地供应比第一季度增长25%，高档公寓和其他用地仅占11.6%，比去年同期下降6.5个百分点。对总量和结构的调控，从一定程度上缓解了普通住宅用地需求紧张状况和结构性矛盾问题，促进了部分城市和地区房价的理性回归和房地产市场的健康发展。按类别分，今年上半年，工矿仓储用地占供地总量的45.6%，房地产开发用地占供地总量的33.4%，公用设施、公共建筑、交通运输、水利设施、特殊用地等其他用地占供地总量的21%。从各地反映的情况看，土地供应量基本上能够满足城市发展、建设事业和房地产业发展的需要，并不存在土地供应不足或“地荒”的现象。与去年上半年比较，今年上半年房地产开发用地增加了2个百分点。今年上半年，上海普通商品房用地占同期房地产开发用地的76.8%。浙江省今年第二季度普通商品房用地占同期房地产开发用地的比例提高了4个百分点。这说明，今年上半年在建设用地和房地产开发用地总量有所减少的情况下，居民迫切需要的中低价位的房地产开发用地得到优先供应，也表明土地供应对固定资产投资和房地产投资的闸门作用明显。 在今年上半年的供地总量中，存量建设用地成为主流，占供应总量的58%，比去年同期提高了9个百分点，改变了以往主要靠增量建设用地的局面。按地区计算，存量建设用地占全部建设用地供应量的比例，东部为51.7%，中部为66.1%，西部为69.1%。在全国31个省（市、区）中，有22个省（市、区）存量建设用地超过增量建设用地，其中辽宁、吉林、内蒙古、重庆、四川等传统工业比较发达、产业结构调整任务较重或老城市较多的地区，积极依靠调整产业结构和进行新的空间布局，通过着力挖掘土地潜力来满足土地的供应。这些省（市、区）存量建设用地供应量占全部建设用地供应量的比例高达80%以上，其中吉林90.2%、辽宁84.9%、内蒙古87.1%，四川94.7%、重庆84.5%。（二）土地交易价格平稳增长统计数据显示，2005年二季度，35个大中城市土地交易价格比去年同季上涨10.7%，比一季度上涨3.8%。居住用地交易价格比去年同季上涨12.9%，比一季度上涨4.0%。其中，高档住宅、普通住宅和经济适用房用地价格分别比去年同季上涨24.7%、10.9%和11.1%。商业旅游娱乐和工业仓储用地交易价格比去年同季分别上涨3.2%和3.0%，其他用地交易价格上涨14.2%。表1-3：2005年二季度全国土地交易价格指数同比上涨单位：%（上年同期=100）2004.2004.2004.2004.2005.2005.全国土地交易价格指数107.5111.5111.6110.0106.9110.7普通住宅用地108.8112.2113.9112.4108.7110.9豪华住宅用地107.0111.0105.5106.8123.1124.7经济适用房用地-102.6111.1居住用地108.7112.2113.6112.0108.9112.9工业用地102.8104.7102.8107.0101.5103.0商旅用地104.7112.6114.3109.8105.5103.2其他用地100.7113.2103.6104.4102.2114.2数据来源：国家统计局人多地少是我国的基本国情，土地资源的稀缺性、土地供应的有限性及区位的差异性，客观上决定了土地供应的相对不足和土地供需不平衡。从土地区位看，在城市内部，城市中心区人口集中，拆迁成本进一步加大，存量土地的可供量日益减少。在当前住房需求快速增长的情况下，进一步加剧了房地产开发的土地供需矛盾，特别是在经济较发达地区的城市，土地供给缺乏弹性和需求不断增长之间的矛盾尤为突出。所有这些矛盾将进一步增加土地价格上涨的压力。 地价变化应与社会宏观经济发展趋势相适应，从近几年监测结果来看，全国总体地价水平和主要城市地价年度增幅基本上保持在5%左右，并没有出现大幅增长的局面。2005年是实现经济“软着陆”和全面兑现入世承诺的关键一年，为加强对房地产市场的调控，稳定住房价格，今年初以来，国务院有关部门开始出台土地、金融、财税等一系列政策措施，国家宏观调控政策将在稳定地价方面发挥积极有效的作用。 总体来看，随着土地市场整顿措施的进一步到位，土地供应和结构调整以及土地市场信息的进一步公开，并通过大力推行“招拍挂”制度，土地市场调控机制和地价形成机制逐步成熟，为促进地价的平稳上涨提供了良好的市场环境。在此背景下，预计本年度城市地价水平不会出现大幅度上涨态势，且将保持或略低于2004年度的同比增幅水平；土地供应总量和结构日趋合理，对房地产市场的影响也将趋于平稳。五、供求关系有所改善，房价上涨速度减缓（一）消费者买房意愿减弱，商品房成交量明显减少1998年以来，我国房地产价格持续上涨，特别是2004年以来，全国房价涨速加快，2004年全国商品房平均价格同比增长14.4%，其中商品住宅价格同比增长15.2%，首次出现两位数增长，首次超过居民收入增长，少数城市房价涨幅超过20%。房价的持续大幅度上涨，进一步加剧了社会各界对于房地产市场是否存在“泡沫”的争议。对此，政府高度重视，频频出手给房地产市场降温。2005年，温家宝总理在政府工作报告中明确提出要抑制房地产价格过快上涨，“两会”刚刚闭幕，一揽子调控房市的政策迅即出台：3月17日，央行宣布提高商业银行自营性个人住房贷款利率0.2个百分点； 3月26日，国务院办公厅下发了关于切实稳定住房价格的通知，提出了八点要求控制房价涨幅过快； 4月28日，国务院又出台了“加强房地产市场引导和调控的八条措施”；5月11日，建设部等七部委联合下发了关于做好稳定住房价格工作的意见，共8条意见，几乎所有能在稳定房价过程中发挥作用的政府部门悉数在列。连着三个月出台三个“八条”，中央政府对房地产行业的调控达到高峰。从这些组合政策出台以来的市场形势看，国家宏观调控政策使市场供求关系明显改善，对房地产热的抑制作用已经初步显现：居民买房意愿明显回落，商品房成交量和居民购房贷款大幅减少，房价走向稳定，炒房者的投机行为正受到遏制。国家信息中心数据表明：2005年1-6月，全国商品房销售面积12536万平方米，比去年同期增长14.0%，增幅同比回落约17个百分点。购房意愿下降最大的上海市商品房销售面积增幅比去年同期回落12.6个百分点，比今年前5个月回落4.8个百分点；大连、南京、宁波、长沙、成都和乌鲁木齐等10个城市商品房销售面积均为负增长。这表明受持币观望心理的影响，商品房成交量明显放缓。相应地，2005年上半年商品房销售额也呈现出逐月回落的态势，1-2月商品房销售额同比增长37.3%，1-3月同比增长35.3%，1-4月同比增长31%，1-5月同比增长24.1%，1-6月同比增长幅度仍然较小。这表明在居民期待房价进一步走低和商品房买卖交易成本不断走高（如对二手房交易征收个人所得税、缴纳营业税等）的双重心理驱动下，购房群体持币观望者明显增多。央行于今年5月中、下旬对全国50个大、中、小城市进行的城镇储户问卷调查表明，城镇有意购房人数创历史新低，为买房而储蓄的居民人数占比明显回落。调查结果显示，未来三个月打算购买住房的居民人数占比为19.1%，较上季下降2.9个百分点，较上年同期下降2.2个百分点，降到历史最低点；储蓄动机为“买房或装修”的居民人数占比为11%，较上季下降0.4个百分点，较上年同期下降0.8个百分点，也降到了历史最低点。短期内居民买房的意愿减弱，持币待购行为增加，不利于今年住房消费的增长。表1-4：2002-2005年6月我国商品房销售情况单位：万平米，亿元，%2002年2003年2004年2005年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月商品房销售面积24969.332247.238231.62596.55172.77194.39484.812536.4同比增长20.229.113.715.420.316.013.914.0商品房销售额5721.27670.910375.7807.41559.32141.72796.43727.3同比增长23.734.130.037.335.330.524.125.6其中：销售给个人47107092.89680.1717.51399.61977.52607.22735.7同比增长23.135.830.431.731.836.126.127.1数据来源：国家统计局（二）商品房销售价格涨幅回落，但仍处在高位据国家统计局对35个大中城市调查显示，在国家一系列稳定住房价格政策措施的作用下，2005年二季度35个大中城市房屋销售价格同比上涨8.0%，虽然涨幅有所回落，部分城市房价涨幅回落明显，但是环比价格仍在上涨。分类别看，二季度35个大中城市新建商品住房销售价格（加权平均数）为每平方米4867元，比去年同季上涨8.9%，比一季度上涨1.9%，涨幅分别回落1.6和0.9个百分点。其中，经济适用住房、普通住房和高档住房销售价格为每平方米2013元、4199元和6337元，分别比去年同季上涨4.8%、9.1%和9.0%，比一季度分别上涨0.2%、2.3%和1.5%，同比、环比涨幅均有不同幅度的回落；二手住房销售价格每平方米3425元，比去年同季上涨9.5%，比一季度上涨1.0%，涨幅分别回落1.9和2.7个百分点；非住房销售价格比去年同季上涨6.2%，比一季度上涨1.3%，涨幅分别回落1.1和0.7个百分点。其中，办公楼、商业娱乐用房和工业仓储用房销售价格分别比去年同季上涨7.7%、4.2%和5.4%，比一季度仍分别上涨1.7%、0.7%和0.6%。图1-6：2000-2005年二季度全国商品房销售价格变动情况资料来源：固定资产投资统计快报、国家统计局分地区看，在35个大中城市中，新建商品住房每平方米销售价格仍较高的城市是：上海8586元、北京6567元、厦门6241元、深圳6233元、宁波5963元、杭州5627元、青岛5309元。二手住房每平方米销售价格仍较高的城市是：杭州8213元、上海7548元、宁波5763元、南京5635元、北京5469元。35个大中城市房屋销售价格与去年同季相比均有不同幅度的上涨。其中，6个城市房屋销售价格同比涨幅超过10%。分别是，杭州12.4%，青岛14.5%，呼和浩特14.7%，上海11.6%，成都13.7%，南昌10.3%。上海、杭州房屋销售价格同比涨幅分别比一季度回落7.5和1.3个百分点。表1-5：2005年二季度35个大中城市房屋销售价格变动情况地 区房屋销售价格新建商品房销售价格同比环比累计元/同比环比累计元/全国8.01.58.947198.91.99.74867北京6.52.56.670366.92.77.16567天津6.11.46.344426.81.57.14245石家庄6.01.56.329815.11.75.92807太 原9.31.15.4363710.71.26.32458呼和浩特12.23.29.5221014.73.910.72210沈 阳7.6-0.28.531146.40.56.83419大连8.72.88.047445.11.85.14472长春2.10.80.721564.21.50.92510哈尔滨4.0-0.94.424786.0-1.76.22589上海11.61.715.4835511.72.415.88586南 京7.9-0.210.152706.8-0.910.14187杭州12.52.913.2648412.42.912.45627宁波6.21.28.966067.41.59.45963合肥4.70.77.235516.21.27.22820福州4.01.15.043125.31.65.63217厦门9.51.511.0699012.51.714.56341南昌10.32.59.538797.41.78.73228济南6.70.57.738628.60.910.34272青岛12.42.412.1442514.52.314.15309郑州7.62.77.529258.02.57.92578武汉6.60.88.929488.31.18.92977长沙1.70.91.431032.00.73.92217广州5.92.65.463007.43.56.94460深圳5.91.05.767505.11.25.06233南宁2.00.24.826933.10.55.32758海口4.21.34.122057.20.26.52796成都10.71.111.6422413.71.814.23665贵阳2.81.42.931362.82.32.82760昆明2.40.63.931252.10.82.13130重庆7.60.37.732687.30.17.42478西 安3.70.14.237194.6-0.15.32904兰州5.10.55.626846.40.97.62519西宁4.10.73.721761.40.32.61996银川2.70.72.927881.70.22.12385乌鲁木齐1.00.41.527380.20.61.62080注：同比以去年同季价格为100，环比以上季价格为100，累计以去年同期价格为100，价格为城区样本楼盘加权平均价格。数据来源：国家发改委从以上数据可以看出，虽然房价涨幅有所回落，部分城市房价涨幅回落明显，但是环比价格仍在上涨。分析认为，影响当前房地产价格涨幅回落的原因主要有两点：首先，宏观调控政策导向从抑制投资转向投资和消费双重抑制，使房地产价格超常规上涨失去了宏观环境支撑。在未放松房地产开发投资金融政策的同时，通过提高住房贷款利率和提高首付款比例，从消费领域对住房购买力形成抑制；其次是由于房地产投机行为开始收敛。国家提高住房贷款利率，虽然不能从根本上根除这种行为，但至少加大了投机行为成本，使投机行为受到了一定程度约束。但仍值得注意的是，尽管房地产价格涨幅有所回落，但回落幅度还不大，总体上看房价上涨势头仍然强劲。正如2005年一季度房地产行业分析报告所述，推动当前房价上涨的原因是多方面的，有短期因素，也有长期因素；既有宏观环境因素如政策调整、制度变革作用，也有微观因素如市场发育变化的影响等。但造成当前房价上涨与宏观调控之间发生矛盾，也就是说宏观调控没能调低高房价的深层原因主要是因为以下因素： 首先，地方政府受各种因素影响，片面发展地区房地产业，最终影响宏观调