拆迁评估作业规程及制度.doc

精选资料拆迁评估作业规程及制度（江苏www房地产评估有限公司）为规范本公司房地产拆迁评估行为，统一房地产拆迁评估操作程序和工作方式，提高房地产拆迁估价人员执业水准和估价报告的质量，做到拆迁评估结果客观、公正、合理，切实维护拆迁当事各方的合法权益，本部门根据城市房屋拆迁管理条例（国务院令第305号）、江苏省城市房屋拆迁管理条例、中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/TS0291-1999）及部分市、县城市房屋拆迁管理暂行办法、城市房屋拆迁补偿价评估技术规范等法律、法规的有关规定，结合本公司的具体要求，特制定此作业规程。第一条 房地产拆迁评估工作程序1、估价项目受理立项，拟定作业方案等前期准备工作阶段。2、外业勘测、询证及收集整理相关资料工作阶段。3、内业评估、出具分户评估表，撰写汇总评估报告工作阶段。4、交付拆迁评估报告，结算评估费及资料归档阶段。第二条 估价项目受理立项，应明确的事项1、明确估价对象范围、估价时点、报告提交时间等基本事项。2、明确评估机构的责任与义务，特别是参与的工作环节。3、根据拆迁工作量及该项目成本核算，确定该项目报价方案，报公司审定。4、明确委托方须提供的资料，特别是评估区域的政策、技术规范、拆迁许可证、拆迁公告等。5、根据公司确定的收费方案及明确的事项，签定拆迁评估协议。第三条 前期准备工作的内容1、根据已明确的事项和掌握、了解的基本情况（如依据的文件及评估标准、拆迁范围内土地、房产档案资料，各地块单位和居民数量、土地、房屋面积等基本资料），拟定拆迁评估作业方案，内容主要包括：确定采用的评估路线和方法，预计所需的时间、人力和经费，并拟定出作业步骤和作业进度。2、组建拆迁评估项目组，明确项目主持人，明确评估各阶段、环节任务分工和人员安排。3、对拆迁评估项目组成员进行当地拆迁政策等方面的岗前技术培训。4、与委托方协调、沟通、解决拆迁评估工作中涉及的具体细节问题及工作计划（包括外业勘测工作日程安排）和进度控制。5、编制拆迁评估外业调查表式和印制。6、开发与评估所在地拆迁政策相对应的评估软件支持系统。7、准备拆迁评估现场工作所需仪器等办公设备（具体有：外业勘测表、区域因素调查表、拆迁许可证、拆迁公告、委托拆迁评估公告、评估机构和估价师资质证书复印件，评估人员上岗证或工作牌、数码相机、笔记本电脑、红外测距仪、钢卷尺、皮尺、计算器、外业调查文件夹、外业调查文件包、签字笔等）。8、联系、聘用评估所在地人员参与勘测工作。9、在规定时间内向拆迁管理部门申请备案。10、落实评估项目组人员的食宿等后勤保障工作。说明：拆迁评估项目组应根据项目大小，进度要求，承担的工作内容等因素，由部门经理领导组建。一般项目由4-6人组成，分为2-3个评估小组，每个评估小组由2人组成基本单元。其中人为项目经理，另1-2人为项目助理，2-3人为组员。详见项目管理办法。第四条 外业勘测工作的任务1、按计划外业勘测工作每小组（2人），根据承担的工作内容确定额定日工作量，一般额定日工作量为68户。2、现场核查并记录房屋土地产权文本。3、登记或测量房屋建筑物面积和土地面积，并确定合法建筑面积和土地面积。4、测量房屋装修。5、勘查房屋附着物。6、勘查房屋树木。7、按外业调查表中规定的内容逐项勘察、调查、认真填写，并绘制房屋平面图。8、对房屋外部整体及内部细部进行拍照留档。9、对外业勘测成果及时复核，交项目主持人或拆迁实施单位审核。第五条 外业勘测工作的要求1、评估项目组人员进入现场，必须严格遵守国家、省、地方拆迁主管部门对评估人员及评估勘测所做的规定及要求。2、评估项目组在外业勘测、调查之前，一般应熟悉拆迁项目基本情况（项目性质、建设单位、拆迁实施单位、拆迁红线范围、委托评估范围，拆迁项目所必备的文件资料状况等）和拆迁评估要求事项（与委托单位协商），并与委托单位完成外业勘测前的准备工作（如拆迁公告的张贴等）。3、评估项目组应根据外业勘测任务量和进度要求，合理制定书面工作计划，明确和控制工作进度，并告知委托单位。4、外业勘测工作必须按照房产测量规范，当地的房产拆迁管理办法及评估实施细则进行，做到仔细、认真负责、客观公正。5、外业调查表应用炭素墨水笔填写，做到字迹工整，填写完整，修改应采用划改，划改次数不得超过两次，划改时划改人必须签字。6、外业调查表中房屋平面图的绘制应用直尺绘制，房地产平面图应包括房屋建筑物、楼层数、边长、面积、编号、指北针等，字体大小应与图成比例，面积用下划线。对多层建筑不能在同一张图上反映建筑物状况的，应分层绘制平面图，并标注所在层。7、外业调查表在现场应进行核对，核查是否有漏项，同时对外业调查表及调查资料应及时自检复核、项目经理审核，对存在的问题及时加以解决，并要求签名。8、应在当天将经复核的外业调查表中的调查数据输入计算机。对录入数据出校对稿进行自检、互检二轮核对，对发现的问题应与次日进行修订完善。9、评估项目组人员进入现场，原则上应由委托方人员陪同，并能根据当地拆迁工作方式、民俗习惯、现场情况等因素及时灵活的作出应对策略、调整工作思路和方法。10、评估项目组人员在进入现场前，应与委托方明确相关职责范围，不该说的不说，该说的不乱说，对被拆迁人态度要积极、热情，对其提问要不厌其烦。11、外业勘查应确定估价对象权屋状况、面积、结构、建筑年代、成新、层高、临街状况、装修成新状况等估价参数以及外业调查表中规定的内容。12、评估项目组必须妥善保存好现场堪测、调查所获得的工作底稿资料和委托方提供的资料。第六条 外业勘测工作的方法和步骤1、外业勘测前首先与委托单位沟通、摸底，了解拆迁过程中可能碰到的重点、难点和其他应注意的事项。2、根据各勘测项目小组的拆迁工作量、进度要求，详细制定外业勘测时间计划表，采取公告或书面通知的形式，通知被拆迁人户主（或单位负责人）接洽现场勘测，通知中应明确勘测时间和房产、土地权属证明、营业执照及房屋他项权证或其他批准文件等原件资料的备查，对无法及时提供相关证件的应告知送达地点、送达时间。3、各勘测项目小组在拆迁人及被拆迁范围内居委会、街道办事处、镇、村干部等协助人员的陪同下进行初步的外业勘测，确定被拆迁地块的拆迁范围及拆迁范围内的房产、土地基本状况，填写房地产估价区域因素调查表。4、各勘测项目小组在勘测时间内邀请被拆迁范围内居委会、街道办事处、镇、村干部等协助人员同时进入勘测现场。5、进入勘测现场，各勘测项目小组可根据被拆迁人的房屋、装璜装饰、附着物、树木实际状况进行小组内部分工，一般由项目助理同被拆迁人沟通、调查、勘察、记录及核查被拆迁人的房产、土地权属证明、营业执照及房屋他项权证或其他批准文件等原件资料，并向被拆迁人说明本次拆迁评估的基本情况，争取得到被拆迁人的配合。组员负责勘丈、清点等辅助任务。对证、图与实际一致的不必进行测量，对缺少证明或证明文件与实际不一致的要进行测量。6、由项目助理向被拆迁人详细调查房屋建成年月、最近翻修时间，准确勘测各建筑物（含临时及超限建筑物）的层高、屋面、合山墙等基本情况，并对房屋结构、成新度进行准确的评定；对于营业用房，应准确勘测营业用房临街状况、临街宽度、临街深度、朝向等。详细填写拆迁房屋基本情况外业调查表、房屋拆迁建筑物状况调查表，并准确绘制出房地产平面图。7、由项目助理调查拆迁房屋装饰装璜状况、附着物状况、树木状况，调查装饰装璜年代，并准确评定其成新度。填写房屋拆迁装饰装璜状况调查表、拆迁房屋附着物状况调查表、房屋拆迁树木状况调查表。8、完成以上工作步骤后，向被拆迁人详细说明所涉及的测量勘查数据、房屋结构情况等，请被拆迁人核对有无遗漏或与实际不符的内容，并尽量请被拆迁人在上述表格中签字。9、在各勘测项目小组外业勘测工作基本完成后，应及时与拆迁人对各地块进行复查审核，重点是对合法房屋和土地面积或区位补偿面积的确定、房屋结构和等级、测量数据、初评的房屋和装璜成新度的复查审核，并及时交换意见，以消除各种可能的原因所带来的测量、评定中的差异及可能出现的遗漏或与实际不符的内容。最后在外业勘测表格中签字。第七条 外业勘测工作需注意的事项1、各勘测项目小组对被拆迁人的合法或临时房屋均要进行勘测。对有产权证的，要与实际进行核对，核实面积是否一致。对面积不一致的，要查明原因，对新增房屋要收集建筑执照等产权证件，并进行测量。对无产权证件，也应调查测量，在房屋状况调查表中注明情况便可。2、各勘测项目小组人员不可向被拆迁人解释有关于具体补偿标准、补偿价格或发表与外业勘测无关的言论。3、各勘测项目小组对调查出现的一些特殊情况，尤其是技术上的问题，如被拆迁人的装饰装璜较特殊，而无法根据现有补偿标准或技术规范进行准确的评定等，则应将问题带回来集体协商确定，现场不作解释。4、项目组要特别注意勘测结果的平衡问题，严格执行统一的技术标准，把握好尺度，确保在结构、成新评定上的公平合理，尤其是避免出现左邻右舍在同一项目评定中的不一致情况的出现。5、勘测成果是一种中介行为，不具有执业行为的强制性，因此测量成果应尽量要求被拆迁人签字。如被拆迁人暂时不愿签字，可先进行外业勘测工作，待到最后阶段解决。6、各勘测项目小组在勘测时，应注重文明礼貌，不得与被拆迁人发生口角纠纷。如遇到拒绝进户勘测等情况，均不可与其发生正面冲突，可通过其他方式加以解决。7、各勘测项目小组在保证外业勘测成果客观、公正、合理的基础上，可适当向被拆迁人利益上倾斜，以确保整个拆迁工作的顺利开展。第八条 内业评估工作的任务和步骤1、将外业调查表的数据和所收集的资料及时进行整理、测算、复核。2、将经过整理、复核的资料，录入计算机、绘电子图、出校对稿，并再次复核。3、使用计算机自动处理生成所编制的评估分户表，评估房屋、区位、附属物、装潢、树木的补偿总价及明细。4、将评估分户表或公告书汇总表交给拆迁人，并进行沟通、核对、调整。5、拆迁人将评估分户表或公告书汇总表送达被拆迁人公示、核对，由项目主持人或助理进行定点、定时现场集中解释或逐户解释。6、针对解释、核对中的特别问题，应进行现场复查，并与委托方共同研究、分析、沟通，经复核、审查后对评估分户表的相关数据作相应调整。7、使用计算机自动处理生成正式评估分户表，评估出房屋、区位、附属物、装潢、树木的结果补偿总价及明细。8、按拆迁范围内的地段或地块分别汇总房屋拆迁补偿估价报告，并审查盖章。第九条 内业评估工作的要求1、评估项目组应严格按照房地产估价规范和当地的房产拆迁管理办法及评估实施细则进行，评估结果应做到全面、公正、客观、准确。2、评估项目组应在外业勘测当天将经复核的外业调查表中的调查数据输入计算机。对录入数据出校对稿进行自检、互检核对，对发现的问题应与次日进行修订完善。3、汇总房屋拆迁补偿估价报告应严格按照房地产估价规范编制估价报告和技术报告，原则上按公司提供的报告格式编制，统一采用文字和表格式。4、汇总房屋拆迁补偿估价报告编制完成后，应自检、互检后编号（见本办法第二十一条估价报告编号办法），由部门负责人审查签发。5、汇总房屋拆迁补偿估价报告及相应的附件应采用A4纸规格装订成册，一式二份，其中一份交付委托方，另一份存档，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。第十条 内业评估需注意的事项1、项目组要特别注意评估分户表或公告书汇总表的总体平衡问题，严格执行统一的补偿标准，把握好尺度，确保在结构等级、成新度关键评定上的公平合理，尤其是避免出现左邻右舍在同一项目评估结果不一致情况的出现。2、评估过程中遇到的在拆迁政策中没有涉及的或无明确条文规定的不确定事项或因补偿标准不完善等问题，应及时与委托方沟通，并要求委托方就此提出处理意见。3、评估项目组人员在进入现场解释时，应注意解释方式方法，解释仅限具体补偿标准、补偿价格、测量结果、政策依据，不该说的不说，该说的不乱说，对被拆迁人态度要积极、热情，对其提问要不厌其烦。4、评估项目组应妥善保存好现场解释所做的各项记录等工作底稿资料。第十一条 拆迁评估过程复核及报告审查要求和内容1、拆迁评估过程及报告应做到经常性、认真的复核和审查，未经复核和审查，不予盖章、签发。2、对评估选择的依据、遵循的原则进行审查，要求必须符合有关法律、法规、规范、规程、标准的原则。3、对所收集资料的效力和完整性进行复查。4、对测算过程中引用的数据进行校对，对测算的结果进行复算。5、对测算的方法和测算的结果复查，确保评估结果客观、公正、合理、准确。6、对报告的格式、文字表达，数据的错、漏、缺等进行校对、复查。第十二条 收取评估费、交付评估报告向委托方提供汇总房屋拆迁补偿估价报告一份，听取意见，并按委托评估协议结算评估费。第十三条 拆迁评估资料整理归档房地产拆迁评估项目完成后，应在一个星期内及时将评估涉及资料按本公司有关档案管理规定整理归档。归档内容为：1、装订成册的汇总房屋拆迁补偿估价报告（含附件）；2、现场调查、勘察记录表、影像资料；3、委托方提供的相关资料；4、房地产拆迁估价所依据的有关文件、补偿标准；5、各地区估价参数电子文档；6、房地产拆迁估价报告电子文档。第十四条 房屋拆迁补偿估价报告附件1、拆迁项目立项的批复文件；2、委托方的拆迁许可证；3、规划红线图及丘号图； 4、被拆迁房屋查产资料；5、拆迁范围区域位置图；6、拆迁房屋部分照片；7、拆迁估价委托协议书；8、委托拆迁评估公告书；9、委托方工商营业执照、法人代码证书、法人代表身份证明书；10、估价机构工商营业执照、房地产评估资质证书和估价师执业资格证书；说明：标的资料表示不必装入报告中，但应归档。第十五条 评估现场工作持证挂牌上岗制1、拆迁评估项目组成员应参加当地拆迁主管部门组织的拆迁政策和拆迁评估软件使用培训，经考核合格后，领取拆迁评估上岗证，到评估现场工作应佩戴拆迁评估上岗证和公司统一制作的胸卡。2、如当地没有组织拆迁评估上岗证岗前培训，拆迁评估项目组成员也应佩戴公司统一制作的胸卡，挂牌上岗，展示公